Brief - Gemeente Leiden

RAADSVOORSTEL
Rv. nr.:
B&W-besluit d.d.:
B&W-besluit nr.:
Naam programma +onderdeel:
Jeugd en onderwijs
Onderwerp:
Uitvoeringsbesluit Jongerenvoorziening Stevenshof en verplaatsen clubgebouw IJsvereniging
Stevenshof
Aanleiding:
De gemeenteraad heeft het college van burgemeester en wethouders verzocht een permanente
jongerenvoorziening te realiseren in de Stevenshof.
Het kaderbesluit is genomen d.d. 13 juni 2013.
Doel: Het realiseren van een permanente jongerenvoorziening in de wijk Stevenshof, op de te
combineren locatie van de landijsbaan aan de Dobbedreef.
Kader:
B&W nr. 11.1311 (20-12-2011) Projectopdracht (Voorbereidingskrediet) Jongerenvoorziening
Stevenshof.
B&W nr. 13.0534 (11-06-2013) Kaderbesluit Jongerenvoorziening Stevenshof.
Overwegingen:
Het jongerenwerk in de Stevenshof was tot medio 2010 gehuisvest in Buurtcentrum Stevenshof
aan de Trix Terwindstraat. Omdat deze ruimte niet meer geschikt was voor jongerenwerk, is
overgegaan naar een tijdelijke locatie: de voormalige school Zwaluw2 aan de Mary
Zeldenrustweg. Deze ruimte is op 25 oktober 2010 tijdelijk in gebruik genomen.
De jongerenvoorziening Stevenshof is momenteel gehuisvest in deze tijdelijke locatie. Doel is de
realisatie van een permanente voorziening voor jongeren in de Stevenshof. Met het kaderbesluit
heeft de gemeenteraad de uitgangspunten vastgesteld. Met dit uitvoeringsbesluit geven we
inzicht op de uitwerking. Daarnaast willen we de mogelijkheid creëren om in de toekomst ook
andere gebruikers al dan niet gecombineerd in deze voorziening te huisvesten.
Met het uitvoeringsbesluit wordt de uitwerking van de plannen vast gesteld. Er is gestart met de
Wabo procedure om de realisatie op de lokatie bij de landijsbaan aan de Dobbedreef mogelijk te
maken.
Na het vaststellen van het uitvoeringsbesluit volgt het aanbesteden van het werk bestaande uit:
het slopen van het bestaande ijsclub gebouw, het bouwrijp maken, het bouwen van de jongeren
voorziening en het ijsclub gebouw en het woonrijp maken voor gebruik en de ingebruikname.
Uitwerking na kaderbesluit:
a. Programma van (gebruikers)eisen
De uitwerking van het programma van eisen tot uiteindelijk vastgestelde plattegronden is in nauw
overleg met jongerenwerk tot stand gekomen. De indeling is in twee bouwlagen van elk ca. 100
m2 bvo. De mutifunctionaliteit is ook goed uitgewerkt door twee afzonderlijk te gebruiken
verdiepingen voor te stellen, die ook goed in combinatie te gebruiken zijn.
b. Locatie natuurijsbaan
Over de mogelijkheden om het jongerenwerk te vestigen op het terrein van de natuurijsbaan is
gesproken met het bestuur van de IJsvereniging Rijndijk-Hoge Mors1 en met vertegenwoordigers
van stichting Jeugd- en Jongerenwerk Midden-Holland. Er is rekening gehouden met de
randvoorwaarden die het bestuur van de ijsvereniging stelt. Deze voorwaarden zijn: geen verlies
van ijsoppervlak, twee adressen (d.w.z. geen gezamenlijke ingang) en handhaving van het
huidige aantal m2 bvo voor het clubgebouw (Bijlage 1: Situatie). Ook is de voorwaarde om niet te
bouwen in de periode van 1 november tot 1 maart als randvoorwaarde opgenomen. Dit is de
periode van mogelijke langdurige vorst, waarin de landijsbaan gebruikt kan worden voor zijn
primaire doel, schaatsen op natuurijs.
Na diverse overleggen met de ijsvereniging heeft het bestuur gekozen om aan te haken bij de
uitwerking van de jongerenvoorziening. Door inzet van eigen middelen is het mogelijk om ook
voor de ijsvereniging dezelfde kwaliteit en uitstraling van het verenigingsgebouw te breiken. De
intentieverklaring voor de eigen bijdrage ligt ter ondertekening klaar. Dit bedrag dekt het verschil
in investeringsbedrag tussen verplaatsen van het huidige houten clubgebouw en de opbouw die
ook voor de jongerenvoorziening toegepast wordt.
Uitwerking op hoofdlijnen:
In het kaderbesluit is de keuze voorgelegd voor het gebruik van de systembouw lokalen aan het
Regenboogpad. Bij de uitwerking van deze variant is het noodzakelijk om alle gevels, daken en
vloeren te vernieuwen. De huidige geëiste thermische isolatiewaarden kunnen niet gehaald
worden met de huidige opbouw. Wel zal het casco / frame hergebruikt worden. De uitwerking op
deze moduulmaten was al zo ver in het proces dat dit de meest efficiënte oplossing is.
Waar het kaderbesluit uit ging van verplaatsen van het huidige oude ijsclubgebouw, is na
verkenningen en onderhandelingen met de ijsvereniging overeengekomen dat het nieuwe
onderkomen uitgevoerd wordt in dezelfde uitvoering als het multifunctionele gebouw voor het
jongerenwerk.
Bij de inloop informatie avonden ter voorbereiding op de te starten uitgebreide Wabo-procedure,
is door de omwonenden kritisch gereageerd. Punten van zorg zijn:
- Verwachte overlast door (hang)jongeren;
-
Verwachte waarde vermindering van de woningen aan de overzijde van de Dobbedreef;
-
Uitzicht op een gebouw waar nu groen is;
-
Inkijk in de tuin en woning vanuit het gebouw.
