Nieuwe Makelaarswet

VASTGOEDRECHT
WAT NIEUWS?
ADVOCAAT GUY BAELDE
WWW.BAELDE-ADVOCATEN.BE
VASTGOEDRECHT – WAT NIEUWS?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Omgevingsvergunning
Nieuwe BIV-wetgeving: rechtspersonen
Witwaswetgeving
Onroerend erfgoeddecreet
Opstalwet gewijzigd
Bemiddelingsovereenkomsten
OMGEVINGSVERGUNNING
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Decreet 25 april 2014 betreffende de
Omgevingsvergunning
• Sinds lange tijd: roep tot vereenvoudiging
stedenbouwkundige en administratieve procedures
• STEDENBOUW + MILIEU aspecten
• 1 aanvraag
• 1 procedure (met 1 openbaar onderzoek – en evt. 1 advies)
• 1 vergunning
• Voor verkavelingen, vergunningen en exploitatie
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Voorheen:
• Reguliere procedure bij ontvoogde en niet-ontvoogde
gemeentes
• Bijzondere procedures voor stedenbouwkundige
handelingen van algemeen belang
• Procedures milieuvergunningsaanvragen klasse 1 en 2
• Procedures mededeling kleine veranderingen
• Procedures voor tijdelijke inrichtingen
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Nu:
• 2 vergunningsprocedures (aard van project = bepalend):
• Gewone vergunningsprocedure: project met aanzienlijk impact
(openbaar onderzoek – advies omgevingscommissie)
• Vereenvoudigde vergunningsprocedure
• 1 Meldingsprocedure (meldingsplichtige handelingen)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Vergunningsverlenende overheid:
• Eerste aanleg: College van Burgemeester en Schepenen
• Laatste aanleg: Bestendige Deputatie
• Uitzondering: Lijst van bevoegdheden Vlaamse Regering en
deputaties
• Raad voor Vergunningsbetwisting: schorsings- en
vernietigingscontentieux
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Administratieve lus:
• Mogelijkheid aanpassing van de aanvraag
• Herstelling van fouten mogelijk tijdens behandeling:
• Onregelmatigheid openbaar onderzoek
• Evt. verlenging van 60 d. indien nieuw openbaar onderzoek
noodzakelijk
• Toepassing? Verschillende standpunten
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• TERMIJNEN:
• Gewone vergunningsprocedure
• Geen advies OVC: 105 dagen
• Advies OVC: 120 dagen
• Termijnverlenging van rechtswege: 60 dagen
• Indien tweede openbaar onderzoek
• Bestuurlijke lus
• Beslissing van de gemeenteraad ivm wegenwerken.
• Vereenvoudigde vergunningsprocedure: 60 d.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Beroepsprocedure
• Tegen GVP
• Tegen EVP: 60 d.
• Termijnverlenging van rechtswege: + 30 dagen
• Indien tweede openbaar onderzoek
• Bestuurlijke lus
• Op vraag van de gouverneur of beslissing van de
gemeenteraad ivm wegenwerken
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Permanent karakter van de omgevingsvergunning
Gelden voor onbepaalde duur
• Uitzonderlijk voor bepaalde duur:
• zonevreemde bedrijven die zullen gerelocaliseerd worden
• eindige vergunningen (vb. ontginningen, grondwaterwinning, …)
• Correctie op permanent karakter:
• specifieke evaluatie
• Integrale periodieke evaluatie
• Vraaggebonden evaluatie
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
2. OMGEVINGSVERGUNNING
• Belang van een voortraject:
• Sinds 2010: projectvergadering
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
BIV – WETGEVING
RECHTSPERSONEN
1. NIEUWE BIV-WETGEVING
1. De “Vastgoedmakelaarswet” > Wet van 11 februari 2013
(Staatsblad van 22 augustus 2013) trad in werking op 1
september 2013
2. Nieuw Stagereglement (KB 23 juli 2013) trad in werking op 16
september 2013
3. Nieuw Erkenningsbesluit (toegang beroep) > KB 30 augustus
2013 trad deels in werking op 16 september 2013, aantal
bepalingen treden in werking per 1 januari 2014
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
14
A. VOORWAARDEN BEROEP VASTGOEDMAKELAAR
• Belangrijkste wijzigingen:
•
•
•
•
•
Gesplitste tableau’s
Mededeling VME’s in beheer
Competentietest
Stage (gesplitst – 200+100 – schorsing)
Tucht:
•
•
•
•
•
aanvulling deontologie,
uitspraak onder voorwaarden, met uitstel, bijkomende vorming
Ook na weglating
Bewarende maatregelen (juridisch assessor)
Publicatie-mogelijkheid
• Rechtspersonen
A. VOORWAARDEN BEROEP VASTGOEDMAKELAAR
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
16
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
Rechtspersoon BIV: Minister Laruelle: de
vastgoedmakelaarsvennootschap
• Ratio legis: beperking aansprakelijkheid tot rechtspersoon
• Geen verplichting => optie, MAAR:
“Als de rechtspersoon niet ingeschreven is op het tableau, zijn
de zaakvoerders, bestuurders en/of actieve vennoten volledig
burgerlijk aansprakelijk voor de handelingen gesteld in de
uitoefening van het beroep in het kader van een rechtspersoon.”
• In plaats van erkenning natuurlijke persoon? Neen,
• artikel 5 § 2 VGM maakt onderscheid: natuurlijke persoon en vennootschap.
• Erkenning zelfstandige blijft + geen mogelijkheid tot erkenning vennootschap zonder
erkende zaakvoerder
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
17
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Moet ik nieuwe vennootschap oprichten om een erkende vennootschap
te bekomen?
Uitoefening in het kader van een vennootschap is mogelijk zowel:
˃ door middel van een op te richten vennootschap
˃ via een bestaande vennootschap die omgevormd wordt naar
een vastgoedmakelaarsvennootschap
• ↘ In beide gevallen, dienen de statuten opgesteld of
afgestemd te worden op strenge voorwaarden (art. 10)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Voorwaarden om een erkenning te bekomen voor de vennootschap:
1. Gemachtigden uitoefening beroep
2. Doel en activiteiten
3. Aandelen op naam bij NV en Comm. VA
4. Verdeling aandelen
5. Deelnemingen
6. Inschrijving op tableau
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
1. Gemachtigden
-
artikel 10, §1, 1° van de vastgoedmakelaarswet stelt:
“alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en meer algemeen
alle zelfstandige lasthebbers die optreden in naam en voor rekening van de
rechtspersoon, zijn natuurlijke personen die ertoe gemachtigd werden het beroep van
vastgoedmakelaar uit te oefenen overeenkomstig artikel 5”
→ Onder dit laatste begrip « gemachtigden om het beroep van vastgoedmakelaar uit
te oefenen” worden begrepen de personen ingeschreven:
- op het tableau van vastgoedmakelaars of
- op de lijst van stagiairs
telkens in de overeenkomstige kolom van het beroep dat hij of zij uitoefent –
bemiddelaar of syndicus (art. 5)
Moeten BIV-lid zijn:
• alle zaakvoerders of bestuurders
• leden directiecomité
• alle zelfstandige lasthebbers
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
20
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Enkel houders van een BIV-nummer mogen derhalve de leiding
nemen en het beheer van de vennootschap in handen hebben.
