Toon gehele stuk - Gemeente Heemstede

Collegebesluit
Collegevergadering: 16 februari 2016
ONDERWERP
Varianten locatie Reggelaan 14 (peuterspeelzaal) en 14a (groenstrook)
SAMENVATTING
Na het collegebesluit van 12 mei 2015 om omwonenden van Reggelaan 14 en 14a samen
met de gemeente een invulling voor beide percelen te laten ontwerpen, is een brief naar
omwonenden gestuurd met de vraag of men aan een dergelijk proces deel zou willen
nemen.
Het proces dat hierbij gevolgd is, is een vorm van overheidsparticipatie. Het college heeft de
omwonenden de ruimte gegeven om, samen met de gemeente, te komen tot een ontwerp
voor in hun eigen wijk. Het college heeft hierbij slechts twee randvoorwaarden gesteld om de
omwonenden zoveel mogelijk vrijheid te geven bij het ontwerpen. De uiteindelijke
beslissingsbevoegdheid ligt bij het college; dit is ook zo naar de omwonenden
gecommuniceerd.
Een groep van 20 omwonenden heeft zich in een tweetal bijeenkomsten op zeer actieve en
positieve wijze ingezet om gezamenlijk tot varianten te komen. Uiteindelijk is de groep
gekomen tot 2 varianten, waarvan zij gezamenlijk de voor- en nadelen aan hebben gegeven.
De ene helft van de groep heeft aangegeven een voorkeur te hebben voor variant 1, de
andere helft heeft de voorkeur voor variant 2.
De mensen die een voorkeur hebben voor variant 2 hebben wel aangegeven dat zij ook
akkoord gaan als variant 1 zou worden uitgevoerd. Zij geven aan dat zij variant 2 beter op de
plek vinden passen, maar ondervinden geen overlast op het moment dat de keus gemaakt
zou worden voor variant 1.
Andersom is dat niet het geval. De mensen die een voorkeur hebben voor variant 1 geven
aan dat, indien variant 2 uitgevoerd zou worden, zij er qua uitzicht op achteruit zullen gaan
en een volgens hen waardevolle doorkijk naar het achterliggende landgoed verloren gaat.
Omdat het uitgangspunt is een door omwonenden gedragen invulling te realiseren, wordt
voorgesteld variant 1 verder uit te werken.
BESLISPUNTEN
1. In te stemmen met het uitwerken van variant 1
2. Uit te spreken dat de bereidheid bestaat om voor de betreffende percelen een
bestemmingsplanprocedure te voeren;
3. Dit besluit voor te leggen aan de commissie Ruimte om haar zienswijzen kenbaar te
maken (B-stuk).
INLEIDING
Achtergrond
In de commissievergadering van 16 maart 2015 is het voornemen van het college om beide
percelen te verkopen besproken, met het volgende resultaat:
Conclusie voorzitter: voldoende besproken. De wethouder neemt de opmerkingen van de
commissie mee bij de heroverweging van het voorstel. De meerderheid van de commissie
verzoekt het college met een concreter stedenbouwkundig plan (of verschillende varianten)
voor het totale gebied te komen, waarbij zoveel mogelijk groen gewaarborgd blijft. HBB
wenst behoud van de westelijk gelegen groenstrook.
De commissie verzoekt de wensen van de insprekers en/of buurtbewoners, in een passende
verhouding binnen de totale besluitvorming, mee te nemen. D66 verzoekt buurtbewoners te
betrekken bij het opstellen van het nieuwe plan.
670638
1/5
Collegebesluit
Collegevergadering: 16 februari 2016
Het college is vervolgens aan de slag gegaan met het ontwerpen van de varianten. Al snel
bleek echter dat bij geen van de varianten aan alle wensen kon worden voldaan.
Omdat er daardoor geen sprake was van een ‘ideale variant’, en de omwonenden zich zeer
bij hun buurt betrokken voelden – zoals ook bleek uit het grote aantal insprekers bij de
commissievergadering en hun inbreng – heeft het college op 12 mei 2015 besloten de
omwonenden te vragen of zij de varianten samen met de gemeente wilden ontwikkelen.
Een groep omwonenden heeft zich vervolgens in een tweetal bijeenkomsten op zeer actieve
en positieve wijze ingezet om gezamenlijk tot varianten te komen. Uiteindelijk is de groep
gekomen tot 2 varianten, waaraan zij zelf de voor- en nadelen hebben gekoppeld.
