Datum - Raad053

MEMO
Datum
: 5 december 2008
Van
: E. Helder
Aan
: De leden van de Raad
Onderwerp : Nadere verkenning beurscentrum Polaroidterrein
Op 19 augustus 2008 is in het college het memo “Beursgebouw op het Polaroidterrein” aan de orde geweest. Het
memo is op 14 oktober jl. tevens besproken in de Stadsdeelcommissie Centrum en ter kennisname voorgelegd aan de
leden van de Raad.
Het memo geef zicht op de uitkomsten van een quick scan naar de mogelijkheden om (een deel van) het
Polaroidterrein te hergebruiken als beurslocatie. Inmiddels heeft een nadere verkenning plaatsgevonden. De conclusie
van deze nadere verkenning is dat het Polaroidterrein zonder aanzienlijke investeringen niet geschikt is te maken als
beurslocatie. Over de achtergronden die hebben geleid tot deze conclusie wordt u hierbij verder geïnformeerd. Een
korte terugblik naar de inhoud van de memo dd 19 augustus 2008 is daarbij op zijn plaats.
Resultaten Quick Scan
De uitkomsten van de quick scan (memo dd 19 augustus 2008) luidden samengevat als volgt:
-
Enschede beschikt momenteel niet over toereikende faciliteiten voor het organiseren van middelgrote
beurzen. Wel is er ruimte voor kleinschalige beurzen in bijvoorbeeld de evenementenhal op Go Planet Parc
en in de Twentehallen in Zuid.
-
Ook de Regio Twente mist straks een locatie voor middelgrote beurzen en congressen als de nieuwe
eigenaar van het “Expo Center Hengelo” - Lesscher IT - vanaf medio 2009 een andere invulling geeft aan
deze locatie. De evenementenhal in Hardenberg, de Rijnhal in Arnhem en de Ijsselhallen in Zwolle zijn dan de
dichtstbijzijnde alternatieven.
-
Jaarlijks worden in Nederland 830 publieks- en vakbeurzen georganiseerd. Dit aantal is licht dalende evenals
het aantal bezoekers dat in 2007 afnam met 3% ten opzichte van 2006.
-
De congresmarkt groeit in 2007 maar is vooral een conjuncturele markt. Congressen worden steeds
specialistischer en trekken minder deelnemers per congres (gemiddeld 290) en duren steeds korter
(gemiddeld 4 dagen).
-
In de concept toekomstvisie van de STEC Groep op de Spoorzone worden voor het binnenstedelijke
werkgebied Polaroidlocatie op termijn zowel kansen gezien voor transformatie in een aantrekkelijk
woongebied alswel herprofilering tot multimediacluster gecombineerd met een innovatiecentrum,
congresfaciliteiten en beurs- en expositieruimten.
-
De komende 8 jaar, zo is bestuurlijk vastgelegd, blijft de Polaroidlocatie hoe dan ook behouden voor
bedrijfsfuncties. Grond en gebouwen zullen door de eigenaren - de woningcorporaties Domijn en Ons Huis - in
die periode worden verhuurd aan onder meer broedplaatsfuncties.
-
Een tijdelijke invulling als beurs- en congreslocatie (kleinschalig), passend bij de broedplaatsfunctie, vereist
voldoende parkeergelegenheid, al gauw zo’n 1.500 parkeerplaatsen, op of bij het complex. Polaroid beschikt
over een eigen parkeerdek voor maximaal 300 voertuigen. Om deze optimaal te kunnen benutten moet de
toegang worden aangepast. Daarnaast beschikt het Polaroidterrein over ca. 125 parkeerplaatsen op
maaiveld.
-
Een optimale bereikbaarheid, per openbaar vervoer maar zeker ook per auto, is een absolute vereiste voor
een goed functionerend beurscomplex.
Aan de uitkomsten van de quick scan zijn de volgende conclusies verbonden:
1. Een nadere verkenning is noodzakelijk, waarbij de afspraken die tussen gemeente en eigenaren zijn gemaakt
over invulling van het terrein richtinggevend zijn. Een nadere verkenning moet om te beginnen duidelijkheid
opleveren over de vraag welke concrete initiatieven er zijn.
2. Op het eerste gezicht lijkt vooral een invulling die past bij de broedplaatsfunctie (tijdshorizon 10 jaar) mogelijk.
3. Kleinschalige beursactiviteiten of andere activiteiten/manifestaties die geen meerjarige investering vragen
komen dan eventueel in aanmerking.
4. Een tijdelijke invulling mag geen belemmering opleveren voor de meest kansrijke invulling op basis van de
Toekomstvisie Spoorzone.
5. Een adequate oplossing voor bereikbaarheid (ook in de spits) en parkeren is noodzakelijk.
6. Voor de langere termijn zijn de Kanaalzone en de Luchthaven mogelijk geschikt als ontwikkellocaties voor
beurzen en congressen.
Resultaten Nadere Verkenning
Op basis van bovenstaande conclusies is door Economische Zaken een nadere verkenning uitgevoerd naar de
haalbaarheid van een beursfunctie op het Polaroidterrein. Behalve met de eigenaar van het terrein - de combinatie
Domijn en Ons Huis - zijn hiertoe gesprekken gevoerd met diverse marktpartijen waaronder Exposure (mw. VosKamphuis), Wegener (dhr. Van den Biggelaar), H&L Verhuur (dhr. en mw. Hagedoorn), Exclusive Lifestyle Event (dhr.
Vormeer) en standhouder dhr. Wessels.
Uit de gesprekken met de directie van Domijn komt naar voren dat de woningcorporatie op korte termijn
huuropbrengsten wil genereren uit haar eigendommen. Zij heeft hiertoe makelaar Snelder Zijlstra opdracht gegeven
de verhuur van de grond en opstallen ter hand te nemen (zie in bijlage een overzichtskaart van het Polaroidterrein).
