Plan Woningbouw Rhijnhaeghe - Wijkvereniging \"Kromme Rijn

1
Plan woningbouw Rhijnhaeghe
1. Inleiding

Kantoor Rhijnhaeghe is een markant gebouw op een markant punt in onze wijk.
Het past volledig binnen de ruime opzet en het groene karakter van de wijk. Door inbreng van
de omgeving is toen in de planvorming goed rekening gehouden met het karakter van de wijk.
Een ander plan is daarom in een eerder stadium afgewezen. Al lange tijd staat dit gebouw
grotendeels leeg. De wijkvereniging heeft een duidelijke voorkeur voor een ontwikkeling
waarbij het gebouw kan worden behouden. Is dat niet mogelijk, dan is een herontwikkeling
tot woonlocatie een alternatief, mits ook dit past bij de structuur en het karakter van de wijk,
zoals het huidige gebouw.

De eerste informatie over een mogelijk andere bestemming van Rhijnhaeghe bereikte ons in
februari dit jaar via de lokale pers. In het bewuste artikel ging het over het Actieplan Sociale
Woningbouw (december 2015) dat door de gemeente is opgesteld, en waarin Rhijnhaeghe
werd genoemd als een denkbare locatie voor de bouw van 100-120 woningen, waaronder
30% sociale huurwoningen. Snel daarna bleek dat er na overleg met de gemeente al een
bouwplan was opgesteld door projectontwikkelaar Sustay. Vanwege de grote impact die dit
plan heeft op de hele wijk, heeft het bestuur van de wijkvereniging besloten een werkgroep
te vormen bestaande uit leden van het bestuur en omwonenden. Om zich een goede mening
te kunnen vormen over het plan heeft de werkgroep veel informatie verzameld en heeft zij
gesprekken gevoerd met de projectontwikkelaar en met wethouder Zakee.

Omdat het plan in strijd is met het huidige bestemmingsplan, zal de gemeenteraad een
oordeel moeten vellen over dit plan. Daarom heeft de werkgroep behoefte aan overleg met
de politiek partijen in de raad.
2. Het probleem

Het kernprobleem van dit bouwplan is het extreem hoge aantal woningen op een relatief
kleine locatie (1.13 hectare). Na twee gesprekken met de projectontwikkelaar is duidelijk
geworden dat, wil het project rendabel zijn voor de eigenaar, het aantal woningen niet
minder kan zijn dan 116 woningen. Dat betekent een woningdichtheid van 103 woningen per
hectare. Dat is niet alleen 3 tot 5 maal meer dan in de Kromme Rijn wijk, in Bunnik en in de
recente bouwprojecten, maar zelfs ook 20 % meer dan in de centra van de vier grote steden
in Nederland.
Gebied
hectare
woningen
woningen per hectare
Rhijnhaeghe
1.13
116
103
Kromme Rijn wijk
48.8
1134
23
2
Bunnik
109
2715
25
Andere projecten
1. Delteijk
2. Regentenkwartier
3. Land van Kemp
4. Oude Haven (CNV)
5. Het Burgje
0.7
1.5
2.5
0.6
6.3
23
29
63
20
143
33
19
25
33
23

Gegeven de ondergrens van 116 woningen lijkt een woningdichtheid, die overeenkomt met
het beleid van de gemeente Bunnik, niet bespreekbaar. De huidige eigenaar heeft het
gebouw en kavel in 2005 gekocht voor 13,5 miljoen euro. Door de grote leegloop heeft de
eigenaar besloten het geheel te verkopen. Na een aantal alternatieven onderzocht te hebben
is de eigenaar tot de conclusie gekomen dat sloop van het gebouw en woningbouw het enige
alternatief is.

De eigenaar wil uiteraard een zo hoog mogelijke prijs realiseren. Een prijs van 13,5 miljoen
resulteert in een grondprijs van circa € 1200,- per m2. In zo’n situatie kan men niet anders
dan veel en hoog bouwen, om zoveel mogelijk verkoopbare vierkante meters woonoppervlak
te realiseren, met een grote hoeveelheid kleine woningen, waarbij de gebouwen vrijwel tot
aan de stoeprand staan en het groen nauwelijks meer aanwezig is.

De gemiddelde grondprijs in Bunnik ligt voor woningen echter gemiddeld rond de € 650,per m2. Wanneer men zou uitgaan van de huidige grondwaarde in Bunnik, kan het plan met
30 of minder wooneenheden rendabel zijn, zoals alle andere nieuwbouwprojecten, die de
laatste jaren in Bunnik zijn gerealiseerd, hebben laten zien.

Het moge duidelijk zijn dat deze situatie niet het probleem is van de gemeente, maar van de
eigenaar. Net als veel eigenaren van leegstaande kantoorpanden zal ook deze eigenaar zijn
verlies moeten nemen en de prijs en opzet van het project moeten aanpassen aan de criteria
die de gemeente aan de woonbestemming van een kavel stelt. Het is aan de gemeente om de
eigenaar hierover duidelijkheid te verschaffen. Het huidige plan is volgens de criteria en
uitgangspunten, zoals de gemeente die voortdurend uitdraagt, volstrekt buiten de orde.
3. De effecten

Met het ingrijpend verlagen van het aantal woningen zou het probleem opgelost kunnen
worden, en zouden de ongewenste neveneffecten beperkt kunnen blijven. In dit verband
kunnen we nog melden dat wij geen bezwaar hebben tegen het bouwen van woningen, de
diversiteit van de woningen en de 30 % sociale woningbouw.

