Visie Consumentgerichtbouwen - 2009

Naar een woningmarkt voor
en door bewoners
Visie
consumentgericht
bouwen
Goed gevoel NVM
Index
Voorwoord
3
1. Een marktgerichte aanpak
4
2. Beter luisteren naar de consument
5
3. Rol van de makelaar
6
4. Koppel advies- en verkooptraject los
7
5. Betrokkenheid makelaars
8
6. Concluderend
11
7. Fasen van projectontwikkeling
12
Rol van de Makelaar
13
Conclusie
14
8. Consumentgericht bouwen in de praktijk
15
Brandevoort: Klassiek ontwikkelen voor de Brabander 16
Beuningse Plas: Toch een zolder en een berging 18
Een gemeenschap zonder schuttingen in Sveaparken
20
Sint Josephhof Nijmegen: alle partijen betrokken bij ontwikkeling
22
Colofon
Vormgeving: Koos in Vorm
Druk: Thieme MediaCenter Rotterdam
Voorwoord
September 2009
De kwaliteit van veel nieuw ontwikkelde
In dit document wordt het succes achter
woonwijken kan veel beter. Er wordt te weinig
consumentgericht bouwen besproken. De
vraaggericht ontwikkeld. De ontwikkelende partijen
NVM spreekt zich allereerst helder uit over de
hebben in het verleden gezamenlijk te weinig
problematiek. Deze visie wordt onderbouwd
oog gehad voor de belangrijkste partner in de
met de resultaten van een onderzoek waaruit
ontwikkeling: de consument.
de betrokkenheid van NVM wonen makelaars
en de noodzaak voor meer marktgerichte
Dat het ook anders kan, blijkt uit de praktijk.
woningbouw andermaal blijken. Vervolgens is
Voor dit document is gesproken met de experts
een fasebeschrijving voor consumentgerichte
achter vier succesvolle Nederlandse wijken.
ontwikkelingsprojecten opgenomen. Tot slot
Zonder uitzondering wijzen zij op het belang van
worden de vier succesvolle wijken besproken.
marktkennis en overleg met de consument. Hun
sleutel tot succes is het creëren van een breed
NVM wonen makelaars zijn onmisbare
draagvlak voor de plannen, vanaf het eerste
adviserende partners in het ontwikkelingsproces.
initiatief. Zij nemen de mens als maat, met als
Zij zijn één van de partijen die een ontwikkeling
resultaat prachtige projecten die ook in moeilijke
tot een succes maken. Makelaars zijn uitstekend
tijden goed verkopen. Ook de makelaar, die bij deze
op de hoogte van lokale woonwensen. Dagelijks
projecten een belangrijke rol heeft als adviseur,
ontvangen zij de feedback van de woonconsument.
komt uitgebreid aan het woord.
Makelaars kunnen de vertaalslag van de wensen
van de consument naar praktisch markt- of
Een consumentgerichte aanpak vereist een breed
bouwadvies als geen andere partij maken. Zo
overleg met alle bij de bouw betrokken partijen
draagt ook de NVM bij aan een betere, op de vraag
vanaf het eerste begin van de ontwikkeling.
gerichte woningmarkt.
Regelmatig overleg tussen aannemers,
stedenbouwkundigen, architecten, gemeenten,
makelaars en consumenten is een voorwaarde
voor succes. Dit overleg zorgt in de praktijk
dat alle details van een project kloppen, van
woningtypologie en prijsklasse tot vormgeving
en locatie. Consumentgericht bouwen zorgt voor
betrokken bewoners, betere wijken en financieel
G.W. Hukker
succesvolle projecten.
Algemeen voorzitter NVM
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
3
1. Een marktgerichte aanpak
Het aanbod op de woningmarkt sluit onvoldoen-
In dit discussiestuk presenteert de NVM zijn visie
de aan op de wensen van de consument. Er is in
op het actuele thema consumentgericht bouwen.
het verleden te veel grootschalig gebouwd en te
Aan de hand van onderzoeksgegevens en concrete
weinig rekening gehouden met de vraagkant. Con-
praktijkvoorbeelden wordt inzichtelijk gemaakt
sumenten blijven door het ontbreken van geschikt
welke rol de makelaar in de voor ons liggende
aanbod noodgedwongen te lang in een woning
woningopgave kan spelen. Een marktgerichte
die niet goed bij hun situatie past. De doorstro-
aanpak is cruciaal voor een goed functionerende
ming is gebrekkig, waardoor er ondanks een ruim
woningmarkt. Daarom is een beschrijving van de
woningaanbod toch krapte is in bepaalde segmen-
rol van de makelaar bij de verschillende fasen van
ten, zoals bij starterswoningen.
het ontwikkelingsproces toegevoegd.
Onderzoek wijst uit dat er bij consumenten veel behoefte bestaat om invloed te hebben op de ontwikkeling van woningen: circa 85% van de consumenten geeft aan bij eventuele aankoop van een nieuwbouwwoning invloed te willen hebben op interieur
en exterieur. De uitdaging is om te komen tot een
omslag van een aanbod- naar een meer vraaggestuurde woningmarkt. Het uitgangspunt is een
markt waar bestaand en nieuw aanbod inspeelt
op de vraag, en de vraag in staat is het aanbod te
sturen. Een woningmarkt voor bewoners.
In de visie van de NVM kan de makelaar een belangrijke rol spelen bij de ontwikkeling van een
meer vraaggericht woningaanbod. Met de kennis
en ervaring van zowel de lokale als de landelijke
woningmarkt kan hij of zij een waardevolle adviserende bijdrage leveren in het bouwproces. Al in
de stedenbouwkundige ontwikkelingsfase van een
woningproject is het van belang om een makelaar
aan tafel te hebben die dagelijks in contact staat
met woningzoekenden.
4
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
2. Beter luisteren naar de consument
De afgelopen jaren zijn diverse pogingen gedaan
Met name bouwbedrijven, projectontwikkelaars,
om beter te luisteren naar de wensen van de con-
woningcorporaties en architecten zijn bezig met der-
sument bij de ontwikkeling van woningen. Al in
gelijke vormen van consumentgericht bouwen. Vaak
2000 stelde het ministerie van VROM in de Nota
gaat het echter om veredelde vormen van catalo-
‘Mensen, wensen, wonen’ dat kopers van nieuwe
gusbouw, waarbij de huizenkoper kan kiezen uit een
woningen directer betrokken moeten worden bij
aantal vooraf vastgestelde opties of in het meest ver-
de totstandkoming van hun woning.
strekkende geval individuele ontwerpvrijheid krijgt.
