Elke aardbeving maakt woning minder waard

wonenetc.
16
'Elke aardbeving maakt woning minder waard'
Hoe stel je
waardedaling vast?
Nabij industrie en windmolenparken zien woningbezitters hun
huis minder waard worden. Maar hoe stel je vast dat het één tot
het ander leidt? En welke compensatie mag je dan vragen? Nieuwe
onderzoeken proberen in Groningen de discussie te beslechten.
TEKST ILLSE AKKERMANS BEELD AKIMOTO EN ISTOCK
eigen huis magazine mei 2015 17
18 eigen huis magazine mei 2015
Dit vindt de vereniging
W
ie een huis bezit, kan
te maken krijgen
met waardedaling
door gebeurtenissen waarop je bar
weinig invloed hebt: een industrieterrein wordt achter huis gebouwd, een
snelweg ervoor, windmolens vlakbij.
In Groningen staan tienduizenden
woningen die door de gaswinning te
maken kregen met aardbevingen en
daardoor mogelijk minder waard zijn.
Mogelijk, want: hoe stel je dat precies
vast? ‘Dat is ingewikkeld’, zegt hoogleraar Peter Boelhouwer (TU Delft).
Hij leidt een nieuw onderzoek naar
de gevolgen van de aardbevingen voor
de woningmarkt. ‘In Groningen worden nu weinig woningen verkocht,
maar dat hoeft niet alleen aan de aardbevingen te liggen. In heel Nederland
is de woningmarkt in mineur, bovendien is Groningen een krimpgebied.
Dat maakt het lastig iets te zeggen
over een ontwikkeling in waarde.’
Huiseigenaren in het aardbevingsgebied kunnen bij de Nederlandse
Aardolie Maatschappij (NAM) aankloppen voor compensatie van de
waardedaling. Maar op de regeling
daarvoor hebben Groningers kritiek:
te ingewikkeld, de compensatie is te
laag, en je kan er pas een beroep op
doen als je huis is verkocht. Carolien
Nijland (41) en haar ex-man moesten
hun woning verkopen na een scheiding. Het huis staat in Woltersum,
middenin aardbevingsgebied. In 2008
hadden ze het oude en statige herenhuis voor 305 duizend euro gekocht.
In 2014 verkochten ze het voor 243
'Stel Groningers volledig schadeloos'
Vereniging Eigen Huis wil dat getroffen Groningers nu en in de
toekomst schadeloos worden gesteld. De huidige systematiek om
waardedaling te bepalen is volstrekt onvoldoende. Die leidt tot
ongeloofwaardig lage compensatiebedragen. Het effect van
onverkoopbare woningen en schade aan woningen wordt onvoldoende meegewogen. Het is te simpel om verkochte woningen (die
beperkt in aantal zijn) in het gebied als uitgangspunt te nemen
voor vergelijking. Een veel bredere benadering is nodig. Daarom
spreekt het nieuwe onderzoek van het OTB de vereniging aan. Als
blijkt dat hogere compensatiebedragen gerechtvaardigd zijn,
moeten deze met terugwerkende kracht ook gaan gelden voor
degenen die al zijn gecompenseerd.
FOTO HENK VEENSTRA
Carolien Nijland (41)
bij haar huis in
Woltersum, middenin
aardbevingsgebied.
duizend euro: een verlies van 62 duizend euro. ‘We hebben geluk dat een
dorpsbewoner het wilde kopen’, zegt
Nijland. Over de compensatieregeling
is ze niet tevreden. ‘De NAM stelde
voor 5.000 euro te vergoeden. Een
aanbod van niks, nog geen twee procent van wat het huis waard was.’
Nijland maakte bezwaar tegen het
aanbod van de NAM. Ze heeft nog
geen uitsluitsel.