Snelder Zijlstra geeft aan met verschillende partijen in gesprek te zijn:
-
Gebouw C: onderkomen Zwarte Markt (5 jaar contract)
-
Gebouw DC: tijdelijk in gebruik door Vaardige Handen
-
Gebouw A en B (begane grond): gesprekken met diverse marktpartijen, waaronder de Stiching 55+ en SOW.
-
Gebouw A: doorstart Polaroid (1e en 2e verdieping).
Gebouw DC (voormalig distributiecentrum Polaroid) komt op korte termijn (februari 2009) beschikbaar en is in theorie
geschikt (te maken) als beursgebouw.
Op de ontwikkeling van een beurscentrum zijn volgens de gesprekspartners algemeen een aantal expliciete
randvoorwaarden van infrastructurele, bouwtechnische, financiële en markttechnische aard van toepassing. Indien we
deze globaal projecteren op het gebouw DC op het Polaroidterrein dan ontstaat daaruit het volgende beeld.
Infrastructuur
-
Locatie aan oostzijde binnenstad. Niet optimaal bereikbaar (beperkte capaciteit toeleidende infrastructuur).
Met name in de weekenden zal sprake zijn van samenloop met de al aanzienlijke verkeersstromen die worden
opgewekt door binnenstadbezoek.
-
Uit landelijk onderzoek blijkt dat beursbezoekers willen parkeren op locatie. Het Polaroidterrein beschikt over
een beperkt aantal parkeerplaatsen (ca. 325 t.o.v. bijvoorbeeld 1.250 bij het Expo Center Hengelo). De
dichtstbij gelegen openbare parkeergarages zijn de Van Heekgarage en de Irenegarage. De parkeergarage
onder het Van Heekplein is exentrisch gelegen ten opzichte van het Polaroidterrein en staat op zaterdagen en
koopzondagen vol. Datzelfde geldt, hetzij in mindere mate, voor de veel kleinere Irenegarage.
Bouwtechnisch
-
Het gebouw DC is qua afmetingen ( ca. 8.000 m2) en hoogte geschikt voor de meeste beurzen. De
draagkolommen van de dakconstructie (met parkeerdek) veroorzaken echter een forse gebruiksbeperking.
Deze kolommen staan verspreid in de hal. Een beurslocatie dient te beschikken over een vrije beursvloer.
Financieel
-
Markt
In zijn algemeenheid huren organisatoren van beurzen ruimte voor de tijd waarin de beurs plaatsvindt. De
eigenaar van het Polaroidterrein wil de ruimte 365 dagen per jaar verhuren. Een derde partij zal zich dus
garant moeten stellen voor de huuropbrengst alsmede de investeringskosten. Deze heeft zich vooralsnog niet
gemeld.
-
Marktpartijen (met name regionale beursorganisatoren) geven aan dat er in Twente behoefte is aan ruimte
voor het organiseren van beurzen. Op de vraag of de marktruimte ook toereikend is lopen de meningen
uiteen. Het feit dat het goed geoutilleerde Expo Center Hengelo medio 2009 stopt als beurslocatie is hierbij op
zijn minst indicatief.
-
De congresmarkt kan naast de reeds bestaande faciliteiten op de Universiteit Twente gebruik maken van het
onlangs geopende en grootschalig opgezette Congres & Hospitality Centre in Stadion Grolsch Veste.
Ten aanzien van de financiële aspecten moet nog worden opgemerkt dat Domijn en Ons Huis de komende 8 jaar niet
voornemens zijn als terreineigenaar (mee) te investeren in de realisatie van een beurscentrum op het Polaroidterrein.
De forse ontwikkelkosten komen hiermee dus geheel voor rekening van een (externe) investeerder.
Een voorstel van de Stichting Enschede Promotie om als programmeur van de beurs op te treden legt op dit moment
de financiële risico’s - beschikbaar stellen van achtergestelde lening en borgen huurcontract - geheel bij de gemeente.
Een private partij die bereid is de financiële risico’s van investeringen en exploitatie op zich te nemen heeft zich tot op
heden niet aangediend.
De vermeende positieve effecten voor de binnenstad (combinatie beurs-/binnenstadbezoek) zijn moeilijk
objectiveerbaar. Algemeen mogen de verwachtingen hier niet te hoog gespannen zijn. De gemiddelde beursbezoeker
zal na afloop van een veelal intensief beursbezoek huiswaarts keren. Ook beschikt een goed geoutilleerd
beurscomplex over de nodige inpandige horeca die de prikkel om aansluitend vertier te zoeken in de binnenstad zal
beperken.
Conclusie
Op basis van de nadere verkenning moet worden geconcludeerd dat de ontwikkeling van een beurscentrum op het
Polaroidterrein op de korte termijn (< 8 jaar) en zonder aanzienlijke investeringen in gebouwen en (weg)infrastructuur
niet haalbaar is.
Niet alleen bestaan gerede twijfels bij de marktruimte voor een dergelijk complex, ook de locatie zelf schiet momenteel
op een aantal cruciale punten te kort. Met name de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid zijn ontoereikend. Ook
voldoen de huidige opstallen qua constructie en indeling niet aan de minimale kwaliteitseisen die door beurzen in het
midden en hogere segment worden gesteld. Alleen met een forse verbouwingsinvestering kan aan deze eisen
tegemoet worden gekomen. Initiatieven uit de markt hier risicodragend in te participeren zijn er niet. En nieuwbouw is
de eerstkomende 8 jaar, conform de bestuurlijke afspraken tussen Domijn/Ons Huis en de gemeente, niet aan de
orde.
Polaroid
D
DC
A
B
E
C
26-11-2008
Polaroid
2