Bij de nadere uitwerking van de plannen is hiermee als volgt een verbeterslag gemaakt:
- Door jongerenwerkers is uitleg gegeven over de werkwijze op de huidige tijdelijke locatie
en de contacten met omwonenden. De afspraken die de bereikbaarheid van
jongerenwerkers met vertegenwoordiging van omwonenden regelen in geval van
overlast, zullen ook op deze locatie worden gebruikt. De wijkagent bevestigt de goede
samenwerking en de preventieve werking die hiervan uit gaat. Daarnaast is er
duidelijkheid en inzicht in het programma gegeven.
1
De IJsvereniging is zelfstandig en heeft een recreatieve doelstelling. Er is geen subsidierelatie met de gemeente en de
vereniging maakt geen deel uit van het Sportbedrijf.
-
Voor de verwachte waardevermindering zijn geen aanwijzingen gevonden. Dit is door
middel van een makelaarsrapport inzichtelijk gemaakt en ter beschikking gesteld aan de
direct aanwonenden (Bijlage 2: DTZ waardeontwikkeling Stevenshof);
-
Het gebouw is een kwartslag gedraaid zodat de korte kant in het zicht komt van de
overburen;
-
De ramen op de verdieping bevinden zich niet aan de zijde van de Dobbedreef;
Het hergebruik van de systeembouw lokalen aan het Regenboogpad heeft de volgende
noodzakelijke verbeteringen en technische uitwerking gekregen:
- Voor het voldoen aan de huidige eisen op het gebied van thermische isolatie is het
noodzakelijk om een geheel nieuwe gevelopbouw toe te passen. Dit is ook noodzakelijk
bij het dak en de vloeropbouw. Dit vraagt een hoger investingsbedrag, waarmee de
levenduur van het gebouw zeker gebaad is.
-
De ijsclub heeft door de inzet van eigen middelen, groot € 50.000, de kans benut om de
kwaliteit en levensduur van hun voorziening te vergroten. De kosten die de ijsverening
voor zijn rekening neemt dekken het verschil tussen verplaatsen van de huidige houten
voorziening en het bouwsysteem wat ook wordt toegepast voor het jongerenwerk.
-
Voor het multifunctionele gebruik van de jongerenvoorziening is de trap verbreed zodat
met een trap-stoellift de verdieping ook toeganglijk is voor mindervaliden.
-
Uitstraling van het gehele gebied komt op een hoger niveau door beide gebouwen
dezelfde kwaliteit en uitstraling te geven.
De geraamde meerkosten tussen verplaatsen en vernieuwen van het clubgebouw van de
ijsvereniging zijn begroot op € 50.000. Het bestuur heeft toestemming van zijn ledenvergadering
gekregen voor de investering met eigen middelen voor de meerkosten. Dit wordt vastgelegd in
een overeenkomst die als bijlage is toegevoegd (Bijlage 3: Overeenkomst eigen bijdrage
ijsvereniging).
Algemeen belang van uitwerking met beide gebouwen in 1 systeem en uiterlijk is dat de kwaliteit
van het gehele gebied verhoogd wordt. Deze uitwerking zal wel een hogere investering vragen,
maar daarentegen ook een langere levensduur hebben. Ook zal er hierdoor een betere
energetische waarde bereikt worden.
Financiën:
a. Investeringen, exploitatieopzet en financiële dekking
De investeringskosten van de voorziening uit dit uitvoeringsbesluit zijn hieronder uitgewerkt.
I.
Investeringskosten (€ inclusief BTW)
Investering
Clubgebouw ijsvereniging en inrichting openbare ruimte
Jongerenvoorziening
Totaal
Kosten
€ 289.000
€ 354.000
€ 643.000
Plankosten
Binnen de totale investeringskosten zijn ook de plankosten van alle fasen opgenomen. Deze
plankosten zijn opgebouwd uit kosten op het voorbereidingskrediet bij de projectopdracht (RV
11.0140) ten bedrage van € 25.000 en kosten die ten laste zijn gebracht van het krediet
Plankosten definitiefase (B&W 13.0236) ten bedrage van € 25.000. Deze laatste € 25.000 is bij
het kaderbesluit (RV13.0073) vanuit de reserve Sociaal-maatschappelijke en culturele
voorzieningen conform het revolverend mechanisme teruggestort in de reserve Bedrijfsvoering
plankosten. Nu moet er nog een krediet voor het Clubgebouw en de inrichting openbare ruimte
beschikbaar worden gesteld voor de investeringskosten van € 289.000 minus de plankosten
binnen krediet Plankosten definitiefase van € 25.000 en minus het voorbereidingskrediet bij
kaderbesluit van € 150.000.
BTW
Aangezien er sprake is van onbelaste verhuur zijn de investeringskosten verhoogd met 21%
BTW. Ook bij de exploitatie (zie tabel onder II. Opzet vastgoedexploitatie) is rekening gehouden
met het feit dat de BTW een kostprijsverhogend effect heeft bij verhuur aan het Jongerenwerk.
Overige ramingen
De investering in het gebouw moet conform de BBV worden geactiveerd omdat het gaat om een
investering met economisch nut. In het beleidskader investeringen is vervolgens bepaald dat het
vastgoed volgens de annuïteitenmethode moet worden afgeschreven. Het afbreken en de
opbouw van het clubgebouw van de ijsverreniging (niet activeerbaar) en de investering in de
openbare ruimte (maatschappelijk nut) wordt in één keer afgeschreven.
Bij het kaderbesluit was rekening gehouden met een totale kostenraming in totaal € 490.000,
onder te verdelen in plankosten tot aan kaderbesluit (€ 50.000) en kosten uitwerking ontwerp en
uitvoering (€ 440.000). Als gevolg van onderstaande redenen vallen de verwachte kosten voor de
realisatie van de jongerenvoorziening hoger uit.
De ramingen bij het kaderbesluit voor het hergebruik van de bestaande noodlokalen aan de
Regenboogpad zijn optimistisch geweest:
1. De nieuwe eisen van het bouwbesluit maken dat de gevels, kozijnen, het dak en de vloeren
aan zwaardere eisen moeten voldoen bij een permanente voorziening, doordat die nu
onvoldoende thermische isolatie bieden. Hierdoor wordt er een geheel nieuwe schil
gerealiseerd aan de bestaande draagconstructie. Dit vertaalt zich in hogere
investeringskosten (€ 50.000).
2. In de raming ten tijde van het kaderbesluit is niet uitgegaan van een noodzakelijke
paalfundering bij een gebouw in 2 lagen (€ 15.000).
