Smart building

2017
Smart building
PETER VERSTEEG
Inhoud
1
Inleiding ........................................................................................................................................... 3
2
Kantoorgebouw X ............................................................................................................................ 4
Problemen huidige kantoor..................................................................................................... 4
3
Renovatie kantoorgebouw X ........................................................................................................... 5
Klimaatinstallatie ..................................................................................................................... 5
Verlichtingsinstallatie .............................................................................................................. 6
Regelinstallatie ........................................................................................................................ 6
4
Projectrealisatie............................................................................................................................... 7
Stakeholders ............................................................................................................................ 7
Kaders, tijd, geld en kwaliteit .................................................................................................. 8
Projectleider ............................................................................................................................ 8
Specifieke aandachtspunten ................................................................................................... 8
5
Conclusie ......................................................................................................................................... 9
1 Inleiding
Voor u ligt het plan waarin mijn project wordt beschreven voor Smart Systems. De voorgaande
weken hebben wij diverse workshops gehad over Smart System. Voor iedere workshop hebben wij
voorafgaand zelf onderzoek gedaan naar het thema en als groep zijnde hiervoor een presentatie
voorbereid en gegeven.
Na alle thema’s besproken te hebben is ons de vraag gesteld om individueel een eigen project op te
zetten over één van de thema’s. Ik heb zelf een thema uitgekozen wat het meeste bij mijn
werkervaring past, voor het uitwerken van een fictief project. Ik heb gekozen voor een oud
kantoorgebouw wat dient te worden omgebouwd naar een zogenoemde “Smart Building”.
Met veel enthousiasme heb ik dit plan geschreven. Om u een goed beeld te kunnen schetsen van hoe
ik invulling ga geven aan de gestelde opdracht kunt u in de volgende hoofdstukken mijn bevindingen
lezen.
3
2 Kantoorgebouw X
Kantoorgebouw X is een bestaand kantoorpand uit 1975 en is gepositioneerd in Amsterdam. Het
kantoorpand is van bedrijf X. Bedrijf X heeft circa 350 medewerkers in dienst waarvan ongeveer de
helft flexibel werkt. Dit houdt in dat deze medewerkers soms thuis werken en soms met verschoven
werktijden op kantoor.
Het pand staat in een vrije omgeving op het industrieterrein, met een makkelijke aanrijroute. De
oppervlakte van het pand bedraagt circa 1250 m². Het pand heeft 4 verdiepingen.
Problemen huidige kantoor
Het huidige gebouw heeft een verouderd klimaatinstallatie en verlichtingsinstallatie in het gebouw.
De installaties schakelen niet op aanwezigheid voor verlichting en op CO2 voor de ventilatie,
waardoor deze installaties vaak onnodig aan staan terwijl er niemand aanwezig is. Vaak draaien deze
systemen ook nog is op vol vermogen en dus zal de wordt er op deze manier onnodig energie
verspilt.
Mensen klagen over discomfort in het kantoor. Een deel van het personeel heeft het te warm en
andere klagen over koude problemen. Sommige personeelsleden klagen over dat het licht te vel is en
hebben hierdoor last van hoofdpijn en vermoeidheid. De installaties zijn niet per werkplek instelbaar
en dat veroorzaakt veel discomfort.
Een ander probleem is voor de gebouwbeheerder dat alle verschillende installaties op zich zelf
staande systemen zijn en hij te veel monitoringsprogramma’s heeft om alles in de gaten te houden.
Denk hierbij aan: brandmeldinstallaties, ventilatie, verwarming, koeling, ICT, elektra, verlichting,
beveiliging, zonneschermen enzovoorts. Die allemaal hun eigen systeem hebben, welke niet met
elkaar communiceren.
4
3 Renovatie kantoorgebouw X
Bedrijf X kiest zeer bewust voor beperking van de leegstand in de regio Amsterdam, door niet te
verhuizen naar een nieuwe locatie, maar door het pand te renoveren en her te gebruiken. Bedrijf X
heeft maatschappelijk verantwoord ondernemen hoog in het vaandel staan en dit gaat hand in hand
met duurzaamheid. Bedrijf X wil er alles aan doen binnen hun macht om de wereld beter achter te
laten dan hoe zij de wereld hebben aangetroffen.
