VERSTANDIG BOUWEN EN RENOVEREN

€ 29
VERSTANDIG
BOUWEN EN
RENOVEREN
HET ONMISBARE BOEK
VOOR ELKE (VER)BOUWER
VERSTANDIG
BOUWEN
01
ONTWERP EN PARTNERS
Een nieuwe woning begint bij een visie, een idee, het ontwerp. Hoe moet ze eruit zien?
Of nog belangrijker: welke praktische eigenschappen moet ze hebben? Met hoeveel
mensen ga je erin wonen? En welke technieken wil je eventueel later nog integreren?
Geen overbodige vraag, want met een slim ontwerp, dat hier rekening mee houdt,
bespaar je later heel wat geld uit. Ook de bouwpartners die je woning bouwen, zijn
natuurlijk bepalend voor het eindresultaat. Neem de tijd om een architect te vinden en
ga niet over één nacht ijs als je aannemers kiest.
IN DIT HOOFDSTUK
NIEUWBOUW
Vind de bouwformule die bij je past� � � � � � � � � � � � � � � � � � � � p 2
Zo kies je een architect � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � p 3
Wat als er problemen opduiken bij de bouw? � � � � � p 6
Welke bouwstijl? � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � � p 7
Sta stil bij de oriëntatie van je woning � � � � � � � � � � � � � � � � p 9
Zo kan je geluidsoverlast beperken � � � � � � � � � � � � � � � � � � p 10
EHBO-KIT
Eerste hulp bij slechte
bouwgronden � � � � � � � � � � � � � � � � � � p 8
RENOVATIE
Renoveren met architect
of interieurarchitect � � � � � � � p 14
01
ONTWERP EN PARTNERS
OP ZOEK NAAR
VAKMANNEN IN JOUW
BUURT?
Elk (ver)bouwavontuur begint
bij de juiste bouwpartners. Op
Kadaster.be vind je alle notarissen, installateurs, vakmannen en
energiedeskundigen in jouw buurt!
Per categorie en binnen een door
jouw geselecteerde straal. Simpel
én praktisch!
Bouwen met een architect en
meerdere aannemers
1 PARTNERS
(Ver)bouwen doe je niet alleen, en gelukkig
maar. Afhankelijk van welke bouwformule
je kiest, kom je in aanraking met een aantal
specialisten die elk hun eigen stempel
drukken op het eindresultaat. Neem
daarom de tijd om te beslissen met wie je in
zee gaat.
Bouwformules
Zelf bouwen?
Af en toe kom je mensen tegen die trots
vertellen dat ze hun huis zelf gebouwd
hebben. Het grootste voordeel van deze
keuze, is dat je enorm veel uitspaart op
arbeidsuren, de duurste kostenpost, goed
voor tienduizenden euro’s. Maar het plaatje
ziet er net iets minder rooskleurig uit als
je ook je eigen uren in rekening brengt.
Want denk eraan: zelf bouwen kost naast
bloed, zweet en tranen gigantisch veel
2
tijd. Je mag bovendien niet te licht gaan
over de technische kant van de zaak. Om
helemaal zelf te bouwen, moet je al een
goed geïnformeerde techneut zijn met een
flinke dosis zelfvertrouwen. Hou er rekening
mee dat je zelf (mee) verantwoordelijk bent
bij ongevallen tijdens de bouwwerken of bij
constructieproblemen achteraf. Helemaal
zelf bouwen is daarom voor weinigen
weggelegd. Wat meestal wel haalbaar is en
ook tot een flinke besparing leidt, is hier
en daar een handje toesteken, of alleen
bepaalde posten voor je rekening nemen,
zoals de vloer- of elektriciteitswerken.
Zie je het groot en ben je van plan om
toch zo veel mogelijk zelf te doen, dan
sta je trouwens niet alleen. Sommige
bedrijven hebben specifieke oplossingen
voor zelfbouwers, met bouwpakketten
allerhande tot uitgebreide hulp in alle fasen
van het bouwproject, zoals graafwerken,
stabiliteitsstudie, plaatsing van de
vloerelementen en het aanleveren van
materiaal en gereedschap.
