B en W nummer 11 - Gemeente Leiden

B en W. nr. 13.0196 d.d. 5-3-2013
Onderwerp
Gemeentegarantie renovatie en nieuwbouw 't Huis op de Waard
besluiten:Behoudens a
1. vanwege het belang van de Stichting Minne of Arme Mannen- en Vrouwenhuis t Huis
op de Waard (’t HodW), gelet op het publiek belang en het afwezig zijn van garantie
op een bij derden aan te gane lening via het Waarborgfonds voor de Zorg en het
Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw het voornemen uit te spreken het
volgende besluit te nemen:
a. de rangorde voor de gemeente bij de bestaande borging op een bij de Bank
Nederlandse Gemeenten lopende lening met een restant bedrag ad € 1,2 miljoen
voor de financiering van het vastgoed van de Stichting te laten wijzigen van 1e
naar 2e hypothecaire inschrijving;
b. op de hoofdsom van de nieuwe lening ad € 11,5 miljoen voor renovatie en
nieuwbouw van ’t HodW gemeentegarantie op het leningsdeel ad € 2,8 miljoen te
verstrekken, onder voorwaarde van de best mogelijke zekerheidscondities voor
de gemeente met de geldverstrekker overeen te komen en onder voorwaarde dat
de lagere rente die voortvloeit uit deze garantie verplicht dient te worden ingezet
om het leningsdeel van € 2,8 miljoen versneld af te lossen;
c. te constateren dat het voorgenomen bouwplan volgens de huidige
erfpachtvoorwaarden niet zal leiden tot wijziging van de huidige grondwaarde en
erfpachtcanon;
d. te constateren dat een contractuele herziening van de erfpachtovereenkomst in
2023 niet op financiële problemen zal stuiten omdat de businesscase van het
Huis op de Waard rekening houdt met een stijging van voldoende omvang.
2. als structurele oplossing ’t HodW te adviseren een scenario uit te werken waarbij op
termijn een woningcorporatie het vastgoed gaat exploiteren;
3. over te gaan tot het bepaalde onder 1a t/m d onder voorwaarde dat voor het
verbouwproject ’t HodW ten minste een meervoudige onderhandse aanbesteding
moet worden gevolgd, tenzij de gemeentelijk toezichthouder zijn instemming kan
geven aan een andere vorm van aanbesteding;
4. volgens de garantieverordening:
a. de garantie aan de Stichting Minne of Arme Mannen- en Vrouwenhuis t Huis op
de Waard (’t HodW), te verlenen tegen een door de geldnemer te betalen
eenmalige vergoeding van € 25.000;
b. voor een periode van 2 jaar een toezichthouder aan te stellen bij de Stichting ter
behartiging van de belangen van de gemeente die verband houden met de
garantierisico´s en aan het eind van deze 2 jaar te bezien of verlenging
noodzakelijk is;
c. tot gemeentelijk toezichthouder bij de Stichting de heer drs. E. den Hartog van de
gemeentelijke afdeling Concern te benoemen;
5. de financiële gevolgen van de vergoeding zoals genoemd onder besluit 4.a1 bij de
eerstvolgende bestuursrapportage in 2013 te verwerken in de begroting;
1
6. bijgaande brief aan de gemeenteraad, nr. div 2013-140, waarin verzocht wordt zijn
wensen of bedenkingen over het voorgenomen besluit ter kennis van college te
brengen, vast te stellen en te versturen.
Pers samenvatting:
Het college van B&W zal gemeentegarantie verlenen op een deel van de nieuwe lening die
nodig is voor het financieren van de kosten van vernieuwing van het Huis op de Waard. Met
deze verbouwing kan dit kleinschalige en onafhankelijke woonzorgcentrum zich na een
jarenlange zoektocht naar ontwikkelingsmogelijkheden aan passen aan de sterk
veranderende markt op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Mensen blijven namelijk in de
toekomst langer thuis wonen en alleen mensen met een zogenoemd hoog zorgzwaartepakket
kunnen in de toekomst nog in ’t HodW wonen met ondersteuning van middelen uit de
Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). Ten gevolge van dit besluit kan in de
toekomst deze complexere zorg door ’t HodW aan kwetsbare personen worden geboden.
