Modelovereenkomst nieuwe landgoederen 13

model “overeenkomst nieuw landgoed”.
De Provincie Overijssel stelt uitdrukkelijk dat deze modelovereenkomst een
voorbeeld is, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend.
1
Inhoudsopgave:
Model “overeenkomst nieuwe landgoederen”
november 2008
Toelichting bij artikel 9 overeenkomst landgoed
(keuze voor erfdienstbaarheid)
2
Model “overeenkomst nieuwe landgoederen”
OVEREENKOMST LANDGOED
De gemeente ………., te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar Burgemeester, de
heer / mevrouw ……………….., zulks ter uitvoering van het besluit van de gemeenteraad d.d.
…………..
hierna te noemen ‘de gemeente’
en
de heer / mevrouw ………………., wonende te ……………. aan de ……………………….,
hierna te noemen ‘de eigenaar’
overwegende
dat het Rijk in de Nota Ruimte de mogelijkheid van het stichten van nieuwe landgoederen heeft
geopperd en de provincies heeft verzocht daaraan mee te werken;
dat de provincie Overijssel in de partiële herziening Streekplan 2000+ Rood voor Rood met
gesloten beurs en Nieuwe landgoederen de realisatie van nieuwe landgoederen mogelijk heeft
gemaakt;
dat de provincie Overijssel de voorwaarden voor de realisatie van nieuwe landgoederen heeft
vastgelegd in de “Handreiking en beoordeling ruimtelijke plannen”;
dat de gemeente …. bereid is medewerking te verlenen aan de realisering van een landgoed;
dat het aantoonbaar eigendom van de locatie van het landgoed voor de eigenaar de
bevoegdheid biedt deze overeenkomst te ondertekenen;
dat de eigenaar een nieuw landgoed wil realiseren en dat partijen in deze overeenkomst ter zake
daarvan hun onderlinge rechten en plichten wensen vast te leggen;
komen het volgende overeen:
3
Definities
De hierna volgende definities maken integraal deel uit van deze overeenkomst.
Beheerplan: een plan waarin de jaarlijkse en periodieke onderhoudsmaatregelen voor de te
realiseren natuur- en landschapselementen en openbare paden zijn vastgelegd inclusief de
bijbehorende kosten en wijze van financiering.
Bouwontwikkelingsplan: een schetsplan dat samen met het natuur- en landschapsplan een heldere
beschrijving geeft van de nader in ontwerp uit te werken landgoedbebouwing, zodat de
toekomstige landschappelijk-stedenbouwkundige waarde van het landgoed kan worden
beoordeeld. In het bouwontwikkelingsplan wordt ook aandacht besteed aan de relatie van de te
realiseren bebouwing met de bestaande en nieuw te ontwikkelen omgeving (private en publieke
deel van het landgoed). De ontsluiting van zowel het privé als het publiek toegankelijke deel van
het terrein maakt onderdeel uit van het bouwontwikkelingsplan.
Eigenaar: de in de kop van deze overeenkomst aangeduide persoon of rechtspersoon die (op
grond van actuele gegevens van het Kadaster) eigenaar of zakelijk gerechtigde is of
onherroepelijk het recht heeft eigenaar te worden van de locatie waarop deze overeenkomst
betrekking heeft.
Landgoed: een geheel of gedeeltelijk met bossen of andere houtopstanden bezette onroerende
zaak, daaronder begrepen die waarop een buitenplaats of andere, bij het karakter van het
geheel passende, opstallen voorkomen, voor zover het blijven voortbestaan van die onroerende
zaak in zijn karakteristieke verschijningsvorm voor het behoud van het natuurschoon wenselijk
is, een en ander zoals bedoeld in de Natuurschoonwet 1928, dan wel een als zodanig door de
gemeente en de provincie erkende onroerende zaak.
Landhuis: Hoofdhuis op het landgoed, met een omvang van minimaal 1000 m3 en maximaal
..... m3 (nader door gemeente te bepalen), bedoeld en bestemd voor woondoeleinden.
