PowerPoint-presentatie

32e JAARVERGADERING
23 oktober 2014
HBV MIERLO
WONINGWET-HOE HET BEGON
Slechte woonomstandigheden
Begin 1900
Begin 1900
In 1949 nog veel krotwoningen;
ook in Mierlo
Eerste Woningwet 1901
Voorschriften over:
Maatregelen:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Eisen die aan woningen gesteld moeten
worden
Aantal bewoners moet bekend zijn
Verbetering van woningen en tegengaan
over-bewoning
Onbewoonbaarverklaringen, ontruiming
en afbraak van woningen
Onteigeningen in het belang van de
volkshuisvesting
Vaststellen uitbreidingsplannen
Geldelijke steun van de gemeente
Geldelijke steun van het rijk
Strafbepalingen
Slotbepalingen
•
•
•
•
•
•
Overheid neemt het over van de industriëlen
om voor huisvesting te zorgen
Financiële steun voor erkende
woningbouwverenigingen
Verbod om zonder bouwvergunningen
woningen te bouwen
Verplichting voor woningeigenaren om
bepaalde verbeteringen door te gaan voeren
Bevoegdheid aan gemeentebesturen om
woningen onbewoonbaar te verklaren
Verplichting aan gemeenten om
uitbreidingsplannen op te gaan stellen
Oprichting van gezondheidscommissies die
toezicht hielden op de naleving van de
Woningwet
GROTE VERANDERINGEN
• WONINGWET 1901 RECHT OM TE WONEN
• OPRICHTING VAN CORPORATIES, meestal in
verenigingsvorm met veel betrokkenheid van de
bewoners;
• GROTE VERANTWOORDELIJKHEID VOOR DE
OVERHEID ( zowel RIJK als GEMEENTEN);
• GROTE AANPASSINGEN IN DE WET IN 1992 :
VERZELFSTANDIGING VAN CORPORATIES
• 2015: NIEUWE WONINGWET en WWS
Prachtige nieuwe woningen
Loeswijk
klassiek
Neerakker/Loeswijk modern
1991-Herziening van de Woningwet
1993:Brutering
Staatssecretaris Heerma
• Grote aanpassing van de Woningwet in 1991;
• Woningbouwverenigingen werden verzelfstandigd;
• Corporaties mochten meer dingen zelf gaan doen;
onder andere combinatieprojecten, maar ook sociale
taken gelieerd aan de volkshuisvesting;
• Iedere corporatie kon er zijn eigen weg in kiezen;
• Uiteindelijk zijn er grote verschillen in benadering
ontstaan.
2013: Corporaties die dreigen failliet
te gaan door:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Handel in derivaten (verkeerd financieel beleid);
Corruptie en Oplichting;
Corporaties die zaken niet in orde blijken te hebben;
Gebrekkige controles door het Rijk (wat moet wel; wat moet niet);
Gebrekkige controles door accountants;
Gebrekkige controles door Raad van Toezicht van de corporaties zelf;
--------------------------------------------------------------------------------------------------Daarom :
Parlementaire Enquête commissie Woningcorporaties in 2014:
doorlichting van de sector (eindrapport is er nog niet, maar zal grote
gevolgen gaan hebben);
• Intussen is herziening v.d. Woningwet in behandeling (op 14 oktober 2014
was de laatste behandeling in de Tweede Kamer).