Ook wordt met meer/minder werklijsten gewerkt.
Een van de mogelijkheden om dit te bereiken, is
Volgens de NVM is dit geen oplossing voor een
particulier opdrachtgeverschap. Hiervan is sprake
daadwerkelijk vraaggestuurde woningmarkt. De con-
wanneer een particulier zelf de grond kan kopen of in
sument dient al in een veel eerder stadium te worden
erfpacht kan krijgen en daarna voor eigen rekening
betrokken bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Aan
en risico kan bepalen met welke partijen zijn woning
de wortel van het proces staat de gemeente, die met
wordt gerealiseerd. In diverse gemeenten zijn er ex-
een stedenbouwkundige visie een cruciale invloed
perimenten met deze vorm van bouwen. Het streven
heeft op de ontwikkeling van de wijk en daarmee ook
van de overheid om een derde van de woningbouw
op de leefbaarheid en het wooncomfort. Juist in die
via particulier opdrachtgeverschap te realiseren,
stedenbouwkundige fase is het van belang om goed
wordt echter nog niet gehaald. Met name in de
te luisteren naar de vraagkant.
steden is het lastig, tijdrovend en ingewikkeld voor
In de praktijk houden gemeenten bij het steden-
consumenten om zelf als opdrachtgever te fungeren.
bouwkundig proces hiermee nog onvoldoende
Particulier opdrachtgeverschap kan volgens de NVM
rekening. Zeker in de Randstad is het gebruikelijk
wel een bijdrage leveren, maar is geen oplossing
dat de gemeente de stedenbouwer inhuurt, het
voor de grote woningbouwopgave die Nederland
kwaliteitsplan maakt en dat dan pas de ontwikkelaar
de komende decennia te wachten staat. Volgens
in beeld komt. Makelaars worden in deze planfase
het kabinet moeten er tot 2050 tussen de 500.000 en
niet of nauwelijks betrokken. Op het moment dat de
1.000.000 nieuwe woningen worden gebouwd. Hier
wens van de consument ter sprake komt, ligt alles in
ligt een belangrijke uitdaging om van fouten uit het
feite al vast. In meer ontspannen woningmarktge-
verleden te leren en de consument beter te betrekken
bieden daarentegen zijn diverse goede voorbeelden
bij het bouwproces. Dit kan via diverse innovatieve
te vinden van projecten waarbij van het begin af aan
vormen van bewonersparticipatie, waarbij de con-
alle relevante partijen worden betrokken, waaron-
sument weliswaar geen eigenaar van de grond of
der de makelaar. De vraagkant van de markt krijgt in
opdrachtgever is, maar wel een stem heeft in het
deze werkwijze veel meer aandacht. Het is zaak om
eindproduct.
te leren van deze succesvoorbeelden en deze om te
zetten in een landelijke trend.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
5
3. Rol van de makelaar
De NVM woningmarkt makelaar kan op diverse
• Als taxateur van bestaande woningen en advi-
manieren een bijdrage leveren bij ontwikkelings-
serende partij bij het bepalen van het prijsniveau
vraagstukken:
van te ontwikkelen woningen.
• Als marktgericht adviseur bij het opstellen van de
stedenbouwkundige plannen. Daarbij adviseert
• Als verkoopkanaal voor de te realiseren
woningen.
de makelaar over het op de consument gericht
maken van het programma van eisen.
• Als gesprekspartner voor regelmatig overleg met
de gemeente over de lokale woningmarkt. Op
• Als marktanalist van de lokale woningmarkt. De
die manier houden beide partijen elkaar op de
makelaar analyseert de ideale verhouding tussen
hoogte van de laatste ontwikkelingen. De markt
koop en huur en schat de vraag in naar verschil-
wordt aan de hand van de cijfers van de makelaar
lende woningsegmenten en prijsklassen.
geanalyseerd en toekomstige woningbouwont­
wikkelingen worden besproken.
• Als bemiddelaar tussen marktpartijen en de overheid. De makelaar kent vanuit zijn of haar brede
netwerk de verschillende culturen en kan hier­
tussen een brug slaan.
• Als aanspreekpunt voor, en begeleider van de
consument in het ontwikkelproces. De makelaar
is een laagdrempelige partij voor de consument
en begeleidt deze in het kenbaar maken van zijn
behoeftes.
6
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
• Als doelgroepanalist. De makelaar verdiept de
kennis over de lokale markt en cultuur.
4. Koppel advies- en verkooptraject los
De NVM pleit bij ontwikkelingsprojecten voor
Gescheiden aanbesteding verhoogt tevens de
een duidelijke scheiding tussen de verkopende
onafhankelijkheid van de makelaar bij het geven
en adviserende rol van makelaars. Opdrachtge-
van het advies. De huidige praktijk is niet optimaal,
vers betalen makelaars meestal niet voor hun
omdat de makelaar alleen wordt betaald voor
marktadvies bij nieuwbouw- of herontwikkelings-
zijn of haar advies als het ontwikkelingstraject
projecten. Voor veel makelaars is het advies een
doorgang vindt. In theorie brengt dit makelaars
middel om de verkoopopdracht binnen te krijgen.
in verleiding om eerder positief te adviseren over
Ze rekenen de kosten van het adviseringstraject
een project. Hoewel een adviserende makelaar
uiteindelijk door in de verkoopcourtage. Steeds
zich zelden op een onbetamelijke wijze zal laten
meer opdrachtgevers hanteren echter een aparte
beïnvloeden, dient een volledig belangenvrij en
aanbesteding voor het marktadvies en de ver-
objectief advies het uitgangspunt te zijn.
koopopdracht van de makelaar. Dit betekent niet
dat opdrachtgevers meer moeten betalen voor
Een in advisering gespecialiseerde makelaardij
dezelfde arbeid: bij gescheiden betaling van advies
biedt opdrachtgevers, dankzij haar grote kennis
en verkoop kan de courtage immers omlaag.
van de lokale markt, een meerwaarde boven
de talloze adviesbureaus die dit land rijk is. Het
De voordelen van dit aparte aanbestedingstra-
marktgerichte advies van deze bureaus bestaat,
ject zijn evident. Opdrachtgevers kunnen zo beter
een aantal positieve uitzonderingen nagelaten, uit
gebruik maken van de verschillende specialisaties
weinig meer dan het verwoorden van een gesprek
die makelaarskantoren hebben: een goed advi-
met een lokale makelaar. Alleen als adviesbureaus
serende makelaar is niet per definitie een goed
een toegevoegde waarde hebben naast het markt-
verkopende makelaar, en andersom. Ook worden
advies van de makelaar, kunnen ze bijdragen aan
de kosten van het gehele traject inzichtelijker.
een volwassen adviseringstraject.