˃ Het gaat om natuurlijke personen,
˃ waardoor geen leidinggevende rechtspersonen binnen de
vastgoedmakelaarsvennootschap mogelijk zijn, tenzij andere
vastgoemakelaarsvennootschappen
→ Alle zaakvoerders, bestuurders, leden van het directiecomité en
zelfstandige lasthebbers dienen door het BIV erkend te zijn !
MAAR de regel voor aandeelhouders van de vennootschap is minder
strikt:
˃ Ook niet-vastgoedmakelaars kunnen aandelen in de vennootschap
bezitten !
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
21
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
2. Doel + activiteit beperkt:
artikel 10, §1, 2° stelt:
“zijn doel en activiteit moeten beperkt zijn tot het verlenen van diensten
die behoren tot de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar
en mogen hiermee niet onverenigbaar zijn”
•
diensten behorend tot beroep VGM én niet onverenigbaar
→ Hiermee worden de professionele activiteiten van
bemiddelaars, syndici en rentmeesters bedoeld
˃ Het aanbieden van verzekeringsdiensten of het stellen van
handelingen als promotor zullen bijvoorbeeld niet door de beugel
kunnen
•
Enge versus brede interpretatie (Kamer van Beroep: eng)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
22
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
3. Vennootschapsvorm
artikel 10, §1, 3° verklaart:
“indien hij is opgericht in de vorm van een naamloze vennootschap of een
commanditaire vennootschap op aandelen, moeten zijn aandelen op naam zijn”
Geen keuze van vennootschap opgelegd: alle vormen zijn mogelijk
Maar, indien NV en de Comm. VA: aandelen op naam
> worden meestal gebruikt voor grote kapitaalkrachtige ondernemingen,
˃ waar de nadruk ligt op het verzamelen van kapitaal en
˃ waar doorgaans de aandeelhouders andere personen zijn dan de bestuurders
- Om investeerders aan te trekken, zijn de aandelen in deze
vennootschapsvormen ook makkelijk overdraagbaar
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
23
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Door aandelen op naam te verplichten in de NV en de
Comm. VA, kan de eigendomsstructuur van de vennootschap
eenvoudig worden nagegaan.
• De wetgever vreesde immers dat bij gebrek aan duidelijk
geïdentificeerde aandeelhouders niet-vastgoedmakelaars de
zeggenschap over de vennootschap zouden verwerven
→ De aanwezigheid van aandeelhouders die niet beschikken
over een BIV-nummer is echter gelimiteerd
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
24
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
4. Aandelenbezit:
artikel 10, §1, 4° stelt:
“ten minste 60 % van de aandelen alsook van de stemrechten moeten, rechtstreeks of
onrechtstreeks, in het bezit zijn van natuurlijke personen die ertoe gemachtigd werden
het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen overeenkomstig artikel 5; alle
overige aandelen mogen slechts in het bezit zijn van natuurlijke personen of
rechtspersonen, die een niet-onverenigbaar beroep uitoefenen en opgegeven zijn bij
het Instituut”
• Deze voorwaarde wil erover waken dat
˃ het merendeel van de aandelen (en dus het kapitaal) en
˃ tevens het merendeel van de stemrechten
in handen blijven van personen die erkend zijn als vastgoedmakelaar
Dus: Min. 60% (ook stemrechten) BIV-leden
Rest bij personen of rechtspersonen met niet-onverenigbaar beroep +
opgegeven bij BIV
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
25
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Op die manier wordt de consument gegarandeerd dat
˃ de praktijkuitoefening van de vennootschap in
handen is van professionelen,
˃ zijnde gediplomeerden,
˃ die ingeschreven zijn bij het BIV
• De verwijzing naar het stemrecht is niet onschuldig
Voor bestaande vennootschappen impliceert dit dat :
→ het niet volstaat een verschuiving van de macht door te
voeren via het opstellen v.e. aandeelhoudersovereenkomst
˃ waarbij de aandelen overgedragen worden opdat 60%
de aandelen in handen zijn van erkende
vastgoedmakelaars, maar
het stemrecht in handen blijft van de oorspronkelijke eigenaar van
de vennootschap
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
26
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Op aandelen kan ten belope van 1/3 van alle aandelen
bedongen worden dat deze zonder stemrecht zijn
- In een naamloze vennootschap,
- In een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
- In een commanditaire vennootschap
→ Dit is interessant voor beleggers die geen macht willen
uitoefenen in de vennootschap, en enkel uit zijn op een
return on investment
Let op de stemrechten voor 60% in handen zijn van
aandeelhouders die beschikken over een BIV-nummer
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
27
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Er zijn geen (evidente) oplossingen voorhanden die kunnen
vermijden dat u de controle over uw vastgoedvennootschap in
handen dient te geven van een houder van een BIV-nummer
• Indien ervoor wordt gekozen om investeerders/nietvastgoedmakelaars aan te trekken binnen een bestaande
vennootschap, en dit voor maximaal 40%,
→ dan mogen deze geen beroep uitoefenen dat
onverenigbaar is met dat van vastgoedmakelaar en
dienen tevens opgegeven te zijn bij het BIV.
