grip op de zaak

Grip op de zaak
Huurprijsherziening bij winkelvastgoed
Huurprijsherziening
bij winkelvastgoed
De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte
biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze
huurdersbescherming is door de wetgever in het leven
geroepen onder meer vanwege de plaatsgebondenheid van
een individuele winkelier. Het genereren van inkomen, maar
ook het opbouwen van goodwill ligt hieraan ten grondslag.
Echter, het blijkt dat oude huurcontracten van grote
invloed zijn bij huurherzieningen. In sommige gevallen is de
markthuur zelfs tweemaal zo hoog als de herzieningshuur.
Al sinds mei 1971 biedt de wet de mogelijkheid om de
huurprijs van winkelruimte aan te passen. Kort gezegd komt
de regeling erop neer dat de huurprijs na een bepaalde
huurtermijn door de huurder en/of de verhuurder naar
boven of naar beneden kan worden bijgesteld op basis van
de huurprijzen van vergelijkbare winkelruimten over een
referentieperiode van vijf jaar.
De specifieke wettelijke kaders waarbinnen de verhuur van
290-bedrijfsruimte (ofwel: detailhandelsbedrijfsruimte) valt,
staan beschreven in het Burgerlijk Wetboek.
Deze wettelijke kaders hebben als uitgangspunt een zo groot
mogelijke ‘genotszekerheid’ voor de huurder te bieden en
bij de vaststelling van de aanvangshuurprijs staat de vrijheid
van partijen voorop. Huurder en verhuurder kunnen echter
na een bepaalde huurtermijn de huurprijs herzien. Dit houdt
in dat de overeengekomen huurprijs na verloop van tijd –
desnoods via de rechter – kan worden aangepast door zowel
huurder als verhuurder.
Anno 2012 zijn huurders in de belangrijkste stedelijke
winkelstraten veelal landelijk opererende en professionele
organisaties. Ten tijde van het ontstaan van deze wetgeving
was veel minder sprake van filialisering. Momenteel vindt
men in deze winkelstraten nauwelijks nog een zelfstandige.
De wettelijke huurbescherming gaat, zeker in perspectief van
de professionele huurder, in sommige gevallen erg ver.
Herzieningshuur
Hoe de herzieningshuurprijs dient te worden vastgesteld (en
wordt gedefinieerd), is terug te vinden in lid 2 van artikel
7:303 BW: “Bij de nadere vaststelling van de huurprijs
let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van
vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben
voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de
dag van het instellen van de vordering.(…)”
Met andere woorden moet worden achterhaald:
• welke objecten ter plaatse vergelijkbaar zijn met het
gehuurde;
• wat de huurprijzen zijn van vergelijkbare bedrijfsruimten
over een periode van vijf jaar;
• wat het gemiddelde van die huurprijzen is over de periode
van vijf jaar.
In dit kader wordt onder meer rekening gehouden met
ligging, grootte, indeling, front-diepteverhouding, kwaliteit en
bereikbaarheid.
Historische huurprijzen
Door het toevoegen van de referentieperiode aan het
wettelijk criterium konden huurders minder eenvoudig
worden geconfronteerd met huurprijzen die werden
verdubbeld of zelfs verdrievoudigd. De keerzijde van de
medaille is dat door deze regeling huren in de vergelijking
kunnen worden betrokken die lang geleden zijn afgesloten.
Deze historische huurprijzen staan daarmee wel heel ver van
de marktwaarde af, ondanks het feit dat deze referentiehuren
slechts voor de laatste vijf jaar meetellen in de vergelijking.
Door gebruik te maken van deze oude referentiehuren huren die vaak alleen geïndexeerd zijn en veel ouder zijn dan
5 jaar - wordt de matigende werking wel in extreme mate
doorgetrokken en wordt in het geheel voorbij gegaan aan
een marktconforme huur van deze tijd. Het zou beter zijn
referenties uit te sluiten met een dergelijke lange looptijd.
Markthuur
Het toetsen van de huur heeft dus niets te maken met de
markthuur. De markthuur is kort gezegd de huur die tot
stand komt door middel van vraag en aanbod van een winkel
die vrij op de markt wordt aangeboden. In tegenstelling tot
zogenaamde 230A-huurovereenkomsten, die onder meer
betrekking hebben op kantoorruimten, wordt de lopende
huurovereenkomst van een winkelruimte niet getoetst aan de
markthuur, maar aan de herzieningshuur.