Daarnaast verwerft het advies zo een op zichzelf
staande rol, los van de verkoop. De NVM roept
opdrachtgevers dan ook op om de aanbesteding
van de advies- en verkoopopdracht voortaan te
scheiden.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
7
5. Betrokkenheid makelaars
Uit onderzoek van 54 NVM-leden blijkt een grote
In het onderzoek werd aan NVM-makelaars ge-
bereidheid van makelaars om mee te praten over
vraagd om een succesvol en een niet-succesvol
ontwikkelingsvraagstukken op de woningmarkt.
ontwikkelingsproject uit hun regio te beschrijven*.
Juist in de planningsfase (voordat de woningen
Hieruit bleek dat makelaars lang niet altijd worden
ontwikkeld worden) kunnen ze met hun advies
betrokken bij het gehele ontwikkelingsproces. Waar
de woningen marktgerichter maken. Makelaars
makelaars wel bij het gehele proces betrokken
willen in de toekomst bij alle projecten een natuur-
worden, leveren ze een grote bijdrage: bij de succes-
lijke partner worden voor gemeenten, ontwikke-
volle projecten werden makelaars eerder ingescha-
laars en andere betrokkenen bij de woningmarkt.
keld en hadden ze met meer partijen contact.
Grafiek 1
* Succesvolle projecten worden
Percentage betrokkenheid makelaar
als volgt gedefinieerd: Binnen
6 maanden na de start van de
verkoop is minimaal 60% van het
project verkocht en na verloop
van tijd voldoen de woningen
nog steeds aan de wensen van
succesvol
project
de markt. Als gevolg hiervan ont­
niet succesvol
project
gemiddeld en worden panden
wikkelen de prijzen zich meer dan
sneller verkocht dan gemiddeld.
Voor alle referentieprojecten
geldt dat ze van na 2000 moeten
8
after sales
verkoop/
verhuur
bestekfase
definitief
ontwerp
voorlopig
ontwerp
voorfase
niet
betrokken
dateren.
In grafiek 1 wordt dit duidelijk. Bij succesvolle
vaker als succesvol aangemerkt als een makelaar is
projecten worden makelaars veel vaker inge­
ingeschakeld.
schakeld bij de vroege fasen van het ontwikkelings-
Makelaars worden het meest betrokken bij de
proces, zoals de voorfase, het voorlopig ontwerp,
verkoop- en verhuurfase van de ontwikkeling. Ook
definitief ontwerp en de bestekfase.
daar verhoogt hun betrokkenheid de kans op een
Projecten in deze fasen worden ruim 50 procent
succesvol project.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
Grafiek 2
100
Percentage contact met makelaar
80
succesvol
project
60
niet succesvol
project
40
20
belegger
aannemer/
bouwer
architect
stedenbouwkundige
ontwikkelaar
gemeente
0
In grafiek 2 is afgebeeld in hoeveel procent van de
Makelaars zijn uitstekend op de hoogte van de
projecten makelaars contact hebben met de ver-
regionale woonwensen. Die kennis is ook voordat
schillende partijen die betrokken zijn bij het ont-
woningen worden gerealiseerd van belang.
wikkelingsproces. Makelaars hadden bij vrijwel
Makelaars kunnen gemeenten helpen bij het ont-
ieder project overleg met de ontwikkelaar. Ook
wikkelen van marktgerichte huizen met de juiste
met aannemers, architecten en gemeenten wordt
woningtypologie. Zo schreef een makelaar bij
regelmatig contact gehouden. Wanneer de make-
een niet-succesvol project: “Kopers willen altijd
laar ook met deze partijen contact heeft, wordt de
een balkon óf een tuin. Bij deze woningen ontbrak
kans op een succesvol project groter. Zoals één
dit. Een simpel advies van mijn kant voordat
van de makelaars opmerkte bij de beschrijving
gebouwd werd had dit kunnen voorkomen.” Ook
van een succesvol project: “Alles klopte, zeer
voor ontwikkelaars hebben makelaars vaak een
zorgvuldige voorbereiding, geen wishful thin-
doeltreffend advies: “Ik heb een ontwikkelaar
king, goed teamwork waarbij alle inbreng serieus
geadviseerd een project, waarvan ik wist dat het
werd genomen.”
niet winstgevend zou zijn, door te verkopen. Het
project is mislukt en de ontwikkelaar is blij dat hij
mijn advies heeft opgevolgd.”
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
9
Juiste woningtype sleutel tot succes
samen: “De doelgroep vond het te duur en dat
Volgens de makelaars is het kiezen van het juiste
was het ook.” Vaak wordt door diverse partijen
woningtype dé sleutel tot succes bij ontwikkelings-
geprobeerd het onderste uit de kan te halen, wat
projecten. De makelaars werd gevraagd om de
leegstand tot gevolg kan hebben. Advies van de
reden te noemen van een succesvol ontwikkelings-
makelaar kan dit voorkomen.
project bij hen in de buurt. 73 procent van de makelaars noemde het juiste type woning een belang-
De marktsituatie (23 procent) wordt bij succesvolle
rijke voorwaarde voor succes. De prijs-kwaliteitver-
projecten het minst genoemd als zwaarwegende
houding van de woningen kwam met 68 procent
factor die het slagen veroorzaakt heeft. Bij niet-
als tweede succesfactor uit de bus. Een verkeerde
succesvolle projecten blijkt de marktsituatie wél
prijs-kwaliteitverhouding wordt ook genoemd als
een belangrijke valkuil. Na de prijs-kwaliteitverhou-
de meest voorkomende oorzaak van een mislukt
ding mislukken de meeste projecten hierdoor (39
project. Een makelaar vatte het probleem van een
procent).