»» Deze regel beoogt tevens investeerders die niet erkend zijn
door het BIV te verbieden vastgoedmakelaarsactiviteiten in de
vennootschap uit te oefenen
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
28
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
Ook kan u door middel van een andere bestaande
vennootschap – onrechtstreeks – aandelen in de vennootschap
verwerven
Dit gaat dus over deelnemingen van een andere vennootschap in de
erkende vastgoedvennootschap
→ Deze andere vennootschap dient evenwel op haar beurt
opgenomen te zijn op het BIV-tableau
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
29
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
5. Deelneming van de vastgoedvennootschap in andere
vennootschappen:
artikel 10, §1, 5° stelt:
“de rechtspersoon mag geen deelnemingen bezitten in andere vennootschappen of
rechtspersonen dan van uitsluitend professionele aard. Het maatschappelijk doel en de
activiteiten van deze vennootschappen mogen niet onverenigbaar zijn met de functie van
vastgoedmakelaar”
• Een participatie in bijvoorbeeld een VZW is bijgevolg onmogelijk, wegens het
ontbreken van professioneel oogmerk
• De vennootschap kan zich bovendien niet verbinden met professionele
vennootschappen waarin activiteiten worden uitgeoefend die aan erkende
vastgoedmakelaars verboden zijn
• In de praktijk zal het dus enkel mogelijk zijn in andere
vastgoedmakelaarsvennootschappen te participeren,
→ gezien de nauwe omschrijving van het begrip
vastgoedmakelaarsactiviteiten
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
30
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
6. Rechtspersoon moet BIV-lid zijn
artikel 10, §1, 6° verklaart:
“de rechtspersoon is ingeschreven op een van de tableaus van het Instituut”
≡ Het gaat om:
▫ ofwel de kolom van vastgoedmakelaars-bemiddelaars,
▫ ofwel de kolom van vastgoedmakelaars-syndici,
▫ ofwel beide tableaukolommen
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
31
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
Tijdelijk niet voldoen aan voorwaarden
Artikel 11 van de vastgoedmakelaarswet stelt:
“Als wegens het overlijden van een natuurlijke persoon bedoeld in
artikel 10, § 2, 1°, of 4°, de rechtspersoon niet meer beantwoordt aan de
vereiste voorwaarden om het beroep van vastgoedmakelaar uit te
oefenen, beschikt deze over een termijn van zes maanden om die
voorwaarden na te komen. Gedurende die termijn mag de
rechtspersoon nog het beroep van vastgoedmakelaar uitoefenen.”
• Er is een foutje in dit artikel geslopen, gezien het artikel
waarnaar het verwijst niet geheel bestaat. De bedoeling van
de wetgever was mijns inziens te verwijzen naar artikel 10, § 1,
1° o 4°
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
32
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Deze overgangsmaatregel is dus van toepassing:
- indien een leidinggevend persoon binnen de vennootschap overlijdt en
- de vennootschap hierdoor niet meer voldoet aan de voorwaarden om
het beroep uit te oefenen, bv minder dan 60 % van de aandelen of
stemrechten in handen zijn van niet-vastgoedmakelaars
• Indien dit geval zich voordoet
→ U heeft zes maanden de tijd om u in regel te stellen met de
vervanging van de overleden vennoot.
Binnen deze termijn mag uw vennootschap het beroep van
vastgoedmakelaar wel gewoon verder uitoefenen
• Deze overgangsregeling is niet van toepassing:
- een vennoot op pensioen gaat
- een tuchtsanctie van schorsing krijgt
- een schrapping van het tableau heeft opgelopen
˃ In dit geval dient meteen in de vervanging van de vennoot te worden voorzien
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
33
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
Gevolg van de erkenning van de vastgoedvennootschap
• In artikel 10 §2 vastgoedmakelaarswet wordt het belang van
de inschrijving van de vennootschap op het tableau van
vastgoedmakelaars onderlijnd
“Als de rechtspersoon niet ingeschreven is op het tableau, zijn de zaakvoerders,
bestuurders en/of actieve vennoten volledig burgerlijk aansprakelijk voor de
handelingen gesteld in de uitoefening van het beroep in het kader van een
rechtspersoon.
De rechtspersoon bedoeld in het vorige lid moet de volgende voorwaarden naleven :
1° de zaakvoerders, bestuurders of actieve vennoten die de gereglementeerde activiteit
uitoefenen en die de effectieve leiding hebben over de afdelingen waarin de activiteit wordt
uitgeoefend, moeten ingeschreven zijn in de overeenkomstige kolom van het tableau of van de lijst.
2° Bij gebrek aan deze personen is de verplichting bedoeld in punt 1° van toepassing op een
zaakvoerder of een bestuurder of een actieve vennoot van de rechtspersoon die hiertoe wordt
aangewezen. Voor de toepassing van deze wet wordt op onweerlegbare wijze vermoed dat deze
personen deze werkzaamheid als zelfstandige uitoefenen.”
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
34
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
• Zo de rechtspersoon-vastgoedmakelaar niet
ingeschreven wordt op het tableau, of naderhand van
het tableau geschrapt wordt,
»» zal de vennootschapsbescherming doorprikt worden (waar tot
aan deze wetgeving wel bescherming was) en
»» zijn de zaakvoerders, bestuurders en actieve vennoten
volledig burgerlijk aansprakelijk voor alle handelingen die
gesteld worden door de vennootschap in het kader van de
geleverde vastgoeddiensten
DUS: ERKENNING VASTGOEDVENNOOTSCHAP IS NIET VERPLICHT,
maar er hangen belangrijke gevolgen aan vast.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
35
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
Dus keuze:
Ofwel erkennen
Ofwel burgerlijke aansprakelijkheid persoonlijk dragen
Vandaar belang van een goede verzekering voor eigen burgerlijke
aansprakelijkheid.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
36
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
STAGIAIR EN VENNOOTSCHAP
Stagiair kan stage lopen via …
• eenmanszaak
• vennootschap (rechtspersoon)
oprichten of
vennoot, zaakvoerder, bestuurder of lid directiecomité van zijn
enkel als stagiair:
• samen met stagemeester in deze rechtspersoon
• of samen met een BIV-lid ingeschreven op het tableau
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
37
B. BIJZONDERE VOORWAARDEN RECHTSPERSOON
Let op: niet verplicht een erkende vennootschap.
Keuze:
- ofwel erkende vennootschap (zonder persoonlijke burgerlijke
verantwoordelijkheid)
- ofwel gewone vennootschap,
Maar in beide gevallen is de aanwezigheid van de stagemeester of een
BIV-lid vereist.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
38
WITWASWETGEVING
HOE GAAN WE DAAR PRAKTISCH MEE OM?
