Opname in het leegstandsregister - Gemeente Kapelle-op-den-Bos

Infobrochure leegstand
Is uw woning
opgenomen in het
leegstandsregister?
Hebt u vragen over
leegstand of de
leegstandsheffing?
Een project van 3Wplus vzw in samenwerking met de gemeentebesturen van Asse, Dilbeek, Kapelle-op-den-Bos,
Londerzeel, Meise en Opwijk.
Met de steun van:
Inhoud
1
Inleiding ..................................................................................................................... 3
Begrip zakelijk gerechtigde ........................................................................................ 3
Begrip beveiligde zending.......................................................................................... 3
2
3
Het leegstandsregister............................................................................................... 4
2.1
Wat is ‘leegstand’?.............................................................................................. 4
2.2
Opname in het leegstandsregister ...................................................................... 4
2.3
Leegstandsdossier.............................................................................................. 5
2.4
Beroep tegen opname ........................................................................................ 5
2.5
Schrapping uit het leegstandsregister ................................................................. 5
De leegstandsheffing ................................................................................................. 6
3.1
Wanneer moet de leegstandsheffing betaald worden? ....................................... 6
3.2
Wie moet de leegstandsheffing betalen? ............................................................ 6
3.3
Hoeveel bedraagt de leegstandsheffing? ............................................................ 6
3.4
Vrijstellingen van de leegstandsheffing ............................................................... 7
4
Gevolgen van opname in het leegstandsregister ....................................................... 8
5
Leegstand voorkomen en oplossen ........................................................................... 9
6
5.1
De woning/het gebouw opknappen en opnieuw in gebruik nemen ..................... 9
5.2
De woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) ............................ 10
5.3
De woning/het gebouw verkopen ...................................................................... 10
Veelgestelde vragen ................................................................................................ 11
De woning is opgenomen, wanneer moet je dan de leegstandsheffing betalen? ..... 11
De woning is verhuurd maar de huurder heeft zich nooit ingeschreven? ................ 11
Wat als mijn pand niet meer leegstaat? ................................................................... 12
7
Hebt u nog andere vragen? ..................................................................................... 12
Wetgeving en gemeentelijke reglementering ........................................................... 12
2
1 Inleiding
Wanneer woningen en gebouwen gedurende lange tijd leegstaan loopt u als eigenaar
niet alleen mogelijke huurinkomsten mis… De waarde van het pand kan dalen door
verloedering, het pand zorgt voor een negatieve impact op de buurt en het is een gemiste
kans voor gezinnen die op zoek zijn naar een woning.
De gemeente wil werken aan een goede en betaalbare woning voor iedereen in een
leuke buurt. Een degelijk leegstandsbeleid maakt deel uit van het woonbeleid van de
gemeente. De gemeente wil leegstand zoveel mogelijk voorkomen. Eigenaars worden
aangemoedigd en ondersteund om deze panden opnieuw op de woningmarkt te
brengen. Mogelijkheden daartoe zijn renovatie
met hulp van renovatiepremies, inhuurname
door een sociaal verhuurkantoor, … (zie p. 9 in
deze brochure). Indien de leegstand
daarentegen blijft aanhouden, zal de gemeente
het pand opnemen in het leegstandsregister
(zie vanaf p. 4 in deze brochure) en zal daar
eventueel ook een leegstandsheffing (zie vanaf
p. 6 in deze brochure) op volgen.
In deze brochure vindt u meer uitleg over het leegstandsregister, de leegstandsheffing,
de mogelijke gevolgen van leegstand en hoe u kan voorkomen dat uw woning op het
leegstandsregister terecht komt.
Begrip zakelijk gerechtigde
In deze brochure komt vaak het begrip zakelijk gerechtigde voor. De zakelijk gerechtigde
is de persoon die beschikt over
- de volle eigendom;
- recht van opstal;
- recht van erfpacht;
- vruchtgebruik.
Begrip beveiligde zending
In deze brochure hebben we het vaak over een beveiligde zending. Dit is een
aangetekend schrijven of brief tegen ontvangstbewijs.
3
2 Het leegstandsregister
2.1 Wat is ‘leegstand’?
Met ‘leegstand’ bedoelt de Vlaamse overheid:
- een woning die langer dan 12 opeenvolgende
maanden niet bewoond is;
- een gebouw waarbij minstens 50 % van de
totale oppervlakte langer dan 12 opeenvolgende
maanden niet in gebruik is volgens de functie.