Gerenoveerde woningen
NIEUWE WONINGWET waarschijnlijk
in werking op 1 juli 2015
•
•
•
•
•
•
•
Hoofdtaak wordt puur de sociale volkshuisvesting ; men spreekt nu van DAEBen niet-DAEB- activiteiten. (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Er
wordt alleen Staatssteun gegeven voor DAEB activiteiten;
90% v.d. woningen dient te voldoen aan: Inkomen van maximaal € 33.614;
maximale huur € 699,48 p/mnd;
Niet DAEB activiteiten moeten uit eigen middelen (o.a. verkoopopbrengsten)
worden gefinancierd en juridisch gesplitst; dat betekent dat corporaties
dochtermaatschappijen zullen moeten oprichten voor 1 januari 2017;
Maatschappelijk vastgoed moet voldoen aan de criteria van de Europese
wetgeving; er is een lijst met wat als maatschappelijk kan worden gezien;
Sociale aangrenzende taken gaan terug naar de gemeente;
Koopwoningen mogen niet meer gebouwd worden door corporaties;
Personeelsbestand zal moeten worden aangepast aan het nieuwe, afgeslankte
takenpakket;
Financiële gevolgen
Maatregelen
Gevolgen voor Mierlo
•
• Bestedingsbedrag van Compaen
wordt flink lager;
• Nieuwe woningen kunnen in
wezen niet meer worden
gerealiseerd;
• Onderhoudsbudget moet erg
kritisch worden gepland;
• Energiebesparende maatregelen
die waren voorzien bij onderhoud
worden wellicht over meer jaren
uitgespreid;
•
•
•
•
Alle corporaties samen moeten
1,335 miljard per jaar aan belasting
(verhuurdersheffing) bijdragen;
Deze bijdrage loopt op tot 1,7
miljard in 2017;
Corporaties die dreigen om te
vallen, moeten worden gesteund;
iedere corporatie moet gaan
bijdragen (steunfonds via het rijk);
Corporaties , die Volkshuisvestelijke
taak niet meer aankunnen, moeten
worden geholpen ;
Rijk springt niet bij; alles moet door
de sector zelf betaald worden.
Bejaardenwoningen
modern en klassiek
Koopkrachteffect in 2015
Liberalisering van de huurmarkt
• De liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) is € 699,48 in 2014.
• Deze grens is nu voor 3 jaar bevroren
• Woningen met 142 WWS punten of meer zullen bij leegkomen
worden geliberaliseerd of verkocht; berekend is dat dit
tienduizenden woningen zijn;
• Geliberaliseerd betekent daarbij onderbrenging bij een
commerciële partij;
• Dat kan ook een commerciële poot van de Woningcorporatie zijn;
• De beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen komt daarbij
zwaar in het gedrang;
• Momenteel valt 95% van de huurmarkt onder sociaal; de minister
wil dat sterk gaan verlagen;
• Splitsing in DAEB en niet DAEB activiteiten.
Nieuw Woning Waarderings Stelsel
(WWS) op 1 juli 2015
• Punten voor woonvorm, woonomgeving en
schaarste-punten vervallen;
• Nieuwe WWS wordt berekend deels op basis van
de WOZ-waarde per m2 en deels op de absolute
WOZ-waarde;
• Voor de huurverhoging van 1 juli 2015 is de WOZwaardebeschikking van 1 jan 2015 van
toepassing;
• Voor woningen met een lage WOZ-waarde geldt
een ondergrens van € 40.000,-;
• Extra punten o.b.v. schaarste-punten vervallen.
