Bericht.dot - Regelingen en voorzieningen

advertisement
Regelingen en voorzieningen
CODE 4.1.1.95
Tijdelijke verhuur en doelgroepcontracten
bronnen
 Huurrecht. Nieuwsbrief over huurrecht, Jaargang 2016, nummer 3, 17 juni 2016, ‘Nieuwe regeling tijdelijke
verhuur en ‘doelgroepcontracten’’ door mw mr H.J. van Rossel
Zoals in het eerste nummer van Huurrecht 2016 al werd aangekondigd, worden de
mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte en voor het sluiten van
'doelgroepcontracten' per 1 juli 2016 uitgebreid. Sinds het verschijnen van dat nummer zijn de
plannen nog op een aantal punten aangepast. In deze bijdrage wordt een overzicht gegeven
van de veranderingen per 1 juli 2016.
1. Inleiding
In combinatie met de Initiatiefwet-Schouten1 voorziet de Wet doorstroming huurmarkt 20152 in een
belangrijke uitbreiding van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte en voor het sluiten
van (in zekere zin eveneens tijdelijke) 'doelgroepcontracten' per 1 juli 2016. 3 Het meest in het oog
springt een wijziging van art. 7:271 lid 1 BW, waardoor verhuurders die slechts voor beperkte tijd
gebonden willen zijn aan een huurovereenkomst met meer zekerheid vooraf kunnen bewerkstelligen dat
een 'tijdelijke huurovereenkomst' uiteindelijk ook daadwerkelijk slechts een tijdelijk karakter zal hebben.
Dat betekent overigens niet dat de verhuurder na 1 juli 2016 simpelweg een huurovereenkomst voor
beperkte tijd kan sluiten en dat de huurovereenkomst na het verstrijken van die tijd automatisch eindigt.
Er gelden wel een aantal spelregels en beperkingen. Hieronder volgt een overzicht van de nieuwe
mogelijkheden voor tijdelijke verhuur van woonruimte en voor het sluiten van 'doelgroepcontracten'. Van
groot belang is dat de nieuwe wettelijke regelingen alleen van toepassing zijn op huurovereenkomsten
die zijn gesloten op of na 1 juli 2016 en niet (ook) op 'oude' huurovereenkomsten.4
2. Verhuur voor maximaal twee of maximaal vijf jaar
In het vernieuwde art. 7:271 lid 1 BW heeft de wetgever op nogal omslachtige wijze twee nieuwe
'algemene' vormen van tijdelijke verhuur gecreëerd:
a. de huurovereenkomst waarbij een zelfstandige woning5 wordt verhuurd voor een bepaalde (d.w.z.
concreet afgebakende) tijd van maximaal twee6 jaar;
b. de huurovereenkomst waarbij een niet-zelfstandige woning (in het algemeen: kamers met
medegebruik van gemeenschappelijke voorzieningen) wordt verhuurd voor een bepaalde tijd van
maximaal vijf jaar.
De minister heeft de verwachting uitgesproken dat de invoering van deze vormen van tijdelijke verhuur
tot gevolg zal hebben dat de 'korteduuruitzondering' van art. 7:232 lid 2 BW - die in de praktijk met
enige regelmaat wordt toegepast in situaties waarin dat ongewenst is (omdat aan de huurder dan geen
enkele vorm van huur(prijs)bescherming wordt geboden) - minder zal worden gebruikt en dat de rechter
die uitzondering ook minder snel zal aanvaarden.7
Tijdelijke huurovereenkomsten eindigen na tijdige schriftelijke melding verhuurder
De nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten eindigen in beginsel wanneer de afgesproken tijd is
verstreken.8 Een formele huuropzegging door de verhuurder (als bedoeld in art. 7:271 lid 3 e.v. BW) is
daarvoor niet nodig9, maar uiteindelijk is nog wel in de wet opgenomen dat de verhuurder de huurder
vooraf tijdig schriftelijk moet informeren over de dag waarop de huur verstrijkt. Een dergelijke
waarschuwing aan de huurder moet plaatsvinden uiterlijk één maand voordat de afgesproken huurtijd is
verstreken, maar ook weer niet langer dan drie maanden voor dat tijdstip. Het is voor de verhuurder van
groot belang dat hij de huurder tijdig schriftelijk meldt wanneer de huurovereenkomst afloopt. Doet hij
dat namelijk niet (tijdig), dan eindigt de voor beperkte tijd aangegane huurovereenkomst niet na het
verstrijken van de afgesproken tijd, maar wordt zij voor onbepaalde tijd verlengd.10 Vanaf dat moment
heeft de verhuurder slechts zeer beperkte mogelijkheden om de huurverhouding te beëindigen als de
huurder zijn verplichtingen netjes nakomt.11
1
CODE 4.1.1.95
Regelingen en voorzieningen
Aannemelijk is dat de huurder zich wel op het standpunt kan stellen dat de tijdelijke huurovereenkomst
zonder meer eindigt bij het verstrijken van de afgesproken huurtijd. De wet legt op hem geen
verplichting om aan de verhuurder tijdig te melden dat hij na het verstrijken van de overeengekomen
huurperiode geen voortzetting van de huur wenst.