3. Multifunctionaliteit van het gebouw voor uitvoering van jongerenwerk betekent meerkosten
bestaande uit o.a. een trapliftvoorziening mogelijk maken, bredere trap en twee onafhankelijk
te gebruiken verdiepingen (€ 13.000).
4. Leges voor een uitgebreide Wabo procedure en de langere doorlooptijd. Deze langere
doorlooptijd is mede ontstaan door weerstand in de wijk (buurtbewoners) en het net niet
passend zijn van het bestemmingsplan in het geplande bouwvak (€ 75.000).
Het opleveren van de openbare ruimte van de oude locatie aan het Regenboogpad is sober
ingepland.
De plankosten en onderzoekskosten bedragen tot en met dit uitvoeringsbesluit ca. € 120.000.
Deze kosten vormen een onderdeel van de investeringsramingen van het clubgebouw van de
ijsvereniging en de jongerenvoorziening.
De plankosten zijn naar rato verdeeld over de investering in het clubgebouw van de ijsvereniging
(met daarbij de herinrichting openbare ruimte) en de investering in de jongerenvoorziening. Het
gaat daarbij om de gemeentelijke plankosten op basis van een realistische inschatting. De
terreinwerkzaamheden zijn ook verdeeld over de twee soorten investeringen. De overige
terreinwerkzaamheden zijn investeringen in de openbare ruimte. De werkzaamheden aan het
clubgebouw van de ijsvereniging en de Jongerenvoorziening zijn specifiek geraamd per gebouw.
Tot slot is er rekening gehouden met ongeveer 10 procent risico over de gehele raming, exclusief
de plankosten tot aan kaderbesluit. De uiteindelijke prijsaanbieding van de diverse bouwdelen is
pas bekend na dit uitvoeringsbesluit en moet dan ook als risico worden benoemd.
II.
Opzet vastgoedexploitatie (€ inclusief BTW)
De kapitaallasten worden samen met de raming voor beheer en onderhoud en de
huuropbrengsten opgenomen in de vastgoedexploitatie. De kosten van de vastgoedexploitatie
worden gedeeltelijk gedekt uit de inkomsten van verhuur. Dat is niet volledig dekkend. In dit
besluit wordt voor de verhuur nog gerekend met de huidige totale huursom voor het pand op de
Mary Zeldenrustweg. VAG en team Stadsleven bereiden een besluit voor waarin voor de
maatschappelijke instellingen uit het Beleidskader vastgoed bepaald wordt wat de marktconforme
huur is. Daartegenover zal in programma 9. Maatschappelijke Ondersteuning de subsidie worden
verhoogd om de jongerenvoorziening te compenseren voor de hogere huurlasten. Bij
gelijkblijvende huursom van de jongerenvoorziening ziet de exploitatie er op de nieuwe locatie als
volgt uit:
Omschrijving
Lasten
Kapitaallasten
Onderhoud en beheer
Baten
Huur opbrengsten
Vastgoedexploitatie
Bijdrage uit de reserve Kapitaallasten economische
investeringen
Exploitatieresultaat
Kosten
€ 21.479
€ 7.100
€ 7.974
- € 20.605
€ 21.479
€ 874
Er wordt rekening gehouden met een afschrijvingstermijn van 25 jaar en er wordt afgeschreven
volgens de annuïteitenmethode. De kosten van beheer en onderhoud zijn geraamd voor de
huidige bouwplannen. Er wordt verder gerekend met een jaarlijkse huuropbrengst van € 7.974;
gebaseerd op € 50 per m2 bij een verhuurbaar vloeroppervlak van ca. 160 m2 vvo. Momenteel
betaalt Jongerenwerk op de huidige locatie aan de Mary Zeldenrustweg een huurprijs van ca. €
7.974 per jaar of wel ca. € 38 per m2. Dit betekent dat voor Jongerenwerk de in rekening
gebrachte totale huursom vooralsnog in dit uitvoeringsbesluit gelijk blijven. Bij het opstellen van
het huurcontract zal uitgegaan worden van een marktconforme huurprijs. De wijziging van de
begroting naar marktconforme huur voor de locatie aan de Dobbedreef zal meegenomen worden
in het nog op te stellen besluit van VAG voor het ophogen van de huurprijzen voor
maatschappelijke instellingen uit Beleidskader vastgoed naar een marktconforme huur en de
daaraan gekoppelde verhoging van de subsidie en subsidieplafond.
De vastgoedexploitatie heeft een negatief resultaat. Dit tekort wordt gedekt door een eenmalige
onttrekking uit de reserve Sociaal maatschappelijke en culturele voorzieningen. Dit bedrag wordt
gestort in de reserve Kapitaallasten economische investeringen. Deze reserve is ingesteld bij de
bestuursrapportage 2014 en heeft als doel dekking van jaarlijkse kapitaallasten van nader aan te
wijzen economische investeringen. Vanuit deze reserve zal de jaarlijkse onttrekking plaats vinden
voor de dekking van de kapitaallasten van het nieuwe Jongerenvoorziening Stevenshof.
III.
Reserve Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen
Beginstand reserve bij projectopdracht
Plankosten en opdrachten voor kaderbesluit
Subtotaal na kaderbesluit
Eenmalige dekking van Clubgebouw ijsvereniging en inrichting openbare ruimte1
Subtotaal restant Jongerenvoorziening bij uitvoeringsbesluit
Jongerenvoorziening
Tekort op de investering Jongerenvoorziening
Aanvullende dekking uit de reserve Sociaal- maatschappelijke en culturele
voorzieningen
Saldo
1
€ 500.000
€ 50.000
€ 450.000
€ 189.000
€ 261.000
€ 354.000
- € 93.000
€ 93.000
€0
Tabel onder I. Investeringskosten: € 289.000 minus € 50.000 (bijdrage ijsvereniging) minus € 50.000 (plankosten
tot aan kaderbesluit) = € 189.000
In de bestemmingsreserve Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen binnen
programma 9. Maatschappelijke Ondersteuning is voor de realisatie van een permanente
jongerenvoorziening Stevenshof € 500.000 geoormerkt voor de dekking van de investeringen in
gebouw en omgeving (bouw- en woonrijp maken). Een deel van de reserve (€ 50.000) is besteed
aan interne plankosten vóór kaderbesluit. Deze interne plankosten zijn ook opgenomen in de
totale kostenraming van € 643.000 voor dit uitvoeringsbesluit. Van de € 643.000 wordt € 50.000
gedekt door een bijdrage van de ijsvereniging. De totale investering bedraagt toch meer dan bij
het kaderbesluit was aangegeven. Hierdoor is er een tekort op de geoormerkte middelen van
€ 93.000. Dit tekort wordt gedekt door een extra onttrekking aan de geoormerkte middelen voor
Jongerenvoorziening Binnenstad binnen dezelfde reserve. Hiermee wordt het taakstellende
budget voor de Jongerenvoorziening Binnenstad gekort.