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
Reminder
• Anti-witwaswet > 11 januari 1993
• Doel:
• Installeren preventieve maatregelen
• Invoeren samenwerking m.h.o. op opsporen verdachte verrichtingen
(geld afkomstig uit verdachte of criminele bron)
• Voor de vastgoedmakelaar
• Bemiddelaar: sinds 1998
• Syndicus-rentmeester: sinds 2004
• reglement (KB 30 juli 2013) specifiek voor de vastgoedmakelaars
• Controleorganismes: CFI, FATF, FOD economie
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
40
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
De basisverplichtingen:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Verantwoordelijke binnen kantoor (WWV)
Volledige medewerking
klantenonderzoek: Identificatie en acceptatie
Voortdurende waakzaamheid
Meldingsplicht antiwitwascel CFI – meldingsformulier op website
Beperking van contanten
Vormingsplicht – medewerkers - controle
Jaarverslag
41
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• 1. Witwasverantwoordelijke
• aanduiden witwasverantwoordelijke = contactpersoon
• iemand met beroepservaring – hiërarchisch niveau (dus niet
de onthaalbediende)
• Wanneer: uiterlijk tegen 30.05.2014…
42
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
•
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
43
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• 2. Volledige medewerking
• Alle nodige middelen inzetten voor identificatie van
witwassen van geld en financiering van terrorisme
• Zie interne procedure
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
44
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
3.a. Identificatieplicht (Wie heb ik voor me?)
Wanneer? Vóór de opdracht
- Wie is cliënt van de VGM ? Discussie (ook binnen CEPI): ! Interne
procedure duidt op opdrachtgever, wet duidt ook op de ‘tegenpartij’
DUS: Onderzoek van opdrachtgever, maar ook van kandidaat koper
of huurder!!
- Onderscheid natuurlijke persoon – rechtspersoon
- Onverdeeldheden en splitsingen: alle eigenaars uitzoeken
- Onderzoek cliënt = resultaatsverbintenis
- Onderzoek uiteindelijke begunstigde = inspanningsverbintenis
- Ook lasthebber onderzoeken (vb. vonnis van voorlopig bewind)
- Let op bewijsstukken verzamelen en 5 jaar bijhouden, vb. kopie
paspoort, KBO,…
-
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
45
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
46
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
47
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
•Uiteindelijke begunstigde = inspanningsverbintenis
• persoon voor wiens rek. verrichting wordt uitgevoerd, vb. natuurlijke
persoon die achter de vennootschap zit. Hoe ver moet ik daar mee gaan?
• Handelsvennootschap of met die vorm: bestuurder, zaakvoerder (KBO)
• Andere vennootschap: Natuurlijke personen die controle hebben over min. 25%
van het vermogen.
• naam, voornaam (geboortedatum, geboorteplaats, adres)
• Derde zaakaanbrenger: enkel kredietinstelling of financiële
instelling, bedrijfsrevisor, boekhouder, notaris, advocaat, …
• .
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
48
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
49
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• Geen controle mogelijk: verantwoording in dossier
• archivering (5 jaar)
• Let op, actualisatie klantenbestand
• Vrijstelling voor:
• Kredietinstelling of financiële instelling
• Beursgenoteerde vennootschap
• Belgische overheidsinstantie
• Europese instelling
-> Schriftelijk bewijs van controle daarvan in dossier
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
50
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
3.b. Clientacceptatiebeleid (Klopt dat hier?)
• Afgestemd op categorieën van dienstverlening (bemiddelaar,
syndicus, …)
• Info uit e-ID, KBO,
• Risicoprofiel bepalen in niveau’s.
• Art. 12 AWW: persoonsgebonden: niet aanwezigheid klant, politiek
prominente personen, …
• Art. 15 AWW: vreemde omstandigheden: te lage prijs, vreemde
landen (FATF), wanverhouding sociale situatie klant en aankoop
• FATF-aanbevelingen – wordt bijgewerkt, ook mbt ‘gevaarlijke’
landen
• Gevolg: hoe hoger risico, hoe waakzamer
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
51
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• 4. Voortdurende waakzaamheid
• Voortdurend onderzoek
• Lijst met criteria voor atypische verrichtingen
• Snelle doorverkoop
• Betaling vanuit vreemd land
• Schriftelijk verslag
• Werknemers informeren
• Risicoprofiel min. elke 3 jaar aanpassen of sneller indien
risico hoger.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
52
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• 5. Meldingsplicht
• Bij kennis of vermoeden dat verrichting verband houdt met
witwassen van geld of financiering terrorisme => melden aan
witwascel (CFI) vóór de contractsluiting
• Uitz. Niet mogelijk om contractsluiting uit te stellen, of omdat uitstel
de vervolging zou beletten: Motivatie vereist + in dossier
• Basis: witwas geld, financiering terrorisme, …
•
•
•
•
•
Melding aan CFI door AWW-verantwoordelijke
Hoe? Per email op [email protected] via meldingsformulier
Verbod tot mededeling door melder t.a.v. cliënt (discretie)
Klant behouden? Ja mag, maar motivatie
Immuniteit indien te goeder trouw melding gedaan
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
53
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• 6. Beperking contanten
• CASH bij verkoop
• Tot 16 april 2012: cash beperkt tot 10% VK-prijs met max. 15.000
EUR
• Sinds 16 april 2012: cash beperkt tot 10% VK-prijs met max. 5000
EUR
• Vanaf 1 januari 2014: cash verbod, enkel cheque of overschrijving
• Vermelding financiële rekeningnummer koper compromis >
controle en rapportering CFI
• CASH bij betaling dienst:
• Max. 10% van dienst en niet hoger dan 3.000 euro
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
54
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
7. Vormingsplicht – medewerkers - controle
• Makelaars alsook hun personeel zijn gehouden passende
opleidingen te volgen … > BIV (e-learning, in situ), VIVO, …
archiveren van de gevolgde opleiding
• Bij aanwerving personeel: waakzaam ivm AWW
‘ weet u wat witwasmelding is?’
• Controle van ambtenaren FOD Economie toelaten
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
55
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
• 8. Jaarverslag (nieuw – 1 januari 2015)
• Model van jaarverslag, nog niet voorhanden
• Volgt uit cliëntenacceptatieformulier en verslagen atypische
verrichtingen
• BIV-tool onderweg
• Moet voor 30.05.2015 toegestuurd worden.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
56
WITWASWETGEVING PRAKTISCH
Geldboete bij niet-naleving
• De FOD Economie is bevoegd om administratieve geldboetes op te
leggen aan vastgoedmakelaars die hun verplichtingen van
identificatie, witwasbestrijding en kennisgeving niet zouden zijn
nagekomen.
• Het bedrag is vastgelegd tussen niet minder dan 250 euro en niet
meer dan 1.250.000 euro.