Risico dat standaard een 'proeftijd' wordt overeengekomen
Het is niet uitgesloten dat sommige verhuurders de nieuwe vormen van tijdelijke verhuur zullen willen
gebruiken om, bij wijze van proeftijd, voorafgaand aan elke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een
huurovereenkomst voor bepaalde korte tijd te sluiten. In een motie heeft de Tweede Kamer uitgesproken
dat ongewenst te vinden.12 Omdat toegelaten instellingen moeten voorzien in de huisvesting van
huishoudens die qua inkomen of andere omstandigheden op een sociale huurwoning zijn aangewezen en
het daarbij gaat om reguliere huisvesting voor langere duur, is besloten dat zij hun zelfstandige sociale
huurwoningen ('DAEB-woningen') voor onbepaalde tijd moeten verhuren en dat zij ten aanzien daarvan
geen gebruik kunnen maken van de mogelijkheid van tijdelijke verhuur (en ook niet van de
'korteduuruitzondering' van art. 7:232 lid 2 BW). Daartoe is art. 48 lid 1 Woningwet aangepast. 13
Tijdelijke verhuur door toegelaten instellingen zal wel mogelijk zijn als het gaat om huurovereenkomsten
met personen die deel uitmaken van (bij ministeriële regeling te bepalen) specifieke groepen. Hierbij zou
gedacht kunnen worden aan:
 huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere plaats of een ander land werken of
studeren;
 huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun
woning moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
 huurders in de noodopvang;
 huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat
en
 huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt
gesloten.14
Verhuurder kan niet tussentijds opzeggen, huurder wel
De verhuurder kan een tijdelijke huurovereenkomst voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar,
respectievelijk maximaal vijf jaar, niet tussentijds opzeggen, ook niet op grond van 'dringend eigen
gebruik'. Dit kan voor de verhuurder onhandig uitpakken, in het bijzonder bij een wat langduriger
tijdelijke verhuur van een niet-zelfstandige woning (mogelijk voor maximaal vijf jaar). Bij wanprestatie
van de huurder kan de verhuurder overigens wel tussentijdse beëindiging (ontbinding) van de
huurovereenkomst bewerkstelligen (art. 6:265 BW in samenhang met art. 7:231 BW).
Anders dan aanvankelijk werd voorgesteld, kan de huurder de hier bedoelde tijdelijke huurovereenkomst
wel tussentijds opzeggen (tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag). 15 Een
dergelijke opzegging zal moeten voldoen aan de eisen die worden gesteld in art. 7:271 lid 3 e.v. BW.
