Bedrijfsruimtemarkt Noord- en Midden-Limburg De regio

Bedrijfsruimtemarkt Noord- en Midden-Limburg
De regio Noord- en Midden-Limburg telt ruim 515.000 inwoners en bestaat uit de gemeenten
Arcen en Velden, Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Meerlo-Wanssum, Mook en
Middelaar, Peel en Maas, Sevenum, Venlo, Venray, Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw,
Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert. Venlo is met bijna 100.000 inwoners de
grootste gemeente, gevolgd door Roermond (ruim 55.500 inwoners) en Weert (ruim 48.500
inwoners).
De regio telt 248.550 arbeidsplaatsen, verdeeld over 37.790 vestigingen (Lisa, 2010). Venlo
(99.795 inwoners) telt bijna 60.000 arbeidsplaatsen, Roermond (55.595 inwoners) ruim
36.000 en Weert (48.565 inwoners) heeft ruim 26.000 arbeidsplaatsen. Het aandeel van de
dienstensector is in de regio Midden- en Noord-Limburg relatief ondervertegenwoordigd.
Grootste werkgever is de sector handel en transport, met ongeveer een kwart van de totale
werkgelegenheid. Dit hangt mede samen met de gunstige ligging tussen de Randstad, de
Vlaamse Ruit en het Ruhrgebied op het kruispunt van een drietal belangrijke transportassen,
zoals de rivier de Maas, het spoor en de rijkswegen A67 en A73. Vooral Venlo heeft zich
ontwikkeld tot één van de logistieke hotspots in Nederland.
Een aanzienlijk deel van de werkgelegenheid is dan ook te vinden op de diverse
bedrijventerreinen in de regio. In totaal is hier circa 2.958 hectare netto bedrijventerrein
uitgegeven (Ibis werklocaties, 2011).
Kerncijfers
Demografie
Aantal inwoners
Bevolkingsgroei 2010-2025
Werkgelegenheid
Aantal banen
% Bouw en industrie
% Handel en transport
Banengroei 2010
Banengroei 2006-2010
Aantal vestigingen
Bedrijventerreinen
Voorraad netto in ha.
Uitgeefbaar terrein in ha.
Waarvan direct uitgeefbaar
Aanbod en opname in m² (x 1.000)
Regio
515.314
-2,6%
NL
4,1%
600
500
400
248.550
21,4%
24,7%
-1,0%
3,1%
37.790
16,4%
22,6%
-0,7%
4,8%
300
200
100
0
2007
3.515
557
227
2008
2009
Aanbod ultimo
2010
2011
Opname
Bronnen: CBS, Lisa 2010, Ibis, Troostwijk Research
Gemiddelde gerealiseerde huurprijs per m²
€
€
€
€
€
€
€
Beleggingsvolume in € mln.
60
55
50
45
40
35
30
160
140
120
100
80
60
2007
2008
2009
2010
2011
20
0
Noord- en Midden-Limburg
2007
Nederland
Grootste gebruikstransacties 2011
Plaats
Huurder/koper
Venlo
DSV Solutions & Nutricia
Venray
Woger trading
Venlo
Medco/EU apotheek
Venray
Flextronics
Venray
Internat. Road Ferry
Roermond
Rockwool
Venlo
Autobedrijf Duindam
Roermond
Rimas zonnepanelen
Herten
Elbert Gubbels
40
m²
29.750
21.900
13.000
11.400
11.200
6.200
2.900
2.300
2.075
2008
2009
2010
2011
Bruto aanvangsrendementen (k.k.) Zuid-Nederland
2010
2011
van
tot
van
tot
Beste locaties
8,00
9,50
8,00
9,50
Overige locaties
9,25
11,50
9,25
12,00
Ontwikkelingen en toekomstverwachting
Per januari 2012 staat er 547.700 m² bedrijfsruimte te koop of te huur. Dit is een daling van
1% in vergelijking met het aanbod een jaar geleden. De gemeente Venlo heeft veruit het
meeste aanbod. Het aanbod in deze gemeente daalde het afgelopen jaar met 6% tot 216.100
m². Ook de gemeente Venray kende een daling van het aanbod, namelijk met 12% tot 76.300
m². In de gemeenten Roermond en Weert steeg het aanbod met respectievelijk 9% (tot
64.700 m²) en 64% (tot 58.300 m²). In de overige gemeenten daalde het aanbod met 6% tot
132.300 m². Het aanbod van logistieke bedrijfsruimte steeg met 4% tot 223.000 m².