Locatie: het op de,als Bijlage A aan deze overeenkomst gehechte tekening, aangegeven gebied
dat wordt gevormd door de gehele of gedeeltelijke percelen kadastraal bekend gemeente
………, sectie …, nummers ……., ……., ……., ……., waarop te zijner tijd de bestemmingen
landgoed, bos of natuurgebied zullen worden gelegd.
Natuur- en landschapsplan: een plan dat samen met het bouwontwikkelingsplan een voldoende
onderbouwde beschrijving geeft van de te ontwikkelen bos-, natuur- en landschapselementen op
het landgoed. Dit in relatie tot de bestaande elementen op en in de directe omgeving van het te
ontwikkelen landgoed.
Randvoorwaarden: de door één of meer partijen vanuit hun eigen of een gezamenlijke visie
gestelde voorwaarden die bepalend zijn voor het willen of kunnen realiseren van de beoogde
ontwikkeling.
Wooneenheid: woonbebouwing bestemd voor één huishouden.
4
Artikel 1: Doel van de overeenkomst
Het doel van deze overeenkomst is:
a. het vastleggen van een formeel startmoment voor de ontwikkeling van het toekomstige
landgoed ……………………….. op de locatie………………, kadastraal bekend
gemeente……………………., sectie……………nummer(s), zoals aangegeven op de kaart
die als bijlage … bij deze overeenkomst is opgenomen;
b. het vastleggen van de randvoorwaarden en uitgangspunten, alsmede de rechten en
verplichtingen van partijen ter zake van de ontwikkeling, de realisatie, het behoud en het
beheer van het landgoed;
c. het scheppen van een kader waarbinnen een bestuurlijke afhandeling van de betrokken
ruimtelijke ordenings- en vergunningtrajecten kan plaatsvinden, alsmede het zoveel
mogelijk waarborgen van een soepele en gestroomlijnde planprocedure.
Artikel 2 : Verplichtingen Eigenaar
1.
De eigenaar stelt geheel voor eigen rekening en risico een natuur- en landschapsplan en een
bouwontwikkelingsplan op en legt dit binnen dertien weken na het sluiten van deze
overeenkomst ter instemming voor aan de gemeente.
2.
De eigenaar dient direct na instemming door de gemeente van het natuur- en landschapsplan
en het bouwontwikkelingsplan een formele aanvraag in voor een bestemmingswijziging van
de locatie in landgoed, bos en/of natuurgebied. De opstelling van het bestemmingsplan
(zoveel mogelijk overeenkomstig het goedgekeurde natuur- en landschapsplan) zal door de
gemeente in overleg met de provincie en de eigenaar geschieden. De kosten voor het maken
van een bestemmingsplan zijn voor rekening van de eigenaar. De begeleidingskosten worden
betaald door de gemeente.
3.
De eigenaar stelt direct nadat de gemeente heeft ingestemd met het natuur- en
landschapsplan de aanplant van de in het goedgekeurde natuur- en landschapsplan
beschreven bos- en natuurgebieden feitelijk zeker middels een formele opdracht of gunning
aan het betrokken uitvoerende bedrijf dan wel middels een bankgarantie verstrekt aan de
gemeente.
4.
De eigenaar mag de toegestane bebouwing oprichten, nadat hij een groot deel (nader door
gemeente te bepalen) van de vereiste oppervlakte bos en/of natuur daadwerkelijk heeft
aangelegd, overeenkomstig het inrichting- en beplantingsplan als bedoeld in artikel 4, lid 2,
sub b.
5.
De eigenaar zal al hetgeen in het werk stellen dan wel nalaten dat een snelle en
ononderbroken procedure ter realisering van de nieuwe bestemming kan waarborgen of
bevorderen, en verklaart door de bestemmingsplanwijziging geen schade te lijden, alsmede
de gemeente te vrijwaren van alle aansprakelijkheid voor elke vorm van schade voortvloeiend
uit de planprocedure ter zake van de bestemmingswijziging voor het landgoed en de realisatie
daarvan.
6.
De eigenaar handhaaft de kwaliteit van het landgoed in de zin van behoud en herstel van de
daarin opgenomen bouwkundige en landschappelijke waarden. Hiervoor legt de eigenaar een
beheerplan met een daarbij behorende exploitatieopzet voor aan de gemeente ter
instemming. Na instemming voert de eigenaar het beheer overeenkomstig dit beheerplan uit.