Slechts éénmaal tijdelijke verhuur aan dezelfde huurder
Met dezelfde huurder kan slechts eenmaal 'veilig' een tijdelijke huurovereenkomst voor een bepaalde tijd
van maximaal twee, respectievelijk vijf, jaar worden gesloten. Als na afloop van een dergelijke
huurovereenkomst met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan,
wordt die laatste huurovereenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde
huurovereenkomst (en dus niet als een nieuwe huurovereenkomst).16 De oude voorwaarden blijven dan
gelden en de huurprijs kan niet worden aangepast (anders dan met de wettelijk toegestane
huurverhoging).17 De in de slotzin van art. 7:271 lid 1 BW neergelegde regel ten aanzien van een
volgende (tijdelijke) huurovereenkomst met dezelfde huurder roept overigens verschillende vragen op:
 Als na afloop van een voor een bepaalde tijd van maximaal twee of vijf jaar aangegane
huurovereenkomst niet aansluitend, maar pas na enige tijd, opnieuw een huurovereenkomst voor
een bepaalde tijd van maximaal twee of vijf jaar wordt aangegaan met dezelfde huurder, wordt
die overeenkomst dan niet opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde
huurovereenkomst?
 Kan de verhuurder die de huurder de gelegenheid wil geven om na afloop van een tijdelijke
huurovereenkomst nog enige, maar opnieuw slechts beperkte, tijd in de gehuurde woonruimte te
verblijven voorkomen dat een huurverhouding voor onbepaalde tijd ontstaat, door na afloop van
de tijdelijke huurovereenkomst opnieuw een dergelijke huurovereenkomst aan te gaan, dit keer
niet met de huurder zelf, maar met diens partner? Of zou hij een hoofdhuurder kunnen
'inschakelen' die de tweede tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee of vijf jaar sluit met
dezelfde huurder?
2
Regelingen en voorzieningen

CODE 4.1.1.95
Ontstaat ook een huurverhouding voor onbepaalde tijd als na afloop van een huurovereenkomst
voor maximaal twee of vijf jaar met dezelfde huurder aansluitend opnieuw zo'n tijdelijke
huurovereenkomst wordt aangegaan, maar nu met betrekking tot andere woonruimte?18
Wettelijke bepalingen inzake huurprijzen en andere vergoedingen zijn van toepassing
Onderafdeling 2 van afdeling 7.4.5 BW, inzake huurprijzen en andere vergoedingen, is van toepassing op
de tijdelijke huur van een zelfstandige woning19 voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar en op de
tijdelijke huur van een niet-zelfstandige woning voor een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar.
Toetsing aanvangshuurprijs
Als een zelfstandige woning voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar is verhuurd, kan de huurder
die niet eerder dezelfde woonruimte heeft gehuurd, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over
de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Die mogelijkheid heeft hij tot uiterlijk zes
maanden na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst (art. 7:249 lid 2 BW). Doordat de huurder die de
aanvangshuur wil laten toetsen die toetsing niet al in gang hoeft te zetten tijdens de looptijd van de
tijdelijke huurovereenkomst, maar daarmee kan wachten tot zes maanden na afloop ervan, wordt
voorkomen dat een huurder die de aanvangshuur wil laten toetsen het risico moet lopen dat de
verhuurder hem na afloop van de tijdelijke huur niet in aanmerking laat komen voor een
huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.20
De huurder die een niet-zelfstandige woning huurt voor een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar kan
overigens niet aan dit risico ontkomen. Voor hem geldt namelijk de 'oude' regel van art. 7:249 BW, die
nu in lid 1 van dat artikel is neergelegd: de huurder die niet eerder dezelfde woonruimte heeft gehuurd
kan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen
aanvangshuur tot uiterlijk zes maanden na het tijdstip waarop de tijdelijke huurovereenkomst is
ingegaan. Degene die een kamer huurt voor de bepaalde tijd van een jaar voor een te hoge huurprijs,
kan die huurprijs alleen laten toetsen in het eerste half jaar en loopt dan dus het risico dat de verhuurder
hem na ommekomst van het afgesproken huurjaar niet opnieuw als huurder zal willen accepteren. De
conclusie is dan ook dat vanaf 1 juli 2016 nauwelijks meer sprake is van een reële mogelijkheid om de
aanvangshuur van niet-zelfstandige woonruimte te laten toetsen.
