Bieding - Gemeente Leiden

Aanbiedingsformulier
Onderwerp
Vaststellingsovereenkomst ten behoeve van U-bocht/LCP.
BESLUITEN
Behoudens advies van de commissie ROWV
-
bijgaande concept Raadsvoorstel vast te stellen;
-
de financiële consequenties ten laste te brengen van het Leiden Centraal Project.
Korte overwegingen
Sinds oktober 1997 is door Smitsloo Projectontwikkeling conservatoir beslag gelegd op de
gehele U-bocht. Ten aanzien van deze beslaglegging wordt bij de Arrondissementsrechtbank in
‘s-Gravenhage een bodemprocedure gevoerd. Na onderhandelingen kan tot genoegen
vastgesteld worden dat overeenstemming is bereikt en het geschil in de minne is geschikt.
2000.
Nr.
: 00.0013.
Dnst. : BOWO
Vaststellingsovereenkomst ten behoeve
van U-bocht/LCP.
Leiden, 1 februari 2000.
Ten behoeve van de aanleg van de Stationspleintunnel heeft de gemeente in 1992
grond in de zogenaamde U-bocht verworven van de Nederlandse Spoorwegen (NS).
Voorafgaande aan deze verwerving was de NS zekere optierechten overeengekomen
met Smitsloo Projectontwikkeling.
De U-bocht kan globaal verdeeld worden over een noord- en zuidkavel, de scheidingslijn
van noord naar zuid loopt hierbij door het midden van de kavel. Smitsloo
Projectontwikkeling had een eerste optierecht voor de ontwikkeling van een
kantoorgebouw van 4.000m2 brutovloeroppervlak (BVO) op de zogenaamde noordkavel.
Bij de overeenkomst tussen NS en de gemeente Leiden is dit optierecht overgenomen,
tegen een afgesproken prijs van ƒ 346,50 m2 BVO waarbij de grond in eigendom
uitgegeven zou worden.
In september 1996 wordt Smitsloo Projectontwikkeling daartoe door de gemeente een
aanbieding gedaan van een perceel grond op de noordkavel, waarop de afgesproken
4.000m2 BVO gerealiseerd kan worden. Deze aanbieding werd door Smitsloo
Projectontwikkeling niet geaccepteerd omdat de kavel waarop de afgesproken metrage
gerealiseerd moest worden te klein zou zijn. Het verschil van mening hierover is sinds
medio 1997 aanleiding tot het voeren van een gerechtelijke procedure. Gelijktijdig met
het starten van deze procedure heeft Smitsloo Projectontwikkeling een verzoek om
beslaglegging bij de Arrondissementsrechtbank te ‘s-Gravenhage t.b.v. de noordkavel
gedaan. De beslaglegging is door de gemeente in kortgeding bestreden en op 2 oktober
1997 heeft de President van de Rechtbank de beslaglegging ongedaan gemaakt. Het
geschil wordt hierna verder in een bodemprocedure vervolgd.
In het vervolg hierop claimde Smitsloo Projectontwikkeling als tweede partij een
optierecht op de zuidkavel, dit na de rechtsvoorganger van NS Vastgoed BV, Nemeog.
Hiervan is naar het oordeel van de gemeente en de voormalige eigenaar, NS Vastgoed
BV, geen sprake. Reden voor Smitsloo Projectontwikkeling om bij de Rechtbank
conservatoir beslag te verzoeken op de gehele U-bocht. Op 12 oktober 1997 heeft de
Rechtbank dit verzoek afgewezen. In het kader van de hiertegen ingestelde
beroepsprocedure heeft het Hof bij een uitspraak van 24 december 1997 de uitspraak
van de Rechtbank vernietigd en Smitsloo Projectontwikkeling desgewenst verlof verleend
beslag te leggen op de gehele U-bocht. Het Hof stelde dat bij een summiere beoordeling
van de zaak Smitsloo Projectontwikkeling bij een verzoek tot levering niet kansloos zou
zijn.
Medio 1997 heeft de Raad besloten voor de nieuwbouw van de Dienst Economische- en
Sociale Zaken (ESZ) de U-bocht aan te wijzen. Dit gekoppeld aan het oprichten van een
Centrum voor Werk en Inkomen (CWI). Bij de ontwikkeling van een gebouw voor eigen
gebruik zal de maatlat voor Duurzaam Bouwen (DuBO) hoog gelegd worden. Eeveneens
worden de mogelijkheden onderzocht in hoeverre de gemeente zelf zal ontwikkelen of
dat een derder partij gezocht wordt. In beiden gevallen is detijdsfactor van grote invloed.
Om de mogelijkheden hiertoe in het licht van de uitspraak van het Hof na te gaan en het
procesrisico zo veel mogelijk te vermijden, hebben wij om nader juridisch advies
gevraagd aan het kantoor van de landsadvocaat, Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn.