De kosten voor het clubgebouw van de ijsvereniging en de inrichting van de openbare ruimte
(€ 289.000) wordt eenmalig gedekt uit de reserve Sociaal-maatschappelijke en culturele
voorzieningen (€ 50.000 plankosten tot aan kaderbesluit plus € 189.000) en vanuit een bijdrage
van de ijsvereniging (€ 50.000). Het restantdeel van de investering met economisch nut
(€ 354.000) wordt geactiveerd en resulteert in jaarlijkse kapitaalslasten. Het bedrag van
€ 354.000 wordt gestort vanuit de reserve Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen in
de reserve Kapitaallasten economische investeringen binnen programma Algemene
Dekingsmiddelen. Vanuit de reserve Kapitaallasten economische investeringen vindt een
jaarlijkse onttrekking plaats van € 21.479 voor de dekking van de kapitaallasten van de
Jongerenvoorziening Stevenshof. De reserve Kapitaallasten economische investeringen is wel
rentedragend; dit in tegenstelling tot de reserve Sociaal-maatschappelijke en culturele
voorzieningen. De rentestorting in de reserve Kapitaallasten economische investeringen wordt
gedekt door verhoging van de bespaarde rente binnen Algemene dekkingsmiddelen.
IV.
Huidige locatie Jongerenvoorziening Stevenshof
De afspraken met de buurt rond de huidige tijdelijke locatie aan de Mary Zeldenrustweg zijn
gebaseerd op een goede samenwerking met jongerenwerkers. Het verlengen met nogmaals een
jaar om de vertraging voor de nieuwbouw op te vangen is tijdens de informatie avond d.d. 24
maart 2014 getoetst en heeft geen bezwaar opgeleverd. De buurtbewoners hebben wel met
nadruk gevraagd leegstand na het verhuizen van de functie jongerenwerk te voorkomen en goed
en tijdig geïnformeerd te worden over de komende ontwikkelingen.
De huidige locatie van de jongerenvoorziening aan de Mary Zeldenrustweg blijft in bezit van de
gemeente. Deze locatie blijft opgenomen in de vastgoedportefeuille. Het voormalige
schoolgebouw is technisch en financieel afgeschreven. VAG zal een ontwikkelstrategie opstellen
voor deze locatie en dit ter besluitvorming voorleggen. Het bestemmingsplan staat een ruime
ontwikkeling toe (een maatschappelijke plint met (zorg)wonen op de verdiepingen daarboven).
b. Kansen en risico’s
De gemeente heeft de kans om via een permanente accommodatie blijvend ruimte voor jongeren
uit Stevenshof te bieden.
Jongerenwerk kan op deze locatie ook gebruik maken van het ijsbaanterrein wat buiten het
ijsseizoen van november t/m februari ruimte biedt voor allerlei sportieve activiteiten.
Door optimalisatie van het ontwerp is de accomodatie ook geschikt gemaakt voor mogelijke
(toekomstige) andere gebruikers.
Mogelijke overlast voor de directe woonomgeving ondervangen we door de huidige
beheermaatregelen van jongerenwerk, die bij de tijdelijke voorziening nu goed werken, door te
zetten op deze locatie. Daartoe zal jongerenwerk contact zoeken met omwonenden om een
vertegenwoordiging samen te stellen, die samen de inzet en vragen met betrekking tot wijze van
gebruik kunnen behartigen. Door bouwkundige voorzieningen aan het gebouw te treffen zoals de
plaats van de entree, de plaats van ramen, verlichting bij de entree en indeling is gehoor gegeven
aan de omwonenden in hun zorg voor overlast.
Planning:
De eerst mogelijke datum van start van de uitvoering is na het ijsseizoen 2014-2015, in voorjaar
2015. De eerst mogelijke datum van oplevering is dan in het najaar van 2015.
Voorbehoud moet worden gemaakt dat er in de nu lopende Wabo procedure zienswijzen zijn
ingediend en dat er straks beroep mogelijk is voor deze indieners. Dit kan vertraging opleveren.
Evaluatie: n.v.t.
Bijgevoegde informatie:
1. Uitgewerkte plannen, situatie en plattegronden;
2. Rapportage waardeontwikkeling van DTZ;
3. Gebruiksovereenkomst en Overeenkomst tot vestiging van een gebruikafhankelijk recht van
opstal (hierin is de eigen bijdrage van de ijsvereniging geregeld);
4. Planning (onder voorbehoud van bezwaren in de zienswijze termijn van de Wabo procedure).
RAADSBESLUIT
De raad van de gemeente Leiden:
Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (rv.nr. 13.0534 van 2013), mede gezien
het advies van de commissie.
BESLUIT
Gedaan in de openbare raadsvergadering van,
de Griffier,
1.
2.
de Voorzitter,
Het uitvoeringsbesluit jongerenvoorziening Stevenshof vast te stellen dat bestaat uit:
uitwerking van de plannen voor definitieve huisvestingsvoorziening voor jongerenwerk en
ijsvereniging op het terrein aan de Dobbedreef, zoals ook in Wabo procedure is gebracht.