• De vastgoedmakelaar mag in geen geval de betrokken cliënt
verwittigen dat informatie aan de CFI is meegedeeld.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
57
ONROEREND ERFGOED
ONROEREND ERFGOED
• Herschikking van de erfgoedregeling door decreet
van 12.07.2013 (B.S. 17.10.13)
• Begrippenkader:
• Erfgoed=
• Geheel van archeologische sites, monumenten,
cultuurhistorische landschappen en stads- en dorpsgezichten
• Erfgoedwaarde=
• Archeologische, architecturale, artistieke, culturele, esthetische,
historische, industrieel-archeologische, technische waarden,
ruimtelijk structurerende, sociale, stedenbouwkundige,
volkskundige of wetenschappelijke waarde waaraan
onroerende goederen en de cultuurgoederen die er
integrerend deel van uitmaken hun huidige of toekomstige
maatschappelijke betekenis ontlenen.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
• Organisatie:
• Agentschap onroerend erfgoed: beleid, met uitzondering
van handhaving
• Vlaamse commissie Onroerend erfgoed: advies
• Onroerenderfgoed-gemeenten en intergemeentelijke
erfgoeddiensten: lokaal erfgoedbeleid (verwijdering,
beheer, controle)
• archeologen
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
• Inventarissen en beschermingen:
• Vastgestelde inventarissen ≠ documentair wetenschappelijke
inventarissen. Enkel aan vastgestelde inventarissen zijn
rechtsgevolgen gebonden.
• Bestaande:
• Inventaris bouwkundig erfgoed
• landschapsatlas
• Nieuwe:
• Inventaris van archeologische zones
• Inventaris van houtige beplantingen met erfgoedwaarde
• Inventaris van historische tuinen en parken
• Voorafgaandelijk openbaar onderzoek noodzakelijk
(agentschap OE): advies binnen 30 d.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
Transparantie via 3 databanken:
• Databank van beschermde goederen:
• Opgesteld door het Agentschap OE
• Bevat: erkennings-, beschermings- of rangschikkingsbesluiten,
wijzigings- en opheffingsbesluiten
• vrij toegankelijk via de website www.onroerenderfgoed.be
• Databank van processen-verbaal
• Opgesteld door het Agentschap voor handhaving
• Bevat:
• PV’s voor inbreuken en misdrijven
• Gevolgen en uitvoering herstelmaatregeen
• Toegang: bevoegd overheden en iedereen die verkoopt, … en de
tussenpersonen
• Databank van adviezen en beslissingen (VCOE, toelatingen,
beslissingen en beroepsbeslissingen…)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
Gevolg van inventarissen:
• Algemene verplichting:
• Zorgplicht van overheid
• Motiveringsplicht bij toelatingen, vergunningen, …
• Informatieverplichting
• Specifieke verplichting: afhankelijk van inventaris
• Inventaris onroerend erfgoed: afwijking EPC, zonevreemde
functiewijzigingen, sloopvergunningen, sociale woningen
• Landschapsatlas: geen
• Inventaris houtige beplantingen: kapvergunning
• Inventaris historische tuinen en parken: geen
• Inventaris archeologische zones: archeologisch vooronderzoek
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
• informatieverplichting !!!
• Wanneer? bij verkoop, verhuur voor meer dan 9 jaar,
erfpacht/opstal, inbreng in vennootschap of andere wijze
van overdracht.
• Publiciteit: opnemen van bescherming en rechtsgevolgen
• Hoe? Niet uitdrukkelijk bepaald, maar kan nog komen
• Onderhandse akten en authentieke akten: bescherming en
rechtsgevolgen melden
• Nietigheid mgl. indien in OA niet vermeld, en geen rechtzetting
via AA
• Rechtsmisbruik? Cfr. Rechtspraak bodemattest, stedenbouw?
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
• Bescherming = vrijwaren voor de toekomst
• Enkel indien voldoende erfgoedwaarden voorhanden.
• Deelcategorieën:
•
•
•
•
•
Archeologische site
Monument (en samenhangende cultuurgoederen)
Cultuurhistorisch landschap
Stads- en dorpsgezicht
Overgangzones (visuele omgeving van monument, …)
• Voorlopig (9m. + 3 m.) en definitief beschermingsbesluit door
Vlaamse regering
• Fiscale stimuli via premies en subsidies:
samenwerkingsovereenkomst – beheersovereenkomst projectsubsidies
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
ONROEREND ERFGOED
• Rechtsgevolgen voor zakelijke rechten en gebruikers:
• Actiefbehoudsbeginsel (vooruitziend en zorgvuldig gedragen)
• Explicitering in indiv. beschermingsbesluit of algemene voorschriften
• Passief behoudsbeginsel: verbod tot ontsiering, beschadiging,
vernielen, …
• Specifiek: Lot van de cultuurgoederen + sloop
• Sanctie: inspectie onroerend erfgoed:
•
•
•
•
•
•
Strafrechterlijk handhaving: misdrijven – via strafrechter
Bestuurlijke handhaving: inbreuken – bestuurlijke geldboete
Integraal herstel (zowel via burgerlijke als strafrechter)
Instandhoudingsmaatregelen met evt. dwangsom
Herstelacties (stakingsbevel, bestuursdwang, last onder dwangsom
Minnelijke schikking
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET GEWIJZIGD
OPSTALWET
• Wet van 10.01.1824
• Via programmawet van 25.04.2014: verduidelijking
enkele aspecten
• Kernbegrip = horizontale eigendomssplitsing
• Opstalhouder is voor duur van recht eigenaar van opstallen
• Probleem: tegenstrijdige rechtspraak tav nieuwe
initiatieven (zonnepanelen, optoppen, …)
• ? Horizontale splitsing = horizontaal met maaiveld?
• ? Opstal op beperkt zakelijk recht (opstal op opstal)?
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Nieuwe definitie:
“Zakelijk recht om gebouwen werken of beplantingen te
hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder
andermans grond.
Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van
een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn
recht.”
• = uitbreiding van draagvlak
• = uitbreiding van uitoefeningsmogelijkheid
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Draagvlak?
• Opstalrecht ten aanzien van autonome gebouwen, werken
en beplantingen
• Niet op verbeteringen of herstellingen (≠ zelfstandig object)
• Dus: geen noodzakelijke incorporatie in de grond
• Vroeger rechtsonzekerheid + financieringsmogelijkheid?
• Ander niveau mogelijk dan het maaiveld:
• Vb. antennes
• Bijkomende verdieping
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Maar beperking in de tijd: 50 jaar.