De bestaande locatie aan het industrieterrein te Amsterdam zal verbouwd en vernieuwd worden
voor bedrijf X. Om in de nieuwe situatie alle medewerkers van het bedrijf te kunnen huisvesten, zijn
recent de bovenverdiepingen van het pand aangekocht. Voor de nieuwe situatie wordt het gehele
pand samengevoegd en intern verbouwd.
Door de discomfort, hoge energiekosten en de verouderde toegepaste technieken wordt het
kantoorgebouw gerenoveerd. Het pand wordt volledig gestript totdat er enkel de schil over blijft. Ter
voorbereiding van de interne verbouwing en renovatie, is het interieur van het pand ‘gestript’:
demontage en sloop van niet-constructieve bouwkundige elementen, systeemwanden en -plafonds,
demontage van gebouwgebonden installaties. De materialen die hergebruikt kunnen worden, zullen
worden hergebruikt. De schil van het gebouw wordt verbeterd tot een Rc waarde van 4.0. De
installaties worden volledig opnieuw opgebouwd, zoals beschreven in de sub hoofdstukken.
Klimaatinstallatie
De huidige klimaatinstallatie wordt vernieuwd voor een installatie met het BaOpt principe. Het BaOpt
principe is een regeltechnische sturing van lucht waarbij de ruimtes op overdruk komen te staan, dit
betekent dat de toegevoerde lucht en de lucht in de ruimte perfect worden gemengd. Warmte
overschot onder het plafond, of koude klachten op de vloer bestaan niet meer. De hele ruimte heeft
dezelfde kwaliteit en temperatuur, hierdoor zijn er geen gerichte luchtstromingen meer en dus geen
tocht. Ook koudeval langs ramen is verleden tijd. Deze manier van sturing maakt een einde aan een
slecht werkklimaat maar is veel breder toe te passen. Het mooie van dit principe is dat het ook nog
(veel) energie bespaart. Er wordt veel minder lucht verplaatst en de toegevoerde lucht wordt beter
gebruikt. Dit resulteert in een verlaging van het energiegebruik met minimaal 25%.
De temperatuur zal worden geregeld per vertrek. Door het flexibele instelbare klimaat kan er een
optimaal klimaat gecreëerd worden voor de individuele gebruiker. Dit resulteert in een prettige
werkomgeving waar bij de gebruiker zich zeer comfortabel voelt. De productiviteit zal hierdoor bij de
werknemers toenemen.
5
Verlichtingsinstallatie
De nieuwe verlichtingsinstallatie zal worden opgebouwd uit energiezuinige LED verlichting wat het
daglicht nabootst. De verlichting veranderd van kleur naar mate de dag vordert. In de ochtend zal de
verlichting meer een blauwe tint hebben en aan de eind van de dag zal deze meer rood kleuren. Door
het daglicht na te bootsen zullen de klachten zoals hoofdpijn en vermoeidheid verdwijnen. De
lichtintensiteit zal worden geregeld per werkplek. Door het flexibele instelbare verlichting kan er een
optimale lichtintensiteit gecreëerd worden voor de individuele gebruiker. Dit resulteert in een
prettige werkomgeving waar bij de gebruiker zich zeer comfortabel voelt. De productiviteit zal
hierdoor bij de werknemers toenemen.
Regelinstallatie
De regelbaarheid van het systeem moet per gebruiker individueel instelbaar zijn. De bediening zal
plaats vinden door middel van de smart phone van de gebruiker. Zodra men met de mobiel connectie
maakt met het gebouw, zal het gebouw een beschikbare werkplek aanwijzen. De computer en
dergelijke zal worden opgestart, net zo als het klimaatsysteem en de verlichting. Zodra de gebruiker
weer weg gaat, zal alles weer uitschakelen en is de werkplek weer beschikbaar voor iemand anders.