Hof van Bethanië
Wonen en zorg
Andere maatregelen en gevolgen
Ministeriële maatregelen
Gevolgen voor Mierlo
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Heel veel sociale taken komen weer bij de
gemeente liggen;
Grote huurverhogingen de laatste 2 jaar
(gemiddeld 9,2%);
Huizen moeten wellicht in sneller tempo
worden verkocht;
Er komt een aangepast woningwaarderingsstelsel , waarbij de Woz
waarde zwaarder meetelt (percentage) en
andere kwaliteiten;
Er komen tijdelijke huurcontracten
Nieuw energielabel
Maximale huursprong bij leegkomen van
een woning
Nieuwe modelverordening toewijzing
woonruimte Huisvestingswet 2014
•
•
•
•
•
Nog niet te overzien is of de gemeente
haar nieuwe taken wel aan kan; er zijn
veel twijfels over;
Het aantal bewoners die in financiële
problemen zitten loopt op (landelijk
zitten 700.000 huurders = 30% onder de
armoedegrens);
Grote verschillen in huur tussen buren
onderling;
Weinig verhuizingen; langere
wachtlijsten;
Nog niet duidelijk is nog wat de nieuwe
WWS zal gaan betekenen;
Tijdelijke huurcontracten leveren meer
onzekerheid op voor huurders;
Kosten van huur t.o.v. koop woningen
voor het Rijk
koop
huur
• Jaarlijks wordt €13 miljard
door het rijk teruggestort
als hypotheekrenteaftrek
• Corporaties moeten €1,33
miljard aan
verhuurdersheffing betalen;
loopt op tot 2017 naar 1,7
miljard;
• Huurders ontvingen in 2013
totaal €2,4 miljard aan
huurtoeslag
Vergelijking koop – huur: NU
Koopwoningen
Huurwoningen
• Alle eigenaren van
•
koopwoningen krijgen jaarlijks
14 miljard terug aan belasting
van de hypotheekkosten;
• Er worden inmiddels wel
strengere eisen gesteld aan het
minimum inkomen;
• Er moet inmiddels ook verplicht
jaarlijks worden afgelost;
•
•
•
Corporaties betalen gezamenlijk
in 2014 1,33 miljard, die in veel
gevallen worden doorberekend aan
de huurders;
De groep die woonkostentoeslag
nodig heeft wordt groter; de
minister wil eigenlijk de totale
kosten gelijk houden; dat betekent,
dat iedereen minder krijgt; 2e
kamer is daar niet mee akkoord
gegaan;
Zorgverzekeringskosten worden
jaarlijks hoger;
Energiekosten worden hoger;
Klassiek en modern
HUUR - KOOP: keuze
HUUR
KOOP
•
•
•
•
•
•
Inkomensgrens voor 5 jaar tot
maximaal € 38.000,- (was € 34.000);
middensegment kan blijven huren
Zittende huurders met een hoger salaris
betalen 6,5% huurverhoging;
Oplopende verschillen tussen zittende
en nieuwe huurders, omdat de huur
van vrijkomende woningen kan worden
opgekrikt;
Lange wachttijden, want niemand
verhuist (nieuwe huur is altijd hoger als
de oude)
Slecht geïsoleerde woningen van voor
1980 worden steeds duurder vanwege
de hoge stookkosten;
•
•
•
•
Minimaal inkomen voor een
koopwoning van 2 ton is € 50.000,Een deel van de rente van de
hypotheek kun je terugkrijgen via je
belastingbijdrage;
Bestaande woningen zijn gezakt in
prijs;
Ook hier kan jarenlang ontbrekend
onderhoud en een slecht
energielabel flink opbreken in de
jaarlijkse kosten;
Groot risico bij werkeloosheid – kan
leiden tot verplichte verkoop onder
de koopprijs
Welke landelijke rechten hebben
huurdersorganisaties nu?
• Corporaties moeten overleg voeren met de huurdersorganisaties.
Belangrijk is het beleid inzake huurprijzen;
• Huurdersorganisaties hebben recht op informatie, overleg en
advies;
• Huurdersorganisaties mogen een zienswijze indienen bij de
vierjaarlijkse visitatie;
• Huurdersorganisaties mogen een enquêteprocedure starten bij de
Ondernemingskamer;
• Huurdersorganisaties mogen een zienswijze indienen bij de verkoop
van woningen;
• Huurdersorganisaties mogen een lid van de RvT voordragen;
• Een huurdersorganisatie heeft het recht om één lid van de
klachtencommissie voor te dragen.
Welke invloed hebben de huurders?
Zijn er mogelijkheden voor protest?