Aandachtspunten bij de nieuwe algemene vormen van tijdelijke verhuur
 Verhuurder en huurder moeten een concreet afgebakende huurperiode afspreken van maximaal
twee jaar (bij verhuur van een zelfstandige woning), respectievelijk maximaal vijf jaar (bij
verhuur van een niet-zelfstandige woning).
 De verhuurder moet de huurder tijdig (drie tot één maand voordat de afgesproken huurperiode is
verstreken) en schriftelijk informeren op welke dag de huur verstrijkt.
 De verhuurder kan de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen, de huurder wel.
 Met dezelfde huurder kan slechts eenmaal een tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee
jaar, respectievelijk vijf jaar, worden gesloten.
 Wettelijke regels inzake huurprijzen en andere vergoedingen zijn ook van toepassing op de
tijdelijke huur voor maximaal twee jaar, respectievelijk vijf jaar.
 Bij tijdelijke verhuur van een zelfstandige woning voor maximaal twee jaar, is toetsing van de
aanvangshuurprijs mogelijk tot zes maanden na afloop van de overeenkomst.
3. Verruiming van de mogelijkheid van 'tussenhuur'
In samenhang met art. 7:274 lid 2 BW biedt art. 7:274 lid 1 onder b BW op dit moment al aan bepaalde
verhuurders de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor beperkte tijd te sluiten, met een grote mate
van zekerheid dat die huurovereenkomst na het verstrijken van de afgesproken termijn ook
daadwerkelijk zal kunnen eindigen. Deze mogelijkheid staat open voor de verhuurder die met een
tijdelijke huurovereenkomst de periode wil overbruggen
a) totdat hijzelf een woonruimte zal betrekken die hij nog niet eerder zelf heeft bewoond en die hij ook
nog niet eerder heeft verhuurd, of
b) totdat hij na een tijdelijk verblijf elders weer in de woonruimte die hij voor die tijd bewoonde zal
terugkeren, of
c) totdat zijn voormalige huurder na een tijdelijk verblijf elders weer in de woning zal gaan wonen.
Per 1 juli 2016 is een dergelijke overeenkomst van 'tussenhuur' ook mogelijk als de verhuurder de
woonruimte al wel eerder zelf heeft bewoond of heeft verhuurd. Anders dan onder de oude wettelijke
regeling, kan een verhuurder nu ten aanzien van dezelfde woonruimte ook meerdere overeenkomsten
van tussenhuur sluiten met opvolgende huurders. Bovendien kan de met een 'tussenhuurder'
overeengekomen 'bepaalde termijn' met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de
3
CODE 4.1.1.95
Regelingen en voorzieningen
oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken. De huurovereenkomst blijft dan onder het regime
van art. 7:274 lid 1 onder b BW in samenhang met art. 7:274 lid 2 BW vallen.
Aandachtspunten bij de overeenkomst van 'tussenhuur'
 Verhuurder en huurder moeten uitdrukkelijk een huurovereenkomst voor een bepaalde termijn
sluiten.
 In de huurovereenkomst moet uitdrukkelijk worden bedongen dat de gehuurde woonruimte na
afloop van de overeengekomen huurperiode moet worden ontruimd, omdat zij dan weer
beschikbaar moet zijn voor de verhuurder zelf of voor een vorige huurder.
 Een huurovereenkomst van 'tussenhuur' in de zin van art. 7:274 lid 1 onder b BW en art. 7:274
lid 2 BW eindigt niet van rechtswege bij het verstrijken van de overeengekomen huurtermijn,
maar moet tijdig worden opgezegd tegen het einde van die termijn (art. 7:271 BW). Als de
huurder na opzegging door de verhuurder niet instemt met beëindiging van de huur, zal de
verhuurder zelfs een beëindigingsprocedure moeten voeren (art. 7:272 BW). Het uitdrukkelijk
overeengekomen ontruimingsbeding levert dan een verplichte huurbeëindigingsgrond in de in art.
7:274 lid 2 BW omschreven situaties, tenzij de verhuurder inmiddels geen belang meer heeft bij
de ontruiming van de woonruimte (art. 7:274 lid 1 onder b BW).