project dat zij in de praktijk tegenkwam bondig
10
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
6. Concluderend
De noodzaak voor een meer consumentgerichte
De makelaar die dit advies kan inbrengen
woningbouw is evident. De partij die dagelijks
is een onmisbare partner in succesvolle
het meest in contact staat met de consument,
woningontwikkeling. Alhoewel de bereidheid van
de makelaar, is zelden een adviserende partij bij
makelaars om te participeren groot is, zoals uit het
het maken van de stedenbouwkundige plannen.
onderzoek blijkt, zijn niet alle makelaars in staat
Juist in deze fase is de input van de makelaar als
om dit volwaardige consultancytraject te bieden.
adviseur het meest waardevol.
Iedere makelaar heeft ook zijn eigen specialiteit.
Gezien de verwachte toename van de vraag naar
Marktdenken is voor makelaars een tweede natuur;
dit soort advies, begeven steeds meer makelaars
het vertalen van deze kennis naar een praktisch
zich in het traject om op termijn dit advies te
advies op stedenbouwkundig niveau is dat echter
kunnen leveren.
niet. De betrokkenheid van de makelaar in de
planfase biedt dan ook geen pasklare oplossing
Het is een verantwoordelijkheid van alle betrokken
voor alle vragen. Vooral het produceren van
partijen in de woningmarkt om dergelijke
kwantitatieve bewijslast om een marktadvies te
vormen van samenwerking te stimuleren en
onderbouwen is niet eenvoudig. Het gros van de
uit te bouwen. Zoals uit dit onderzoek blijkt, is
makelaars gaat vooral uit van de vergelijkende
een consumentgerichte ontwikkeling immers
methode: het gebruiken van lokale gegevens
noodzakelijk voor een goed functionerende
over de woningmarkt om uitspraken te doen
woningmarkt. Hier zijn alle partijen in de
over nabijgelegen wijken. Wanneer een geheel
woningontwikkeling bij gebaat.
nieuw architectonisch product op de markt wordt
gezet, zijn deze gegevens over oudere wijken vaak
ongeschikt als meetinstrument.
Een gedegen marktadvies is dan ook een
combinatie van marktkennis, rijke ervaring en
kennis over de behoefte van de woonconsument
en interpretatie van regionale en landelijke trends
op de woningmarkt. De makelaar kan deze kennis
aanleveren op stedenbouwkundig niveau, zodat
met beperkte wijzigingen in de oorspronkelijke
plannen grote vooruitgang kan worden geboekt in
de marktgerichtheid van een wijk.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
11
7. Fasen van projectontwikkeling
Projectontwikkeling is een langdurig en complex
Ontwikkelingsfase
proces. Partijen als gemeenten, ontwikkelaars,
In deze fase wordt het plan verder uitgewerkt.
stedenbouwkundigen, makelaars, architecten,
Het beeld van het eindresultaat krijgt vorm. Ook
omwonenden en potentiële kopers hebben ieder
wordt het programma van eisen geschreven. Het
hun rol in de ontwikkeling. Deze rol verandert
ontwerp en het uitvoeringsbestek worden voltooid.
naarmate het proces vordert. Ook de makelaar
Zo groeit het idee uit tot een uitvoerbaar plan. De
biedt een gedifferentieerd aanbod van diensten,
projectleider vult in deze fase de begroting vol-
dat is afgestemd op de verschillende fasen van
ledig in. Externe partijen worden gecontracteerd
het ontwikkelingsproces. Het beeld dat makelaars
als dat nodig is. Als er bijvoorbeeld een extern
enkel een bijdrage leveren met taxaties en de ver-
architectenbureau nodig is, dan wordt daar in deze
koopopdracht, is niet meer van deze tijd.
fase een contract voor opgesteld. Ook worden de
tekeningen gemaakt
De projectfasen zien er als volgt uit:
Realisatiefase
Initiatieffase
De realisatiefase begint met de bouwvoorberei-
De initiatieffase start vanuit de wens of de nood-
ding. Dit houdt in dat zowel de werkvoorberei-
zaak tot een nieuw woningbouwproject. Een breed
ding, de uitvoering, de oplevering, de opening
draagvlak voor dit project zal de kans op succes
en ingebruikname thuis horen in deze fase. De
aanzienlijk vergroten. Dit draagvlak moet worden
vermarkting, taxatie,verkoop en/of verhuur vinden
gezocht bij alle betrokken partijen.
eveneens plaats. In de realisatiefase materialiseert
De projectleider vormt in deze fase een team.
letterlijk het plan dat is ontstaan na de ontwikke-
Deze houdt een kick-off met de opdrachtgever om
lingsfase. Wanneer het project is afgerond, vindt
de neuzen dezelfde kant op te krijgen. Teamle-
een evaluatie plaats.
den leren elkaar en de opdrachtgever kennen. Ze
stellen gezamenlijk een grove fasering en planning
Exploitatiefase
voor het project op. Er wordt een inventarisatie
Dit is de laatste fase. Het vastgoed is formeel over-
gemaakt van de wensen, mogelijkheden en onmo-
gedragen aan de nieuwe eigenaar en is in gebruik
gelijkheden.
genomen. Deze fase eindigt als door economische
of technische veroudering besloten wordt om te
Vervolgens wordt een visie ontwikkeld. Ook wordt
een eerste begroting opgesteld. De haalbaarheid
van het project wordt getoetst. De initiatieffase
eindigt met het daadwerkelijk in gang zetten van
het project, of de conclusie dat het niet haalbaar is.
12
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
slopen of over te gaan tot herontwikkeling.