De hiervoor benodigde kredieten ter beschikking te stellen:
a. In aanvulling op het voorbereidingskrediet van € 150.000 (RV 13.0073) een bedrag van
€ 114.000 voor het afbreken van het clubgebouw van de ijsvereniging en de herinrichting
van de openbare ruimte (€ 289.000 investeringskosten minus € 150.000
voorbereidingskrediet minus een dotatie van € 25.000 aan de reserve bedrijfsvoering
plankosten bij het kaderbesluit waardoor deze reserve weer is aangevuld conform de
Nota Plankosten);
b. Een krediet van € 354.000 voor de bouw van de Jongerenvoorziening Stevenshof;
3. Ten aanzien van de kredieten Jongerenvoorziening Stevenshof:
a. Het aanvullende krediet van € 114.000 voor het afbreken van het clubgebouw van de
ijsvereniging en de herinrichting van de openbare ruimte te dekken door een bijdrage
van de ijsvereniging Stevenshof van € 50.000 en door een onttrekking aan de reserve
Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen van € 64.000;
b. Het krediet van € 354.000 voor de bouw van de Jongerenvoorziening Stevenshof te
activeren en af te schrijven in 25 jaar volgens de annuïteitenmethode;
c.
De daarbij behorende kapitaallasten bedragen € 21.479 en worden verantwoord op
programma 6. Stedelijke ontwikkeling binnen de prestatie 6B1.3 Exploiteren van
gemeentelijk vastgoed;
d. Ter dekking van de kapitaallasten een bedrag van € 261.000 te storten vanuit de reserve
Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen binnen programma 9.
Maartschappelijke Ondersteuning in de reserve Kapitaallasten economische
investeringen binnen het programma Algemene Dekkingsmiddelen;
e. Het tekort van € 93.000 ter dekking van de kapitaallasten voor de realisatie van de
Jongerenvoorziening Stevenshof te storten vanuit de geoormerkte middelen voor
Jongerenvoorziening Binnenstad binnen de reserve Sociaal-maatschappelijke en
culturele voorzieningen van programma 9. Maatschappelijke Ondersteuning in de
reserve Kapitaallasten economische investeringen binnen het programma Algemene
Dekkingsmiddelen;
4. De begrotingswijziging voor de jaren 2015-2019 vast te stellen zoals hieronder weergegeven;
Programma
Bedragen in € (+ = nadeel, -/= voordeel)
1 - Bestuur en Dienstverlening
2 - Veiligheid
3 - Economie en Toerisme
4 - Bereikbaarheid
5 - Omgevingskwaliteit
6 - Stedelijke Ontwikkeling
7 - Jeugd en Onderwijs
8 - Sport, Cultuur en Recreatie
9 - Welzijn en Zorg
10- Werk en Inkomen
Algemene Dekkingsmiddelen
Saldo van baten en lasten
Mutatie reserves
Resultaat
2015
Lasten
Baten
66.000
- 2.000
66.000
- 2.000
354.000 - 418.000
0
neutraal
2016
Portefeuillehouder:
Jeugd, Zorg en Welzijn
Eveline Botter
Projectmanagementbureau
071 5165301 /0621587071
[email protected]
2018
2019
21.479
21.479
21.479
21.479
- 12.390 - 12.072 - 11.743 - 11.402
9.089
9.407
9.736
10.077
- 9.089
- 9.407
- 9.736 - 10.077
0
0
0
0
neutraal neutraal neutraal neutraal
TECHNISCHE INFORMATIE
Opsteller:
Organisatieonderdeel:
Telefoon:
E-mail:
2017
B en W-nummer CB 15.0169; besluit d.d. 17-2-2015
Onderwerp
Uitvoeringsbesluit jongerenvoorziening Stevenshof en verplaatsen clubgebouw
IJsvereniging Stevenshof
Besluiten:
de raad voor te stellen:
1. Het uitvoeringsbesluit jongerenvoorziening Stevenshof vast te stellen dat bestaat uit:
uitwerking van de plannen voor definitieve huisvestingsvoorziening voor jongerenwerk en
ijsvereniging op het terrein aan de Dobbedreef. Deze zoals ook in Wabo procedure
gebracht.
2.
De hiervoor benodigde kredieten ter beschikking te stellen:
a. In aanvulling op het voorbereidingskrediet van € 150.000 (RV 13.0073) een bedrag van
€ 114.000 voor het afbreken van het clubgebouw van de ijsvereniging en de herinrichting
van de openbare ruimte (€ 289.000 investeringskosten minus € 150.000
voorbereidingskrediet minus een dotatie van € 25.000 aan de reserve bedrijfsvoering
plankosten bij het kaderbesluit waardoor deze reserve weer is aangevuld conform de
Nota Plankosten);
b. Een krediet van € 354.000 voor de bouw van de Jongerenvoorziening Stevenshof;
3.
Ten aanzien van de kredieten Jongerenvoorziening Stevenshof:
a. Het krediet van € 114.000 voor het afbreken van het clubgebouw van de ijsvereniging en
de herinrichting van de openbare ruimte te dekken door een bijdrage van de
ijsvereniging Stevenshof van € 50.000 en door een onttrekking aan de reserve Sociaalmaatschappelijke en culturele voorzieningen van € 64.000;
b. Het krediet van € 354.000 voor de bouw van de Jongerenvoorziening Stevenshof te
activeren en af te schrijven in 25 jaar volgens de annuïteitenmethode;
c.
De daarbij behorende kapitaallasten bedragen € 21.479 en worden verantwoord op
programma 6. Stedelijke Ontwikkeling binnen de prestatie 6B1.3 Exploiteren van
gemeentelijk vastgoed;
d. Ter dekking van de kapitaallasten een bedrag van € 261.000 te storten vanuit de reserve
Sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen binnen programma 9.
Maartschappelijke Ondersteuning in de reserve Kapitaallasten economische
investeringen binnen het programma Algemene Dekkingsmiddelen;
e. Het tekort van € 93.000 ter dekking van de kapitaallasten voor de realisatie van de
Jongerenvoorziening Stevenshof te storten vanuit de geoormerkte middelen voor
Jongerenvoorziening Binnenstad binnen de reserve Sociaal-maatschappelijke en
culturele voorzieningen van programma 9. Maatschappelijke Ondersteuning in de
reserve Kapitaallasten economische investeringen binnen het programma Algemene
Dekkingsmiddelen;
4.