 Als partijen een overeenkomst van tussenhuur sluiten met betrekking tot een zelfstandige woning
voor een bepaalde tijd van maximaal twee jaar of met betrekking tot een niet-zelfstandige
woning voor een bepaalde tijd van maximaal vijf jaar, valt die overeenkomst op zichzelf onder de
tijdelijke verhuur die wordt geregeld in de tweede en volgende volzinnen van art. 7:271 lid 1 BW
(zie onder nr. 2). Dat zou betekenen dat de als tussenhuur bedoelde huurovereenkomst na het
verstrijken van de overeengekomen tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd, tenzij de
verhuurder tijdig schriftelijk aan de huurder heeft gemeld dat de huur dan eindigt, of de huurder
zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst bij het verstrijken van de overeengekomen
tijd eindigt (in welke gevallen de huurovereenkomst bij het verstrijken van de overeengekomen
tijd eindigt). Het zou tevens betekenen dat de huurder de voor bepaalde tijd gesloten
huurovereenkomst tussentijds kan opzeggen en dat de verhuurder de relatief gemakkelijk te
beëindigen huurverhouding met de huurder niet op dezelfde voet kan verlengen. Naar de letter
van de slotzin van art. 7:271 lid 1 BW heeft het ook geen zin als partijen na afloop van de
tijdelijke huurovereenkomst (alsnog) inzetten op een overeenkomst van tussenhuur als bedoeld
in art. 7:274 lid 1 onder b en art. 7:274 lid 2 BW: een dergelijke huurovereenkomst zou worden
opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.
De hier geschetste 'kortsluiting' tussen twee wettelijke varianten van tijdelijke verhuur is over het hoofd
gezien tijdens het wetgevingsproces en de praktijk zal er voorlopig mee moeten leven. Het lijkt erop dat
partijen die na 1 juli een echte overeenkomst van tussenhuur in de zin van art. 7:274 lid 1 onder b en
art. 7:274 lid 2 BW willen sluiten voor een afgebakende (eerste) periode van maximaal twee jaar,
respectievelijk maximaal vijf jaar, en die de mogelijkheid van verlenging op dezelfde voet willen
openhouden, er verstandig aan doen in de huurovereenkomst uitdrukkelijk te bepalen dat zij geen
tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de tweede volzin van art. 7:271 lid 1 BW willen sluiten, maar
een overeenkomst van tussenhuur in de zin van art. 7:274 lid 1 onder b en art. 7:274 lid 2 BW. Hopelijk
is dat voldoende om het nieuwe regime inzake tijdelijke verhuur buiten de deur te houden.
4 . Uitbreiding van de regeling voor 'doelgroepcontracten'
Op dit moment kan de verhuurder (als aan enkele voorwaarden is voldaan) de huurovereenkomst
opzeggen als een specifiek voor gehandicapten, ouderen of studenten bestemde woning niet langer wordt
bewoond door een gehandicapte, oudere of student. Het verstrekken van aldus 'gelabelde' woonruimte
aan iemand die (wel) tot de doelgroep behoort geldt namelijk als 'eigen gebruik' in de zin van art. 7:274
lid 1 onder c BW. Zie art. 7:274 lid 3 onder b en c en lid 4 BW.21 Het aantal in de wet 'erkende'
doelgroepen wordt per 1 juli 2016 uitgebreid. De artikelen 7:274a-274f BW zullen regels bevatten ten
aanzien van doelgroepcontracten voor de categorieën 'gehandicapten' (art. 7:274a BW), 'ouderen' (art.
7:274b BW), 'jongeren' (art. 7:274c BW), 'studenten' (art. 7:274d BW), 'promovendi' (art. 7:274e BW)
en 'grote gezinnen' (art. 7:274f BW).