Op deze manier kan er efficiënt gebruikt gemaakt worden van het gebouw en ook is dit zeer energie
zuinig. Tevens weet ook met het gebouw welke werkplekken er zijn gebruikt en welke niet, zo kan er
dus gericht schoongemaakt worden. Dit zal enorm schelen in de kosten voor het schoonmaken van
het gebouw.
Bij het kantoor zullen alle losse systemen geïntegreerd worden in één systeem door middel van het
aan te monteren ICT infrastructuur. Hierdoor beheert men het hele gebouw door één monitoring
systeem. Het is noodzakelijk dat alle systemen met elkaar kunnen communiceren.
6
4 Projectrealisatie
Dit hoofdstuk beschrijft mij tijdens het realiseren van een project en de daarbij organisatorische
aanpak van de te realiseren technische installaties. De impact die renovatiewerk als deze heeft op de
lopende processen van de opdrachtgevers in de bestaande omgeving is mij niet vreemd. Ik Doe dit
vaker en heb hier dus veel ervaring mee. Na de gunning zal er een nadere afstemming/toelichting
plaatsvinden met de opdrachtgever over de inhoud van mijn plan van aanpak, daarin worden de
ambities, die genoemd zijn in de werkomschrijving verder uitgewerkt en met de opdrachtgever
besproken.
Vanaf het moment van schriftelijke overeenstemming zullen er met regelmaat vergaderingen
opgestart dienen te worden met o.a. de bouwkundig aannemer en opdrachtgever. Alle voorkomende
zaken zoals ontwerp, werkvoorbereiding, tekenwerk, planning en voorbereidingsplanning etc.
worden hierbij besproken. U kunt rekenen op een proactieve rol en houding van mij hierin. Vooral in
het goedkeuringstraject van de werktekeningen hechten ik hier veel waarde aan om zo het
tekenwerk goed op elkaar af te stemmen. Ook verwacht ik van alle betrokken partijen hierbij een
proactieve houding.
Stakeholders
Bouwpartners
Maatschappij
Werknemers
Directie
Kantoor
gebouw
X
Gebouwbeheerder
Overheid
Leveranciers
Klanten
Er zijn voor een Smart Building diverse belanghebbende waaraan gedacht moet worden bij het
realiseren van het project. Zo zijn er niet enkel de gebruikers die er belang bij hebben, maar ook de
bijvoorbeeld de omgeving. Die kunnen profijt hebben van diverse data wat voor hun ter beschikking
komt, om maar is wat te noemen. Ook is de overheid een belanghebbende, niet alleen voor
duurzaamheid i.v.m. het klimaatakkoord wat er is afgesloten, maar ook om in de toekomst het
gebouw te kunnen integreren in een Smart City.
Om het project goed te starten neem ik het voortouw om in contact te komen met alle stakeholders.
Een goede samenwerking met alle betrokken partijen is de sleutel tot het goed uitvoeren van een
project. Daar ben ik als projectleider goed van op de hoogte. Het is daarom belangrijk om een
communicatieschema op te stellen, waarbij het duidelijk is wie in welke situatie contact mee kan
worden opgenomen.
7
Kaders, tijd, geld en kwaliteit
Binnen projecten werk ik met een kwaliteitshandboek. Alle fasen welke een project doorloopt zijn
hierin geborgd middels controleformulieren. Vanaf het moment dat de aanvraag bij mij binnen komt
tot en met het aangaan van een (langdurig) onderhoudscontract. Om de kwaliteit te borgen zijn er
tussentijdse interne controlerapporten, zodat ik aan het eind niet verrast worden.
Bewaking van tijd vindt dagelijks plaats en zal 2-wekelijks tijdens een vergadering worden
doorgesproken. Voor wat betreft de voorbereiding/levertermijnen werk ik met een intern
voorbereidingsschema. Deze is gebaseerd op de uitvoeringsplanning en de te verwachte levertijden
zodat ook hier het kritieke pad zichtbaar is en kan worden bewaakt. Het melden van meer- en
minderwerken wordt gedaan, meteen op het moment dat deze gesignaleerd worden. Hierdoor zijn
er geen verrassingen achteraf.