Rol van de Makelaar
Daarnaast biedt de makelaar een divers aanbod
De makelaar is tijdens het gehele ontwikkelings-
van diensten, dat is afgestemd op de fase waarin
proces een partner van overheid, consumenten en
het ontwikkelingsproces zich bevindt. Hieronder
marktpartijen. De makelaar adviseert, begeleidt en
wordt het dienstenaanbod van de makelaar sche-
overlegt met deze partijen.
matisch weegegeven:
Rol makelaar
Gehele proces
- Bemiddelaar tussen marktpartijen en de overheid
- Aanspreekpunt voor, en begeleider van de consument
- Partner voor regelmatig overleg met de gemeente
Initiatieffase
- Doelgroepenanalyse (heden en toekomst)
- Marktanalyse (demografisch, economisch, sociaal)
- Inventarisatie aanbod en leegstand
- Vastgoedanalyse
- Kopersanalyse
- Interviews
- Presentaties en lezingen
Ontwikkelingsfase
- Organiseren van bijeenkomsten met alle betrokken partijen
- Vaststellen waarde na realisatie
- Juridische begeleiding
- Marketingplan
Realisatiefase
- Vermarkten
- Contractvorming
- Begeleiding potentiële kopers
- Taxatie
- Verkoop
- Aankoop namens initiatiefnemers
- Verhuur, huur
Exploitatiefase
- Evaluatie
- Begeleiden follow-up evaluatie
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
13
Conclusie
Met behulp van dit visiedocument wil de NVM
Consumentgerichte ontwikkeling is een proces
het periodiek overleg tussen lokale overheden en
dat staat of valt bij het niveau van samenwerking
marktpartijen die betrokken zijn bij de woningbouw
tussen de betrokken partijen. Goede
graag stimuleren. In diverse regio’s zijn daar al
samenwerking vergroot het draagvlak en zorgt
goede voorbeelden van.
voor uitwisseling van expertise.
De NVM wonen makelaar heeft in het
Door samenwerking wordt de wijk beter gedragen
ontwikkelingsproces een breed scala aan taken.
door omwonenden, toekomstige bewoners,
Van primair belang zijn de kennis van de lokale
overheden en marktpartijen. In een optimaal
woonwensen en marktsituatie. De makelaar
samenwerkingsproces nemen alle partijen steeds
vertaalt zo de wens van de consument naar
veranderende taken op zich, die continu zijn
praktisch advies. De makelaar is daarom een
afgestemd op de fase van het ontwikkelingsproces.
onmisbare partner om een ontwikkeling werkelijk
Ze zijn gaan daarbij steeds nieuwe, passende
consumentgericht te maken.
samenwerkingsverbanden aan.
14
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
8. Consumentgericht bouwen
in de praktijk
In de praktijk zijn er diverse vormen van succesvolle
betrokkenen op het gebied van consumentgericht
samenwerking tussen makelaars, projectontwikke-
bouwen. Vier voorbeelden uit de praktijk tonen aan
laars, architecten, stedenbouwkundigen en andere
dat hier nog een wereld is te winnen.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
15
Brandevoort:
Klassiek ontwikkelen voor de Brabander
De wijk Brandevoort bij Helmond heeft een unieke
Een van de betrokken architecten bij het project is
architectuur. In plaats van de wat saaie uitstraling
Erik Aarts. “De visie van de architect en de visie van
van de doorsnee Vinex-wijk is gekozen voor een
de consument zijn twee heel verschillende dingen.
romantisch-klassieke uitstraling. Woningen zijn
De architecten en stedenbouwkundigen worden
gebouwd in de door de lokale consument gewilde
zeer modern opgeleid. Het succes van Brandevoort
stijl uit de 19e eeuw, het zogenaamde ‘nieuw
is niet enkel de kenmerkende stijl maar vooral het
traditionalisme’. Hoge herenhuisachtige panden
stedenbouwkundige concept. Een architect kan
en landelijke woonboerderijen. Deze wens van de
hoog of laag springen en de meest fraaie en pas-
consument stond steeds centraal in de marktge-
sende plannen ontwerpen, maar als de consument
richte ontwikkeling. Daarom is gekozen voor een
het niet wil dan schiet het niet op. Brandevoort is
traditionele bouwstijl, met enerzijds stedelijke
een heel reëel concept in deze tijd.”
bouwdichtheid, en anderzijds buitens met vergezichten. Xavier Broeckx van Broeckx Makelaars:
Geen eenheidsworst
“In het Brabantse geeft men de voorkeur aan de
De mensen achter Brandevoort wilden voorkomen
traditionele landelijke woonstijl. Men identificeert
dat er een saaie VINEX-wijk werd gerealiseerd.
zich daarmee.”
Aarts: “Er mocht geen eenheidsworst ontstaan.
Vanuit de gemeente is de eis opgelegd dat er drie
16
Broeckx: “We hebben vanaf het begin gezegd: We
architecten per bouwblok werken. Dat is om het
moeten doen wat mensen willen, daarin zit het
individualistische karakter van de woningen te
succes. We hebben heel goed geluisterd en erva-
garanderen. Als je één architect hebt voor een
ringen geïnventariseerd. Mensen willen een lande-
bouwblok krijg je toch een bepaalde signatuur. Dat
lijke woonstijl. Toch moest een hoge woningdicht-
zou ten koste gaan van het karakter van de woning.
heid worden gerealiseerd.”
Zo wordt elk huis uniek.”
Broeckx wist ook hóe dat het beste gedaan kon
Die authenticiteit is iets waar ook makelaar Broeckx
worden. “We nemen dezelfde plattegrond, maar
pal voor staat. “We zijn al heel vroeg bij het plan
we passen het uiterlijk van de woning aan. Daar-
betrokken. Dat komt ook door onze jarenlange
door kan men zich er toch mee identificeren. Er was
inzet. Wij worden door de gemeente gevraagd om
regelmatig overleg tussen de gemeente en ontwik-
bepaalde zaken te toetsen in de beginfase.” De ma-
kelaars. Op het moment dat er een link was naar de
kelaar heeft in dit project dan ook geadviseerd in de
consument, zaten wij daarbij aan tafel. Wij hebben
opzet, vanuit de behoefte van de markt. Broeckx:
ze geadviseerd over de vraag en de architectuur. In
“We staan de hele dag met onze voeten in de klei.
de fase dat het masterplan werd ingevuld werden
We hebben bij de consument gepolst waar precies
we zeer regelmatig betrokken.”
behoefte aan is. Dat loopt van de basis in de ont-
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
wikkeling, zoals de plattegrond, tot het latere de-
Dat de woningen populair zijn, wil niet zeggen
tailniveau. We beantwoorden vragen over primaire
dat zonder slag of stoot wordt aangenomen dat
zaken, zoals hoeveel van de verschillende typen
ze perfect zijn. Broeckx: “We hebben elk deelplan
woningen gebouwd moesten worden en waar die
weer getoetst. Daardoor is er nooit de noodzaak
gebouwd moesten worden. Ook keken we naar de
geweest om een plan dat de verkoop in ging, te
inrichting van de woning. We hebben geadviseerd
herontwikkelen.”
over hoeveel slaapkamers er in een tussenwoning
moesten komen, en of er een garage moet komen
Commercieel gezien is de wijk Brandevoort een
bij een twee-onder-een-kapwoning. ”
succes. Toont deze wijk de noodzaak om in de toekomst vaker vanuit de markt te gaan ontwikkelen?