De drie nieuwe 'doelgroepcontracten' worden hieronder op hoofdpunten geschetst.
a. Jongerencontract (art. 7:274c BW)
Een huurovereenkomst aangegaan met een jongere (een persoon van minimaal 18 jaar en maximaal 27
jaar) kan, nadat vijf jaar22 zijn verstreken sinds het ingaan ervan, door de verhuurder worden opgezegd
op de grond dat hij de woonruimte dringend nodig heeft om deze opnieuw aan een jongere te
verstrekken. De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor jongeren en in de
4
Regelingen en voorzieningen
CODE 4.1.1.95
te beëindigen huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huur
opnieuw aan een jongere, student (art. 7:274d lid 2 BW) of promovendus (art. 7:274e lid 2 BW) zal
worden verhuurd.23 Voor een geslaagd beroep op 'dringend eigen gebruik' ten aanzien van een
jongerencontract is niet vereist dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen
(art. 7:274 lid 1 onder c (slot) BW).24
b. Promovendicontract (art. 7:274e BW)
Het 'doelgroepcontract' voor promovendi25 lijkt erg op het huidige 'studentencontract' (art. 7:274 lid 4
BW). De woonruimte moet krachtens de huurovereenkomst bestemd zijn voor promovendi, in de te
beëindigen huurovereenkomst moet zijn bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huur opnieuw
aan een promovendus, jongere of student zal worden verhuurd26, de verhuurder kan de huurder jaarlijks
schriftelijk verzoeken om binnen 3 maanden een verklaring van de onderwijsinstelling over te leggen
waaruit de voorbereiding op een promotie blijkt en als de huurder niet aan dat verzoek voldoet, kan de
verhuurder die de woonruimte dringend nodig heeft om deze opnieuw aan een promovendus te
verstrekken de huurovereenkomst opzeggen. Ook hier geldt dat voor een geslaagd beroep op 'dringend
eigen gebruik' niet vereist is dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (art.
7:274 lid 1 onder c (slot) BW), omdat ervan wordt uitgegaan dat het voor de huurder duidelijk
voorzienbaar is wanneer hij niet langer tot de doelgroep zal behoren en de huurovereenkomst dus kan
worden opgezegd.27
c. Grote gezinnen-contract (art. 7:274f BW)
Het 'doelgroepcontract' voor grote gezinnen (huishoudens die uit tenminste acht personen28 bestaan) lijkt
sterk op het 'studentencontract' en het 'promovendicontract': de woonruimte moet krachtens de
huurovereenkomst bestemd zijn voor grote gezinnen, in de te beëindigen huurovereenkomst moet zijn
bepaald dat de woonruimte na beëindiging van de huur opnieuw aan een groot gezin zal worden
verhuurd, de verhuurder kan de huurder die deel uitmaakt van een groot gezin jaarlijks schriftelijk
verzoeken om binnen drie maanden een afschrift van gegevens uit de basisregistratie personen over te
leggen, waaruit blijkt dat ten minste vijf personen van dat gezin als woonachtig op het adres in kwestie
staan ingeschreven en als de huurder niet aan dat verzoek voldoet, kan de verhuurder die de woonruimte
dringend nodig heeft om deze opnieuw aan een groot gezin te verstrekken de huurovereenkomst
opzeggen. De huurovereenkomst kan dus pas door de verhuurder worden opgezegd op de grond (dat
geen sprake meer is van bewoning door een groot gezin en) dat hij de woonruimte opnieuw aan een
groot gezin wil verstrekken, als de omvang van het huishouden is teruggevallen naar minder dan vijf
personen.29 Anders dan aanvankelijk werd voorgesteld is voor een geslaagd beroep op 'dringend eigen
gebruik' in dit geval wel vereist dat blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen (zie
het slot van art. 7:274 lid 1 onder c BW).30
5. Uitbreiding tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet (art. 15-16 Lw)
Op dit moment is tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet mogelijk ten aanzien van (te) kort
gezegd:
 woonruimte in leegstaande kantoorgebouwen, verzorgingstehuizen, schoolgebouwen of
groepsaccommodaties (art. 15 lid 1 onder a Lw);
 woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning die ofwel nooit bewoond is geweest, ofwel
voorafgaand aan de leegstand gedurende minstens twaalf maanden onafgebroken geheel of
grotendeels door de eigenaar bewoond is geweest, ofwel gedurende een tijdvak van tien jaren
voorafgaand aan het tijdstip waarop de Lw-vergunning is aangevraagd, niet langer dan
gedurende (in totaal) drie jaren geheel of grotendeels als woonruimte verhuurd is geweest (art.