Het proces dat hierbij gevolgd is, is een vorm van overheidsparticipatie. Het college heeft de
omwonenden de ruimte gegeven om, samen met de gemeente, te komen tot een ontwerp
voor in hun eigen wijk. Het college heeft hierbij slechts twee randvoorwaarden gesteld om de
omwonenden zoveel mogelijk vrijheid te geven bij het ontwerpen. De uiteindelijke
beslissingsbevoegdheid ligt bij het college; dit is ook zo naar de omwonenden
gecommuniceerd.
Varianten
Het college heeft van tevoren twee randvoorwaarden gesteld, te weten:
1. in alle varianten dient het perceel van de peuterspeelzaal (nummer 14) als
bouwkavel verkocht te kunnen worden
2. er dient minimaal 1 variant gemaakt te worden waarbij beide percelen als
bouwkavels verkocht kunnen worden
De twee varianten tezamen voldoen strict genomen niet aan randvoorwaarde 2 doordat hier
over bouwkavels (meervoud) gesproken wordt. Eén van de varianten van de omwonenden
voorziet weliswaar niet in de verkoop van de grond in twee bouwkavels, maar in deze variant
wordt wel dezelfde hoeveelheid grond verkocht. In dit geval in de vorm van 1 bouwkavel.
Voor de omwonenden was dit een cruciaal punt want hoewel de 2 door hen gemaakte
varianten verschillend zijn, kennen zij ook twee gemeenschappelijke punten waarover de
groep omwonenden die deelnam aan het ontwerpproces het unaniem eens was.
Het gaat om de volgende twee punten:


bij beide varianten zien de omwonenden graag dat niet meer dan 1 bouwkavel
gerealiseerd wordt
de nieuwbouw mag niet hoger zijn dan de hoogte van de huidige peuterspeelzaal
(3,1 meter)
Het grootste verschil tussen beide varianten zit in het behoud van de groenstrook. Met name
de omwonenden die vanuit hun woning zicht hebben op de groenstrook hechten waarde
aan het behoud van de groenstrook. De omwonenden die direct grenzen aan beide percelen
hechten minder waarde aan de groenstrook en zien liever dat op beide kavels tezamen 1
nieuwe woning verschijnt.
In de bijlage “Varianten Reggelaan 14 en 14a” is een tekening weergegeven van beide door
de omwonenden ontwikkelde varianten met de daarbij door de omwonenden genoemde
voor-en nadelen.
Hieronder volgt een korte toelichting per variant.
Variant 1
Bij variant 1 is er ruimte voor een brede strook openbaar groen. Het overige deel kan
verkocht worden als bouwkavel voor 1 woning met een hoogte van maximaal 3,1 meter. De
grens tussen bouwkavel en groenstrook kent nog wel enige flexibiliteit. Omwonenden gaven
670638
2/5
Collegebesluit
Collegevergadering: 16 februari 2016
aan dat zij er geen problemen mee zouden hebben als het bouwkavel tot maximaal 3 meter,
ten koste van de groenstrook, zou worden uitgebreid (variant 1a op tekening in bijlage). In de
taxatie is deze flexibiliteit als mogelijkheid meegenomen.
Variant 2
In variant 2 ligt direct aan de Reggelaan een klein groenvak. De rest van het terrein wordt
verdeeld in ruimte voor een bouwkavel en 2 stroken grond die aan de direct aangrenzende
buren verkocht zouden kunnen worden. Op het bouwkavel zou ook in deze variant maximaal
1 woning van 3,1 meter hoog komen.
Ook deze variant kent enige flexibiliteit. In dit geval zit de flexibiliteit in de breedte van de
stroken die door de aangrenzende buren gekocht zouden kunnen worden. Voor de buren
aan de westzijde geldt dat zij nog niet weten of zij graag een strook van 1 meter of 3 meter
breed zouden willen kopen. De buren aan de oostzijde hebben aangegeven minimaal 5 en
maximaal 7 meter te willen kopen.
Welke maat dit zou worden zou zowel voor de buren als de gemeente een financiële
afweging zijn.
BEOOGD EFFECT
Vaststellen en uiteindelijk realiseren van een door de omwonenden gedragen invulling van
beide percelen.
ARGUMENTEN PER BESLISPUNT
1.1 Bij variant 1 ondervindt geen van de deelnemende omwonenden negatieve effecten
De ene helft van de groep heeft aangegeven een voorkeur te hebben voor variant 1, de
andere helft heeft de voorkeur voor variant 2.