Voor het eerst vastgesteld
In het geval van windturbines is in
het najaar van 2014 voor het eerst
wetenschappelijk aangetoond dat het
plaatsen ervan bij woonhuizen tot
waardeverlies leidt. Een windturbine
op een afstand van minder dan twee
kilometer, maakt een woning 1,4 tot
2,6 procent minder waard, blijkt uit
onderzoek van economen Martijn
Dröes (Universiteit van Amsterdam)
en Hans Koster (Vrije Universiteit
Amsterdam). Ze baseerden zich op
gegevens van de makelaarsorganisatie NVM, tussen 1985 en 2011. De
huizenprijzen beginnen volgens de
onderzoekers al te dalen drie jaar
voordat de windturbine in gebruik
wordt genomen.
Ook bij tot nu toe verricht onderzoek naar waardedaling in Groningen
werd vooral gebruikgemaakt van het
verkoopbestand van de NVM, en gegevens van het Kadaster. Een van die
onderzoeken is gedaan door Ortec
Finance, in opdracht van het ministerie van Economische Zaken. Ortec
Finance zegt in Groningen geen waardedaling te zien als gevolg van de
aardbevingen. Alleen een ‘moeizamer
verkoopproces’. Eerder stelde het
bureau al kwartaal op kwartaal dat
de prijsontwikkeling van woningen
in het gebied niet significant verschilt
van die in andere gebieden.
Ortec Finance kreeg uit verschillende hoeken kritiek. Maar cijfers van
het Centraal Bureau voor de Statistiek
(CBS) wijzen in dezelfde richting. De
prijzen van verkochte woningen in
Groningen daalden volgens het CBS
tussen 2008 en 2014 met ruim 19 procent. Nauwelijks meer dan de landelijk
gemiddelde daling van 18,7 procent.
Toch meende in maart van dit jaar
iemand de waardedaling als gevolg
van aardbevingen te kunnen vaststellen. Het was Hans Koster van de Vrije
Universiteit van Amsterdam, dezelfde van de windmolenstudie. Met
collega Jos van Ommeren deed hij
onafhankelijk onderzoek. Hij concludeert dat bij elke beving zwaarder dan
2,2 op de Schaal van Richter, de waarde van woningen in het gebied met
1,2 tot 1,9 procent daalt. ‘Als je in het
epicentrum woont, is het effect sterker’, zegt Koster.
De onderzoekers legden de prijzen
van verkochte woningen tussen 1996
en 2013 (gegevens van de NVM) naast
gegevens over aardbevingen van het
KNMI. Wat deden Koster en Van Ommeren anders dan Ortec Finance?
‘Ortec keek alleen of een woning wel
of niet in het aardbevingsgebied lag’,
zegt Koster. ‘Wij hebben ook gekeken
naar verschillen binnen gemeenten,
en naar het effect van sterkere en
minder sterke aardbevingen.’
Per beving gaat volgens de VU-onderzoekers de waarde van een huis van
180 duizend euro met circa 2.500 euro
omlaag. ‘Door verminderd woongemak
en onzekerheid over de toekomst.’
Volgens Koster en zijn collega zijn er
sterke aanwijzingen dat de omvang
van de waardedaling niet alleen afhangt
van het aantal en de kracht van aardbevingen, maar ook van het type woning. Ongeveer een derde van de woningen in Groningen is gebouwd voor
1945. De prijzen van deze woningen
dalen waarschijnlijk sterker.
Toch richt ook dit onderzoek zich
op reeds verkochte woningen. Het
eigen huis magazine mei 2015 19
Leden en waardedaling
Bij een kleine rondgang onder leden van Vereniging Eigen Huis gaven
ruim vijftig leden aan dat hun woning ooit in waarde was gedaald door
ondere andere hoogspanningsmasten, bebouwing waar voorheen vrij
uitzicht was, de vestiging van een coffeeshop, veranderde vliegprocedures van Schiphol en het verleggen van een dijk. Gemiddeld stellen de
gedupeerde leden ruim 24.000 euro schade te hebben geleden. Tot nog
toe kregen slechts zeven van hen een schadevergoeding.
ondervangt niet het probleem van
woningen die – mogelijk juist door
waardedaling – niet te koop staan, of
niet verkocht worden.
Hoogleraar Peter Boelhouwer vraagt
zich af of het niet te vroeg is om al
conclusies te trekken. In het onderzoek dat hij met bureau OTB gaat
doen, wordt eerst een analyse gemaakt
van het onderzoek dat al is gedaan.