Aan een opname in het leegstandsregister kan een heffing gekoppeld worden. De
gemeente heeft hiervoor een gemeentelijk leegstands- en heffingsreglement opgesteld.
2.2 Opname in het leegstandsregister
Omdat leegstand niet eenvoudig vast te stellen is, wordt gebruik gemaakt van een aantal
objectieve indicaties:
- het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de
woning of het ontbreken van een aangifte als tweede verblijf;
- de onmogelijkheid om het gebouw te betreden, bijvoorbeeld door een geblokkeerde
toegang;
- een dermate laag verbruik van de nutsvoorzieningen waardoor het gebruik van het
gebouw overeenkomstig de functie kan worden uitgesloten;
- de vermindering van het kadastraal inkomen overeenkomstig artikel 15 van het WIB
1992;
- de woning of het gebouw is gedeeltelijk vernield of gesloopt;
- de winddichtheid van het gebouw is niet gewaarborgd omwille van zware infiltraties
via het dak en/of de gevels, belangrijke glasbreuk op één of meerdere plaatsen, het
buitenschrijnwerk niet meer kan gesloten worden, onafgewerkte ruwbouw;
- er zijn zichtbare tekenen van niet-bewoning, zoals:
 het ontbreken van aansluitingen op nutsvoorzieningen;
 het pand bevat hoofdzakelijk geblindeerde raamopeningen of langdurig
neergelaten rolluiken;
 het pand is helemaal of grotendeels niet bemeubeld;
 uitpuilende, dichtgeplakte of geen brievenbus.
Wanneer uit twee van bovenvermelde indicaties blijkt dat de woning/het gebouw
gedurende 12 maanden leeg staat of niet gebruikt wordt voor de vergunde functie, wordt
4
de woning/het gebouw opgenomen in het leegstandsregister van de gemeente door de
opmaak van een leegstandsdossier.
2.3 Leegstandsdossier
Een leegstandsdossier bevat:
- een administratieve akte,
- een beschrijvend verslag: hierin staat vermeld op basis van welke indicatie(s) de
woning wordt opgenomen in het leegstandsregister,
- aantoonbare bewijzen, bijvoorbeeld een fotoverslag (gemaakt van op het openbaar
domein) van de woning.
Iedere zakelijk gerechtigde van de woning wordt hiervan per beveiligde zending in kennis
gesteld.
2.4 Beroep tegen opname
Binnen een termijn van 30 dagen (ingaand op de dag na in kennisstelling) kan de
zakelijk gerechtigde bij het college van burgemeester en schepenen per beveiligde
zending een beroep aantekenen tegen de beslissing tot opname in het
leegstandsregister.
Wanneer het college het beroep gegrond acht, of wanneer het college nalaat om binnen
een termijn van 90 dagen kennis te geven van zijn beslissing, wordt de woning/het
gebouw niet opgenomen in het leegstandsregister.
Indien de zakelijk gerechtigde het beroep niet tijdig indient, of het beroep onontvankelijk
of ongegrond is, wordt de woning/het gebouw opgenomen in het gemeentelijk
leegstandsregister vanaf datum van vaststelling van de leegstand.
2.5 Schrapping uit het leegstandsregister
De zakelijk gerechtigde kan op ieder moment een schrapping uit het leegstandsregister
aanvragen door:
- een aangifte te doen van de woning als tweede verblijf.
Van zodra uw woning is opgenomen op de gemeentelijke inventaris van tweede
verblijven, wordt de woning geschrapt uit het leegstandsregister.
- de woning te bewonen en een aangifte te doen bij de dienst bevolking als
hoofdverblijfplaats.
Wanneer u bijgevolg gedurende 6 opeenvolgende maanden bent ingeschreven in
het bevolkingsregister op het adres van de woning, wordt de woning geschrapt uit
het leegstandsregister vanaf datum van inschrijving.
5
- een bestemmingswijziging aan te vragen.
Wanneer u van plan bent om de woning niet te gebruiken als woonst, maar wel als
burelen, kindercrèche, … dient u een bestemmingswijziging aan te vragen bij de
dienst ruimtelijke ordening in het gemeentehuis.
De zakelijk gerechtigde dient een gemotiveerd verzoek tot schrapping per beveiligde
zending op te sturen naar de dienst ruimtelijke ordening en milieu. Dit verzoek kan door
middel van daartoe bestemd aanvraagformulier. De nodige bewijstukken (bv. foto’s,
elektriciteitsfacturen, geregistreerd huurcontract, …) dienen bijgevoegd te worden.
