artikel 7:274 BW - Jonge Balie Den Haag

Wet doorstroming
huurmarkt 2015
Lezing Jonge Balie 2 maart 2017
Door: Susanne van de Pest
Wet doorstroming huurmarkt 2015
Voorgeschiedenis
• Wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015
- 21 december 2014 ingediend
- 9 februari 2015 aangenomen door Tweede Kamer
- 12 april 2016 aangenomen door Eerste Kamer
• 1 juli 2016 inwerkingtreding
(na 2 nota’s van wijziging en 22 amendementen)
Doel van de wet
• Bevorderen doorstroming huurmarkt woonruimte door:
- verruimen mogelijkheden tijdelijke verhuur
- uitbreiden opzegmogelijkheden voor bepaalde doelgroepen
- uitbreiden Leegstandwet
• Een overzichtelijker wettelijk stelsel van tijdelijke
verhuur woningen
• Huurprijsregeling aanpassen
Hoofdlijnen huur woonruimte (vóór 1/7/16)
• Boek 7 BW, titel 4, afdeling 5 regelt huur woonruimte
• Huurovereenkomst woonruimte eindigt uitsluitend door
opzegging, ontbinding of beëindiging met wederzijds
goedvinden (art. 7:271, art. 6:265 BW)
• Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet door
het enkele verloop van tijd, maar moet ook worden opgezegd
(art. 7:271 BW)
• Opzeggingsvereiste
Hoofdlijnen huur woonruimte (vóór 1/7/16)
• De 6 beëindigingsgronden zijn limitatief en volgen uit de wet
(art. 7:274 lid 1 a- f BW)
• Opzegging moet op straffe van nietigheid de
opzeggingsgrond vermelden
• Stemt huurder niet in met opzegging dan blijft de
huurovereenkomst van kracht totdat de rechter
onherroepelijk op een beëindigingsvordering van de
verhuurder heeft beslist (art. 7:272 BW)
• Dwingend recht (kan niet van afgeweken worden ten nadele
van de huurder)
Tijdelijke verhuur: wat hadden we vroeger?
Uitzonderingen, bijzondere regelingen voor tijdelijke verhuur:
1. De overeenkomst naar zijn aard van korte duur
(art. 7: 232 lid 2 BW)
2. Tussenhuur (ook wel diplomatenclausule)
(art. 7:274 lid 1 sub b en lid 2 BW)
3. Opzeggingsgrond dringend eigen gebruik
(gehandicapten, ouderen of studenten art. 7:274 oud BW)
4. Met vergunning Leegstandwet (art. 15 en 16 LW)
Tijdelijke verhuur: wat hadden we vroeger?
De overeenkomst naar zijn aard van korte duur (art. 7: 232 lid 2 BW)
• Het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming blijft buiten
toepassing
• Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen
sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming
• Vakantiehuisje, wisselwoning, noodoplossingen, short stay verhuur
buitenlandse studenten?
• Lagere jurisprudentie verdeeld (billijkheidsoverwegingen)
• Dus, rechtsonzekerheid
Tijdelijke verhuur: wat hadden we vroeger?
Voorbeeld van ‘tijdelijke huur’ op grond van art. 7:232 BW:
Verhuurder en huurder hebben een huurovereenkomst gesloten met
betrekking tot een woning voor de duur van één jaar. De woning stond
voordat de huurovereenkomst werd aangegaan al drie jaar te koop. Tijdens
de huurperiode wordt de woning verkocht. De verhuurder zegt daarop de
huurovereenkomst op.
De huurder heeft aangegeven het gehuurde niet te willen verlaten en zich te
beroepen op huurbescherming.
• Komt de huurder huurbescherming toe?
(wel of geen sprake van ‘naar aard van korte duur’ ex art. 7:232 BW?)
Tijdelijke verhuur: wat hadden we vroeger?
Nee! Aldus de rechtbank Oost-Brabant*:
• Huurder wist dat woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn;
• Daarnaast wist huurder dat woning na sluiten huurovereenkomst te koop
bleef staan;
• Er hebben bezichtigingen plaatsgevonden;
• Verlenging huurovereenkomst kon slechts in overleg met verhuurder;
• Huurprijs was niet kostendekkend voor verhuurder.
o Voor beide partijen ging het onmiskenbaar om een tijdelijke c.q. in tijd
beperkte bewoning van een voor verkoop bestemde woning
o Huurbeschermingsbepalingen zijn niet van toepassing
* Rechtbank Oost-Brabant 22 april 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ9112.
Maar, let op: Hof Arnhem-Leeuwarden 27 januari 2015*
De enkele vermelding in de huurovereenkomst dat sprake is van een te
koop staande woning en dat het gaat om een huurovereenkomst naar zijn
aard van korte duur, is onvoldoende om te oordelen dat het gaat om gebruik
van woonruimte dat naar zijn aard van korte duur is. De woning, een
rijtjeswoning, is prima geschikt voor permanente bewoning. Het hof verwijst
naar het beginsel ‘koop breekt geen huur’.
Beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
niet onaanvaardbaar. Huurder had (dus) volledige huurbescherming.
Kortom, rechtsonzekerheid over toepassing ‘naar zijn aard van korte duur’.
