BROUCKE, B., Opzeggingsbrief hypotheek Volledige tekst Open het invulbaar model Auteur Bart Broucke is juridisch adviseur bij Fortis Bank. Wetgeving - Hypotheekwet van 16 december 1851 (titel XVIII van het Burgerlijk Wetboek). - Losse artikelen uit het Burgerlijk Wetboek, namelijk: 215; 378; 410; 487octies; 488bis, f; 509; 513; 1417-1418; 1422; 1466, 1477. - Artikelen 1560 e.v. Ger. W. - Artikelen 46, 51bis en 59 van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet (B.S. 19 augustus 1992), gewijzigd bij Wet van 6 juli 1994 (B.S. 15 juli 1994), Wet van 13 april 1995 (B.S. 7 juni 1995), Wet van 13 maart 1998 (B.S. 9 april 1998) en Wet van 10 augustus 2001 (B.S. 25 september 2001) en de Wet van 24 maart 2003 (B.S. 2 mei 2003). - Artikel 137 Vlaams Decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening (B.S. 8 juni 1999), onder meer gewijzigd bij decreet van 26 april 2000 (B.S. 29 april 2000). Modellen 1. Akte hypotheekvestiging 2. Hypotheekoverdracht 3. Inschrijvingsborderel 4. Goed voor grosse 5. Opzegging hypotheek 6. Aanmaning schuldenaar 7. Verzoekschrift tot aanstelling van een notaris Algemene toelichting (1. Definitie) De hypotheek is een zakelijk recht op onroerende goederen, gesteld tot waarborg van een verbintenis. De hypotheek verleent de begunstigde ervan een voorrecht bij verkoop van het onroerend goed. Een schuldeiser ziet de nakoming van de verbintenis (b.v. een schuldvordering) sterk gewaarborgd door de hypotheek. We mogen gerust stellen dat de hypotheek voor de schuldeiser één van de meest stevige waarborgen vormt. Het is een zakelijk recht, wat meebrengt dat het een volgrecht geeft. Het recht blijft bijgevolg verbonden aan het goed, om het even in welke hand het goed overgaat. Het is een bijkomend recht dat staat of valt met de hoofdverbintenis (b.v. krediet). Is de schuldvordering die door de hypotheek is gewaarborgd terugbetaald of gaat de schuldvordering teniet, dan vervalt eveneens de hypotheek. Het recht is ondeelbaar en is dus in zijn geheel gevestigd op al de gehypothekeerde goederen, op elk van die goederen en op ieder deel ervan. (2. Voorwerp) (Model 1 art. 2) (Model 2 art. 2) De hypotheek kan slaan op een onroerend goed, evenals op zee- en binnenschepen en op pleziervaartuigen. De © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 1/12 hypotheek op zee- en binnenschepen en pleziervaartuigen bespreken we hierna niet verder. Wat betreft onroerende goederen kan de hypotheek zowel betrekking hebben op het eigendomsrecht zelf (het recht valt dan samen met het goed) als op de naakte eigendom, het vruchtgebruik, een recht van erfpacht of opstal. Niet op een erfdienstbaarheid. De hypotheek strekt zich uit op het onroerend, evenals het toebehoren en de vruchten. Indien een hypotheek b.v. wordt genomen op een bouwgrond zal de hypotheek zich automatisch uitstrekken tot het gebouw dat er later op gebouwd wordt. Een hypotheek kan niet gevestigd worden op een toekomstig goed, d.i. een goed waarop men nog geen rechten heeft. (3. Soorten hypotheken) Er zijn drie soorten: - Bedongen hypotheken: dit zijn hypotheken die bij overeenkomst gevestigd worden, b.v. tot waarborg van een krediet. - Wettelijke hypotheken: dit zijn hypotheken die uit de wet ontstaan tot zekerheid van bepaalde schuldvorderingen. b.v. hypotheek van Schatkist op de goederen van belastingplichtigen (B.T.W. en directe belastingen, successierechten (occulte hypotheek)). - Testamentaire hypotheek: dit is een hypotheek gevestigd bij testament door de erflater op een of meer onroerende goederen, tot waarborg van bepaalde legaten. Hierna zal alleen de bedongen of conventionele hypotheek verder aan bod komen. Bijzondere toelichting I. Notariële akte (4. Vorm- en publiciteitsvereisten) De hypotheek dient bij notariële akte te worden