Duokoop en hypotheek

Duokoop presentatie 2013
Marco van Noort
r.1.24
Vertrouwelijk - Duokoop BV
1
Vanavond
• Markt voor koopwoningen in
Zoetermeer
• Duokoop regeling
• Een voorbeeld
• Doet u mee?
r.1.24
2
Koopwoningen in Zoetermeer
•
•
•
•
r.1.24
Negatieve factoren algemeen
Specifiek in Zoetermeer
Prijspeil 2002/2003
Positieve zijde
3
Duokoop-regeling - gebaseerd op consument vriendelijk erfpacht
• koper koopt woning, fonds koopt grond
Elke partij betaalt zijn eigen deel van de koopprijs. Hierdoor
hoeft de koper alleen het eigendom van de woning te
financieren. De grond wordt niet gekocht, dus hoeft ook niet
gefinancierd te worden. Het erfpachtrecht laat zich het best
omschrijven als huren van grond, met eigendom van de
opstallen voor de erfpachter.
• Starter kan woning financieren
Door het bezit te splitsen kan de woning met de Duokoopregeling, binnen de NHG norm worden gefinancierd. Door
gebruik te maken van de NHG norm wordt de koper beschermt
tegen overfinanciering.
Voor wie is Duokoop bestemd?
Makelaar:
•
woningcorporaties
•
projectontwikkelaars
•
particuliere (ver)kopers
•
beleggers
Financieel adviseur:
•
woningcorporaties
•
projectontwikkelaars
•
particulieren kopers
6
r.1.24
Vertrouwelijk - Duokoop BV
USP’s van Duokoop
• Duokoop is een van de weinige NHG koopoplossingen
beschikbaar voor particulieren;
• Met de Duokoop voorwaarden hoeft er niet te worden afgelost
over de grondwaarde;
• Canon wordt niet jaarlijks geïndexeerd met inflatie, inflatie
wordt bij vaste rente opgeteld;
• Grond kan op elk gewenst moment worden teruggekocht;
• De koopprijs van de grond bedraagt hetzelfde percentage van
de WOZ-waarde, als het percentage van de WOZ-waarde dat
is bepaald bij verkoop;
• Geen boete bij beëindigen van de erfpachtovereenkomst;
• Geen terugkoopplicht van de grond;
• Transparante voorwaarden.
Bij de ontwikkeling van de Duokoop-regeling heeft de klant vanaf het begin centraal gestaan!
Stichting WEW heeft toestemming gegeven Duokoop met NHG te financieren;
Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (S.W.K.) heeft toestemming gegeven voor
nieuwbouwwoningen met Duokoop voor garantie en Waarborgregeling;
Woningborg N.V. heeft toestemming gegeven voor nieuwbouwwoningen met Duokoop voor
garantie en Waarborgregeling;
De Duokoop-regeling voldoet aan de criteria voor particuliere erfpacht, alle voorwaarden van
de opinie zijn groen;
Van 16 april 2012 financiert ING woningen op basis van particuliere erfpacht, waarbij alle
voorwaarden van de notariële opinie groen zijn! Onlangs zijn daar Florius, ABN-Amro, Argenta
Spaarbank, BLG en Delta Lloyd bijgekomen.
Betrokken partijen
• Duokoop
- verantwoordelijk voor alle operationele zaken om een
Duokoop-transactie tot stand te brengen
- onderhoud contact met Duokoop-adviseurs en marktpartijen
•
De Nationale Grondbank NV (DNG):
- eigenaar van de percelen welke worden aangekocht in het
kader van Duokoop-transacties
•
Institutionele beleggers als financier van DNG
Grondwaarde
Bij de vestiging van het erfpachtrecht wordt de grondwaarde bepaald.
Deze is gelijk aan de koopprijs welke DNG betaalt. De methode van
berekening (prijs per m2 x aantal m2) wordt genoemd in de offerte.
Canon bij Duokoop
•
Duokoop is gebaseerd op erfpacht. Voor gebruik van de grond
betaalt de erfpachter canon
•
Canon wordt op basis van een percentage berekend over de
grondwaarde
•
Canon bestaat uit twee delen:
- Vast deel: gedurende 30 jaar vast. Op dit moment ongeveer
2,7%
- Variabel deel: wordt voor ieder kalenderjaar bepaald aan de
hand van gemiddelde Consumenten Prijs Indexcijfers (CPI) van
de twee voorliggende kalenderjaren
Rekenvoorbeeld canon I
•
•
•
•
Object heeft een waarde van € 160.000
Stel grondwaarde is € 49.500
Gemiddelde CPI 2,0%
Canon:
Vast deel: 2,7%
Variabel deel: gemiddelde CPI 2,0%
Per jaar
Per maand 1/12e
€ 1.336
€ 990
€ 2.326
€ 194
Duokoop en hypotheek
Op een erfpachtrecht kan hypotheekrecht worden gevestigd. De
Duokoop voorwaarden voldoen aan de criteria van de Nederlandse
Vereniging van Banken (NVB). Bij een hypotheek-aanvraag willen
meeste banken een erfpachtopinie hebben.