Zo doen de meeste (ver)bouwers het. Je
laat een architect een plan uittekenen en
gaat daarna op zoek naar verschillende
aannemers voor ruwbouw, dakwerken,
chape, elektriciteit… Omdat je voor elke
post een aparte aannemer kan kiezen,
kom je in de meeste gevallen goedkoper
uit dan wanneer je met een sleutel-opde-deurfirma of algemene aannemer
zou werken. Opgepast: het kost veel tijd
om elke keer verschillende offertes op
te vragen en jezelf te verdiepen in de
specifieke materialen en technieken die
de verschillende aannemers voorstellen.
Een andere uitdaging is het op elkaar
afstemmen van de verschillende werken.
Normaal gezien is de architect hierbij een
belangrijke steunpilaar. Hij kent aannemers
uit de regio en heeft een goed zicht op hoe
de werken in de tijd evolueren. Bespreek
deze praktische kant op voorhand, zodat
je weet in hoeverre je architect deze
coördinerende taak op zich wil nemen en
wat je daarvoor eventueel moet betalen.
Door de vele betrokken partijen, met elk hun
eigen agenda, is bij deze bouwformule het
risico groter dat werken wat langer duren
dan gepland. Hou ook het bouwbudget in
de gaten. De architect stelt wel een raming
van de kosten op, maar de praktijk leert dat
deze vaak te optimistisch is.
Nog iets om bij stil te staan, zijn mogelijke
problemen met de constructie. Het kan
gebeuren dat de verschillende aannemers
de verantwoordelijkheid dan in elkaars
schoenen willen schuiven. Iets wat je alvast
nooit aan de hand hebt met de volgende
bouwformule die we bespreken.
Bouwen met een algemene aannemer
Heb je geen zin in de kopzorgen die komen
kijken bij het zoeken van aannemers
en het coördineren van alle werken,
dan kan je de uitvoering overlaten aan
één algemene aannemer. Hij is je enige
aanspreekpunt. Het is aan hem om
ONTWERP EN PARTNERS
onderaannemers te zoeken en te waken
over het eindresultaat. Duiken er later
constructieproblemen op, dan is de
algemene aannemer verantwoordelijk. Deze
manier van werken verloopt vlotter dan met
verschillende aannemers en ook de kans op
budgetoverschrijding is geringer. Weet dat
de algemene aannemer net als sleutel-opde-deurfirma’s in principe onderworpen is
aan de wet-Breyne (zie kader).
De taak van de architect is bij deze manier
van bouwen iets beperkter. Hij blijft
verantwoordelijk voor het ontwerp en de
controle van de werken, maar moet minder
coördineren.
Bouwen met een sleutel-op-dedeurfirma
Deze bouwformule ligt in het verlengde
van bouwen met een algemene aannemer.
Het verschil is dat sleutel-op-dedeurfirma’s beschikken over uitgebreid
documentatiemateriaal en meestal in
een kijkwoning laten zien wat je mag
verwachten. Ook de rol van de architect
is anders. Normaal gezien stap je met een
uitgetekend plan naar één algemene of
naar verschillende aannemers. Maar hier
is het omgekeerd. Je gaat eerst naar de
sleutel-op-de-deurfirma en die verwijst
je dan door naar een architect met wie
ze samenwerkt. Bovendien vertrekken
sleutel-op-de-deurfirma’s dikwijls vanuit
standaardplannen, waardoor de inbreng
van de architect beperkter is dan bij andere
formules.
Een strikte timing en budget zijn de
belangrijkste troeven van bouwen met
een sleutel-op-de-deurfirma. Je weet op
voorhand hoeveel je precies moet betalen,
tenzij je extra’s wenst die niet in het
standaardlastenboek opgenomen zijn.
De belangrijkste nadelen zijn de doorgaans
hogere prijs en de beperktere eigen
inbreng, hoewel tegenwoordig steeds meer
sleutel-op-de-deurbedrijven afstappen van
standaardplannen.
Elke sleutel-op-de-deurfirma is in principe
onderworpen aan de wet-Breyne.