Om te bepalen of het anders moet.
Boelhouwer zegt ook het onderzoek
van de VU te zullen bekijken.
Leefbaarheid
Vervolgens moet het nieuwe onderzoek meer aan het licht brengen over
regionale verschillen binnen het aardbevingsgebied dan tot nog toe is gebeurd. ‘We kijken of inderdaad meer
mensen weg willen uit het gebied’,
zegt Boelhouwer. ‘We gaan de verhuisbewegingen in kaart brengen, en
hoeveel woningen, waar worden aangeboden. We kijken naar de financiele gevolgen van de aardbevingen voor
gemeenten en de kredietverlening in
de regio. We gaan een enquête houden
onder gemeenten over de leefbaarheid. Er komt een website waar de
tussentijdse resultaten worden gepubliceerd, en een database zodat je de
ontwikkeling van de waarde van woningen in de tijd kunt volgen. En we
kijken naar de situatie in aardbevingsgebieden elders in de wereld. Het is
heel complex.’ Het onderzoek moet
in het najaar klaar zijn.
Ondertussen heeft de projectgroep
van de regeling waardedaling van de
Planschadevergoeding
Als waardedaling het gevolg is van een wijziging van het bestemmingsplan, kan de huiseigenaar proberen een zogeheten planschadevergoeding te krijgen. ‘De aanpassing mag dan niet al bekend zijn
geweest toen hij het huis kocht’, zegt Remco Maat, die met zijn
juridisch adviesbureau planschadeprocedures begeleidt. Wie planschade wil claimen, moet een aanvraag indienen bij de gemeente. Een
onafhankelijke commissie vergelijkt dan de waarde van de woning bij
zowel het oude als het nieuwe bestemmingsplan. De eerste twee
procent aan waardeverlies is altijd voor rekening van de eigenaar.
Mijnbouw
In Limburg kampen huiseigenaren met schade aan hun woning als
gevolg van de mijnbouw. Volgens de provincie Limburg en twaalf
mijnbouwgemeenten verdienen deze mensen hiervoor net als de
Groningers compensatie. De mijnen, waarin steenkool werd gewonnen,
gingen in de jaren zeventig dicht, maar in een groot deel van de
ondergrond in Zuid-Limburg liepen nog mijngangen. Door grondwater
dat omhoog kwam ontstonden grondverzakkingen met als gevolg
schade aan huizen, garages en tuinen. Het is nog onduidelijk hoeveel
huiseigenaren zijn getroffen. Minister Kamp kondigde in het najaar van
2013 een onderzoek aan. Dat moet volgend jaar klaar zijn.
NAM al wel de taak de waardedaling
van woningen door aardbevingen te
beoordelen. De regeling geldt alleen
voor woningen die zijn verkocht na
25 januari 2013. Projectleider Goffe
Venema legt uit hoe zijn groep te werk
gaat. ‘Onze opgave is de aardbevingsrisico’s te filteren uit andere ontwikkelingen op de woningmarkt, zoals
demografische ontwikkelingen en
krimp. We zoeken vergelijkbare woningen, zowel in het bevingsgebied
als in soortgelijke gebieden – referentiegebieden – waar geen aardbevingen
zijn. Van die woningen vergelijken we
de waardeontwikkeling.’ Voor het
vinden van soortgelijke woningen
maakt de projectgroep gebruik van
de databases van de NVM en de Atlas
voor gemeenten, die gebiedskenmerken in relatie tot de grondprijzen
verzamelt.
‘We sturen twee taxateurs naar de
woning’, zegt Venema. ‘Een van hen
is van Arcadis, dat de regie over het
taxatieproces heeft, de ander is een
lokale taxateur van de NVM, VastgoedPro of VBO Makelaar. Hun advies
eigen huis magazine mei 2015 21
Een windturbine maakt
een woning tot
2,6 procent minder waard
gaat naar de NAM, die de eigenaar
een voorstel doet.’