De begrotingswijziging voor de jaren 2015-2019 vast te stellen zoals hieronder
weergegeven;
Programma
Bedragen in € (+ = nadeel, -/= voordeel)
2015
Lasten
Baten
2016
2017
2018
2019
1 - Bestuur en Dienstverlening
2 - Veiligheid
3 - Economie en Toerisme
4 - Bereikbaarheid
5 - Omgevingskwaliteit
6 - Stedelijke Ontwikkeling
7 - Jeugd en Onderwijs
8 - Sport, Cultuur en Recreatie
9 - Welzijn en Zorg
10- Werk en Inkomen
Algemene Dekkingsmiddelen
Saldo van baten en lasten
Mutatie reserves
Resultaat
66.000
- 2.000
66.000
- 2.000
354.000 - 418.000
0
neutraal
21.479
21.479
21.479
21.479
- 12.390 - 12.072 - 11.743 - 11.402
9.089
9.407
9.736
10.077
- 9.089
- 9.407
- 9.736 - 10.077
0
0
0
0
neutraal neutraal neutraal neutraal
Perssamenvatting:
Het jongerenwerk in de Stevenshof is op dit moment tijdelijk gehuisvest in een voormalige school
‘De Zwaluw2’ aan de Mary Zeldenrustweg. In voorbereiding op de bouwfase van de nieuwe
permanente jongerenvoorziening in de Stevenshof bij het terrein van de ijsbaan aan de
Dobbedreef en de bouw van een nieuw onderkomen voor de ijsvereniging, stelt het college van
burgemeester en wethouders de gemeenteraad voor om een uitvoeringsbesluit te nemen. Hierin
zijn de opmerkingen van omwonenden verwerkt. Jongerenwerk en de ijsvereniging hopen dat de
bouw afgerond is voor het ijsseizoen van 2015-2016.
GEBRUIKSOVEREENKOMST
a.
de gemeente Leiden, hierbij vertegenwoordigd door drs. I.K.L. de Jong MRE,
afdelingsmanager Vastgoedontwikkeling en Grondzaken, bevoegd op grond van
de Mandaatregeling Leiden B&W 12.0671 d.d. 3 juli 2012 en het besluit
“inrichtings-en mandaatbesluit Leidse Organisatie 1e halfjaar 2015”
van de algemeen directeur d.d. 8 januari 2015, tot het aangaan van deze
gebruiksovereenkomst;
hierna te noemen: gemeente;
en
b.
IJsvereniging Rijndijk –Hoge Morsweg, gevestigd te Leiden, Truus van Lierpad
36, 2331 GL, ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer
40448372, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door W.C. Verboon, A.J.A.
Akerboom en M. Veendorp-Koolhaas,
hierna te noemen: gebruiker,
Ondergetekenden zoals genoemd onder sub a en sub b, hierna gezamenlijk te noemen:
“partijen”
In aanmerking nemende dat:
-
-
-
-
-
Gemeente en gebruiker d.d. 29 januari 1988 een gebruiksovereenkomst zijn
aangegaan met betrekking tot de grond (te gebruiken als ijsbaan) gelegen tussen
de Dobbewatering en de spoorlijn nabij de Rijndijk in de Stevenshofjespolder;
Gebruiker opstallen (clubgebouw en lichtmasten) heeft geplaatst op de grond
zoals aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende tekening;
Gemeenteraad in oktober 2013 (RV 13.0073) een kaderbesluit
Jongerenvoorziening Stevenshof heeft vastgesteld. De gemeenteraad heeft in haar
besluit de natuurijsbaan aan de Dobbedreef als locatie voor een permanente
jongerenvoorziening aangewezen;
Het bestaande, zeer verouderde clubgebouw van de gebruiker zal door de
gemeente gesloopt worden en vervangen worden door een nieuw clubgebouw;
Om ruimte te maken voor de jongerenvoorziening Stevenshof wordt het nieuw te
realiseren clubgebouw van de gebruiker op de grond geplaatst zoals op bij deze
overeenkomst behorende tekening;
De gemeente en gebruiker ten behoeve van de grond en het nieuw te plaatsen
clubgebouw een nieuwe gebruiksovereenkomst en een overeenkomst tot vestiging
van een gebruikafhankelijk recht van opstal wensen aan te gaan;
Partijen overeen komen dat met het aangaan van deze gebruiksovereenkomst de
lopende gebruiksovereenkomst voor de grond d.d. 29 januari 1988 is ontbonden;
Komen overeen als volgt:
1.
1.1
HET PERCEEL
Aan gebruiker wordt met ingang van …., om niet in gebruik gegeven een perceel
grond gelegen Dobbedreef 1a. te Leiden, kadastraal bekend gemeente Leiden,
sectie W nummer 7292 gedeeltelijk, op de wijze zoals nader is aangegeven op
de bij deze overeenkomst behorende tekening met kenmerk ……. d.d. ………;
hierna te noemen het in gebruik gegevene of de grond.
2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
DUUR/BEËINDIGING VAN DE OVEREENKOMST
De overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.
De overeenkomst kan zowel door de gemeente als gebruiker op ieder moment
worden beëindigd door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van
tenminste twaalf maanden. Opzegging geschiedt bij aangetekend schrijven.
De rechtsopvolger van gebruiker kan aan de gemeente Leiden een verzoek
indienen tot het afsluiten van een nieuwe gebruiksovereenkomst.
Gebruiker heeft bij het einde van de overeenkomt jegens gemeente geen
aanspraak op een andere locatie, schadevergoeding of schadeloosstelling.
Bij einde van deze overeenkomst is de gemeente bereid te onderzoeken of er
een andere geschikte locatie is binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille
voor activiteiten van de gebruiker.
We zijn alleen bereid te onderzoeken.
3.
Recht van opstal
3.1
Gebruiker verklaart bekend te zijn met de natrekking van door haar in, op of aan
de grond te realiseren opstallen en werken. Ter zekerstelling van de zakelijke positie van
partijen in relatie tot de eigendom van enerzijds de grond en anderzijds de daarop
gevestigde dan wel te vestigen opstallen en werken, verplichten partijen zich om
dienaangaande ten laste van gemeente en ten gunste van gebruiker, een afhankelijk
recht van opstal te vestigen.
4.
BEPERKINGEN
4.1
De grond wordt uitsluitend in gebruik gegeven voor het gebruik als
natuurijsbaan..