Referenties wijzen de weg
(Ver)bouwen kan op zo veel verschillende
manieren, dat veel architecten ervoor
kiezen om zich te specialiseren. Als je
zelf al enigszins weet wat je wil, kan je
dus veel doelgerichter naar een architect
zoeken. Bijvoorbeeld voor een uitgebreid
renovatieproject, een typische stadswoning,
de renovatie van een loft, de bouw van
een vrijstaand huis. Behalve de aard van
het project (nieuwbouw, renovatie…),
kan ook de stijl helpen bij het vinden van
een architect. Op basis van referenties
kan je meestal goed inschatten wat je
van een architect mag verwachten. Maar
opgelet: sommige architecten zijn echte
allrounders, die zich niet in een hokje laten
steken. Via de databank van de Vlaamse
Architectenorganisatie NAV
(www.livios.be/zoekeenarchitect) kan je
alvast zoeken naar een architect op basis
van referenties die je kan selecteren aan
de hand van categorieën als functie, type
en stijl. Deze databank is heel uitgebreid,
maar niet volledig, want niet alle Vlaamse
architecten zijn NAV-lid.
Van voorontwerp tot bouwplan
Na één of meer gesprekken waarin je zo
duidelijk mogelijk vertelt welke je wensen
zijn en over welk budget je beschikt, maakt
de architect een voorontwerp. Dat kan een
schets, een plan, een computerbeeld of zelfs
01
een maquette zijn. Vind je het maar niks,
zeg dat dan eerlijk. Bijsturen heeft geen zin
als het ontwerp je totaal niet aanspreekt.
Je kan dan ofwel de architect een nieuw
plan laten maken, ofwel de overeenkomst
stopzetten.
Zie je het voorontwerp wel zitten, dan kan
de architect het waar nodig nog aanpassen
en een bouwaanvraag indienen. Als de
vergunning binnen is, stelt de architect een
uitvoeringsdossier op. Dat omvat naast
gedetailleerde plannen ook een lastenboek
en een meetstaat waarin de hoeveelheden
van alle materialen beschreven staan. Niet
elke architect maakt zo’n meetstaat of
een lastenboek op, maar probeer er toch
voor te zorgen dat dit gebeurt, omdat de
aannemers dan een veel nauwkeurigere
offerte kunnen opstellen.
Ereloon
Maak duidelijke afspraken met je architect
over zijn ereloon. Bij nieuwbouw schommelt
dat meestal rond 7 % van de totale
aannemingssom, bij renovaties rond 12 %.
Je kan beter een vaste prijs afspreken dan
een percentage. Zo is er minder kans op
discussie.
EPB-verslaggever
De EPB-verslaggever brengt de energieprestaties van je woning in kaart en slaat
WET-BREYNE BESCHERMT DE BOUWHEER
De woningbouwwet of wet-Breyne beschermt je tegen de bouwfirma als je een sleutel-op-de-deurwoning of een woning op plan koopt. De wet is alleen van toepassing
als de opdracht toevertrouwd is aan één aannemer of aan een bouwpromotor.
Nog een voorwaarde is dat de bouwfirma je verplicht om één of meer stortingen te
doen voor de voltooiing van de werken. Als je pas op het einde van de rit alles moet
betalen, is de wet niet van toepassing. Dat is evenmin het geval als het gebouw niet
voor minstens 50 % bestemd is voor bewoning.
De belangrijkste bepalingen in de wet-Breyne:
-D
e aannemer moet de uitvoeringstermijn en het afgesproken budget respecteren.
Architect
Tenzij je kiest voor een sleutel-op-dedeurfirma, begint het echte bouwavontuur
bij de keuze van de architect. Probeer
een architect te zoeken die volledig op je
golflengte zit en op wie je niet alleen kan
rekenen voor een doordacht ontwerp,
maar ook voor een goede opvolging en
controle van de werken. Wil je er zeker
van zijn dat het contract met de architect
volledig en correct opgesteld is, dan kan
je een typedocument downloaden via
www.livios.be/typedocumenten.
-H
et voorschot mag niet hoger zijn dan 5 % van de totale kostprijs van de woning.