gevestigd. De notariële akte is enkel vereist voor de hypotheekvestiging zelf, niet door de overeenkomst m.b.t. de schuldvordering (b.v. het krediet of de lening) tot waarborg waarvan hij is genomen. Een voorbeeld van akte van hypotheek vindt u in Model 1. Indien een hypotheek wordt gevestigd tot waarborg van een krediet zal men doorgaans de kredietovereenkomst wel mee opnemen in de notariële hypotheekakte. Dit biedt immers voordelen. Indien de schuld notarieel wordt vastgesteld, vormt de akte een zogenaamde ''uitvoerbare titel''; dit impliceert onder meer dat bij niet-nakoming door de schuldenaar van zijn verbintenissen, de schuldeiser onmiddellijk naar de gerechtsdeurwaarder kan stappen om de gerechtelijke procedure tot verkoop van het onroerend goed te starten, zonder eerst vonnis te moeten laten nemen voor de rechter ten gronde. De notaris zal vóór het verlijden van de akte van hypotheekvestiging bepaalde formaliteiten vervullen ten einde aan de schuldeiser de nodige zekerheid te geven dat zijn hypothecaire inschrijving een bepaalde rang zal bekleden. Hij zal o.m.: - een hypothecair getuigschrift vragen bij de hypotheekbewaarder. Op dit overzicht van de toestand van het betrokken onroerend goed zal te zien zijn of er nog hypotheken of voorrechten rusten op het onroerend goed, of er bepaalde vorderingen zijn ingesteld (b.v. ontbinding van de verkoop, herroeping van een schenking); - bij de belastingdiensten (directe belastingen, B.T.W.) nagaan of de hypotheeksteller en in voorkomend geval de verkoper nog belastingen verschuldigd zijn. Van zodra hij toestemming heeft gekregen van de bestaande schuldeisers om doorhaling te verlenen van hun hypotheken of voorrechten, er geen belastingen meer verschuldigd zijn en de hypotheek niet door andere elementen kan in gevaar gebracht worden (schenking, enz.) kan de akte van hypotheekvestiging verleden worden. Op dat ogenblik is de hypotheek geldig gevestigd. II. Inschrijving (Model 3) (Toelichting nr. 14) De hypotheek dient daarna d.m.v. een inschrijvingsborderel in twee exemplaren, ingeschreven te worden op het hypotheekkantoor. Voor een model van inschrijvingsborderel, zie Model 3. Voor verdere bespreking hiervan zie randnummer 14 hierna. © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 2/12 Vanaf het ogenblik van de inschrijving op het hypotheekkantoor wordt de hypotheek tegenstelbaar aan derden. Vanaf de inschrijving zal het goed slechts vervreemd kunnen worden met de hypotheek erop en zal de hypotheek een bepaalde rang bekleden t.a.v. vroeger en later ingeschreven hypotheken. De hypotheek is dus geldig gevestigd zodra de notariële akte is verleden, doch derden moeten er slechts rekening mee houden vanaf de inschrijving. Daarom wordt telkens opdracht gegeven aan de notaris de inschrijvingsborderellen samen met een uitgifte van de akte zo snel mogelijk en ten laatste binnen de 15 dagen na het verlijden van de akte neer te leggen op het hypotheekkantoor. Deze opdracht vindt men vaak terug in de (Model 4) "goed voor grosse" die de notaris op vraag van de schuldeiser na het verlijden van de hypotheekakte ondertekent. Voorrecht (5. Kenmerken) (Toelichting nr. 10) De begunstigde van de hypotheek heeft een voorrecht op de verkoopopbrengst van het onroerend goed. De verkoopopbrengst van het gehypothekeerde goed zal bij voorrang aangewend worden om zijn schuldvordering te voldoen. Volgrecht Eenmaal de hypotheek is ingeschreven "volgt" de hypotheek dit goed. Of het gehypothekeerde goed nu verkocht wordt, geschonken wordt, of wat dan ook, de hypotheek blijft op het goed rusten. De schuldeiser kan dus op zijn twee oren slapen. (Toelichting nr. 15) Indien de schuldenaar-eigenaar van het gehypothekeerde goed toch tot verkopen wil overgaan, zal de verkopende notaris meestal op verzoek