5
Artikel 3: Verplichtingen Gemeente
1. De gemeente deelt de eigenaar binnen dertien weken na indiening van het natuur- en
landschapsplan en het bouwontwikkelingsplan mede of zij met deze plannen kan
instemmen.
2. De gemeente brengt de eventuele bestemmingswijziging van de locatie in landgoed, bos
of natuurgebied, overeenkomstig het natuur- en landschapsplan in procedure nadat de
gemeente op de in deze overeenkomst bedoelde en voorgeschreven wijze heeft
ingestemd met zowel het natuur- en landschapsplan als het bouwontwikkelingsplan
3. De gemeente legt het voorontwerpbestemmingsplan in het kader van het vooroverleg voor
advies voor aan de provincie.
4. De gemeente heeft de inspanningsverplichting om zoveel mogelijk te bevorderen dat
goedkeuringen of toestemmingen van andere overheden, die in verband met de
aangevraagde vergunningen en procedures noodzakelijk zijn, tijdig zullen worden
verleend. Zij zal de eigenaar op de hoogte houden van de voortgang van de in dit artikel
bedoelde procedures.
5. De gemeente behoudt bij nakoming van de in dit artikel genoemde verplichtingen volledig
haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid ten aanzien van ruimtelijke ordenings-,
woningwet- en milieubeheerprocedures. Dit houdt in, dat er van de zijde van de gemeente
geen sprake van een toerekenbare tekortkoming zal zijn, indien het handelen naar deze
verantwoordelijkheid eist, dat de gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht,
die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze overeenkomst of de
voortgang van het project, bijvoorbeeld in het kader van bezwaar- en beroepsprocedures,.
Artikel 4: Het natuur- en landschapsplan
1. Het door de eigenaar op te stellen natuur- en landschapsplan voldoet aan de
randvoorwaarden en uitgangspunten van deze overeenkomst.
2. Het natuur- en landschapsplan moet ten minste de volgende elementen bevatten:
a. een beschrijving van de bestaande landschapselementen en de huidige agrarische
functies op en rond de locatie;
b. een inrichtingsplan, alsmede een daarop gebaseerd beplantingsplan dat in
overeenstemming is met de ter zake geldende eisen van de Natuurschoonwet;
c. een beschrijving van de wijze waarop het landgoed een versterking van de natuur- en
landschapswaarden van de directe omgeving zal gaan vormen, rekening houdend
met de toekomstige agrarische functies, rekening houdend met de historische waarde
van het gebied en indien van toepassing met de ecologische hoofdstructuur en/of
andere rijks- of provinciale plannen;
d. een beschrijving van de wijze waarop de overgang van het privé deel naar het
publieke deel gestalte zal krijgen;
e. een beschrijving van de duurzaamheid van het plan, alsmede van de consequenties
van de ontwikkeling voor het milieu, in relatie tot de eventuele ligging in
waterwingebied;
f.
een plan van aanpak en een planning van de realisatie van de natuurontwikkeling;
g. de waterhuishouding;
h. de wegen- en padenstructuur;
i.
de wijze van recreatief openbaar medegebruik.
6
3. De in lid 2 , sub h. en i. genoemde elementen moeten elk afzonderlijk tenminste voldoen
aan de eisen van de Natuurschoonwet 1928.
4. Bij het vervaardigen van het natuur- en landschapsplan voert de eigenaar overleg met de
gemeente en andere relevante partijen zoals bijvoorbeeld het waterschap.
5. De gemeente beoordeelt het natuur- en landschapsplan in ieder geval op de volgende
aspecten:

inpasbaarheid in en versterking van de bestaande groenstructuur,

wenselijkheid en toelaatbaarheid uit oogpunt van milieubescherming,

vormgeving,

haalbaarheid en

toekomstige landschappelijke waarde.