• Probleem: ook bovenbouw bij naastliggend pand?
• Alternatief: erfdienstbaarheid van overbouw =
eeuwigdurend
• Hoofdbouw= opstalrecht – heersend erf
• Bijgebouw= erfdienstbaarheid – lijdend erf
• Accessoir opstalrecht noodzakelijk naast de erfdienstbaarheid
• VME: meerderheid 4/5 (daad van beschikking op dak)
• Wat na 50 jaar? Incorporatie in de basisakte = unanimiteit
• Niet nodig indien opstal slechts binnen de privatieve kavel
gebeurt (let op: geen denaturatie van het opstalrecht)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Onder de grond?
• Twee mogelijkheden:
• Afstand van natrekking tvv. ontwikkelaar van ondergrondse
constructies
• Afstand van grond zelf, en afstand van natrekking van
bovenbouw
• Onderscheid vooral belangrijk naar termijnbepaling (50 j. of
eeuwigdurend)
• Contractueel kan deze termijnbeperking niet worden
afgewend (dwingend recht)
• Wil men langer dan 50 jaar, dan erfdienstbaarheid van
onderbouw of via basisakte
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Uitoefeningsmogelijkheid – uitgebreid
• Principieel mogelijk opstal te vestigen op een beperkt
zakelijk recht binnen de grenzen van zijn recht
• Gevolg:
• 1. binnen de grenzen van het onderliggend recht
• 2. niet ruimer dan de bevoegdheden van diegene die het
toestaat
• 3. de duur van het nieuwe recht, mag de duur van het
onderliggende recht niet overschrijden
• Voorbeeld: erfpacht + opstal (geen aantasting waarde
goed), vruchtgebruik + opstal (instandhoudingsplicht),
opstal + opstal
• Niet: erfdienstbaarheid, recht van gebruik, concessie (?)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Einde van de opstal op beperkt zakelijk recht:
• Cascade?:
• Einde van verschillende rechten is gelijktijdig: natrekking tvv de
grondeigenaar, want deze komt in rechten van opstalgever
maar wat indien vergoedingsregels van opstal niet gelijk zijn
aan vergoedingsregels van eerste zakelijk recht: res inter alios
acta 1165 BW <-> verrijking zonder oorzaak, dus contractueel
onderbouwen!!
• Einde van verschillende rechten is niet gelijktijdig: natrekking tvv
de houder van het zakelijk recht, vergoedingsregels tussen
opstalhouder en opstalgever (vergoeding voor waarde van de
opstallen, tenzij contractuele uitsluiting)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
OPSTALWET
• Andere problemen bij de beëindiging:
• Retentierecht van de opstalhouder
• Vervroegde of abnormale beëindiging van het basisrecht,
• afstand van het zakelijk recht of vermenging van
grondeigenaar en houder van zakelijk recht, quid opstal?
Vorm van contractoverdracht
• Ontbinding van zakelijk recht wanprestatie? Noodzaak aan
contractuele oplossingen
• Conclusie: meer zekerheid, maar contractuele
waakzaamheid geboden.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
WETBOEK VAN
ECONOMISCH RECHT
BEMIDDELINGSOPDRACHTEN
WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT
• BOEK VI. Marktpraktijken en consumentenbescherming
Titel 2. Informatie van de markt.
H1. algem. verplichting informatie consument
H2. prijsaanduiding
Titel 3: Overeenkomsten met consumenten
H1. Algemene bepalingen
H2. Ov. op afstand
H3. Ov. gesloten buiten verkoopsruimte
H6. Onrechtmatige bedingen
H9. Verlenging van dienstenovereenkomsten
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
WETBOEK VAN ECONOMISCH RECHT
Titel 4. Verboden praktijken
H1. Oneerlijke handelspraktijken jegens consumenten
H2. Oneerlijke handelspraktijken jegens andere personen
dan consumenten
H7. slotbepalingen
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
I. A. SITUERING & TOEPASSINGSGEBIED
WER – BOEK VI
 Artikel I,1 WER:
Verkoper (WHPC) wordt onderneming
“Onderneming: elke natuurlijke persoon of
rechtspersoon die op duurzame wijze een
economisch doel nastreeft, alsmede zijn
verenigingen”
• Bepalend = aard van de activiteit
• Handeling moet gesteld worden in het kader van
een zekere organisatie
(niet eenmalig)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
79
I. A. SITUERING & TOEPASSINGSGEBIED
WER – BOEK VI
• Consument =
• natuurlijke persoon (RP is nooit consument)
• die handelt voor doeleinden die buiten zijn
handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit
vallen
Vb. Bakker die onroerend goed koopt voor zijn
handel en voor bewoning = consument
in tegensteling tot vroeger (WMPC):
• Verwerven van goederen of diensten voor
uitsluitend voor niet-beroepsmatige doeleinden
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
80
I. A. SITUERING & TOEPASSINGSGEBIED
WER – BOEK VI
Toegepast op de vastgoedmakelaar
Makelaar = onderneming en levert diensten
Opdrachtgever = consument zolang gebruik
wordt gemaakt v diensten makelaar
voor minstens deels een privatief doel
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
81
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
WAT MOETEN WE NU DOEN?
• Eerste onderscheid:
• HANDELAAR: alleen handel en RP
• CONSUMENT: alles met beetje privé
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
82
BEMIDDELINGSOPDRACHT VAN DE
MAKELAAR – HANDELAAR
• Opdracht van niet consument:
• Mondeling en schriftelijk
• Bewijs en deontologische verplichtingen (voorstel tot
schriftelijke overeenkomst)
• Arrest Hof Gent 07.12.05: gescheurde overeenkomst ≠
bewijs – bewijs voor wie makelaar tussenkomt
• Duur niet beperkt tot 6 maanden
• Opzeg tijdens: vrij schadevergoeding te bepalen
• RS: Lastgeving: vergoeding van verlies aan kans
75%; Aanneming 1794 BW: kosten en derving, niet
herleidbaar
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
83
BEMIDDELINGS OPDRACHT VAN DE
MAKELAAR – HANDELAAR
• Verbreking: vb. verkoop aan aangebrachte
kandidaat na opdracht: vrij te bepalen
• Let wel, sv. na opdracht: in tijd beperken
• Rb. Brugge: Enkel verlies van kans, tenzij bewijs dat het
zeker verkocht zou zijn.