Mogelijks wordt hiervoor een plaatsbezoek uitgevoerd, indien de toegang tot het pand
geweigerd of verhinderd wordt dan wordt het verzoek tot schrapping niet aanvaard. Het
pand wordt geschrapt op datum van de start van het gebruik/de bewoning.
3 De leegstandsheffing
3.1 Wanneer moet de leegstandsheffing betaald worden?
De heffing op een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is verschuldigd
wanneer een woning of gebouw minstens twaalf maanden opgenomen is in het
gemeentelijk leegstandsregister. De heffing dient betaald te worden binnen de 2
maanden na het verzenden van het aanslagbiljet.
3.2 Wie moet de leegstandsheffing betalen?
Het aanslagbiljet wordt steeds naar de zakelijk gerechtigde verstuurd, deze dient de
heffing dan ook te betalen. Als het pand eigendom is van meerdere personen, dan kan
iedere persoon voor het geheel worden aangesproken.
3.3 Hoeveel bedraagt de leegstandsheffing?
Voor een leegstaande eengezinswoning bedraagt de heffing
€1 200 voor het eerste jaar.
Het bedrag van de volgende heffing is gelijk aan het
resultaat van de volgende formule:
Het bedrag van de eerste gemeentelijke leegstandsheffing
vermenigvuldigd met (a+1) waarbij a het aantal periodes van
12 maanden bedraagt.
6
3.4 Vrijstellingen van de leegstandsheffing
In het gemeentelijk heffingsreglement met betrekking tot de leegstand, zijn er enkele
vrijstellingen van de leegstandsheffing omschreven. Enerzijds vrijstellingen op basis van
persoonsgebonden factoren, anderzijds vrijstellingen op basis van woning/gebouw
gebonden factoren. De zakelijk gerechtigde kan een vrijstelling aanvragen door middel
van daartoe bestemd aanvraagformulier. Deze aanvraag dient per beveiligde zending
aan de dienst ruimtelijke ordening en milieu te worden overgemaakt.
Vrijstellingen gebonden aan persoonlijke factoren
- de belastingplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een
verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling, of voor verzorging of
wegens ouderdom, ziekte of handicap hun intrek hebben genomen in een instelling
of bij een bloedverwant tot en met de derde graad. Deze vijstelling is geldig voor
een periode van 3 jaar volgend op de datum van inventarisatie.
- de belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge
een gerechtelijke beslissing;
- de belastingplichtige die sinds minder dan één jaar zakelijk gerechtigde is van het
gebouw of de woning, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het
heffingsjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht.
- de heffingsplichtige van de woning waarvoor volgens de bepalingen van het
gemeentelijk belastingreglement op tweede verblijven heffing betaald wordt.
Vrijstellingen gebonden aan de woning of het gebouw
Een vrijstelling wordt verleend indien het gebouw of de woning:
- gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd
onteigeningsplan;
- geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning omdat
een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld;
- krachtens decreet beschermd is als monument, of opgenomen is op een bij besluit
vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument;
- deel uitmaakt van een krachtens decreet beschermd stads- of dorpsgezicht of
landschap, of van een stads- of dorpsgezicht of landschap dat opgenomen is op
een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als stads- of
dorpsgezicht of landschap;
- vernield of beschadigd werd ten gevolge van een ramp die zich voordoet buiten de
wil van de houder van het zakelijk recht en waardoor de schade dermate is dat het
gebruik onmogelijk is, bv. brand, gasontploffing, blikseminslag, ...; met dien
7
-
-
-
-
verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van drie jaar
volgend op de datum van de vernieling of beschadiging;
onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het
kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader
van een gerechtelijke procedure of omwille van een gerechtelijk vonnis of een
overheidsbeslissing onafhankelijk van de wil van de belastingplichtige, met dien
verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van twee jaar
volgend op het einde van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik;
gerenoveerd wordt, Een woning of gebouw wordt gerenoveerd als:
o het gaat om handelingen. die stedenbouwkundig gezien
vergunningsplichtig zijn, een niet-vervallen stedenbouwkundige
vergunning kan worden voorgelegd. De vrijstelling geldt voor een
termijn van 3 jaar volgend na datum verlening van de
stedenbouwkundige vergunning;
o het gaat om niet vergunningsplichtige handelingen, een renovatienota
wordt voorgelegd, De vrijstelling geldt voor een termijn van twee jaar
en kan maar eenmalig aan dezelfde houder van het zakelijk recht
worden toegekend',
De renovatienota moet ondertekend en gedateerd zijn en omvat volgende
elementen:
 een omschrijving van de voorgenomen werken;
 een stappenplan waaruit blijkt dat binnen een periode van maximaal
2 jaar de werken worden uitgevoerd;
 eventueel bestekken of facturen.
het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-,
verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 18, § 2, van de
Vlaamse Wooncode;
het voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het Openbaar Centrum voor
Maatschappelijk Welzijn of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal
beheersrecht, overeenkomstig artikel 90 van de Vlaamse Wooncode.