-E
r moet een duidelijk contract opgesteld worden met een aantal verplichte elementen. Om er zeker van te zijn dat het contract volledig en correct opgesteld is,
kan je gebruik maken van het modelcontract dat je vindt via
www.livios.be/typedocumenten.
-D
e woningbouwfirma mag op geen enkel moment meer factureren dan de waarde van de al uitgevoerde werken.
-E
r moeten een voorlopige en een definitieve oplevering plaatsvinden.
-D
e aannemer moet een 100 % voltooiingswaarborg geven of, als hij erkend is,
een waarborg van 5 % van de bouwprijs storten in een consignatiekas. Dit is jouw
bescherming in geval van een faillissement.
3
01
ONTWERP EN PARTNERS
ze op in de Energieprestatiedatabank. Hij
houdt tijdens de werken nauwkeurig alle
parameters bij die een invloed kunnen
hebben op het E-peil.
Dikwijls neemt de architect deze functie
op zich, maar de EPB-verslaggever kan
ook iemand anders zijn met het diploma
van architect of ingenieur, die zich
heeft laten registreren bij het Vlaams
Energieagentschap (VEA). Op de website
www.kadaster.be kan je een EPBverslaggever vinden.
Meer over de EPB-regelgeving in hoofdstuk 2
Energiezuinig en duurzaam (ver)bouwen.
Aannemer
Ga niet over één nacht ijs bij de keuze van
je aannemer. De prijs is belangrijk, maar
ook de kwaliteit die hij levert. Vraag daarom
referenties op. Je architect kan je hierin
eventueel adviseren. Voor een waterdichte
overeenkomst met je aannemer, kan je
gebruikmaken van het typedocument op
www.livios.be/typedocumenten.
Via www.livios.be/zoekeenvakman kan je
zoeken naar een aannemer in de databank
van de Confederatie Bouw, de grootste
bouwsectororganisatie van België (met
meer dan 14.000 leden).
Prijs
Er zijn verschillende mogelijkheden om een
prijs af te spreken. Bij een vaste prijs ken
je op voorhand de bedragen die je moet
betalen voor elk onderdeel en dus ook de
uiteindelijke totaalsom voor de volledige
woning. Maar sommige posten zijn moeilijk
op voorhand te begroten. Dan maakt de
aannemer een raming en wordt achteraf
een min- of meerprijs berekend.
Bij een opdracht tegen prijslijst of bij werken
in regie wordt op voorhand geen totaalprijs
afgesproken, maar berekent men pas een
prijs na het beëindigen van de werken
op basis van de gepresteerde uren en de
gebruikte materialen.
Je kan eventueel zelf materialen aankopen.
Dit komt goedkoper uit omdat je dan geen
commissie betaalt aan de aannemer. Maar
als er ooit discussie ontstaat over een
bepaald werk, is het beter dat de aannemer
de materialen zelf heeft aangebracht,
omdat hij dan de schuld niet van zich kan
afschuiven.
Handelaar
Laat je bij het vergelijken van offertes van
verschillende handelaars adviseren door
de architect. Reken als veiligheidsmarge
toch ongeveer 1.500 à 3.000 euro extra voor
materialen die je vergeten bent of voor
meerprijzen. Probeer het aantal in de mate
4
van het mogelijke te beperken. Eén keer
een lichting van tien ton zand laten komen,
kost je veel minder dan twee ladingen van
vijf ton. In principe betaal je de materialen
per overschrijving. De meeste handelaars
geven een korting van enkele procenten
als je de factuur onmiddellijk betaalt. Hou
alle facturen en bestelbonnen goed bij. Niet
alleen voor eventuele discussies, maar ook
voor de btw-aangifte van je woning.
Landmeter
Als er geen degelijk plan bij de verkoopakte
van je bouwgrond zit, doe je er goed aan
een landmeter te laten komen. Dikwijls
wordt onterecht aangenomen dat de
perceelsgrenzen en oppervlakten vastliggen
bij het kadaster. Deze kadastrale bepalingen
hebben echter geen juridische waarde.