Bovendien kan via vervangende nieuwbouw ‘t HodW een nieuwe woonvorm worden
aangeboden die in Leiden nog nauwelijks bestaat: kleinschalig wonen voor wie zelfstandig wil
wonen met ‘zorg dichtbij’. Ook gaat ‘t HodW meer welzijnsvoorzieningen in de buurt ter
beschikking stellen, zowel aan de eigen bewoners als aan de mensen die langer thuis blijven
wonen. Hierdoor zullen in de toekomst meer functies voor meer mensen beschikbaar komen
in de wijk. ’t HodW onderscheidt zich met zijn centrale ligging in de binnenstad van andere
woonzorgcentra. Evenals bij woonzorgcentrum Roomburgh stelt de gemeente een
gemeentelijk toezichthouder aan. De visie van ‘t HodW sluit prima aan bij de centrale visie
van de gemeente in de Sociaal Maatschappelijke Structuurvisie, die stelt dat de eigen kracht
van mensen centraal staat. Voordat de garantie definitief is vraagt het college of de raad
wensen en of bedenkingen heeft.
2
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
De leden van de gemeenteraad.
Datum 12 maart 2013
Ons kenmerk Div 2013 - 140
Onderwerp Gemeentegarantie ’t Huis op de Waard; wensen en of
bedenkingen.
Gemeente Leiden
Bezoekadres Stadhuis
Stadhuisplein 1
Postadres Postbus 9100
2300 PC Leiden
Telefoon 14071
E-Mail [email protected]
Website www.leiden.nl/gemeente
Contactpersoon P.C. de Vos
Doorkiesnummer 071-5165755
Geachte leden van de raad,
De Stichting Minne of Arme Mannen- en Vrouwenhuis, gevestigd in woonzorgcentrum ’t
Huis op de Waard op de Kaarsenmakersstraat 2 / hoek Nieuwe Rijn, gaat grootschalig
renoveren en nieuwbouw plegen op de huidige locatie. Deze Stichting verleent sinds
1783, zorg en diensten aan ouderen in de binnenstad. Alleen via dit ingrijpende plan kan
deze al 230 jaar bestaande woonzorginstelling, gelegen in een prachtig deel van ons oude
centrum, zich voorbereiden op de toekomst. Met een steuntje in de rug kan ’t HodW die
toekomst volledig aan.
Het verlenen van gemeentegarantie is een bevoegdheid van het college. Toch vragen wij
eerst om uw wensen en/of bedenkingen.
Het bestaande gemeentegarantiebeleid kent een terughoudend karakter. Dit wordt mede
ingegeven doordat in de afgelopen decennia waarborgfondsen zijn opgericht. Onder de
huidige marktomstandigheden geven deze fondsen echter geen borging, zoals vorig jaar
al duidelijk werd bij het financieringsvraagstuk rond de verbouw van Huize Roomburgh.
Gemeentegarantie wordt ingezet als er een groot publiek belang mee gemoeid is, er geen
andere borging mogelijk is, de risico’s beperkt van aard en beheersbaar zijn.
1. Publiek belang
Er verandert veel op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat heeft invloed op alle
woonzorgcentra in Nederland. De rijksoverheid vindt dat mensen langer thuis moeten
blijven wonen, ook al hebben ze behoorlijk veel zorg nodig. Dat betekent dat de zogeheten
intramurale capaciteit omlaag moet om de kosten van langdurige zorg te beperken. Een
landelijk rapport van bureau Berenschot (van 20 februari 2013) spreekt over een reductie
van 40% van de huidige capaciteit.
