18 Is vermogen opbouwen in de woning zinvol

Workshop 18. Is vermogen opbouwen in de woning zinvol?
Inleiders: Gerbert Hebbink (DNB) en Paul Tang (Taskforce verzilveren)
Discussieleider: Ben Geurts (Ministerie van BZK, directie Kennis en Verkenningen).
Sinds 1 januari is de norm dat huishoudens de hypotheek volledig aflossen. Dit zal op termijn
leiden tot enorme vermogens in de woningen. Tegelijkertijd is er nu al een grote groep (oudere)
huiseigenaren met veel overwaarde in de woning. Bij (een deel van) deze groep bestaat de wens
om dit vermogen te kunnen gebruiken voor de oude dag. In deze workshop stond de vraag
centraal of het zinvol is om vermogen op te bouwen in de woning. In twee presentaties werd vanuit
twee verschillende perspectieven op deze vraag ingegaan: vanuit macroperspectief en vanuit
microperspectief.
In de eerste presentatie Gerbert Hebbink van De Nederlandse Bank (DNB) stond het
macroperspectief centraal. Wat is de invloed van het vermogen in de woning op de economische
groei en financiële stabiliteit? Ter inleiding werd uiteengezet dat de prijsdaling in de woningmarkt
(en daarmee de vermogensverliezen) in Nederland nog relatief beperkt is vergeleken met de vorige
crisis begin jaren 80. Ook vergeleken met een aantal andere landen, zoals Spanje, Denemarken en
Ierland, zijn de huizenprijzen in Nederland niet ver gezakt. Toch heeft de huizenprijsdaling
behoorlijk grote invloed op de economische stabiliteit en financiële stabiliteit. De huizenprijsdaling
beïnvloedt de economische stabiliteit op verschillende manieren negatief. Zo gaat de
huizenprijsdaling gepaard met vermogensdaling van huizenbezitters waardoor zij minder geneigd
zijn om te consumeren. Daarnaast gaat de huizenprijsdaling gepaard met grote
herverdelingseffecten die een risico vormen voor de macro-economische stabiliteit. In dit kader is
vooral de groeiende groep huizenbezitters met een potentiële restschuld een punt van zorg.
De negatieve huizenprijsontwikkeling heeft ook gevolgen op de financiële stabiliteit. In de huidige
markt nemen de kredietverliezen bij banken toe: de betalingsachterstanden lopen op en er zijn
meer woningen die met een restschuld verkocht worden. De discussie werd gevoerd in hoeverre
deze kredietverliezen echt een probleem zijn voor banken. Opgemerkt werd dat de kredietverliezen
tot nog toe beperkt zijn. Maar zorgpunt is wel dat de oplopende werkloosheid kan zorgen tot
stijgende betalingsachterstanden. In de presentatie kwamen nog twee factoren naar voren die een
negatieve invloed hebben op de financiële stabiliteit. Ten eerste kunnen in Nederland erg hoge
hypotheken ten opzichte van de woningwaarde worden afgesloten (tot meer dan 100%). Door de
huizenprijsdaling is er een snelgroeiende groep met een potentiële restschuld. Ten tweede heeft
Nederland internationaal gezien een erg hoge hypotheekschuld. Doordat de Nederlandse
hypotheekschuld hoger is dan de Nederlandse spaardeposito’s zijn banken in de financiering
afhankelijk van de internationale kapitaalmarkt. Dit maakt de financiering risicovoller waardoor ook
de hypotheekrentes in Nederland relatief hoog zijn. Om de macro-economische en financiële
stabiliteit te vergroten zijn er volgens Hebbink twee dingen belangrijk. Ten eerste moet de
hypotheekschuld verder beperkt worden (door een lagere LTV en afbouwen van de
hypotheekrenteaftrek). Ten tweede is een stabielere financiering van banken wenselijk. Hierin
kunnen pensioenfondsen mogelijk een rol spelen.
In de tweede presentatie ging Paul Tang als voorzitter van de Taskforce Verzilveren in op de
mogelijkheden om vermogen in de woning vrij te maken voor bijvoorbeeld zorgkosten op de oude
dag. Hierbij moet worden opgemerkt dat tijdens de presentatie de Taskforce nog niet afgerond is
zodat er geen definitieve conclusies getrokken kunnen worden uit de presentatie. Allereerst werd
door Paul uiteengezet dat er een grote groep oudere huizenbezitters is die een aanzienlijke
overwaarde in de woning heeft. Daarna werden de drie mogelijkheden besproken om vermogen
vrij te maken uit de woning (en waarom hier tot nog toe weinig gebruik van wordt gemaakt). Ten
eerste kunnen mensen verhuizen naar een goedkoper koophuis of naar een huurhuis. Hierdoor
komt de overwaarde vrij. Toch wordt dit relatief weinig gedaan omdat ouderen gehecht zijn aan de
woning en omgeving. Zij willen niet graag verhuizen. Ten tweede is er de mogelijkheid om een
(extra) hypotheek te nemen op het huis. Echter, hiervoor gelden inkomenseisen. De groep met
lage inkomens kan hier geen gebruik van maken. Ten derde is er dan de mogelijkheid van een
omkeerhypotheek. Dit is een hypotheek waarbij de rente bij de hypotheek wordt opgeteld. De
hypotheek wordt dus hoger naarmate de tijd verstrijkt. De omkeerhypotheek heeft als risico dat de
hypotheek hoger wordt dan de waarde van de woning. Dit kan komen doordat iemand veel langer
leeft dan gedacht, of doordat de waarde van de woning is gedaald. Door dit risico’s zijn de
omkeerhypotheken in Nederland niet van de grond gekomen. Of de Taskforce ‘verzilveren’ een
oplossing gevonden heeft, is nog afwachten. Het rapport van de Taskforce wordt op 14 mei
gepresenteerd. Paul sloot de bijeenkomst af met de stelling dat vermogen opbouwen in de woning
alleen zinvol is als er ook mogelijkheden zijn om dit vermogen op latere leeftijd te verzilveren.