4.2
Wijzigingen aan de huidige bomen en inrichting van de grond dient gedaan te
worden in overleg met van de gemeente.
4.3
Verhuur en/of ingebruikgeving aan derden voor activiteiten die een wijk
gerelateerd, sociaal en/of cultureel karakter hebben is toegestaan. Verhuur is
toegestaan tegen kostprijsdekkende huur. Op verzoek zal gebruiker de
gegevens van onderhuurders verstrekken aan de gemeente.
4.4
Gebruiker zal zorgdragen dat het gebruik van de grond en het clubgebouw door
derde een beperkte verkeersaantrekkende werking heeft.
4.5
Het is verboden op welke wijze dan ook schade toe te brengen aan het in gebruik
gegevene.
4.6
Het is verboden op enigerlei wijze hinder en/of overlast van welke aard dan ook
aan derden en/of omgeving te veroorzaken gedurende het gebruik van de grond.
4.7
Gebruiker zal de openbare karakter van de ijsbaan waarborgen.
5.
5.1
5.2
ONDERHOUD
Alle onderhoudskosten en exploitatiekosten van de ijsbaan, het
drainagesysteem, de verlichtingsinstallatie inclusief lichtmasten, de pompput en
het hekwerk zijn voor rekening van gebruiker.
De gemeente (cluster Stedelijke Ontwikkeling) maait het gras.
6.
6.1
SCHADE
De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor schade
voortvloeiend uit het gebruik van de grond.
7.
NIET NAKOMING VERPLICHTINGEN
Indien gebruiker nalatig is en blijft in de nakoming van de op gebruiker rustende
verplichtingen die op grond van deze overeenkomst, de wet of de plaatselijke
verordeningen op hem/haar rusten, behoudt de gemeente zich het recht voor het gebruik
onmiddellijk te beëindigen zonder dat daartoe enige ingebrekestelling of rechterlijke
tussenkomst is vereist.
8.
8.1
8.2
RECHTSKEUZE, GESCHILLENREGELING
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
Alle geschillen welke tussen partijen mochten ontstaan naar aanleiding van de
uitvoering van deze overeenkomst, zullen ter beslechting worden voorgelegd aan
de bevoegde rechter te Den Haag.
Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Leiden.
d.d. _____________________
d.d. _____________________
H. Heshusius
W.C. Verboon
A.J.A. Akerboom
A. Veendorp-Koolhaas
OVEREENKOMST TOT VESTIGING VAN EEN GEBRUIKAFHANKELIJK RECHT
VAN OPSTAL
DOBBEDREEF 1A TE LEIDEN
De ondergetekenden:
1. de gemeente Leiden, ten deze vertegenwoordigd door drs. I.K.L. de Jong MRE,
afdelingsmanager Vastgoedontwikkeling en Grondzaken, bevoegd op grond van
Mandaatregeling Leiden, B&W 120671 d.d. 3 juli 2012 en het besluit “inrichtings-en
mandaatbesluit Leidse Organisatie 1e halfjaar 2015” van de algemeen directeur d.d. 8 januari
2015 tot het aangaan van deze overeenkomst,
hierna te noemen: de gemeente;
2. IJsvereniging Rijndijk-Hoge Morsweg, gevestigd te Leiden, Truus van Lierpad 36, 2331 GL,
ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 40448372, hierbij rechtsgeldig
vertegenwoordigd door W.C. Verboon, A.J.A. Akerboom en M. VeendorpKoolhaas,…………………………………………, , hierna te noemen: de opstalhouder;
1. en 2. gezamenlijk te noemen: partijen
Overwegende dat:
-
-
de gemeente en de opstalhouder op <datum> een gebruiksovereenkomst voor de grond
(te gebruiken als ijsbaan) aan de Dobbedreef 1a te Leiden) kadastraal bekend gemeente
Leiden, sectie W 7292 gedeeltelijk (bijlage 1) hebben gesloten , ;
op de grond e zich een clubgebouw en lichtmasten bevindt, die door of namens
opstalhouder zijn geplaatst, hierna te noemen zaken;
de gemeente door natrekking eigenaar is van de hiervoor omschreven zaken;
de opstalhouder de eigendom wenst te verkrijgen van de door hem opgerichte zaken en
dat partijen hiertoe een huurafhankelijk recht van opstal wensen te vestigen;
Komen als volgt overeen:
Artikel 1. Aanduiding perceel
1.1
De gemeente verleent aan de opstalhouder en de opstalhouder aanvaardt van de gemeente
een recht van opstal als bedoeld in artikel 5:101 e.v. Burgerlijk Wetboek, ten behoeve van
het in stand houden en onderhouden van het clubgebouw en de lichtmasten ter grootte
van circa 160 m2 , die zich bevinden op het aan de opstalhouder in gebruik gegeven deel
van het perceel kadastraal bekend gemeente Leiden, sectie W, nummer 7292 gedeeltelijk,
e.e.a. als met een ruitarcering op de aan deze overeenkomst gehechte tekening nummer
G…. d.d. ……… (bijlage 2) is aangeduid.
1.2
Het recht van opstal houdt in om in, op of boven de grond, het clubgebouw, lichtmasten
en toebehoren in eigendom te verkrijgen.
Artikel 2. Retributie
2.1
De opstalhouder is geen retributie aan de gemeente verschuldigd. Partijen hebben de
waarde van de zaken op het moment van het sluiten van onderhavige overeenkomst
vastgesteld op nihil.
Artikel 3. Duur van de overeenkomst
3.1
Het recht van opstal wordt gevestigd voor de duur van de door partijen gesloten
gebruiksovereenkomst , ingaande op <datum> o.
3.2
Het recht van opstal is afhankelijk van de duur van de gebruiksovereenkomst en is
hiermee onlosmakelijk verbonden. In het geval dat de gebruiksovereenkomst eindigt,
eindigt het recht van opstal eveneens.
Artikel 4. Notariële akte van vestiging, kosten en belastingen
4.1
De notariële akte van vestiging van het recht van opstal zal worden verleden ten
overstaan van BMS Netwerk notarissen op <datum> .
4.2
Alle notariële en andere kosten die verband houden met de vestiging van het recht van
opstal, alsmede de verschuldigde overdrachtsbelasting komen voor rekening de gemeente.