Tot half maart ontving de NAM 350
aanvragen voor de waardedalingsregeling. In 60 procent van de beoordeelde gevallen werd waardedaling
vastgesteld. ‘Dat varieert van 2 tot 5
procent van de verkoopprijs’, zegt
Venema. In negentig gevallen werd
inmiddels een aanbod voor compensatie gedaan, drie kwart van de gedupeerden accepteerde dat. ‘Als mensen
niet akkoord gaan, kunnen ze een
tweede taxatie laten doen.’ Maar voor
dat kan, moet de NAM van de externe commissie die de regeling op
verzoek van de Dialoogtafel beoordeelde, aanpassingen doen. ‘We moeten onder meer wederhoor inbouwen,
waarbij de aanvrager op het conceptrapport kan reageren.’
Met smart
Carolien Nijland, die haar woning in
het aardbevingsgebied noodgedwongen verkocht, wacht met smart. Aan
de hand van het onderzoek van de
Vrije Universiteit berekende ze het
waardeverlies van haar oude woning.
Tussen augustus 2012 – toen in Huizinge een zware aardbeving plaatsvond – en 2013 zou haar huis volgens
haar berekening 27,5 duizend euro in
waarde zijn gedaald. ‘Heel wat anders
dan de 5000 euro die de NAM voorstelde. Ik heb nu een restschuld bij
de bank, daar heb je veel gedonder
van. Een snelle afhandeling door de
NAM zou op zijn plaats zijn.’ Kunnen
Nijland en andere Groningers iets met
het VU-onderzoek? Volgens onderzoeker Koster wel: ‘De NAM zou gedupeerden ook moeten compenseren
voor het verminderde woonplezier,
niet alleen voor de directe schade aan
het huis. Dit onderzoek kan helpen
de immateriële schade te bepalen.’
In Groningen klinkt al enige tijd de
roep om een uitkoopregeling voor
moeilijk verkoopbare woningen. Inmiddels hebben het Rijk, de provincie
en gemeenten afspraken gemaakt. De
regeling moet nog worden uitgewerkt.
Gedeputeerde William Moorlag is een
van de voorstanders. ‘Mensen mogen
niet opgesloten zitten in onverkoopbare woningen.’ Hij vindt ook dat
mensen die hun huis verkopen vooraf duidelijkheid moeten krijgen over
de opbrengst. ‘En niet achteraf de
hand hoeven ophouden bij de NAM,
zoals nu.’
Ongeveer 750 particulieren sloten
zich bovendien aan bij de Stichting
Waardevermindering door Aardbevingen Groningen (WAG). Zij stellen
samen met twaalf woningcorporaties
in Groningen de NAM aansprakelijk
voor de waardedaling van hun panden.
De woningcorporaties bezitten tienduizenden woningen in het aardbevingsgebied. In augustus hoort de
rechter de verschillende partijen in
de zaak voor het eerst.
Lees meer in het dossier Gasschade
Groningen: eigenhuis.nl/groningen
Uitkoopregeling
Moerdijk De woningmarkt van
Moerdijk liep vast toen de haven
en industriesector er wilden
uitbreiden. De inwoners komen
in aanmerking voor een uitkoopregeling. Als een woningbezitter
weg wil, krijgt de gemeente een
half jaar de tijd om het huis te
verkopen op de particuliere
markt. Als dat niet lukt, koopt de
gemeente het huis voor 95
procent van de taxatiewaarde.
Ook als mensen over een paar
jaar hun huis willen verkopen,
komen ze voor de regeling in
aanmerking.
Hoogspanningslijnen In het hele
land komen vanaf 2017 ongeveer
370 woningen in aanmerking
voor een uitkoopregeling omdat
ze onder hoogspanningslijnen
staan. Circa tachtig van deze
woningen staan in Zaanstad en
Molenwaard. Volgens het
ministerie van Economische
Zaken is nergens sprake van een
onveilige situatie, maar wordt de
aanleg van hoogspanningsverbindingen vlak bij woningen
tegenwoordig zoveel mogelijk
vermeden. Veel kabels gaan
onder de grond. Wonen nabij
hoogspanningslijnen kan
ongezond zijn vanwege de
magnetische velden, stelt het
Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu.
eigen huis magazine mei 2015 23