Als er een vrijstelling wordt verleend, dan is de belastingsplichtige vrijgesteld van de
heffing voor de periode toegekend door het college van burgemeester en schepenen.
4 Gevolgen van opname in het leegstandsregister
Op de woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen, geldt in principe het recht
van voorkoop en het sociaal beheersrecht.
8
Recht van voorkoop
Het recht van voorkoop geeft de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale
huisvestingsmaatschappij werkzaam in de regio, de gemeente en in welbepaalde
gevallen het OCMW de mogelijkheid om de woning/het gebouw met voorrang aan te
kopen tegen de prijs die u bent overeengekomen met de koper.
Sociaal beheersrecht
Het sociaal beheersrecht is bedoeld voor eigenaars die niet bereid zijn hun leegstaande
woning op vrijwillige basis opnieuw op de woningmarkt te brengen. Bij uitoefening van
het sociaal beheersrecht wordt een woning voor minstens 9 jaar in beheer gegeven aan
de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie. Deze instantie zal de woning
renoveren en verhuren volgens het kaderbesluit sociale huur. De termijn van 9 jaar kan
verlengd worden om de kosten van de werkzaamheden te recupereren.
5 Leegstand voorkomen en oplossen
5.1 De woning/het gebouw opknappen en opnieuw in gebruik nemen
Voor de renovatie van een woning kan u bij de Vlaamse
Overheid een renovatie- of verbeteringspremie
aanvragen. Voor energiebesparende maatregelen zoals
het plaatsen van dakisolatie, een zonneboiler,
hoogrendementsglas, … kan u bij de plaatselijke
netbeheerder Eandis ook premies aanvragen.
Voor woningen en gebouwen die minder dan 4 jaar in
het leegstandsregister zijn opgenomen, geldt de mogelijkheid tot het bekomen van een
belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten: de zogenaamde mama-papa
lening. Bij zo’n lening leent u geld bij familie of vrienden om de woning te verbouwen. De
persoon van wie u geld leent, kan genieten van een belastingsvermindering.
Voor meer informatie over premies of hulp bij het aanvragen kan u terecht bij het
woonloket in het gemeentehuis. De openingsuren van het woonloket en
contactgegevens vindt u achteraan in deze brochure.
9
5.2 De woning verhuren aan een sociaal verhuurkantoor (SVK)
Een sociaal verhuurkantoor (SVK) huurt woningen op de private markt om ze – eventueel
na renovatiewerken – tegen een redelijke huurprijs verder te verhuren volgens het
kaderbesluit sociale huur.
Voordelen voor eigenaars:
- Het SVK sluit een contract af met de zakelijk gerechtigde. Alle
verantwoordelijkheden, administratieve beslommeringen en praktische problemen
van het verhuren (onderhoud, afsluiten brandverzekering, …) neemt het SVK over.
- De zakelijk gerechtigde ontvangt van het sociaal verhuurkantoor elke maand een
stipte betaling van de huur, ook al staat de woning tijdelijk leeg.
- Zoals alle eigenaars wordt de zakelijk gerechtigde belast op het (geïndexeerd)
kadastraal inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten.
- Na afloop van het contract wordt de woning in de oorspronkelijke staat
teruggegeven.
- Zakelijk gerechtigden die hun woning renoveren en verhuren aan een SVK komen
in aanmerking voor het hoogste percentage teruggave bij de aanvraag van
renovatiepremie
Voor meer informatie kan u terecht bij Sociaal verhuurkantoor Webra, het SVK werkzaam
in onze regio:
SVK Webra
Brusselsesteenweg 191
1730 Asse
02/454 18 69
[email protected]
5.3 De woning/het gebouw verkopen
Als een woning die is opgenomen in het leegstandsregister verkocht wordt, moet
rekening gehouden worden met volgende zaken:
Vermindering registratierechten
De koper van een woning die is opgenomen in het leegstandsregister kan een
vermindering van de heffingsgrondslag voor de registratierechten bekomen. De woning
mag niet langer dan 4 jaar opgenomen zijn in het leegstandsregister, moet gerenoveerd
worden en moet binnen de 2 jaar als hoofdverblijfplaats dienst doen (de bewoner kan de
nieuwe eigenaar of een huurder zijn).