6. Indien het concept natuur- en landschapsplan naar de mening van de gemeente niet
voldoet aan de uitgangspunten en randvoorwaarden van deze overeenkomst, daarvan op
onderdelen op onaanvaardbare wijze afwijkt of overigens van onvoldoende niveau wordt
geacht, geeft de gemeente aan de eigenaar aan welke grieven tegen het plan bestaan. Zij
verzoekt de eigenaar om binnen … weken een tweede variant te vervaardigen waarin
deze grieven zijn opgeheven. Deze procedure kan zich éénmaal herhalen waarbij om een
derde variant kan worden gevraagd. Indien de derde variant nog niet voldoet verzoekt de
gemeente aan de eigenaar om een geheel ander natuur- en landschapsplan te
vervaardigen en binnen een nader aan te geven periode ter beoordeling toe te zenden. Bij
finale afwijzing zal de gemeente ter zake van het landgoed definitief geen medewerking
verlenen aan een bestemmingswijziging, afwijkend van de geldende bestemmingen.
Artikel 5: Het bouwontwikkelingsplan
1.
2.
3.
4.
5.
Het door de eigenaar op te stellen bouwplan voldoet aan de randvoorwaarden en
uitgangspunten van deze overeenkomst.
Het bouwontwikkelingsplan schept voldoende duidelijkheid over de exclusieve en
monumentale waarde van de bebouwing met een landhuis en de daarin opgenomen
wooneenheden, bijgebouwen en eventuele agrarische bedrijfsbebouwing om een
stedenbouwkundig beeld te scheppen dat de predicaten ‘landgoed’ en ‘allure’ met recht zal
kunnen dragen.
Bij het vervaardigen van het bouwontwikkelingsplan overlegt de eigenaar ten minste met
een door de gemeente aan te wijzen stedenbouwkundige en het Oversticht.
De gemeente beoordeelt het bouwontwikkelingsplan in ieder geval op de volgende
aspecten:

inpasbaarheid in het natuur- en landschapsplan en de omgeving,

wenselijkheid en toelaatbaarheid uit oogpunt van vormgeving,

haalbaarheid en

toekomstige architectonische waarde.
Indien het concept bouwontwikkelingsplan naar de mening van de gemeente niet voldoet
aan de uitgangspunten en randvoorwaarden van deze overeenkomst, daarvan op
onderdelen op onaanvaardbare wijze afwijkt of overigens van onvoldoende niveau wordt
geacht, geeft de gemeente aan welke grieven tegen het plan bestaan en verzoekt zij de
eigenaar om binnen ……..weken een tweede variant te vervaardigen waarin deze grieven
zijn opgeheven. Deze procedure kan zich éénmaal herhalen waarbij om een derde variant
kan worden gevraagd. Indien de derde variant nog niet voldoet verzoekt de gemeente aan
7
de eigenaar om een geheel ander bouwontwikkelingsplan te vervaardigen en binnen een
nader aan te geven periode ter beoordeling toe te zenden. Bij finale afwijzing zal de
gemeente terzake van het landgoed definitief geen medewerking verlenen aan een
bestemmingsplanwijziging, afwijkend van de geldende bestemmingen.
Artikel 6: Randvoorwaarden
De in het natuur- en landschapsplan en bouwontwikkelingsplan begrepen ontwerpen voor het
landgoed dienen in ieder geval aan de volgende randvoorwaarden te voldoen:
a. een aaneengesloten oppervlak van tenminste 10 hectare, verhoogd met minimaal 5 hectare
voor elke extra wooneenheid ;
b. realisatie van ten minste 30 % van het totale oppervlak aan nieuw bos of natuur binnen de in
de Natuurschoonwet aangegeven classificatie daarvoor. Realisatie van deze 30% dient op
eigen kosten van de eigenaar plaats te vinden. Voor dit deel mag er geen beroep worden
gedaan op ter zake geldende subsidieregelingen;
c. de bebouwing mag één landhuis van allure bevatten. De omvang van het landhuis bedraagt
minimaal 1000 m3 en maximaal ...... m3 (nader door gemeente te bepalen), exclusief de
daarbij logischerwijze behorende bijgebouwen als schuren, garages ter gezamenlijke grootte
van maximaal …….. ;
d. het landhuis mag, bij een landgoedoppervlak van minimaal 10 hectare, één wooneenheid
bevatten;
e. indien als gevolg van de grotere oppervlakte van het landgoed meerdere wooneenheden zijn
toegestaan mogen deze op één van de volgende wijzen worden gerealiseerd:
- als meerdere woningen binnen de bouwmassa van het landhuis
- als meerdere volumes in onderlinge samenhang binnen hetzelfde bouwblok
- als landhuis met een losse woning die duidelijk ondergeschikt is aan het landhuis. De
ondergeschiktheid kan tot uiting komen in de plaatsing ten opzichte van het landhuis en de
vorm, materiaalkeuze en omvang van de woning(en). Daarbij moet sprake zijn van
onderlinge samenhang en een landgoedallure;
f.