* Hof Arnhem-Leeuwarden 27 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:525
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Huurovereenkomst bepaalde tijd voor zelfstandige
woonruimte (art. 7:271 lid 1 BW)
• Tijdelijke huurovereenkomst voor twee jaar of korter
• Eindigt na verstrijken termijn (art. 7: 228 lid 1 BW)
• Maar, wel schriftelijke kennisgeving vereist (drie tot een
maand van tevoren)
• Zo niet: onbepaalde tijd en volledige huurbescherming
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Huurovereenkomst bepaalde tijd voor zelfstandige
woonruimte (art. 7:271 lid 1 BW)
• Mag maar één keer worden afgesloten, opvolgend contract is
onbepaalde tijd
• Huurder mag tussentijds opzeggen (verhuurder niet)
- contractueel afwijken niet mogelijk
• Niet voor sociale huurwoningen
(toegelaten instellingen krachtens Woningwet)
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Huurovereenkomst bepaalde tijd voor onzelfstandige
woonruimte (art. 7:271 lid 1 BW)
• Tijdelijke huurovereenkomst vijf jaar of korter
• Einde na verstrijken termijn (artikel 7:228 lid 1 BW)
• Schriftelijke kennisgeving (drie tot één maand voor het einde)
• Huurder mag tussentijds opzeggen
• Verbod op reeks van huurovereenkomsten voor bepaalde tijd
‘Aard van korte duur’ beste tijd gehad?
• Nog wel wenselijk in verband rechtsonzekerheid?
• Overbodig door nieuwe tijdelijke huurovereenkomsten?
• Alleen nog uiterst beperkte toepassing, zoals
vakantiewoningen
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Toetsing aanvangshuurprijs bij huurovereenkomsten
voor bepaalde tijd is gewijzigd
• Gewone huurprijsbescherming van kracht op tijdelijke verhuur
• Artikel 7:249 lid 2 BW: toetsing aanvangshuurprijs uiterlijk tot
zes maanden na afloop van de huurovereenkomst
• Na afloop van voor onbepaalde tijd verlengde
huurovereenkomst of binnen 6 maanden na afloop bepaalde
tijd?
• Verruimde regeling alleen voor zelfstandige woonruimte of
ook voor onzelfstandige woonruimte?
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Uitbreiding opzeggingsgrond ´dringend eigen gebruik´ voor
specifieke doelgroepen (artikel 7:274 BW)
• Zogenaamde doelgroepcontracten
• Opzeggingsgrond ´dringend eigen gebruik´
• Hadden we al voor gehandicapten, ouderen en studenten
• Nu drie nieuwe categorieën erbij, te weten:
- jongeren
- promovendi
- grote gezinnen
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Doelgroep jongeren (artikel 7:274c BW)
• Jongere is minimaal 18 en maximaal 27 jaar
• Opnemen in huurovereenkomst:
- woning bestemd voor jongeren
- na beëindiging opnieuw verhuren aan jongere
• Opzeggen na vijf jaar (evt. verlengen met twee jaar)
• Opzeggen ten behoeve van nieuwe jongere
- jongeren, studenten en promovendi gelijkgesteld
• Er hoeft geen andere passende woonruimte te worden
aangeboden
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Doelgroep promovendi (artikel 7:274e BW)
• Opnemen in huurovereenkomst:
- woning bestemd voor promovendi
- na beëindiging opnieuw verhuren aan promovendus
• Jaarlijks verklaring van onderwijsinstelling overleggen
• Opzeggen ten behoeve van nieuwe promovendus
- Jongeren, studenten en promovendi gelijkgesteld
• Geen andere passende woonruimte
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Doelgroep grote gezinnen (artikel 7:274f BW)
• Groot gezin is acht of meer personen
• Opnemen in huurovereenkomst:
- woning bestemd voor grote gezinnen
- na beëindiging opnieuw verhuren aan groot gezin
• Jaarlijks bewijs van inschrijving (Basisregistratie Personen)
• Opzeggen als gezin bestaat uit vier personen of minder
• Opzeggen ten behoeve van nieuw groot gezin
• Wél andere passende woonruimte
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Aanpassing van de ´diplomatenclausule´ (artikel 7:274
lid 1 sub b en lid 2 BW)
• Vergroting toepassingsbereik door:
- meerdere tussenhuren achter elkaar toegestaan
- termijn voor ontruiming tussentijds met wederzijds
goedvinden verlengen
Wet doorstroming huurmarkt: wat is er nieuw?
Uitbreiding Leegstandwet (artikel 15 en 16 Leegstandwet)
• Extra categorie: te koop staande huurwoningen
• Reguliere termijnen voor vergunningverlening (twee jaar, te
verlengen tot maximaal vijf jaar)
• Gemeente bepaalt huurprijs (woningwaarderingsstelsel)
• Minimale verhuurduur drie maanden
• Opzegtermijn verhuurder twee maanden
Het nieuwe stelsel van tijdelijke verhuur
• huurovereenkomst voor twee jaar of korter voor zelfstandige
woonruimte (7:271 lid 1 BW)
• huurovereenkomst voor vijf jaar of korter voor onzelfstandige
woonruimte (7:271 lid 1 BW)
• enkele specifieke vormen van dringend eigen gebruik
(doelgroepcontracten): gehandicapten, ouderen, jongeren,
studenten, promovendi en grote gezinnen (7:274a t/m f BW)
• tussenhuur/diplomatenclausule (7:274 lid 1 sub b en lid 2
BW)
• verhuur op grond van de Leegstandwet (15 en 16 Lw)
• huurovereenkomst ´naar aard van korte duur´(7:232 lid 2 BW)
Overzichtelijker geworden??
Conclusies Wet doorstroming huurmarkt
• Belangrijke veranderingen voor huurrecht woonruimte
- met name de invoering van tijdelijke huurovereenkomsten
• Stelsel tijdelijke verhuur niet persé overzichtelijker
• Nog wel wat vragen en onduidelijkheden
• Evaluatie over vijf jaar
• Voor onze beroepsgroep is goede vastlegging van de
afspraken van groot belang
VRAGEN?
WTC The Hague
Prinses Margrietplantsoen 77
Postbus 95307
2509 CH Den Haag
tel.: +31 70 304 55 90
fax.: +31 70 304 55 99
[email protected]
www.severijnhulshof.nl