•  Cass. ‘99: forfaitaire vergoeding is niet herleidbaar,
tenzij strafbeding
• Minnelijke beëindiging: vrij te bepalen
schadevergoeding
• Verkopen op meerprijs/meerwaardebeding:
deontologisch en burgerrechtelijk niet aanvaardbaar
– Rb. Veurne: nietig? Ja, maar enkel tvv. consument
• Interpretatie van overeenkomst: beperkend
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
84
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST MET
DE CONSUMENT
• Soorten:
1. Binnen de onderneming (kantoor):
• opdracht wordt op kantoor getekend.
2. Overeenkomsten op afstand (vb. via internet)
3. Buiten de onderneming (kantoor):
a) overeenkomst of aanbod gesloten op een andere plaats
waar makelaar en klant aanwezig is
b) elke overeenkomst gesloten (ook op afstand),
onmiddellijk nadat de consument persoonlijk en
individueel is aangesproken buiten de verkoopruimte
c) tijdens een excursie van de onderneming
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
85
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST MET
DE CONSUMENT
• Algemene infoverplichtingen WER ifv VGM
•
•
•
•
•
•
Voornaamste kenmerken dienst en product (= OG)
Identiteit onderneming – ondernemingsnr, adres, tel, … !
Totale prijs dienst
Wijze van betaling, levering, uitvoering, klachten
duur en opzeggingsmodaliteiten
Verkoopsvoorwaarden
• Overeenkomst: verplicht schriftelijk
• Duidelijk – begrijpelijk: twijfel tvv consument –
• ook onderdeel voor bepaling van onrechtmatig karakter
• Interpretatie conform ‘handelspraktijken’
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
86
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
• KB op de bemiddelingsov. voor vastgoedmakelaars 2007 (KB FREYA) of niet? JA
• KB Freya is uitvoeringskb van WHPC (art. 34 WHPC)
• WHPC is opgeheven door WMPC (art. 138 WMPC)
• WMPC is opgeheven door WER (art. 8 wet invoering boek VI)
Maar uitvoeringsbesluiten blijven bestaan:
Art 11 wet invoering boek VI: De bestaande wetten en uitvoeringsbesluiten
die verwijzen naar de bepalingen bedoeld in artikel 8 (= WHPC en WMPC),
worden geacht te verwijzen naar de overeenkomstige bepalingen in
het Wetboek van economisch recht, zoals ingevoegd bij deze wet.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
87
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
• Is KB FREYA voldoende?
Ja, maar WER – Boek VI is de basis
Dus al wat strijdig = niet van toepassing
• Opdracht van consument – binnen de
onderneming: KB 12.01.07 (KB FREYA)
1. Verplicht schriftelijk - ook deontologie (art. 8 NPL)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
88
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
2. Opdracht en omvang van bevoegdheid moet
ondubbelzinnig zijn
• Absorptietheorie meestal pro aanneming Hof van
Beroep Gent 21.02.2007 in het voordeel van lastgeving
• Gent, 28.11.07: mandaat = zwaardere onderzoeksplicht
• Verkoopprijs, schattingsprijs en minimumverkoopprijs
• Bijkomend mandaat opvragen stukken tegen kostprijs:
•
•
•
•
•
•
•
Stedenbouwkundige inlichtingen - gemeente
Bodemattest – Ovam
Hypothecair getuigschrift
Kadastrale legger en kadastraal plan
Keuring electrische installaties
Energieprestatiecertificaat
Vlaamse Codex R.O.: As Built-attest (nog niet in werking)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
89
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
3. Commissieloon volledig: vb. 3,63 % of forfait incl.
BTW
• Ereloon ten laste van koper = fiscaal gunstig, want
geen registratierechten op dat deel? Neen,
burgerrechtelijk niet mogelijk en registratie rekent
dat erbij
• Minimum-ereloon?? Meer dan percentage?
• Neen, kan max. gelijk zijn aan percentage op min.
verkoopprijs in de overeenkomst, zoniet bedrog en
onrechtmatige bedingenleer WMPC.
• Vb. ereloon 3,63% op 120.000 = 4.356 €, min. 5.000
• Ook andere beloning of voordelen naast
commissie-loon op voorwaarde van kennisgeving
à Ogev (Antwerpen, 25.09.06)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
90
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
4. Duur exclusieve overeenkomst:
• maximaal 6 maand + verlengbaar
KB FREYA: opzeg 1 maand - toepassen
WER: maximaal 2 maand.
• Opzeg tijdens 6 mnd voor verlengde periode? Ja, indien
duidelijk vermeld, zoniet art. 2, 9° KB= 50% + start na 6 mnd
• Artikel 53 Ger.W. (W.05.08.06): AB met ontvangstbewijs: 1ste
dag na aanbieding aan geadresseerde, AB: 3° dag na
afgifte in post
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
91
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
• Verlenging van overeenkomst van bepaalde duur:
Art. VI.91 WER “
• Verplicht beding in vetgedrukte letters en in kader los
van tekst op voorzijde van eerste bladzijde
• gevolgen vermelden van stilzwijgende verlenging
• Uiterste datum waarop consument zich kan verzetten en
wijze waarop kennis te geven van dit verzet
Niet-exclusief: mag onbepaalde termijn
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
92
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
5. Geldig schriftelijk bod = commissie
6. Commissie door verkoop consument tijdens + na opdracht
– precieze en individuele informatie – bewijs (gsm, getuige,
…)? – bi 7 werkdagen versturen na opdracht
7. Verkoop onder opschortende (ontbindende?) voorwaarde
≠ commissie
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
93
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
8. Éénzijdige opzeg zonder motivatie =
• Max 50 %
• Let wel, nawerking voor 6 maand na opzeg
• Indien verkoop aan een derde – niet aangebrachte kandidaat:
toepassing van art. 3 KB bemiddeling: 75%
• Indien verkoop aan aangebrachte kandidaat: toepassing van
art. 2, 7° KB Bemiddeling:100%
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
94
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
9. Informatiestroom: via email of aangetekend?
Opname van email in de overeenkomst verhelpt
discussie over emailadres
10. Geen verwarringscheppende bedingen, zie verder
11. opzegbeding max 1 mnd
12. schadebeding max 75%
13. schadebeding moet wederkerig of gelijkwaardig –
Let op wordt meestal vergeten
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
95
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
14. Datum en precieze adres – straatnaam, nummer,
…? Geen relevantie – nietigheid?
15. Herroepingsbeding 7 dagen –
Let op: Dient in vet en omkaderd, geen wijziging aan
tekst!! Maar tekst staat enkel in oud WMPC???