Erik Aarts is het daar mee eens. “De makelaar geeft
Broeckx: “Als je niet voldoende luistert naar waar
al input vlak voor de ontwerpfase. Bij het eerste
de behoeften liggen, wordt je als ontwikkelaar of
schetsontwerp wordt al gekeken en getoetst of de
makelaar vanzelf afgestraft. Er zijn ontwikkelaars
woning functioneel en marktconform is. Of deze
die op hun lauweren hebben gerust, die bij wijze
lekker in de markt zal liggen. Hierover heeft de ma-
van spreken oude plannen van de plank hebben
kelaar een schat aan informatie. Hij weet welke ty-
gepakt om opnieuw in de markt te brengen. Door
pologieën het beste verkocht zijn in het verleden.”
de schaarste op de woningmarkt kwamen ze
daarmee weg. Die schaarste is er nu niet meer. Nu
Blijven toetsen
zal men weer moeten luisteren naar de markt.”
Alle woningen uit de eerste fase zijn al verkocht.
Broeckx: “De eerste jaren werd er bijna gevochten
om wie de woningen mocht kopen. Zo populair zijn
ze. Het waren echt lotingtaferelen.”
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
17
Beuningse Plas:
Toch een zolder en een berging
Het project Beuningse Plas kent een hectische
Na een half jaar waren zes van de in totaal zeve-
geschiedenis. Het begon met een prestigieus plan
nentwintig woningen uit de eerste fase verkocht.
van de gemeente en de stedenbouwkundige.
Mol: “Na de tegenvallende verkoop hebben
Prachtige, ruime woningen werden ontworpen,
we alsnog een aantal dingen aan de woningen
die esthetisch gezien onmiskenbaar passen in
aangepast. Zo is er bij alle woningen een zolder-
het landschap rond Beuningen. De droom van de
verdieping geplaatst en is er meer bergruimte
stedenbouwkundige bleek echter niet te passen
bijgekomen. Het uiterlijk van de woningen is
bij de wensen van de markt. “De stedenbouw-
daar waar nodig aangepast, net als de bouw­
kundige heeft een bepaalde visie en wil die graag
materialen.”
realiseren. Bij ons gaat het er om of het plan
verkoopbaar is. En dat bleek niet zo te zijn”, aldus
Mol weet zeker dat het anders had gekund. “Ont-
makelaar Ans Mol van Van der Krabben Makelaar-
wikkelaar Hendriks heeft ons als makelaar vrij
dij Nijmegen.
vroeg bij het plan betrokken. Onze adviesrol viel
helaas een beetje in het water, omdat de steden-
Ans Mol was als makelaar betrokken bij de reali-
bouwkundige en de gemeente in eerste instantie
satie van de wijk Beuningse Plas, in de buurt van
niets wilden wijzigen in het plan.”
Nijmegen. “Projectontwikkelaar Hendriks heeft
Toen wij de plannen te zien kregen, viel ons op dat
Makelaar eerder betrekken bij
ontwikkeling
de meeste woningen helemaal geen bergruimte
De adviesrol van de makelaar bij de ontwikkeling
hadden. De zolder ontbrak en er was ook geen
van nieuwbouwwijken zou eerder in het proces
garage. We hebben direct gemeld dat dit een pro-
aan bod moeten komen. “In de ontwerpfase kan
bleem kon worden bij de verkoop. Mensen die in
dan samen met de stedenbouwkundige worden
een bepaalde prijsklasse een huis zoeken, stellen
gekeken wat de markt wil. Daar zijn wel advies-
vaak prijs op zulke dingen.”
bureaus voor, maar die hebben weinig kennis
ons in een vroege fase al ingeschakeld voor advies.
van de lokale markt”, zegt Mol. “Adviesbureaus
René Detmers van Projectontwikkelaar Hendriks
zitten ergens in het land in een kantoor. Wij staan
was het met Mol eens. Samen zijn ze naar de ge-
midden in de regio, midden in de samenleving. Wij
meente gegaan om te praten. Mol: “Aanpassen
weten wat er speelt en wat de toekomstige klanten
was geen optie, de stedenbouwkundige wilde er
willen.”
niet in meegaan. Het project moest eerst maar in
18
de verkoop, en als dat niet zou lukken, dan zouden
Uiteindelijk zijn de huizen toch nog aangepast.
we wel verder zien.”
“Bij de tweede poging verkochten de huizen prima.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
Binnen een halfjaar hadden we er voldoende ver-
Ans Mol en René Detmers pleiten voor een geco-
kocht om met de bouw te kunnen beginnen”,
ördineerde samenwerking tussen makelaar en
aldus Mol.
ontwikkelaars aan de ene kant, en gemeenten en
stedenbouwkundigen aan de andere kant. Door
Bij het herontwikkelen van de plannen is intensief
in een volwaardig partnerschap met elkaar om de
contact geweest tussen de gemeente, stedenbouw-
tafel te gaan zitten, is een misstap zoals in Beunin-
kundige, ontwikkelaar en makelaar. René Detmers
gen te voorkomen.
van Projectontwikkelaar Hendriks: “Als ontwikkelaar loop je natuurlijk de nodige financiële risico’s.