in grondwaterbeschermingsgebied mag een landgoed ten hoogste drie wooneenheden
bevatten mits voldaan is aan de bijbehorende minimale oppervlakte eis van 20 ha;
g. nader door de gemeente aan te geven aanlegvoorschriften.
Artikel 7: Continuïteit landgoed
1.
De eigenaar stelt, parallel aan het traject van de bestemmingsplanherziening, een
samenhangend beheerplan met exploitatie-opzet op dat in overeenstemming is met het
natuur- en landschapsplan.
2.
De eigenaar past dit beheerplan elke 10 jaar aan de dan geldende noodzaak aan en zendt dit
informatie aan de gemeente.
3.
Bij niet-nakoming van de verplichting tot het opstellen en uitvoeren van een beheerplan zoals
in dit artikel bedoeld, kan de gemeente aan de eigenaar of aan een opvolgend eigenaar een
boete ter hoogte van € ……….. opleggen of naar keuze voor rekening van de eigenaar zelf
een beheerplan (doen) opstellen, waarvan de uitvoering als dwingend voor de eigenaar en/of
zijn rechtsopvolgers zal gelden. De gemeente is echter gehouden de eigenaar eerst in
gebreke te stellen en een redelijke termijn te gunnen om zelf een beheerplan op te stellen en
zal pas gerechtigd zijn de boete in rekening te brengen of zelf voor rekening van de eigenaar
een beheerplan op te stellen, indien de eigenaar na verloop van de gestelde termijn nog in
8
gebreke is en de gemeente geen aanwijzingen heeft dat het beheerplan op korte termijn zal
worden aangeboden.
4.
De eigenaar gebruikt het landgoed overeenkomstig de daartoe in overleg te realiseren
bestemming en zal het landgoed zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de
gemeente niet gebruiken als openbaar parkeer-, sport-, wedstrijd-, speel- of recreatieterrein,
noch voor opslag, stort of berging of voor industriële doeleinden, detailhandel of bedrijf,
permanente of tijdelijke recreatieve bewoning, racen of crossen met motorvoertuigen en
bromfietsen of voor reclamedoeleinden.
Artikel 8: Openstelling en Rangschikking
1. Na realisatie van het landgoed draagt de eigenaar er zorg voor dat het landgoed wordt
gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928. Hij dient hiervoor een verzoek in bij de
minister van Landbouw, Visserij en Voedselkwaliteit ingevolge artikel 2 van die wet.
2.
De eigenaar stelt ten minste 90 % van het landgoed open voor publiek ten behoeve van
dagrecreatie zoals wandelen en fietsen, zulks overeenkomstig de door Ministers van
Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit en van Financiën goedgekeurde regelen
inzake artikel 7, lid 1 Natuurschoonwet 1928.
Artikel 9: Verplichtingen naar opvolgende eigenaren
1. Ten behoeve van de percelen kadastraal bekend als gemeente ……………., sectie …,
nummers ……., ………, ……….., en ………… (nabijgelegen gemeentegrond zoals wegen
e.d., evt. agrarische percelen, maar dat vereist medewerking van de eigenaren) en ten
laste van de percelen kadastraal bekend als gemeente ……………., sectie …, nummers
……., ………, ……….., en ………… (de gehele locatie) wordt gevestigd de
erfdienstbaarheden inhoudende het behoud van de bestaande bebossing.