Markthuur versus herzieningshuur
Door de matigende werking van de herzieningshuurprijzen
als gevolg van de wettelijke referentieperiode van vijf jaar
kunnen grote verschillen ontstaan tussen de markthuur en de
herzieningshuur van een object. Figuur 1 geeft een overzicht
van deze verhouding weer voor een selectie van de sterkste
winkelsteden van Nederland.
Referentieperiode van vijf jaar
De invoering van de huurherzieningssystematiek in het
begin van de jaren ’70 leidde voor veel huurders al snel tot
substantiële huurverhogingen. Het wettelijk criterium voor
verhoging luidde destijds namelijk: ‘indien de huurprijs niet
meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte
ter plaatse’. Rechters en deskundigen namen feitelijk een leeg
opgeleverd winkelpand op de vrije markt als uitgangspunt
voor de huurprijsherziening.
Om huurders te beschermen tegen deze sterke
huurprijsstijgingen heeft de wetgever in 1980 een
beschouwingsperiode ingevoerd van vijf jaar.
Dit houdt in dat in de vergelijking huurprijzen moeten
worden betrokken die gedurende vijf jaar voorafgaand aan
het herzieningsmoment golden. De invoering van deze
zogenaamde referentieperiode had dan ook een duidelijk
matigend effect op de herzieningshuur.
Uit de figuur blijkt dat winkeliers in de sterke winkelsteden
bereid zijn een aanzienlijk hogere huur te betalen voor een
pand dat beschikbaar komt. Deze markthuur is vergeleken
met de herzieningshuur veel hoger. De verschillen zijn vooral
op de beste winkellocaties in Nederland enorm groot.
Hoewel anno 2012 de tendens is dat markthuren op
A1-locaties in algemene zin stabiliseren, stijgen de
herzieningshuren nog enigszins als gevolg van de dempende
werking van de referentieperiode. Of de markthuur en
herzieningshuur in de sterke winkelsteden elkaar ooit
zullen kruisen is niet te voorspellen. Dit lijkt echter
onwaarschijnlijk gezien het grote verschil tussen markthuur
en herzieningshuur. In krimpgebieden is deze tendens echter
al wel enige tijd waarneembaar. In deze gebieden liggen de
markthuur en herzieningshuur meer met elkaar in lijn.
Uit bovenstaande figuur blijkt verder dat in algemene zin
kan worden gesteld dat hoe sterker de winkelstad, hoe
groter het gat tussen markthuur en herzieningshuur is. Dit
is te verklaren, doordat de markthuren in de grote steden
Figuur 1: Herzieningshuurprijzen vs markthuurprijzen sterke winkelsteden
de afgelopen tijd een grote vlucht hebben genomen. Dit
terwijl de herzieningshuren door de wetgeving slechts met
een sterk vertraagde werking volgen. Daarnaast blijft de
herzieningshuur in de sterke winkelsteden structureel laag,
omdat sprake is van beperkte mutaties. Retailers die eenmaal
een goede locatie hebben bemachtigd, zullen deze niet snel
laten gaan.
In-de-plaatsstelling en onderhuur
Doordat in de loop der jaren grote verschillen zijn ontstaan
tussen markthuren en herzieningshuren in voornamelijk de
sterke winkelsteden, is in-de-plaatsstelling een instrument dat
veelvuldig door huurders wordt toegepast. Via dit instrument
(dat contractueel niet is uit te sluiten) vindt een zuivere
contractsovername plaats. De lopende huurovereenkomst
wordt door een opvolgende huurder overgenomen. Door
dit instrument kan de verhuurder het object niet ‘vrij op
de markt’ aanbieden tegen de markthuur. Een mogelijke
huursprong is door de in-de-plaatsstelling dan ook niet
mogelijk.
Daarnaast is onderhuur een instrument dat veelvuldig
wordt toegepast, waarbij het niet ongebruikelijk is dat de
hoofdhuurder extra inkomsten van de onderhuurder ontvangt
en de verhuurder zijn grip op het vastgoed kwijt is. In
tegenstelling tot de in-de-plaatsstellingsregeling is onderhuur
overigens contractueel wel degelijk goed uit te sluiten.