De extreem hoge woningdichtheid zal een sterk negatief effect hebben op het karakter van
de wijk, zeker ook gezien de locatie bij de ingang van de wijk en het dorp ligt. Dit is in strijd
met de beleidsuitgangspunten die in tal van beleidsdocumenten zijn aangegeven (zie ook
punt 4). Later deze zomer zullen wij een rapport aanbieden waarin zeer gedetailleerd
gereageerd wordt op het voorstel van Sustay en waarin wij aangeven met welke
uitgangspunten, regelingen of normen van de gemeente het voorstel in strijd is.
3
De negatieve effecten van de door Sustay geplande woningdichtheid zullen zich met name
op de volgende punten manifesteren:
-
Groter hoogte van de bebouwing: veel hogere bebouwing, gestapelde bewoning,
stedelijke uitstraling, de maximale hoogte is 16,5 meter, terwijl dat nu 10.5 meter is.
-
Veel minder zichtbaar groen: de groene stroken rond het kantoor (van 10 tot 20 meter)
verdwijnen bijna geheel, 29 bomen minder op het terrein, 19 minder op het openbare
gebied, de openbare groenstroken tussen weg, fietspad en trottoir worden sterk beperkt
of verdwijnen
-
Aantasting van het groene karakter van de wijk : het plan bevat 50 % minder groen dan in
de rest van de wijk, huidig gemeentegroen wordt vervangen door parkeerplaatsen,
ongeveer 730 m2 groene gemeentegrond wordt aan de projectontwikkelaar
overgedragen
-
Profiel van de Van Zijldreef en de Kennedylaan: de ruime en groene uitstraling zal
veranderen in een nauwere en stedelijke uitstraling, de bebouwing verschuift over een
afstand van circa 10 tot 20 meter richting de straten
-
Massaliteit van de bebouwing :de massaliteit wordt bepaald door de verhouding tussen
de hoogte van het gebouw en de afstand tot de straat, deze verhouding verandert van
0.7 nu tot 5 á 6 volgens het plan
-
Grotere parkeeroverlast : in het plan zijn 152 parkeerplaatsen voorzien, volgens landelijke
parkeerplaats normen zouden het er 224 moeten zijn, de huidige parkeerproblemen in
het gebied rondom het kantoor worden hierdoor alleen maar nog groter
4. Beleid van de gemeente

De provincie Utrecht heeft de woongebieden in de provincie ingedeeld volgens het
zogeheten ABF-model ( zie: Woonmilieus - Woningmarktmonitor provincie Utrecht).
Die indeling wordt bepaald door de woningdichtheid per hectare en het aantal huishoudens.
Bunnik valt in de categorie Centrum-dorps (minder dan 10.000 huishoudens, een dichtheid
van 22 woningen per hectare en relatief veel voorzieningen). Deze indeling sluit goed aan bij
het Bunniks woningbeleid. Het voorgestelde plan wijkt daar volledig van af. Dat geldt ook
voor de kwalificatie die Sustay aan het plan geeft. Die geeft aan dat er in Bunnik behoefte is
aan ‘binnenstedelijke woonmilieus’.

Vrijwel in alle gemeentelijke beleidsstukken die het wonen aangaan, maar ook in de
Strategische Agenda wordt het belang benadrukt van het dorpse karakter, de groene
omgeving, de ruimtelijke kwaliteit, het goede sociale klimaat, de aantrekkelijke ligging en
de lage bebouwing. Het ingediende plan is in strijd met al deze kwalificaties. Het doet afbreuk
aan de huidige woonkwaliteit van de wijk en het aanzien van het hele dorp. We zullen daar in
ons eerder genoemde rapport dieper op in gaan. Wij houden de Raad graag aan het door
haar afgesproken beleid.

Het is ons niet duidelijk in welke mate de gemeente al voorbereidend overleg heeft gevoerd
met Sustay en wat daar de resultaten van zijn. De gemeente heeft vanaf oktober 2015 contact
4
met de projectontwikkelaar. In het voorwoord van het plan schrijft Sustay dat het plan is
ontwikkeld “in ambtelijke afstemming met gemeente en provincie”. Hier wordt gesuggereerd
dat er meer overleg is geweest dan een informeel gesprek waarin door de wethouder een
aantal uitgangspunten zijn meegegeven voor het plan.

Wij hebben deze beknopte notitie geschreven om de raad vroegtijdig te informeren over
het kernprobleem van het Sustay plan, en om te voorkomen dat er overhaast beslissingen
worden genomen of meningen worden gevormd, die later moeilijk terug te draaien zijn.
In eerdere situaties heeft dat de gemeente tijd en geld gekost en reputatieschade opgeleverd.
Wij hopen dat dat bij het project Rhijnhaeghe niet het geval zal zijn.