De mensen die een voorkeur hebben voor variant 2 hebben wel aangegeven dat zij ook
akkoord gaan als variant 1 zou worden uitgevoerd. Zij geven aan dat zij variant 2 beter op de
plek vinden passen, maar ondervinden geen overlast op het moment dat de keus gemaakt
zou worden voor variant 1.
Andersom is dat niet het geval. De mensen die een voorkeur hebben voor variant 1 geven
aan dat, indien variant 2 uitgevoerd zou worden, zij er qua uitzicht op achteruit zullen gaan
en een volgens hen waardevolle doorkijk naar het achterliggende landgoed verloren gaat.
Het bestemmingsplan biedt wel mogelijkheden om aan te geven dat een zone onbebouwd
moet blijven, maar als het perceel bij een woning verkocht wordt belet een bestemmingsplan
de toekomstig eigenaar niet gebruik te maken van de mogelijkheden die het vergunningvrij
bouwen biedt.
Dit maakt dat variant 1 breder gedragen wordt door de deelnemers dan variant 2.
Omdat het uitgangspunt is een door omwonenden gedragen invulling te realiseren, valt de
keus op het uitwerken van variant 1.
1.2 Omwonenden hebben het ontwerp zelf gemaakt
Een groep van 20 omwonenden heeft zich in een tweetal bijeenkomsten op zeer actieve en
positieve wijze ingezet om gezamenlijk tot varianten te komen. Tijdens deze twee
bijeenkomsten -die gehouden werden in de peuterspeelzaal- hebben de omwonenden
samen gewerkt aan de varianten. Twee ambtenaren van de gemeente hebben deze
bijeenkomsten begeleid. Tijdens deze bijeenkomsten is de groep van in eerste instantie wel
5 varianten, gezamenlijk, gekomen tot de twee definitieve varianten.
Deelnemers hebben aangegeven het gevolgde proces zeer gewaardeerd te hebben. Daarbij
wordt vooral de wijze waarop de buurt betrokken is en gehoord is genoemd.
Door voor één van de varianten te kiezen wordt niet alleen de waardering aangegeven voor
de inzet van de omwonenden, maar wordt ook gekozen voor een invulling die kan rekenen
670638
3/5
Collegebesluit
Collegevergadering: 16 februari 2016
op de steun van de omwonenden. Dit maakt de kans op zienswijzen bij de
bestemmingsplanprocedure aanzienlijk kleiner.
2.1 Door het plan in een bestemmingsplan vast te leggen wordt rechtszekerheid geboden
aan omwonenden
De omwonenden hebben zich samen ingezet om de varianten te maken. Het is voor hen
belangrijk om de zekerheid te hebben dat wat er in de toekomst op deze locatie wordt
gerealiseerd, past binnen de door hen gestelde randvoorwaarden. Een bestemmingsplan is
een instrument waarin deze randvoorwaarden het beste vastgelegd kunnen worden. Het
bestemmingsplan betreft enkel de twee percelen en zal voor deze specifieke locatie gelden
als een herziening op bestemmingsplan “Woonwijken Zuidwest”.
3. Argumenten om het voorgenomen besluit voor te leggen aan de commissie
Waarom leggen wij dit collegebesluit aan u voor?
Het college hoort graag van de commissie of zij vindt dat variant 1, op basis van de
uitkomsten van het gevolgde proces en de uitgangspunten bij aanvang van het proces, de
variant is die uit kan worden gewerkt. Gevolg van deze keus is dat niet wordt voldaan aan de
in november 2014 door de gemeenteraad vastgestelde bezuinigingsopgave.
Daarnaast is de te voeren planologische procedure de bevoegdheid van de gemeenteraad.
Het college acht het wenselijk om het voornemen om voor dit gebied een separate
planologische procedure te gaan voorbereiden, aan de commissie Ruimte voor te leggen.
Wat vragen wij van u?
Instemming met het uitwerken van variant 1 om deze vervolgens door middel van een
bestemmingsplanprocedure mogelijk te maken.
KANTTEKENINGEN/RISICO’S PER BESLISPUNT
1.1 Er niet geheel voldaan aan de randvoorwaarden van de gemeente
De omwonenden hebben bij het maken van de varianten rekening gehouden met de
randvoorwaarden van de gemeente. Zij waren het er echter unaniem over eens dat zij meer
dan 1 bouwkavel niet passend vonden in de buurt. Dit hebben zij opgelost door wel dezelfde
hoeveelheid grond als bouwkavel in te zetten, maar dit met maximaal 1 woning in te vullen.