2. De artikelen 7 en 8 zullen ten behoeve van de percelen kadastraal bekend als gemeente
……………., sectie …, nummers ……., ………, ……….., en ………… ten laste van de
percelen kadastraal bekend als gemeente ……………., sectie …, nummers ……., ………,
……….., en ………… (de gehele locatie) worden gevestigd als erfdienstbaarheid bij het
aangaan van de koopovereenkomst ter zake van de locatie.
3. Ten behoeve van de percelen kadastraal bekend als gemeente ……………., sectie …,
nummers ……., ………, ……….., en ………… en ten laste van de percelen kadastraal
bekend als gemeente ……………., sectie …, nummers ……., ………, ……….., en
………… wordt de erfdienstbaarheid gevestigd inhoudende dat het aantal wooneenheden
van het landgoed en de totale inhoud van de woonbebouwing niet mag worden vergroot
zonder uitdrukkelijke toestemming van de eigenaren van de heersende erven.
Artikel 10: Planning
De eigenaar stelt in overleg met de gemeente een planning op voor de aanleg en de bouw van het
landgoed, zulks mede op basis van de te volgen ruimtelijke ordeningsprocedures. Partijen hebben
een inspanningsverplichting om de in overleg vastgestelde planning zoveel mogelijk aan te
9
houden. Afwijking van deze planning leidt tot aanpassing van de planning. De aangepaste planning
wordt in onderling overleg tussen eigenaar en gemeente vastgesteld.
Artikel 11: Overlegstructuur
Tussen partijen vindt regulier overleg plaats. De gemeente wijst hiertoe een vaste coördinator aan,
die als projectleider binnen haar organisatie tevens verantwoordelijk is voor initiëring en organisatie
van de uitvoering van haar verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst.
Artikel 12: Ontbinding overeenkomst
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing en geschillen tussen partijen zullen
worden beslecht door de bevoegde rechter in het arrondissement waarbinnen het grondgebied van
de gemeente is gelegen.
Artikel 13: Bijlagen
De volgende bijlagen maken integraal onderdeel uit van deze overeenkomst of worden dat na
gereedkomen. Zij worden daartoe mede door partijen geparafeerd voor zover zij bij het aangaan
van deze overeenkomst al gereed zijn:
A. Tekening plangebied;
B. …..
Aldus overeengekomen op …………………
de eigenaar,
de gemeente,
Burgemeester
10
2. Toelichting bij artikel 9 overeenkomst landgoed
(keuze voor erfdienstbaarheid)
Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht dat bestemd is om verplichtingen vast te leggen
tussen twee of meer kadastrale percelen om te dulden of niet te doen. Uitzondering op de
dulden of niet doen regel is dat een onderhoudsverplichting deel mag uitmaken van de
erfdienstbaarheid.
Een kwalitatieve verplichting wordt wel genoemd een erfdienstbaarheid zonder heersend erf.
Deze verplichting drukt als zakelijke last op een kadastraal perceel als lijdend erf, maar kan niet
worden voorzien van een onderhoudsverplichting. Degene ten aanzien van wie de verplichting
wordt opgelegd is een natuurlijke of rechtspersoon, de verplichting wordt niet ten aanzien van
een kadastraal perceel gevestigd.
Een opstalrecht is ervoor bestemd om de eigendom van opstallen (gebouwen of bijvoorbeeld
bomen) te scheiden van de eigendom van de ondergrond. De natrekkingregel wordt ermee
doorbroken.
Erfpacht is ervoor bedoeld om de volledige beschikkingsmacht van een onroerende zaak over te
dragen aan een ander zonder dat de formele eigendom overgaat. Wat overblijft is de bloot
eigendom, die bestaat uit niets meer dan de inschrijving als eigenaar in het kadaster en het uit
de erfpachtovereenkomst voortvloeiende recht op het ontvangen van de canon.
Uit deze vier zakelijke rechten was de keuzemogelijkheid bij het redigeren van de contracten.