Projectleider
De projectleider (ik zelf) heeft de (eind) verantwoording en is bevoegd om voor/namens de
organisatie beslissingen te nemen om het werk op tijd, binnen het gestelde budget en afgesproken
kwaliteitsnormen op te leveren. Tevens ben ik verantwoordelijk voor de contacten met de
opdrachtgever, installatie adviseur en bouwmanagementbureau en neem actief deel aan de
bouwvergaderingen. Ook ben ik verantwoordelijk voor de planning en zorg ik voor een optimale
bezetting van de engineering- en montagecapaciteit voor het project. Ik ben al vanaf de
calculatiefase betrokken bij het project. In dit stadium krijgt ik al een duidelijk beeld van het project
en word mijn praktische ervaring en visie op de realisatie van het project meegenomen in de
prijsvorming. Kortom, de opdrachtgever krijgt te maken met een ervaren en ter zake kundige
projectleider, die kennis heeft van het project en daarnaast ook gemachtigd is waar nodig zelfstandig
beslissingen te nemen en namens de organisatie op te treden. Zo ziet u dat een projectleider voor
90% bezig is met soft skills en maar 10% met de techniek, om een project succesvol te leiden.
Specifieke aandachtspunten
Ik maak in basis geen onderscheid in mijn handelen tussen projecten van bijvoorbeeld 10.000 euro of
2.500.000 euro, elk project verdient de aandacht die het nodig heeft . Eventuele pijnpunten wil ik zo
snel mogelijk inzichtelijk hebben. Dit houdt in dat ik na opdracht zo snel mogelijk wil starten met het
ontwerpen en de werkvoorbereiding/tekenwerk. Aandachtspunt hierbij is het nagaan van
beschikbare ruimten voor techniek, denk daarbij o.a. aan plafondhoogtes, aantal m2 , aanlopers met
de bestaande installaties, de ruimte voor kanaalwerk enz. Daarnaast worden alle bouwkundige
plattegronden en details tekeningen doorlopen om te bekijken of de uitgangspunten overeenkomen
met de installatieplattegronden.
Alvorens specifieke materialen worden besteld, worden voor die materialen welke in het zicht
blijven, zoals armaturen, schakelmateriaal, sanitair en roosters een en ander bemonsterd. Dit
gebeurt minimaal met documentatie. Verder ben ik zeer kritisch in het kijken naar de uiteindelijke
uitvoeringsplanning. Dit om enerzijds voldoende tijd te hebben/reserveren voor het uitvoeren van de
installatiewerkzaamheden zodat dit de kwaliteit ten goede komt en anderzijds de te behalen
voordelen voor de opdrachtgever zodat zij snel het gebouw kunnen inrichten en onbezorgd in
gebruik kunnen nemen.
8
5 Conclusie
Een gebouw waarbij alles met elkaar verbonden is, dat uiteindelijk zorgt voor minder energieverbruik
en meer comfort zal worden gerealiseerd voor bedrijf X. Hierdoor zijn nieuwe technieken
noodzakelijk, waarbij veel kinderziektes ontdekt zullen worden tijdens de realisatie. Dit project zal
tijdens de realisatie een leerproces zijn voor allen die hier hen steentje aan bijdragen. Het is aan de
projectleider om dit alles in goede banen te leiden. Zelfs met de nieuwe ingewikkelde technieken
zullen de werkzaamheden van een projectleider toch voor 90% te maken hebben met soft skills in
plaats van de nieuwe technieken. Die spelen maar voor 10% mee tijdens de realisatie van een
project.
Ter afsluiting van dit beknopte Plan van Aanpak, alles samenvattend: Het tot volle
tevredenheid van de opdrachtgever realiseren van een omvangrijk project lukt alleen met een
uiterst bekwame, professionele groep mensen die liefde hebben voor hun vak en oog voor het
kleinste detail en hierbij de belangen van de klant en andere stakeholders niet uit het oog verliezen.
9