van koper en/of verkoper de hypothecaire schuldeiser vragen "handlichting" te verlenen van zijn inschrijving tegen betaling van zijn schuldvordering d.m.v. de opbrengst van de verkoop. Door deze handlichting verdwijnt de hypotheek van het goed. (Toelichting nr. 16) Bij gerechtelijke openbare verkoop (b.v. na beslagprocedure) wordt het goed automatisch gezuiverd van voorrechten en hypotheken en gaat het hypotheekrecht over op de prijs. (6. Wie kan een hypotheek vestigen?) Een aantal voorwaarden moeten voldaan zijn om een hypotheek te kunnen vestigen. Men moet titularis zijn van het recht dat men in hypotheek geeft. Men moet dus eigenaar zijn om hypotheek te kunnen vestigen op het volledige onroerend goed, men moet vruchtgebruiker zijn om hypotheek te kunnen vestigen op het vruchtgebruik enz. Men moet volledig handelingsbekwaam zijn om een rechtshandeling die dergelijke zware gevolgen kan hebben, te kunnen stellen. - Een niet-ontvoogde minderjarige behoeft de machtiging van de vrederechter (art. 378 B.W.). Idem voor een ontvoogde minderjarige (art. 484 B.W.). - Voor een minderjarige onder voogdij is de machtiging van de vrederechter (artikel 410 B.W.) vereist. Hetzelfde geldt voor de verlengd minderjarige (art. 487octies B.W.) en de onbekwaamverklaarde meerderjarige (art. 509 B.W.). Voor de meerderjarige die onder voorlopig bewind is geplaatst moet de bewindvoerder de toestemming van de vrederechter bekomen (art. 488bis f B.W.). Diegene die onder bijstand van een gerechtelijk raadsman is geplaatst heeft de bijstand van deze persoon nodig (art. 513 B.W.). Gehuwden Voor gehuwden dient nagezien te worden onder welk huwelijksstelsel de gehuwden gehuwd zijn en of de woning die zou gehypothekeerd worden al dan niet de gezinswoning is. - Het huwelijksstelsel ** Wettelijk stelsel. Indien het te hypothekeren goed deel uit maakt van het gemeenschappelijk vermogen, is toestemming van beide echtgenoten vereist (art. 1418 B.W.). Tenzij de hypotheekvestiging noodzakelijk is in het kader van de uitoefening van het beroep (art. 1416 B.W.). Indien het goed deel uitmaakt van het eigen vermogen van een der echtgenoten, volstaat de © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 3/12 toestemming van deze echtgenoot. (Model 1 art. 7) (Model 2 art. 7) Het komt regelmatig voor dat reeds tijdens een echtscheidingsprocedure een der echtgenoten - desgevallend samen met de nieuwe partner - een nieuw onroerend goed wensen aan te kopen en hiervoor een lening aangaat met hypotheek op het aangekochte onroerend goed. Wat de hypotheekvestiging betreft, zal de toestemming van de echtgenoot nog steeds vereist zijn. Ten opzichte van derden blijft tot de overschrijving van het echtscheidingsvonnis in de registers van de burgerlijke stand het huwelijk nog steeds effectief (art. 1278 en 1304 Ger. W.). De andere echtgenoot zal in of buiten de akte van hypotheekvestiging moeten tussenkomen om zijn akkoord te bevestigen met de hypotheekvestiging. ** Scheiding van goederen. In dit geval kan elk van de echtgenoten volledig vrij zijn onroerende goederen hypothekeren (art. 1466 B.W.). Indien beide echtgenoten gezamenlijk onverdeeld eigenaar zijn van het onroerende goed, zullen beide partijen vanzelfsprekend samen moeten optreden in de akte. (Model 1 art. 7) (Model 2 art. 7) - Is het te hypothekeren goed de gezinswoning? Krachtens artikel 215 B.W. kan een echtgenoot niet zonder toestemming van de andere echtgenoot het onroerend goed hypothekeren dat het gezin tot voornaamste woning dient. Deze regel geldt voor alle echtgenoten, ongeacht het huwelijksstelsel of het eigendomsstatuut van het onroerend goed. Is de echtgenote die hypotheek wil stellen b.v. gehuwd met scheiding van goederen en is ze alleen eigenaar van onroerend goed, dan zal toch krachtens artikel 