De oppervlakten zijn dan ook geregeld
onjuist. Maar ook als er wel een plan bij de
verkoopakte zit, kan het geen kwaad om een
landmeter het perceel te laten nameten. Het
is al meer dan eens gebeurd dat grenspalen
per ongeluk of zelfs moedwillig verplaatst
of verwijderd werden. Te dikwijls gaan
mensen ervan uit dat de perceelsgrenzen
sowieso overeenkomen met een haag of
een omheining die zich tussen de gronden
van twee buren bevindt.
Werk altijd met een erkend onafhankelijk
landmeter-expert. Als je door een foute
opmeting problemen krijgt, kan je de
landmeter daarvoor verantwoordelijk
stellen.
Veiligheidscoördinator
Zodra je een beroep doet op twee of meer
aannemers, is een veiligheidscoördinator
verplicht. Het is aan de architect om de
coördinator aan te stellen. Alleen als de
algemene aannemer persoonlijk alle werken
uitvoert, wat zelden het geval is, is de
coördinatieverplichting niet van toepassing.
Goed om te weten is dat leveranciers en
nutsmaatschappijen in sommige gevallen
ook als aannemers beschouwd worden.
Voor kleine bouwwerken en renovaties met
een oppervlakte van minder dan 500 m²
geldt een aparte, sterk vereenvoudigde
regeling. Meer info over de coördinator vind
je op www.navb.be.
Ontwerp en uitvoering
Er wordt een onderscheid gemaakt tussen
de veiligheidscoördinator voor het ontwerp
en de coördinator voor de uitvoering. In
01
ONTWERP EN PARTNERS
de praktijk kan dit wel dezelfde persoon
zijn. De veiligheidscoördinator voor het
ontwerp moet alle risicovolle elementen
detecteren en op basis daarvan een
veiligheids- en gezondheidsplan opstellen
met preventiemaatregelen.
Dit plan geeft hij door aan de coördinator
voor de uitvoering. Die gaat na of alle
maatregelen gerespecteerd worden. Bij
risicovolle werken controleert hij ook of
alles op de meest veilige manier gebeurt. De
coördinator geeft alleen advies.
Postinterventiedossier
De veiligheidscoördinator voor het ontwerp
stelt ook een postinterventiedossier op.
Dit dossier bevat alle documenten die
later kunnen dienen voor onderhouds-,
renovatie- of uitbreidingswerken aan
je woning. Opgelet: de verplichting om
een postinterventiedossier op te stellen,
geldt ook voor werken uitgevoerd door
één enkele aannemer (waarvoor dus
geen veiligheidscoördinator nodig is) als
deze werken betrekking hebben op de
structuur of op essentiële kenmerken van
het bouwwerk. In dat geval is het aan jou
om het postinterventiedossier op te stellen
of door een bevoegd persoon op te laten
stellen.
Stabiliteitsingenieur
De stabiliteitsingenieur berekent met
geavanceerde software of het ontwerp van
je architect technisch haalbaar is, brengt
de kostprijs van de draagstructuur in kaart
en stuurt bij indien nodig. Hij maakt een
stabiliteitsstudie, waarop je aannemer zich
zal baseren tijdens de werken. Zo’n studie
focust op alle zaken in het ontwerp die de
draagkracht van je woning beïnvloeden: de
ondergrond, de fundering, overspanningen,
raam- en deuropeningen, welfsels...
Energiedeskundige A en B
Er zijn twee soorten energiedeskundigen:
een type A en een type B. Een
energiedeskundige type A stelt een EPC
(EnergiePrestatieCertificaat) op. Dit
document is verplicht als je je woning of
appartement wil verkopen en brengt de
energetische score van je gebouw in kaart.
Hiervoor komt de deskundige bij jou langs
en onderwerpt je woning aan een grondig
onderzoek volgens een vast protocol.
Ook een energiedeskundige type B
neemt jouw woning energetisch onder
de loep, maar met een ander doel en
eindresultaat. Hij stelt geen EPC op, maar
een energieaudit. Die toont aan wat de
energievreters zijn en stelt manieren voor
om die aan te pakken. In tegenstelling tot
een EPC is zo’n audit niet verplicht.
5
Honderden pagina’s info,
meer dan twintig thema’s
die alle bouwfases beslaan,
helemaal gratis?
Bestel nu