15 lid 1 onder b Lw);
 woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning die ten tijde van het aanvragen van de Lwvergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw (art. 15 lid 1 onder c Lw).
Per 1 juli 2016 bestaat deze mogelijkheid ook ten aanzien van voor de verkoop bestemde huurwoningen
(art. 15 lid 1 onder d Lw). De Leegstandwetvergunning wordt verleend voor maximaal twee jaar31 (art.
15 lid 6 Lw). De huurovereenkomst ten aanzien van een voor de verkoop bestemde huurwoning moet
worden aangegaan voor minstens drie (normaal: zes) maanden (art. 16 lid 4 Lw). Zij kan worden
opgezegd op een termijn van twee (normaal: drie) maanden (art. 16 lid 6 Lw). Burgemeester en
wethouders bepalen op basis van het woningwaarderingsstelsel tegen welke prijs ten hoogste mag
worden verhuurd en vermelden deze prijs in de vergunning (art. 16 lid 10 Lw). Zie art. 15 Lw en art. 16
Lw voor de (overige) formaliteiten die gelden bij verhuur op basis van de Leegstandwet.
Noten
5
CODE 4.1.1.95
Regelingen en voorzieningen
1. Wet van 14 april 2016, Stb. 2016/157 (inwerkingtreding 1 juli 2016, Stb. 2016/159;
kamerstukken 34 156)
2. Wet van 14 april 2016, Stb. 2016/158 (inwerkingtreding 1 juli 2016, Stb. 2016/159;
kamerstukken 34 373)
3. Zie voor een schets van de huidige wettelijke regelingen inzake tijdelijke verhuur van woonruimte
Huurrecht 2016, nr. 1, p. 4-5
4. Art. 208ha Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek
5. Een zelfstandige woning is een woning met een eigen toegang, die de bewoner kan bewonen
zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 BW)
6. In het oorspronkelijke wetsvoorstel werd nog uitgegaan van een maximale duur van één jaar
7. Zie bijvoorbeeld Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 18
8. Zie de tweede volzin van art. 7:271 lid 1 BW, waarin wordt verwezen naar art. 7:228 lid 1 BW
9. Ook een beëindigingsprocedure voor de rechter (zie art. 7:272-274 BW) kan achterwege blijven
10. Zie de derde volzin van art. 7:271 lid 1 BW
11. Zie de in art. 7:274 lid 1 BW limitatief opgesomde huurbeëindigingsgronden
12. Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 45 en Handelingen II 2015/16, 52, item 19, p. 2
13. Uit de publicatie van de Wet doorstroming huurmarkt van 14 april 2016 in Stb. 2016/158, waarin
de wijziging van art. 48 lid 1 Woningwet is opgenomen, zou men kunnen afleiden dat toegelaten
instellingen geen huurovereenkomsten voor bepaalde tijd mogen aangaan voor de duur van één
jaar of korter. In eerste instantie lijkt de verlenging van de voor tijdelijke verhuur van een
zelfstandige woning geldende maximumtermijn van één naar twee jaar in art. 7:271 lid 1 BW
(naar aanleiding van het amendement-Van der Linde & Albert de Vries; Kamerstukken II
2015/16, 34 373, nr. 24) niet te zijn doorgevoerd in art. 48 lid 1 Woningwet. De aanpassing van
de termijn van 'één jaar of korter' in 'twee jaar of korter' is echter opgenomen in art. IIc van de
Wet van 30 maart 2016, Stb. 2016/124 (iwtr. 1 april 2016). Een nog niet aangenomen wet is dus
'als wet' bij voorbaat gewijzigd: indien wetsvoorstel 34 373 'tot wet is of wordt verheven' (curs.
hjr) wordt de termijn aangepast. Die wijziging komt op geen enkele wijze tot uitdrukking in het
Staatsblad waarin de bij voorbaat gewijzigde wet is gepubliceerd. Dat is staatsrechtelijk niet
onverklaarbaar, maar het komt de kenbaarheid en toegankelijkheid van wetgeving niet ten goede
14. Zie Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 18 en Kamerstukken I 2015/16, 34 373, E, p. 7-8 en
p. 13
15. Zie de vierde volzin van art. 7:271 lid 1 BW
16. Zie de slotzin van art. 7:271 lid 1 BW. Dat geldt kennelijk ook als de verhuurder aan dezelfde
huurder twee keer aansluitend een kamer zou verhuren voor een periode van (bijvoorbeeld) twee
jaar, ook al wordt daardoor in totaal de bij kamerverhuur maximaal toegestane duur van vijf jaar
tijdelijke verhuur nog niet bereikt. Zie Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 18-19 en p.