Conclusie
Eigenaren van winkelvastgoed raken door de hiervoor
genoemde constructies hun grip op de zaak kwijt. Enerzijds
is door de in-de-plaatsstellingsregeling een grote dynamiek
zichtbaar als het gaat om huurovereenkomsten. Anderzijds
is de dempende werking van de herzieningswetgeving er de
oorzaak van dat geen maximale huuropbrengst kan worden
gegenereerd. Dit wordt zelfs versterkt doordat de wetgever
geen limiet toekent aan de looptijd van huurovereenkomsten
bij referentieobjecten. Huurovereenkomsten met een looptijd
van vijftien of twintig jaar kunnen immers als volwaardige
referenties in de vergelijking worden betrokken.
Daarnaast is in de sterke winkelsteden relatief weinig
marktwerking geweest, waardoor herzieningshuren
structureel laag blijven.
Veelvuldig blijkt in de praktijk dat referentieobjecten, die zijn
herzien in de betreffende referentieperiode, er uiteindelijk
voor zorgen dat ‘oude’ huren blijven(d) doorwerken, de
zogenaamde ‘herziening op herziening’. Op deze ‘oude’ huren
is immers de huurprijs van het herziene referentieobject
gebaseerd. Een aanpassing van de wetgeving door niet alleen
de looptijd van referentieobjecten in te perken, maar ook om
‘herziening op herziening’ te voorkomen, is dan ook op zijn
plaats.
Grip op de zaak
Om meer zeggenschap te behouden over de
waardeontwikkeling van het winkelvastgoed in eigen
bezit, kan bij het afsluiten van huurovereenkomsten de
huurprijsherzieningsclausule (artikel 7:303 BW) contractueel
worden uitgesloten. Hiervoor is een gang naar de
kantonrechter echter noodzakelijk, maar dit is veelal slechts
een administratieve handeling.
Daarnaast is het afsluiten van een zeer lange eerste
huurperiode (eventueel in combinatie met het doorvoeren
van een of meerdere breakoptie(s)) een goede mogelijkheid
om onder het risico van huurprijsherziening uit te komen.
Verder komt de overeenkomst met een eindigheidsclausule
meer en meer voor. Bij deze contracten wordt bij voorbaat
een bepaalde termijn overeengekomen, waarna de
overeenkomst ook daadwerkelijk eindigt. Indien verlenging
op prijs wordt gesteld, moeten partijen opnieuw aan de
onderhandelingstafel gaan zitten. Ook hierbij geldt dat
goedkeuring van de kantonrechter noodzakelijk is.
Tot slot wordt de looptijdcorrectie als mogelijk
instrument bepleit om het grote gat tussen markthuur en
herzieningshuur naar een acceptabeler niveau te brengen.
Huurovereenkomsten met een looptijd van 10 jaar of
meer (ten opzichte van het herzieningsmoment) dienen
bij voorkeur te worden uitgesloten als referentie bij een
huurherzieningsprocedure.
Wanneer er geen of slechts enkele referenties resteren,
kunnen referenties met een lange looptijd (>10 jaar)
uitsluitend worden betrokken als een looptijdcorrectie wordt
doorgevoerd. Daardoor wordt niet getornd aan de
matigende werking van de huurprijsaanpassing zoals
de wetgever dat voor ogen heeft. Op deze wijze wordt
tegelijkertijd meer rekening gehouden met het huidige
economisch klimaat.
Aanbevelingen ten aanzien van de huurherziening
Uitsluiten van de huurherzieningsclausule via de kantonrechter.
Afsluiten van huurovereenkomsten met een eindigheidsclausule
(hierbij is goedkeuring van de kantonrechter vereist).
Overeenkomen van een lange eerste huurperiode waardoor geen
huurherziening mogelijk is (eventueel in combinatie met doorvoeren
breakoptie(s)).
Aanbevelingen voor de wetgever
Invoeren looptijdcorrectie.
Voorkomen ‘herziening op herziening’.
Voor meer informatie
Wij adviseren u graag over huurprijsherzieningen.
Voor meer informatie neemt u contact op met de
afdeling Retail Services van DTZ Zadelhoff via
tel. 030 6 022 211 of via e-mail [email protected].
Ook op onze website www.dtz.nl vindt u meer
informatie.