Erfpachtopinie: een standaardverklaring van de notaris dat de
erfpachtvoorwaarden voldoen aan de criteria van de NVB.
Voor hypotheekvestiging geen toestemming van DNG nodig. NHG is
ook geen voorwaarde.
Hoe bereken je de maximale financiering ?
•
•
Duokoop kan in combinatie met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Allereerst wordt de maximale hypotheek berekend op basis van NHG
18‑ 10‑ 12
NHG ‑ NHG Sneltoets ‑ Nationale Hypotheek Garantie,NHG,Stichting Waarborgfonds Eigen Wonin…
NHG Sneltoets
Algemene gegevens
170.000
Het bedrag dat u wilt lenen:
0
Waarvan gedeelte in Box3:
5,40 %
Hypotheekrente:
30 jaar
Looptijd van de hypotheek:
0
Eenmalige storting in levensverzekering / op beleggingsrekening:
0
Jaarlijkse erfpachtcanon:
Inkomen 1
1­8­1980
Geboortedatum:
35.000
Uw huidige bruto jaarinkomen:
www.nhg.nl
voor berekenen
van maximale
hypotheek
0
Pensioen:
0
Verminderd inkomen:
Vanaf jaar:
0
Inkomen 2
Is er een medeaanvrager wiens inkomen meetelt voor de berekening?
Ja
Geboortedatum:
0
Uw huidige bruto jaarinkomen:
0
Pensioen:
0
Verminderd inkomen:
Vanaf jaar:
0
Verplichtingen
0
Hoogte van de maandelijkse financiële verplichtingen:
Aantal maanden:
0
0
Hoogte van de jaarlijkse alimentatieplicht:
Aantal jaren:
Bereken
0
Afdrukken
Begin opnieuw
Resultaten
Maximale lening met een Nationale Hypotheek Garantie:
155.824
Totale extra aflossing:
0
Getoetst op:
18­10­2012
Maximale lening: 155.824 De gevraagde hoofdsom is hoger dan de maximale lening U zou in aanmerking kunnen komen voor een Starterslening. Ga voor meer informatie naar www.svn.nl. De sneltoets is een sterk vereenvoudigde financiële toets voor de Nationale Hypotheek Garantie. Het verschaft een indicatie omtrent de financiële
haalbaarheid. Aan deze berekening kunnen geen rechten worden ontleend.
https:/ / www.nhg.nl/ geldverstrekker/ hulpm iddelen‑ en‑ applicaties/ nhg‑ sneltoets.htm l
Vertrouwelijk - Duokoop BV
1/ 1
Financieringsopzet
€
154.750,5.000,________________
€
159.750,-
Koopsom v.o.n.
Meerwerk
Investering
Kosten NHG
Hypotheekakte
Advieskosten
Renteverlies
€ 1.203,- 850,- 2.000,- 7.500,_______
Benodigd
Leencapaciteit o.b.v. NHG
11.553,________________
€
171.303,153.969,-
Tekort: € 17.334,-
AANKOOP MET DUOKOOP – REGELING
Splitsing woning en ondergrond
Investering
€
154.750,49.500,________________
€
105.250,-
Erfpachtcanon:
4,7% x € 49.500,-
€
Koopsom v.o.n.
Af: Grondwaarde
2.326,- per jaar
www.nhg.nl
voor berekenen
van maximale
Hypotheek op basis
erfpacht
Vertrouwelijk - Duokoop BV
Financieringsopzet
€
154.750,49.500,- 5.000,________________
€
110.250,-
Koopsom v.o.n.
Af: Grondwaarde
Meerwerk
Investering
Kosten NHG
Hypotheekakte
Advieskosten
Renteverlies
€ 835,- 850,- 2.000,- 5.000,_______
Benodigd
Leencapaciteit o.b.v. NHG
8.685,________________
€
118.935,119.063,-
“Over”: € 128,-
Zonder Duokoop
Benodigd
Leencapaciteit o.b.v. NHG
€
-
171.303,153.969,- *
Tekort: €
17.334,-
Uitgangspunt hypotheek: Annuïteiten, rente 5,0 %
Bruto per maand *
€ 836,37
Netto per maand
- 543,64
Aflossing
- 432,78
Totaal
- 976,42
__________________________________________________________________________
Met Duokoop
Benodigd
Leencapaciteit o.b.v. NHG
€
-
118.935,- *
119.063,-
Uitgangspunt hypotheek: Annuïteiten, rente 5,0 %
Bruto per maand *
Erfpachtcanon
Totaal bruto per maand
Netto per maand
Aflossing
Totaal
€ 641,15
- 193,83 (€ 2.326,- / 12)
________
€ 834,98
- 542,74
- 336,94
- 879,68
“Over”: €
128,-
Kosten
•
•
•
•
•
•
r.1.24
Totaal euro 3.500,Euro 250,- (validatie en funda melding)
Euro 1250,- (notaris erfpachtakte)
Euro 2000,- (Duokoop regeling)
Wie betaalt deze kosten?
Wanneer betaalt u deze kosten?
21
VRAGEN ?
Doet u mee?
Dank u wel voor uw aandacht
r.1.24
Vertrouwelijk - Duokoop BV
25