1.2 De opbrengst van variant 1 is lager dan van variant 2 én beide zijn lager dan de beoogde
opbrengst uit de bezuinigingsopgave
Zoals uit de taxatie blijkt, is de opbrengst van variant 2 hoger dan die van variant 1. Bij beide
varianten wordt niet voldaan aan de bezuinigingsopgave. Dit risico is ook genoemd in het
voorstel dat in juni 2015 is besproken in de commissie ruimte.
Op 28 juni 2012 heeft de gemeenteraad van Heemstede de motie “Beperkte OZB stijging”
aangenomen. In de stand van zaken optimalisatie onroerend goed van februari 2015 (zie
bijlage) is voor Reggelaan 14 (peuterspeelzaal) een opbrengst in beeld gebracht van
€ 325.000. Voor Reggelaan 14a (groenstrook) € 375.000.
Voor Reggelaan 14 zou dit een jaarlijkse opbrengst opleveren van € 12.441, voor Reggelaan
14a zou dat jaarlijks € 11.250 zijn.
Als gekozen wordt voor variant 1 valt de mogelijkheid van een jaarlijkse opbrengst van
€ 11.250 voor Reggelaan 14a weg omdat hier de groenstrook behouden blijft.
De taxatie die nu gedaan is laat een iets hogere opbrengst zien voor Reggelaan 14. Deze
was in januari 2015 € 325.000 en is nu € 345.000. Deze verhoging zorgt ervoor dat ook de
jaarlijkse opbrengst iets stijgt. Dit gaat van € 12.441 in januari 2015 naar € 13.269 nu. Een
vermeerdering van € 828.
670638
4/5
Collegebesluit
Collegevergadering: 16 februari 2016
In totaal wordt dus ten opzichte van het gestelde in de stand van zaken van februari 2015
een mogelijke jaarlijkse opbrengst van € 10.422 (€ 11.250 - € 828) niet gerealiseerd.
De taxatie laat zien dat verbreding van het bouwperceel met 3 meter (variant 1a op tekening
in bijlage) een extra opbrengst van € 65.000 op kan leveren. Als deze verbreding bij het
uitwerken van variant 1 inderdaad wordt meegenomen zou dat betekenen dat de opbrengst
voor Reggelaan 14 stijgt naar € 15.219. In dat geval wordt ten opzichte van het gestelde in
de stand van zaken van februari 2015 een mogelijke jaarlijkse opbrengst van € 8.472 (€
11.250 - € 2.778) niet gerealiseerd.
1.3 Andere omwonenden in de buurt kunnen alsnog tegen het plan zijn
Aan de ontwerpsessies hebben 20 personen deelgenomen. Dat betekent dat een deel van
de omwonenden niet bij het opstellen van de varianten betrokken is geweest. Deze mensen
zouden bezwaar kunnen hebben tegen het ontwerp. Echter, de direct omwonden waren wel
allemaal bij de ontwerpsessies betrokken.
FINANCIËN
In bijlage “Taxatie Reggelaan 14 en 14a” is de taxatie te vinden zoals deze is uitgevoerd op
basis van de in de bijlage “Varianten Reggelaan 14 en 14a” weergegeven tekeningen.
Zie verder de toelichting hiervoor bij kanttekening 1.2.
COMMUNICATIE
Communicatie is bij dit traject erg belangrijk geweest en zal dat ook blijven. Persoonlijk
contact is daarbij het uitgangspunt.
De intensieve, persoonlijke, communicatie zal ook bij het verder te volgen traject voortduren.
JURIDISCH KADER
Beide varianten passen niet in het bestemmingsplan. Er zal daarom uiteindelijk een
bestemmingsplanprocedure nodig zijn om één van de varianten mogelijk te maken.
UITVOERING/PLANNING
Na de keus voor één van beide varianten zal een voorstel gemaakt worden voor de
uitwerking in een bestemmingsplan. Dit voorstel zal eerst met de omwonenden besproken
worden.
Als de omwonenden akkoord zijn zal de bestemmingsplanprocedure gestart worden.
Daarnaast zal het bouwkavel, op basis van de in dit voorstel bijgevoegde taxatie, in de
verkoop gezet worden.
BIJLAGEN
1. Tekeningen schetsontwerp
2. Taxatie
3. Stand van zaken optimalisatie onroerend goed van februari 2015
670638
5/5