Mol voert het nog een stapje verder: “De gemeente
En de stedenbouwkundige wil graag zijn plan
zou eigenlijk nog voordat ze een plan ontwikkelt
uitdragen. Je moet daar een gulden middenweg in
met de makelaar contact op moeten nemen om te
vinden, zodat alles klopt. Architectuur, de verkave-
kijken waar nu eigenlijk behoefte aan is. Gemeen-
ling, hoe het in de markt ligt. Daarin is de rol van de
ten moeten zich meer met de grote lijnen bezig
makelaar ook belangrijk. Dankzij zijn of haar unieke
houden. De details, die vullen wij wel in met de
kijk op de lokale en regionale markt kunnen ontwik-
ontwikkelaar.”
kelaars en ook gemeenten eventuele problemen
voorzien en aanpakken.”
Leg details ontwikkeling bij ontwikkelaar
Het ontwikkelen van een nieuwe wijk is een
complex gebeuren. Van belang is dat partijen flexibel en open met elkaar in gesprek gaan.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
19
Een gemeenschap zonder schuttingen
in Sveaparken
Het wordt de bezoeker van Sveaparken in
huizen werden gebouwd, werden er al fora opge-
Schiedam meteen duidelijk dat het project on-
richt waarin de bewoners zich konden voorstellen.
vergelijkbaar is met de doorsnee Nederlandse
Zo ontstond al een gemeenschapsgevoel voordat
woonwijk. De woningen zijn gerealiseerd in een
gebouwd werd.”
Zweeds-romantische stijl, met uitgesproken
kleuren, veel groen, hout, water en witte hekjes.
De wijk Sveaparken is enorm belangrijk voor de
Centraal daarbij staan kleine achtertuintjes, die
stad Schiedam, vult Anke Bodewes aan: “Schie-
liggen aan een gemeenschappelijk groengebied.
dammers hebben over het algemeen niet veel
Zo kunnen kinderen veilig buiten spelen. Hun
geld. Er staan hier maar weinig koop- en grondge-
ouders kijken vanuit hun de woonkamer op het
bonden woningen. Door deze wijk neer te zetten
speelterrein. De architectuur is bijzonder, de
worden de mensen die groeien op de woningmarkt
vergezichten zijn zorgvuldig gekozen, en de wijk
nu voor de stad behouden.”
straalt een groot gevoel van veiligheid uit. Steden­
bouwkundige Bram van Hengel en makelaar en
Een breed draagvlak
NVM woningmarktconsultant Anke Bodewes ver-
Anke Bodewes was als makelaar vanaf de eerste
tellen vol enthousiasme over Sveaparken.
fase bij de planvorming betrokken: “Omdat de
Zweedse opzet van de wijk een nieuw concept
Bram van Hengel vertelt over zijn betrokkenheid bij
was, hechtten de gemeente Schiedam en de
de wijk: “Sveaparken is een concept van de Zweedse
stedenbouwkundigen extra aan advies van de
architect wijlen Ralph Erskine. Ik ben aangesteld om
marktpartijen. Ik voelde me als makelaar enorm
Erskine’s ideeën te vertalen naar de Nederlandse
aangesproken in deze rol. Ik vond het prettig en
woningmarkt. Zweden wonen heel anders dan Ne-
waardevol om aan het proces bij te dragen. Wij
derlanders. De woningdichtheid in de oorspron-
kregen al heel vroeg een opzet van de woningtypo-
kelijke plannen was te laag. Ook heb ik de huizen
logieën, met zaken als oppervlaktes en kapvormen.
anderhalf tot twee keer zo groot gemaakt, mede op
Daar kon ik op reageren. De gemeente heeft sterk
aanraden van de makelaars. Het gemeenschapsge-
naar draagvlak gezocht. Dat vond ik heel positief.
voel leeft heel sterk in de wijk. De mensen worden
Het heeft ook resultaten opgeleverd. Wij vonden de
gevraagd om zich open te stellen aan de omgeving.
woonkamers bijvoorbeeld relatief te klein. Die zijn
Hoge heggen en schuttingen zijn verboden. Je ver-
na ons advies groter geworden.”
liest daarmee een beetje privacy, maar je krijgt daar
een sterke binding met de wijk voor terug.”
Van Hengel is het met Bodewes eens: “Ik vond het
creëren van dat brede draagvlak ook heel positief.
20
Communicatie met de bewoners was zeer belang-
In een groep waarin makelaars, gemeenten, aan-
rijk bij Sveaparken, vertelt Van Hengel: “Voordat de
nemers en stedenbouwkundigen waren verte-
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
genwoordigd, hebben we hebben de financiële
vrijstaande woningen geen garages hadden. Door
plannen voor de wijk getoetst. Met makelaars
dat soort zaken zien mensen af van de koop van
en de wethouder hebben we gekeken naar de
een huis, en terecht.”
vormgeving. Zo investeer je in de kwaliteit van de
plannen.” Goede makelaars zijn een klankbord van
Bram van Hengel heeft kritiek op architecten en
de consument. “Ze geven me het advies of ik een
stedenbouwkundigen die niet met consumenten
schuifpui of een openstaande deur moet nemen,
en marktpartijen in overleg gaan: “Je krijgt op die
of een toilet separaat moet plaatsen of in de bad-
manier een dictatuur van de stedenbouwkundige
kamer. Een goede makelaar kan ook trends in het
in een wijk. Te veel collega’s bouwen vooral een
woonaanbod scheiden van permanente wensen.
monument voor zichzelf. Ze zijn vijanden van de
Een wijk moet tientallen jaren blijven staan.”
bewoners. Veel stedenbouwkundigen keren ook
nooit terug naar een wijk die ze ontworpen hebben.
Details indeling belangrijk
Dat vind ik schrijnend.”
Juist dat soort relatief kleine beslissingen maken
een groot verschil voor het wooncomfort.