10
Gemeente informeren omtrent de verkoop
De notaris zal de koper op de hoogte brengen van de opname van het pand in het
leegstandsregister. Binnen de maand na het verlijden van de notariële akte moet een
kopie ervan overgemaakt worden aan de gemeente per beveiligde zending. Zo kan
voortaan de nieuwe zakelijk gerechte aangeschreven worden (wanneer bijvoorbeeld een
leegstandsheffing dient opgevraagd te worden).
Berekening leegstandsheffing
Het aantal termijnen van 12 maanden dat een woning/het gebouw opgenomen is in het
leegstandsregister wordt herberekend bij overdracht van het zakelijk recht.
6 Veelgestelde vragen
De woning is opgenomen, wanneer moet u dan de leegstandsheffing betalen?
Een jaar na opname in het leegstandsregister is een leegstandsheffing mogelijk. Een
woning wordt opgenomen in het leegstandsregister als er een jaar geen bewoning is.
Concreet: als de woning op 01/01/2014 is opgenomen, wil dit zeggen dat ze al sinds
01/01/2013 leeg staat. Als u niet in aanmerking komt voor enige vrijstelling en de woning
op datum van 01/01/2015 nog steeds in het leegstandsregister is opgenomen, bent u
heffingsplichtig. De ontvanger van de gemeente zal jaarlijks alle heffingsplichtigen van
het voorgaande jaar een aanslagbiljet sturen. De heffing dient betaald te worden binnen
de 2 maanden na het verzenden van het aanslagbiljet.
Zie 2.2 Opname in het leegstandsregister
Zie 3.1 Wanneer moet de leegstandsheffing betaald worden
De woning is verhuurd maar de huurder heeft zich nooit ingeschreven. De woning
staat dus volgens de gemeentelijke administratie leeg, wat kan u doen?
Wanneer de huurder een huurcontract ‘hoofdverblijfplaats’ heeft afgesloten, dan is de
huurder verplicht zich op dit adres in te schrijven in het bevolkingsregister. U kan dan als
zakelijk gerechtigde best zo snel mogelijk een aangetekend schrijven sturen om uw
huurder aan te manen zich in te schrijven bij de dienst bevolking. Wanneer de huurder
zich niet wil inschrijven, dan staat het pand leeg voor de gemeentelijke administratie
hoewel er in feite iemand woont. De verhuurder kan de leegstandsheffing terugvorderen
van de huurder omdat hij/zij de huurovereenkomst niet naleeft.
11
Wat als uw pand niet meer leegstaat?
Een gebouw of woning kan uit het leegstandsregister worden geschrapt indien u kan
bewijzen dat het pand gedurende 6 opeenvolgende maanden gebruikt werd
overeenkomstig zijn functie. De zakelijk gerechtigde dient hiervoor een gemotiveerd
verzoek in bij de gemeente samen met de nodige bewijsstukken (bvb. foto’s,
elektriciteitsfacturen, huurcontract, …). Dit verzoek wordt bezorgd per beveiligde zending.
Zie 2.5 Schrapping uit het leegstandsregister
7
Heeft u nog andere vragen?
WOONLOKET KAPELLE-OP-DEN-BOS
Marktplein 29
1880 Kapelle-op-den-Bos
T: 0498 17 87 30
[email protected]
Openingsuren:
maandag
8u.30-12u.00
17u.30-19u.30
donderdag 8u.30-12u.00
Wetgeving en gemeentelijke reglementering
-
Decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, invordering en geschillenprocedure van provincie- en
gemeentebelastingen;
Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode;
Het leegstandsreglement van de gemeente Kapelle-op-den-Bos goedgekeurd door de gemeenteraad d.d. 28
januari 2013; gewijzigd op 2 juni 2015.
Brochure 2017 (laatste aanpassing januari 2017)
Hoewel de grootste zorg werd besteed aan de inhoud van deze folder, kan noch 3Wplus vzw, noch de
gemeente aansprakelijk of verantwoordelijk gesteld worden voor eventuele fouten of schade die uit het gebruik
van deze informatie, direct of indirect, zou kunnen voortvloeien
12