Met dit advies, waarin het uitgangspunt is de gestanddoening van het al eerder erkende
optierecht van 4.000m2 BVO op de noordkavel, is Smitsloo Projectontwikkeling
uitgenodigd om onderhandelingen in te gaan en te komen tot een minnelijke regeling.
2
In de zomer van 1999 hebben de onderhandelingen tot globale overeenstemming
geleid. De uitwerking heeft wat langer geduurd, maar nu kan tot genoegen vastgesteld
worden dat het geschil in de minne is geschikt. Het alternatief, waarbij een
onherroepelijke uitspraak in de bodemprocedure wordt afgewacht, zou zijn geweest
dat pas na enkele jaren duidelijkheid zou zijn ontstaan over de rechtspositie. Nu kan de
verdere ontwikkeling en de uitgifte van gronden binnen de exploitatie van het LCP
verder doorgang vinden. In het bijzonder geldt dit voor eerder aangehaalde besluit van
de Raad om in de U-bocht de vestiging van ESZ te wensen kan op deze manier in een
versneld tempo en onder eigen regie opgepakt worden.
De schikking houdt in dat Smitsloo Projectontwikkeling in de gelegenheid gesteld
wordt op een perceel grond aan de Darwinweg , van een vergelijkebare grootte als
waar in de U-bocht sprake van is, een kantoorgebouw te ontwikkelen waarin een
kantoorfunctie voor het Natuurhistorisch Museum Naturalis wordt gevestigd. Het
perceel is in erfpacht aan HBG Vastgoed uit gegeven. Smitsloo Projectontwikkeling
neemt het te bouwen kantoorpand tegen marktprijs over. De optie m.b.t. de U-bocht
kende uitgifte in eigendom, reden waarom bijde transactie aan de Darwinweg het
blooteigendom over zal gaan.
Hoofdpunten van de overeenkomst zijn:
1. dat Smitsloo Projectontwikkeling het beslag op de U-bocht zal doorhalen en
daarmee zijn recht op een gedeelte van de U-bocht opzegt;
2. dat de gemeente Leiden het blote eigendom van een perceel grond aan de
Darwinweg aan Smitsloo Projectontwikkeling overdraagt;
3. dat in het op dit perceel op te richten gebouw ten minste voor 50% een museale
functie, in deze een kantoorfunctie voor Naturalis, zal worden opgenomen;
4. dat ter compensatie voor de beëindiging van de geschillen aan Smitsloo
Projectontwikkeling een bedrag van ƒ 1.000.000, -- wordt betaald.
Het ter compensatie overeengekomen bedrag heeft als financiële onderbouwing dat bij
de grondtransactie tussen NS en de gemeente het optierecht van Smitsloo
Projectontwikkeling door de gemeente is overgenomen tegen de afgesproken prijs van
ƒ 346,50 (ex BTW) per m2 BVO in eigendom uit te gven. Anno 2000 geldt voor de Ubochtlocatie een m2 prijs van ƒ 550,- tot ƒ 600, - (ex BTW) per m2 BVO in erfpacht. Het
gecompenseerde bedrag betreft derhalve het verschil in grondwaarden tussen 1990 en
nu. De transactie wordt gedekt vanuit de exploitatie van het LCP. Bij uitgifte van de Ubocht zullen hier extra inkomsten tegenover staan.
Voor de in de overeenkomst en in dit raadsvoorstel genoemde bouwplan is reeds op
24 november 1999 een bouwvergunning verstrekt, deze is op dit moment
onherroepelijk. Er zijn derhalve geen onbindende voorwaarden meer. De effectuering
van de overeenkomst heeft alleen nog de goedkeuring van de Raad nodig.
De financiële consequenties kunnen ten laste worden gebracht van het Leiden Centraal
Project.
Met verwijzing naar het advies van de Commissie voor Ruimtelijke Ordening, Wonen en
Verkeer en de overige in de leeskamer ter inzage gelegde stukken, geven wij u in
overweging het hierna in ontwerp afgedrukte besluit te nemen.
Burgemeester en Wethouders van
Leiden,
de loco-Secretaris,
de
E.H.T. v.d. VLIST.
J.K.T. POSTMA.
Burgemeester,
Aan de gemeenteraad.
3
2000.
Nr.: 00.0013.
Dnst: BOWO
De Raad der gemeente Leiden;
Gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders (raadsvoorstel nr. 00.0013 van
2000);
B E S L U I T:
een overeenkomst aan te gaan overeenkomstig de bij dit raadsvoorstel behorende
concept-overeenkomst.
Gedaan ter openbare vergadering van
De Secretaris,
R1121bs
De Voorzitter,