• “De opzeg zal niet van toepassing zijn wanneer de makelaar in
de eerste 7 dagen een verkoop of verhuur kan realiseren,
vooraleer een opzeg is verstuurd, op voorwaarde dat deze
uitzondering op de opzeg wordt omschreven in de opdracht”
-
Geldigheid? Is niet voorzien, maar conform WER (zie
ov. Op afstand en ov buiten de onderneming.
- RS: uitz. op herroepingsbeding mee opnemen op eerste
blz. en niet tersluiks OV (REA Brugge 18.10.2010)
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
96
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT - BINNEN DE ONDERNEMING
• Toevoegen informatiefiche:
• Aansprakelijkheidsbeperking: opdrachtgever ontslaat makelaar van
onjuistheid van informatie
• Voldoende? Neen, elke makelaar is verantwoordelijk voor hetgeen
publiek opvraagbaar is.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
97
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND
Overeenkomst op afstand =
Iedere overeenkomst die tussen de onderneming en
de consument wordt gesloten in het kader van een
georganiseerd systeem voor verkoop of
dienstverlening op afstand zonder gelijktijdige fysieke
aanwezigheid van de onderneming en de consument
en waarbij, tot en met inbegrip van het moment
waarop de overeenkomst wordt gesloten, uitsluitend
gebruik gemaakt wordt een of meer technieken voor
communicatie op afstand.
bv. Internet, telefoon, SMS
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
98
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND
└ Voorafgaandelijke informatieplicht (vormt deel van
overeenkomst)
1° Belangrijkste kenmerken goed/dienst
2° Identiteit onderneming
3° adres, tel, fax, email voor snel contact
4° adres, … voor klachten
5° totale prijs incl. belastingen en met vermelding (extra) kosten
6° kosten voor gebruik technieken communicatie op afstand
7° betalingswijze, eventuele leveringskosten, termijn, klachten
8° documenten voor herroepingsrecht
9° verval herroepingsrecht indien dienst uitgevoerd en kosten
10° duur van de overeenkomst, opzegmodaliteiten, verlenging
11° gedragscodes en mogelijke verkrijgbare kopies
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
99
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND
• Bij sluiten van de overeenkomst:
• Informatie in leesbare taal
• In oog springende manier dat betalingsverplichting ontstaat
bij doorklikken
• Voor finale aanvaarding: precontractuele info
• Bij opbellen voor ov. op afstand: kenbaar maken
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
100
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND
└Na sluiten overeenkomst:
Consument moet schriftelijk of op een andere
duurzame drager volgende informatie ontvangen:
1° bevestiging van de precontractuele inlichtingen,
evenals de identificatie van het goed of van de dienst
2° in voorkomend geval, de voorwaarden en de wijze
van uitoefening van het herroepingsrecht, evenals het
volgende beding, in vetgedrukte letters en in een
kader los van de tekst, op de eerste bladzijde
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
101
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OVEREENK. OP AFSTAND
• Principe: Herroepingsrecht (min. 14 kalenderdagen)
vanaf overeenkomst die melding maakt van dat
recht of vanaf melding herroepingsrecht
• Verzenden binnen termijn, zonder motivatie, op elke manier
(bv. bijlage 2 WER boek VI) en zonder enige kost
• Uitzondering op herr.: art. VI.53 WER: uitvoering opdracht,
voor zover de consument daar voorafgaandelijk mee
akkoord ging
• Sanctie bij geen info over herroepingsrecht: 12 maanden
herroepingstermijn na oorspronkelijke herroepingstermijn
• Praktisch gevolg: altijd herroepbaar
• Bewijs: informatie herroeping te leveren door
onderneming, versturen herroeping = consument
• Beding dat consument verzaakt = voor niet geschreven
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
102
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING
BUITEN ONDERNEMING =
Makelaar en klant zijn gelijktijdig fysiek aanwezig en sluiten
a) overeenkomst of aanbod op een andere plaats dan
onderneming
b) overeenkomst (ook op afstand), onmiddellijk nadat de
consument persoonlijk en individueel is aangesproken
buiten de verkoopruimte
c) tijdens een excursie van de onderneming
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
103
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING
• Doel van deze bescherming:
• Overal waar consument snel wordt overtuigd voor
overeenkomst (buiten onderneming) te tekenen
• Heeft de consument tijd en kan hij alles op zijn gemak
nalezen, dan is deze bescherming niet nodig.
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
104
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING
└ Voorafgaandelijke informatieplicht (vormt deel van
overeenkomst)
1° Belangrijkste kenmerken goed/dienst
2° Identiteit onderneming
3° adres, tel, fax, email voor snel contact
4° adres, … voor klachten
5° totale prijs incl. belastingen en met vermelding (extra) kosten
6° kosten voor gebruik technieken communicatie op afstand
7° betalingswijze, eventuele leveringskosten, termijn, klachten
8° documenten voor herroepingsrecht
9° verval herroepingsrecht indien dienst uitgevoerd en kosten
10° duur van de overeenkomst, opzegmodaliteiten, verlenging
11° gedragscodes en mogelijke verkrijgbare kopies
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
105
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING
• Precontractuele informatie kan via model voor instructies
herroepingsrecht in wet (bijlage 1).
• Indien correct ingevuld, geen discussie
• Bewijslast bij de makelaar
• Info moet op papier of duurzame drager worden bezorgd +
kopie voor consument
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
106
BEMIDDELINGSOVEREENKOMST:
CONSUMENT – OV. BUITEN ONDERNEMING
• Principe: Herroepingsrecht: 14 kalenderdagen vanaf
overeenkomst die melding maakt van dat recht of
vanaf afzonderlijke melding herroepingsrecht
• Verzenden binnen termijn, zonder motivatie, op elke manier (bv.
bijlage 2 WER boek VI) en zonder enige kost
• Uitzondering: artikel VI.53 WER: uitvoering opdracht, voor zover de
consument daar voorafgaandelijk mee akkoord ging
• Sanctie bij geen info over herroepingsrecht: 12 maanden
herroepingstermijn na oorspronkelijke herroepingstermijn
• Praktisch gevolg: altijd herroepbaar
• Bewijs: voorzien van herroepingsrecht = te leveren door
onderneming, versturen herroeping = consument
• Beding dat consument verzaakt = voor niet geschreven
ADVOCATEN BAELDE - 0UDENBURG
www.baelde-advocaten.be 059/250.994
107