Gelet op deze nieuwe omstandigheden moet ook ’t HodW zich aanpassen, ze gaat:
na verbouwing de intramurale capaciteit met ca. 40%, via natuurlijk verloop; mensen
die er nu wonen, mogen natuurlijk ook in de toekomst in ’t HodW blijven wonen,
de inrichting van het woonzorgcentrum grondig aanpassen en beschut wonen
aanbieden,
3
zich instellen op het nieuwe financieringssysteem om ook in de toekomst een
gezonde instelling te blijven;
werken aan een grondige cultuuromslag: ‘van zorgen voor’ naar ‘u vraagt en wij
proberen te leveren’;
in overleg met gemeente en partijen meer welzijnsvoorzieningen in de buurt ter
beschikking stellen, zowel aan de eigen bewoners als aan mensen in de buurt die
langer thuis blijven wonen.
Wonen
’t HodW heeft nu een gebouw dat functioneel verouderd is, voor grote reparaties staat
(ondanks zorgvuldig onderhoud in het verleden) en een indeling die ongeschikt is voor het
toekomstige zwaardere gebruik. Zo bestaat een groot deel van de woonruimte in ’t HodW
uit kleine kamers, ongeschikt om daarin langdurig zelfstandig te wonen. Zonder
vernieuwing zal ’t HodW binnen een jaar of vijf niet meer voldoen aan de eisen die dan
gelden. De huidige intramurale capaciteit van 91 plaatsen wordt stapsgewijs teruggebracht
naar 60 plaatsen, door middel van natuurlijk verloop. De vrijkomende ruimte vult ‘t HodW
in met 43 extramurale plaatsen, in de vorm van beschut wonen. Deze woonvorm komt in
Leiden nog weinig voor, hoewel er wel (veel) behoefte aan bestaat. De nieuwe
appartementen gaan in de sociale sector vallen en de huurprijs zal onder de Huurtoeslag
grens blijven. Dit maakt ze courant en bereikbaar voor een grote groep huurders. ’t HodW
gaat ze aanbieden met zorg- en dienstverlening. Dat trekt mensen aan die wel kleiner,
zelfstandig en met zorg om de hoek willen wonen. Hierdoor ontstaat doorstroming op de
woningmarkt. Als ouderen uit hun eengezinswoning gaan verhuizen naar de beschutte
woningen, komt de eengezinswoning vrij voor een jonger huishouden met kinderen. Dat is
geheel in overeenstemming met een hoofdlijn in het woonbeleid, in de Nota Wonen 2020,
RV 12.0111 (extra aandacht voor de woonopgave van gezinnen). De nota werd op 14-022013 door uw raad vastgesteld.
Zorg
’t HodW staat ook voor een nieuwe zorgcultuur. Niet meer ‘wij bieden aan en bepalen’,
maar ‘u vraagt en wij proberen het te leveren’. Ook moet er meer welzijnsaanbod komen,
niet alleen voor de bewoners zelf, maar ook voor de buurt. ‘t HodW heeft de ambitie om
hét Zorghart van de Leidse binnenstad te worden. Om dat allemaal te realiseren zet ‘t
HodW zich ook in op het organiseren en faciliteren van nog meer (mantel)zorg door
familie, vrienden, verwanten en vrijwilligers.
Welzijn
Verder merken wij op dat ’t Huis op de Waard het enige woonzorgcentrum is dat woon -,
zorg en welzijnsdiensten levert in het oude stadscentrum. Alle andere woonzorgcentra
liggen in een andersoortig woonmilieu, meer aan de rand van de stad. Deze diensten
zullen worden uitgebreid. Partijen en de gemeente zijn daarover in overleg.
2. Planning
Het plan kent een uiterst krappe planning. Vermoedelijk komt eind 2013 wisselwoonruimte
beschikbaar waar ‘t HodW gebruik van kan maken (in de locatie Rijn en Vliet, waar nu
woonzorgcentrum Roomburgh tijdens hun renovatiewerkzaamheden gebruik van maakt).