De totale opname in 2011 bedroeg 123.800 m². In vergelijking met de opname in 2010 is dit
een daling van 34%. De grootste transacties vonden plaats in Venlo en Venray. DSV Solutions
& Nutricia huurden 29.750 m² bedrijfsruimte op het bedrijventerrein Trade Park Noord, en
Woger trading huurde 21.900 m² op het bedrijventerrein Smakterheide.
De gemiddelde gerealiseerde huurprijs steeg in 2011 met bijna 8% ten opzichte van de
huurprijs in 2010, tot € 40,-- per m². De huurprijzen zijn sterk afhankelijk van de locatie en
de staat van het pand. De samenstelling van de verhuurde panden kan wat betreft kwaliteit,
locatie en ligging per jaar sterk verschillen, wat een sterke invloed op de gemiddelde
gerealiseerde huurprijs heeft. In de gehele regio lopen de huurprijzen gemiddeld uiteen van
€ 30,-- per m² tot € 60,-- per m². Voor moderne logistieke objecten liggen de huurprijzen
gemiddeld tussen de € 40,-- per m² en € 50,-- per m². In Venlo werden in het afgelopen jaar
de hoogste huurprijzen gerealiseerd.
Het beleggingsvolume kwam in 2011 uit op € 25 miljoen. Dit is voornamelijk bereikt door de
verkoop van een logistiek complex (38.600 m²) op het bedrijventerrein Trade Port West in
Venlo. De Zweedse belegger Alecta verkocht het complex voor een bedrag van € 21,5
miljoen aan Aspen Real Estate Investments. Het complex wordt langjarig (10 jaar) gehuurd
door Tommy Hilfiger.
Gemiddeld bewogen de bruto aanvangsrendementen in Zuid-Nederland tussen de 8,0% en
9,5% voor moderne langjarig verhuurde bedrijfsruimten op de beste locaties. Op de overige
locaties tussen de 9,25% en 12,0%. Aanvangsrendementen voor logistieke objecten liepen
licht op in 2011. Landelijk bewogen de aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed tussen
de 7,0% en 10,50% in de eerste helft van 2011. In de tweede helft van 2011 bewogen deze
zich tussen de 8,0% en 10,50%.
De vooruitzichten voor de Nederlandse economie in 2012 zijn weinig positief en hangen sterk
af van het verdere verloop van de Europese schuldencrises. Waar een half jaar geleden
vooral zorgen bestonden over de kosten van een eventueel Grieks bankroet, wordt er nu
openlijk getwijfeld aan het voortbestaan van de euro. Daarnaast laten de Europese leiders
nog geen slagvaardige maatregelen en harde afspraken zien om de schuldencrisis aan te
pakken. Dit alles maakt dat er grote onzekerheid heerst over de (Nederlandse) economie.
Consumenten geven minder uit, bedrijven stellen investeringsbeslissingen uit of af en de
groei van de wereldhandel vertraagt. De groei van de wereldhandel wordt in 2011 geraamd
op 6%, en in 2012 op 1,75%. De groei van de relevante wereldhandel laat het komend jaar
zelfs een daling zien met 0,75%. Het CPB gaf in haar Decemberraming 2011 aan dat
Nederland zich in een recessie bevond. Ook voor de eerste twee kwartalen van 2012 wordt
een krimp van de Nederlandse economie verwacht. In de tweede helft van 2012 zal naar
verwachting een licht herstel optreden.
Voor 2012 wordt verwacht dat de opname van bedrijfsruimte lager zal uitvallen dan in 2011.
Het aanbod aan bedrijfsruimte zal in 2012 verder oplopen. Dit maakt dat de huurprijzen
onder druk zullen blijven staan. De onzekere situatie maakt dat beleggers voorzichtiger
worden. Hierdoor zullen de bruto aanvangsrendementen verder op kunnen lopen. Voor
moderne langjarig verhuurde logistieke objecten wordt een stabilisering van de
aanvangsrendementen verwacht als gevolg van een beperkt aanbod en aanhoudende vraag.