• Mierlose huurders hebben een lid in de Raad van Toezicht van de
corporatie Compaen; de huurders van Mierlo Hout ook overigens;
• Mierlose huurders zijn georganiseerd.;
• Wij hebben regelmatig overleg met de andere huurdersorganisatie
van Compaen, maar ook met andere huurdersorganisaties in de
regio;
• Wij zijn lid van de landelijke Woonbond;
• De Woonbond heeft namens de huurders regelmatig overleg met
de minister van Volkshuisvesting;
• Wij waren in oktober aanwezig bij de jaarvergadering van de
Woonbond;
• Er worden momenteel acties voorbereid, om de plannen van de
minister aan de kaak te stellen.
Oproep tot acties-1
Oproep tot acties-2 Wie tekent??
Flatjes en eengezinswoningen
ENERGIE-LABEL
• Bestaande woningen moeten beter geïsoleerd worden;
• Er zijn (te) grote verschillen tussen energiegebruik van
nieuwbouwwoningen (A++) en bestaande woningen (vaak
zelfs minder als D);
• Het energielabel moet bij isolerende maatregelen voor veel
woningen met 2 stappen omhoog; de corporaties hebben
daar convenanten over afgesloten; de minister heeft ook
deze mening;
• Toepassing van zonnepanelen verlaagt het elektriciteitsgebruik flink;
• Bewoners moeten (nog) meer energiebewust worden
gemaakt, omdat dit veel geld kan opleveren;
• Veranderen van energieleverancier kan geld opleveren;
ENERGIELABELS MIERLO
d.d. 23 okt 2014
compL
LABEL
LABEL
LABEL
LABEL
LIJNDJE e.o.
401
403
402
12 D
15 D
90 C
KERSENWIJK
405
406
87 C
38 D
NEERAKKERS 1
407 Hertshooi, Lisdodde
Kerssem.
408 Lisdodde
411 Lisdodde
412 Zonnedauw
413 Kapelweg
438 Loeswijk
NEERAKKERS 2
414 Plataan
415 v Busselstraat
416 v Busselstraat
418 Berk
419 Kastanje
420 Kastanje
421 v Lokvenstraat
425 Gerst
428 Tarwe
LOO
430 Muldershuis
CENTRUM
409 Irenestraat
410 Constantijnstraat
417 Swaeffstraat-flatjes
422 Bernhardstraat
89 C
20 C
31 C
34 C
39 C
8A
12 D
7C
18 C
26 D
8B
59 C
45 C
18 B
12 C
11 B
76 D
67 C
27 C
8C
ENERGIELABELS MIERLO
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Lijndje e.o.
90 won C
27 won D
Kersenwijk
87 won C
38 won D
Neerakkers 1 8 won A
213 won C
Neerakkers 2
26 won B
141 won C
38 won D
Loo
11 won B
Centrum
20 won A 92 won B
135 won C
151 won D
Luchen
40 won A
---------------------------------------------------------------------------------------------Totaal:
68 won A 129 won B
666 won C
254 won D
1117 won
» 6,1 %
11,5%
59,6%
22,8%
Energielabelenergiecertificaat
• “Normaal”
(C)
• Slecht
(F)
Wie eigen energie ??
Gebruik van bodemwater-warmte (Hof van Bethanië en Neerakker)
……..en zonne-energie wordt steeds interessanter…De Waag??
Onderhoudswerkzaamheden
In iedere Wooninfo worden
de
onderhoudswerkzaamheden
van dat jaar vermeld.
Daarbij worden ook mogelijke
energie besparende
voorzieningen aangebracht
om zo mogelijk hoger in het
energielabel te komen.
Nieuw:
Realisatie 2015: plan Den Binnen
WBV Compaen
DIRECTEUR/BESTUURDER
PAUL SMIDT
ORGANISATIE STAAT ER NU PRIMA BIJ
KLANTENTEVREDENHEIDSSCORE 2013:
TOTALE WONING 7,4
WOONSITUATIE 7,5
DIENSTVERLENING 7,4
SAMEN ACTIEF
WIE VOELT ZICH AANGESPROKEN?