Daaraan voorafgaand moet nog het bouwvoorbereidingsproces, inclusief de financiering,
worden afgerond. Bovendien is belangrijk dat ’t HodW in 2013 nog voor een aanzienlijk
deel voor de nacalculatie van kapitaalslasten uit de AWBZ in aanmerking komt (in 2013
nog 80%). Dit percentage wordt elk jaar lager en afgebouwd tot nul in 2018. Duidelijk is
dus dat alle partijen goed met elkaar dienen samen te werken om de planning te halen.
3. Financiering Waarborgfondsen
Het Waarborgfonds voor de Zorg (WFZ) staat positief tegenover de inhoud van de
plannen van ’t HodW maar wenst geen borging te verstrekken. Ze meent namelijk dat als
gevolg van de komende scheiding van wonen en zorg het borgen van woonruimte niet
4
meer op haar weg ligt, maar op die van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw.
Daarvoor is nodig dat een corporatie het pand aankoopt. Op dit moment is echter geen
van de in Leiden actieve corporaties bereid en in staat tot aankoop. Borging uit een
waarborgfonds blijkt dus niet mogelijk.
4. Beleidskader gemeentegaranties
Het verstrekken van nieuwe gemeentegarantie aan ’t Huis op de Waard levert een beperkt
verhoogd financieel risico op voor de gemeente Leiden, zoals wij uitgebreid hebben
geanalyseerd. Samengevat wordt het door de volgende maatregelen beperkt:
- het renovatie- en nieuwbouwplan van ’t HodW heeft een flexibel en betaalbaar
woonconcept dat geschikt is voor meerdere doelgroepen; hierdoor bestaat meer
zekerheid over (toekomstige) inkomsten mochten de ontwikkelingen anders verlopen als
nu aangenomen;
- het inbrengen van eigen middelen door ‘t HodW;
- het verstrekken van garantie over slechts een deel van de lening;
- het eisen van versnelde aflossing van de geborgde lening;
- het niet verhogen van de gemeentelijke erfpachtlasten als daardoor de continuïteit van ’t
HodW in gevaar wordt gebracht;
- het aanwijzen van een gemeentelijk waarnemer in de Stichting ’t HodW.
Onze conclusie is dat het plan voldoet aan het beleidskader gemeentegaranties 2007,
RV 07.013.
5. Conclusie en advies
Gelet op het grote publiek belang dat verbonden is aan het toekomstbestendig voortgaan
van ’t HodW in het centrum van Leiden en gelet op het beperkte financiële risico zijn wij
voornemens gemeentegarantie te verstrekken. Hoewel wij volgens het
gemeentegarantiekader bevoegd zijn zelfstandig besluiten te nemen, willen wij op grond
van artikel 160, tweede lid en artikel 169, vierde lid van de Gemeentewet, ons
voorgenomen besluit aan uw raad voor leggen met het verzoek uw wensen en/ of
bedenkingen aan ons kenbaar te maken.
Met deze verbouwing kan dit kleinschalige en onafhankelijke woonzorgcentrum zich na
een jarenlange zoektocht naar ontwikkelingsmogelijkheden aan passen aan de sterk
veranderende markt op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Bovendien kan via
vervangende nieuwbouw ‘t HodW een nieuwe woonvorm aanbieden die in Leiden nog
nauwelijks bestaat: kleinschalig wonen voor wie zelfstandig wil wonen met ‘zorg dichtbij’.
Ook gaat ‘t HodW meer welzijnsvoorzieningen in de buurt ter beschikking stellen, zowel
aan de eigen bewoners als aan de mensen die langer thuis blijven wonen. Hierdoor zullen
in de toekomst meer functies voor meer mensen beschikbaar komen in de binnenstad.
Hoogachtend,
Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester,
5