Voor wat betreft artikel 9 a (11 a in de andere overeenkomst) is het met name de mogelijkheid
van de onderhoudsplicht (instandhouding) geweest om te kiezen voor een erfdienstbaarheid en
niet voor een kwalitatieve verplichting. Bovendien zal de waarde van het in stand houden van het
bos voornamelijk bestaan voor het omliggende gebied en niet voor een natuurlijke of
rechtspersoon die zijn belang in het gebied door verkoop kan verliezen. Ook daarom liever geen
kwalitatieve verplichting.
Het ligt niet in de bedoeling dat het bos op het landgoed eigenaar wordt van een ander dan de
landgoedeigenaar. Daarom is het gebruik van een opstalrecht niet plausibel. Verder ben ik er in
het hoofdcontract van uitgegaan dat ook overdracht van de beschikkingsmacht over het bos aan
een ander dan de landgoedeigenaar geen optie is, dus geen erfpacht in die zin. Wat wel een
optie zou kunnen zijn, is dat de gemeente de eigendom van het bos (of de grond voor het bos)
verwerft en dat (evt na aanleg) vervolgens aan de landgoedeigenaar weer uitgeeft onder strenge
onderhoudsrestricties. Bij de modelvorming ben ik er echter van uitgegaan dat een dergelijke
constructie in de onderhandelingen niet gemakkelijk tot stand kan komen. Dit alternatief is onder
het kopje diversen in de risicoanalyse (2e versie) beschreven.
Er zijn natuurlijk nog andere mogelijkheden om verplichtingen door te geven, zoals een
kettingbeding of vruchtgebruik.
Een kettingbeding is een constructie van bedingen die wordt opgelegd onder de verplichting die
telkens opnieuw aan de opvolgende eigenaar op te leggen, maar kent het euvel dat de ketting
veel te gemakkelijk kan worden doorbroken (eventueel onder betaling van de aan verbreken
verbonden boete). Als de boete minder kost dan het voordeel van verbreken van de ketting
oplevert, zal zulks gemakkelijk kunnen plaatsvinden. De gemeente ten behoeve waarvan het
kettingbeding kan worden opgenomen, kan dit niet voorkomen.
11
Theoretisch kan nog gedacht worden aan vruchtgebruik (zie vooral artikel 3:203 BW). De
gemeente zou dan boseigenaar zijn en dat in vruchtgebruik uitgeven onder restricties van
handhaving en onderhoud. Het probleem daarbij is dat het dan niet gaat om een zakelijk maar
een persoonlijk recht (op gebruik van het bos), dat weliswaar van de een op een ander kan
overgaan, maar diegenen moeten van te voren worden benoemd en moeten reeds bestaan. Het
recht is dus altijd beperkt tot met name genoemde personen die (al) leven op het moment van
vestiging. Een recht van vruchtgebruik dat van een persoon op zijn nog niet bestaande kinderen
over zou gaan of op een niet nader genoemde koper valt dus niet onder de wettelijke regeling
van vruchtgebruik.
Al met al was er feitelijk geen andere juiste keuze dan de erfdienstbaarheid of het alternatief van
boseigendom bij de gemeente en uitgifte in erfpacht. De eerste is de best haalbare in een
model.
Artikel 9, Lid 2 geeft aan dat ook artikel 7 en 8 als erfdienstbaarheid worden gevestigd. Bij 7 gaat
het dus voornamelijk om de onderhoudsverplichting. 8 kan ook wel als kwalitatieve verplichting.
Er is voor gekozen om op de aangegeven wijze beiden maar in de erfdienstbaarheid te
betrekken. Dan is het ook niet nodig om redenen te zoeken waarom de ene als kwalitatieve
verplichting en de andere als (iets sterkere) erfdienstbaarheid is gevestigd.
Artikel 9, lid 3, tenslotte, legt het aantal wooneenheden vast. Hier is wel het alternatief mogelijk
van de kwalitatieve verplichting ten opzichte van de gemeente. In feite maakt het niet uit of je
voor het ene of het andere recht kiest. Maar ook hier is het slecht uit te leggen waarom de leden
1 en 2 met verwijzende artikelen als erfdienstbaarheid en lid 3 als kwalitatieve verplichting zou
worden opgelegd. Eenvormigheid achtte ik beter.
12