Bodewes: “Het valt mij op dat professionals aan
de ontwerp- en bouwkant het belang daarvan
niet goed inzien. De details in de indeling zijn juist
ontzettend belangrijk voor de toekomstige bewoners. Ik heb bijvoorbeeld meegemaakt dat wijken
werden gebouwd met een te lage parkeernorm, of
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
21
Sint Josephhof Nijmegen:
alle partijen betrokken bij ontwikkeling
Het Sint Josephhof in Nijmegen is gerealiseerd
een adviserende rol gehad, de bereikbaarheid van
op een voormalig parkeerterrein, in een licht ver-
de omgeving per vrachtwagen was bijvoorbeeld
rommeld deel van het centrum. De ontwikkeling
een belangrijk thema. Alle winkels rond het Sint
was een lastige opgave, omdat het Sint Josephhof
Josephhof waren voorheen aan de achterkant
dicht aan de achterzijde van de meeste bestaande
bereikbaar, dat is nu niet meer zo. Daarom hebben
panden gelokaliseerd is. Daarom is gekozen om
we aan de voorkant van de winkels expeditiestro-
het complex rond een binnenhof aan te leggen.
ken gemaakt, waar vrachtwagens kunnen laden
Iets minder dan honderd woningen zijn gereali-
en lossen. We hebben ze ook voorgelicht over alle
seerd, waarvan 40 procent sociale huur. Volgens
mogelijke bouwkundige problemen die zijn onder-
Henk Berends van het Ontwikkelingsbedrijf Nijme-
zocht. Daarnaast is in overleg met de bewoners een
gen, Jeroen Suijkerbuijk, manager projectontwik-
parkeerlaag onder het Sint Josephhof gerealiseerd,
keling bij Kalliste Woningbouwontwikkeling en
ter vervanging van de oude waarop het project is
Huub van Rumund, directeur van Hans Janssen
gebouwd. Ook tijdens de uitvoering hebben we het
Garantiemakelaars, heeft de betrokkenheid van
overleg in stand gehouden. Elke week was er een
alle belanghebbende partijen enorm bijgedragen
spreekuur in een lokaal café. Zeker in het begin is
aan het succes van het project.
daar veel gebruik van gemaakt.”
Het zoeken naar een breed draagvlak loopt als
Ook projectontwikkelaar Kalliste heeft uit eigen be-
een rode draad door de ontwikkeling van het Sint
weging intensief contact gehad met de omwonen-
Josephhof. Henk Berends van Ontwikkelingsbedrijf
den. Jeroen Suijkerbuijk, manager projectontwik-
Nijmegen vertelt over de aanbesteding en ontwik-
keling bij Kalliste, vertelt: “We hebben een enquête
keling van het plan: “De gemeente heeft destijds
gehouden onder de omwonenden. Naar aanleiding
gekozen om een prijsvraag voor het project uit
daarvan hebben wij ervoor gekozen om in ons plan
te schrijven. De jury bestond uit ambtenaren en
wat meer afstand te nemen tot de bestaande bouw.
omwonenden. We hebben de omwonenden heel
Ik vind het heel belangrijk om bewoners bij een
intensief begeleid. Ze zijn onder leiding van archi-
project te betrekken. Dat doen we altijd, prijsvraag
tecten en stedenbouwkundigen ook meegenomen
of niet. Je bent uiteindelijk als ontwikkelaar vijf,
naar projecten in andere steden, om zo een gefun-
zes jaar gast in een wijk, daarna vertrek je weer.
deerde keuze te kunnen maken.”
Met behulp van het advies van de omwonenden
hebben we een eerste schets gemaakt, in samen-
22
Betrekken omwonenden
werking met architectenbureau Mecanoo.” Ook de
De jury koos voor het plan van Kalliste Woning-
lokale makelaars werden intensief betrokken. Suij-
bouwontwikkeling. Maar daar stopte de rol van
kerbuijk: “De makelaar is van meet af aan betrok-
de omwonenden niet. Berends: “Ze hebben ook
ken geweest bij de plannen. Een marktadvies van
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
een lokale makelaar is voor ons heel belangrijk. De
vooral op het punt van de differentiatie van de
makelaar was ook klankbord voor de consument.”
woonoppervlaktes een grote invloed gehad. Ook
op de typologie hebben we geadviseerd. Sommige
Woonpanel
woningen hebben bijvoorbeeld mede dankzij ons
Toen de eerste schetsen gereed waren, is een
advies een dakterras gekregen.”
woonpanel samengesteld, waarvoor een aantal potentiële toekomstige bewoners was uitgenodigd.
Tot slot heeft Van Rumund samen met collega ma-
Suijkerbuijk: We hebben toen al heel positieve re-
kelaar Harrie van Loon (Strijbosch Thunnissen) het
acties gekregen op het programma. Dat betekende
verkooptraject begeleid: “We zijn in een latere fase
voor ons dat we samen met de architecten en de
betrokken bij de prijsadvisering. Dan is het belang-
makelaars goed werk hebben geleverd. Wel is naar
rijk om een realistische taxatie te geven. Ontwik-
voren gekomen dat we te veel grote woningen
kelaars hebben wel eens de neiging om, uit trots op
hadden gepland. Daarom zijn we naar een mix van
hun project, onze taxatie naar boven bij te stellen.
grotere en kleinere appartemententen gegaan.”
Kalliste heeft dat niet gedaan, en dat heeft geresul-
Suijkerbuijk is positief over de samenwerking met
teerd in een prachtige opkomst tijdens de verkoop-
de makelaars: “Het is goed om de makelaar als
manifestatie. Uiteindelijk is het een zeer succesvol
adviseur te gebruiken voor onze plannen. Je wordt
project geweest, waar we met trots op terugkijken.”
als ontwikkelaar altijd verliefd op je plan. Dan is
het goed om een partner te hebben met wie je het
Succesvolle projecten worden als volgt gedefini-
proces doorloopt.”
eerd: Binnen 6 maanden na de start van de verkoop
is minimaal 60% van het project verkocht en na
Betrokken bij het hele project
verloop van tijd voldoen de woningen nog steeds
Ook Huub van Rumund, directeur van Hans
aan de wensen van de markt. Als gevolg hiervan
Janssen Garantiemakelaars, is ervan overtuigd dat
ontwikkelen de prijzen zich meer dan gemiddeld en
het brede overleg effect heeft gehad: “Ik vind het
worden panden sneller verkocht dan gemiddeld.
als makelaar een grote meerwaarde hebben om
Voor alle referentieprojecten geldt dat ze van na
bij het hele traject betrokken te zijn. We hebben
2000 moeten dateren.
Naar een woningmarkt voor en door bewoners
23
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.
en vastgoeddeskundigen NVM
Fakkelstede 1
Postbus 2222
3430 DC Nieuwegein
T 030 - 608 51 85
I www.nvm.nl