20
17. Handelingen II 2015/16, 49, item 27, p. 36, Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 30, p. 2 en p.
3 en Handelingen II 2015/16, 51, item 11, p. 14
18. Op die manier zou voorkomen kunnen worden dat kamerhuurders door hun verhuurder worden
'gedwongen' om binnen een of meer panden te rouleren
19. Als sprake is van geliberaliseerde huur (zie art. 7:247 BW) zijn de meeste artikelen van
onderafdeling 2 echter niet van toepassing
20. Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 19, Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 6, p. 23
21. De verhuurder die een 'doelgroepcontract' wil beëindigen moet wel aannemelijk maken dat hij de
verhuurde woonruimte dringend nodig heeft om te verstrekken aan iemand die (wel) tot de
doelgroep behoort, en wel zo dringend dat van hem, de belangen van beide partijen (en
eventuele onderhuurders) in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de
huurovereenkomst wordt verlengd. Ook moet blijken dat de huurder aan wie de huur is opgezegd
andere passende woonruimte kan verkrijgen, tenzij sprake is van een studentencontract als
bedoeld in art. 7:274 lid 4 BW. Zie art. 7:274 lid 1 onder c BW
22. De termijn van vijf jaar kan vóór het verstrijken ervan door partijen worden verlengd met
maximaal twee jaar
23. Met de uitwisselbaarheid van jongeren, studenten en promovendi is flexibiliteit beoogd. De
regeling is echter niet sluitend, omdat niet alle categorieën zijn verwerkt in de leden 3 van art.
7:274 c, art. 7:274d en art. 7:274e BW
24. Uitgangspunt is dat het voor een jongere voorzienbaar is wanneer zijn huurovereenkomst zal
eindigen, zodat hij tijdig kan omzien naar vervolghuisvesting (Kamerstukken II 2015/16, 34 373,
nr. 6, p. 24). De gemeenteraad dient in de huisvestingsvergunning te bepalen dat indien een
jongere een jongerencontract (art. 7:274c BW) is aangegaan, de inschrijving van die jongere om
6
Regelingen en voorzieningen
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
CODE 4.1.1.95
in aanmerking te komen voor woonruimte niet vervalt (art. 11a Huisvestingswet 2014). Zie ook
art. 46 lid 3 Woningwet: als een toegelaten instelling een jongerencontract is aangegaan met een
jongere, vervalt de inschrijving van die jongere om in aanmerking te komen voor een woning niet
Degenen die zich voorbereiden op een promotie als bedoeld in art. 7.18 Wet op het hoger
onderwijs en wetenschappelijk onderzoek (art. 7:274e lid 2 BW)
Zie noot 23
Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 15, Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 6, p. 24
Een groot 'gezin' hoeft niet per se uit ouders en kinderen te bestaan. Het gaat uitsluitend om het
aantal personen dat in het huishouden woont. Zie Handelingen I 2015/16, 27, item 9, p. 14-15
Zie ook Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 3, p. 14
Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 20
Deze termijn kan met telkens maximaal een jaar worden verlengd, tot maximaal vijf jaar (art. 15
lid 6 Lw)
Auteur(s)
Mw. mr. H.J. Rossel
© 2016 Huurrecht, Euroforum
7
CODE 4.1.1.95
Regelingen en voorzieningen
8
Regelingen en voorzieningen
9
CODE 4.1.1.95
CODE 4.1.1.95
Regelingen en voorzieningen
10
Download
Random flashcards
Rekenen

3 Cards Patricia van Oirschot

Create flashcards