4.3
Alle belastingen en lasten die voor de tijd gedurende het recht van opstal zal bestaan
worden geheven over de zaken zijn voor rekening van de opstalhouder.
4.4
Als de opstalhouder vóór het verlijden van de notariële akte tot vestiging van het recht
van opstal in staat van faillissement wordt verklaard, surseance van betaling heeft
verkregen, dan wel onder curatele is gesteld, alsmede bij inbeslagname van zijn
onroerende zaken, zal de overeenkomst tot vestiging van het recht van opstal ontbonden
zijn zodra de gemeente daarvan kennis heeft verkregen, zonder dat ontbinding in recht
behoeft te worden gevorderd.
Artikel 5. Juridische en feitelijke staat
De opstalhouder heeft reeds het gebruik van de zaken en kan er vrij over beschikken. De staat
waarin de zaken zich bevinden is de opstalhouder bekend.
Artikel 6. Verplichtingen van de opstalhouder, vrijwaring
6.1
De opstalhouder is verplicht om de zaken in een dusdanige staat te houden dat de in
artikel 1 omschreven recht van opstal op behoorlijke wijze kan worden uitgeoefend.
6.2
Het is de opstalhouder niet toegestaan de zaken uit te breiden zonder voorafgaande
schriftelijke toestemming van de gemeente..
6.3
De opstalhouder is verplicht de zaken verzekerd te houden en een WA-verzekering af te
sluiten.
6.4
Alle kosten van onderhoud in de meest ruime zin komen voor rekening van de
opstalhouder.
6.5
De opstalhouder vrijwaart de gemeente voor alle aanspraken van derden op vergoeding
van schade die ontstaat door het gebruik door de opstalhouder alsook door derden van de
zaken of door gebrek aan onderhoud van de zaken
Artikel 7. Vervreemding en bezwaren recht van opstal
7.1
De opstalhouder is niet bevoegd het recht van opstal geheel of gedeeltelijk aan een derde
over te dragen, toe te delen of te bezwaren met een zakelijk recht anders dan bedoeld in
lid 1, tenzij de gemeente tevoren schriftelijk toestemming heeft verleend.
7.2
De opstalhouder is niet bevoegd het recht van opstal te splitsen door toedeling of
overdracht van het recht op een deel van het perceel, tenzij de gemeente tevoren
schriftelijk toestemming heeft verleend.
7.3
De opstalhouder is bevoegd de zaken te verhuren, te verpachten of in gebruik te geven
met inacht neming van de bepalingen en voorwaarden uit de gebruiksovereenkomst d.d.
…………..
Artikel 8. Boete bij niet-nakoming
Bij niet-nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit deze overeenkomst zal de
opstalhouder na ingebrekestelling en na verloop van de gestelde termijn ten behoeve van
de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van € 250,- (zegge:
tweehonderdvijftig euro) per overtreding per dag, met de bevoegdheid van de gemeente
om daarnaast nakoming en/of de eventueel meer geleden schade te vorderen.
Artikel 9. Einde recht van opstal
9.1
Het recht van opstal eindigt:
door beëindiging van de gebruiksovereenkomst ;
- door de rechter op grond van het bepaalde in artikel 5:97 juncto 5:104 van het
Burgerlijk Wetboek;
door het doen van afstand op de door de wet voorgeschreven wijze;
op andere in de wet omschreven gronden.
9.2
9.2
De onder gebruiksovereenkomst opgenomen bepalingen ten aanzien van het einde van het
gebruik zijn van overeenkomstige toepassing op het einde van het recht van opstal.
9.3
De opstalhouder zal bij het einde van de overeenkomst alle door hem in, aan of op de
locatie aangebrachte voorzieningen en/of werken verwijderen, tenzij partijen ter zake
uitdrukkelijk anders zijn overeengekomen. De niet verwijderde zaken zullen op kosten
van opstalhouder worden verwijderd.
Artikel 10. Bijdrage
10.1
Opstalhouder levert een bijdrage van vijftigduizend (€ 50.000.,--) voor de realisatie van
het te bouwen clubgebouw. Het voornoemd bedrag wordt door opstalhouder in termijnen
betaald, 20% bij opdracht aan de aannemer, 60% bij wind en water dicht en 20% na
oplevering van het clubgebouw.
10.2
Gemeente zal na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning starten met de
realisatie van het clubgebouw. Het clubgebouw zal gerealiseerd worden overeenkomstig
het definitief ontwerp van ELAN d.d…………, de wabo aanvraag onder nr: 1414111374217.
Artikel 11. Vergoedingsrecht bij einde recht van opstal
11.1
Indien de overeenkomst door de gemeente wordt opgezegd binnen tien (10) jaar na
ondertekening van deze overeenkomst wordt een vergoeding aan de opstalhouder betaald
in verband met door opstalhouder ingebracht bijdrage aan zaken ter waarde van
vijftigduizend (€ 50.000,--). Deze vergoeding wordt jaarlijks vanaf het jaar van
ingebruikname met een bedrag van vijfduizend (€ 5000,--) euro verminderd.
Artikel 12 Kettingbeding
Bij een eventuele overdracht van het opstalrecht aan de nieuwe opstalhouder zal ten
behoeve van de gemeente in de notariële akte een kettingbeding worden opgenomen. In
het kettingbeding dienen alle in deze overeenkomst opgenomen verplichtingen letterlijk
te worden opgenomen op straffe van een onmiddellijk opeisbare boete van € 10.000,(zegge: tienduizend euro) voldoen binnen veertien dagen nadat de gemeente deze boete
aanmaant. Betaling van een boete laat het recht op nakoming onverlet.
Artikel 13. Risico
De zaken zijn, voor wat betreft het gedeelte waarop het recht van opstal betrekking heeft,
vanaf de ondertekening van de uit deze overeenkomst voortvloeiende notariële akte voor
risico van de opstalhouder.
Artikel 14. Bijlagen
De volgende bijlagen maken deel uit van deze overeenkomst:
1. gebruiksovereenkomst d.d. <>;
2. tekening <nummer + datum>.
Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt en ondertekend te Leiden de dato
………………………. ,
de gemeente
de opstalhouder