215 B.W. de toestemming van de andere echtgenoot vereist zijn indien het goed dienst doet als voornaamste gezinswoning. Samenwonenden Ingevolge de Wet van 23 november 1998 tot invoering van de wettelijke samenwoning (nieuwe artikelen 1475 tot 1477 B.W.) hebben personen die samenwonen (al dan niet van hetzelfde geslacht) de mogelijkheid om een schriftelijke verklaring van wettelijke samenwoning te overhandigen aan de ambtenaar van de burgerlijke stand van de gemeenschappelijke woonplaats. Indien dergelijke schriftelijke verklaring werd afgelegd genieten de samenwonenden dezelfde bescherming die gehuwden genieten ingevolge artikel 215 B.W. (zie hierboven). Bijgevolg kan een samenwonende, zelfs al is hij of zij enige eigenaar van de gemeenschappelijke woning zonder toestemming van de partner geen hypotheek vestigen op de woning die dient tot gemeenschappelijke woonplaats. Vennootschappen Voor vennootschappen zal nagezien dienen te worden of diegene die de vennootschap vertegenwoordigen, krachtens de statuten de gepaste vertegenwoordigingsbevoegdheid bezitten om tot hypotheekvestiging over te gaan. (7. Gewaarborgde schuldvordering) (Model 1 art. 1) (Model 2 art. 1) Principe In de akte duidt men aan welke schuldvordering men gewaarborgd wil zien door de hypotheek. Doorgaans gaat het om één enkele schuldvordering, b.v. een krediet. De hypotheek "voor alle sommen" (Model 1 art. 1) (Model 2 art. 1) © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 4/12 Het is sinds de Wet van 13 april 1995 tot wijziging van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet ook mogelijk hypotheek te vestigen tot waarborg van toekomstige schuldvorderingen van de schuldeiser op de schuldenaar. Tegelijkertijd zal men normalerwijze ook hypotheek vestigen tot waarborg van alle bestaande schuldvorderingen tegenover de schuldenaar. Gecombineerd spreekt men dan wel eens van een hypotheek "voor alle sommen of van een hypotheek "voor alle huidige en toekomstige schuldvorderingen". De techniek die toelaat hypotheek te vestigen voor alle sommen is niet volledig nieuw. Ze werd in de praktijk steeds toegepast. Alleen ontbrak tot de Wet van 13 april 1995 de wettelijke basis om zonder risico op betwisting deze techniek toe te passen, tenminste toch voor wat betreft het luik "toekomstige vorderingen". Bij de formulering in de akte van de gewaarborgde schuldvorderingen, is het van belang zo duidelijk mogelijk te omschrijven welke toekomstige schuldvorderingen partijen bedoelen, om aan te duiden binnen welk kader deze schuldvorderingen moeten ontstaan. Hoewel dit geen wettelijke vereiste is, is een duidelijke omschrijving toch aangewezen. Zo vermijdt men betwistingen in de toekomst over de vraag of deze of gene schuldvordering al dan niet bedoeld werd. Een hypotheek "voor alle sommen" biedt zowel voor de schuldeiser als voor de schuldenaar voordelen. De schuldenaar zal in de toekomst zonder nieuwe kosten te maken de schuldeiser een hypotheek kunnen aanbieden zodat hij goedkoper of gemakkelijker krediet kan verkrijgen bij de schuldeiser-bank. De schuldeiser ziet om het even welke schuldvordering gedekt door de hypotheek, ook schuldvorderingen waarvoor doorgaans geen hypotheek wordt gevestigd en verkrijgt voor die schuldvorderingen dus een voorrecht tegenover andere schuldeisers. De schuldenaar- hypotheeksteller wordt door deze techniek niet benadeeld. Alleen derden die hun goed in hypotheek geven tot waarborg van een schuldvordering van een andere persoon (b.v. ouders voor een kind), dienen voor deze techniek op te passen. Indien ze enkel tot bedoeling hadden hun goed te laten hypothekeren tot waarborg van één enkele schuld van de schuldenaar (b.v. de lening die dient om een woning te bouwen of te kopen), dienen ze er mee rekening te houden dat ze door de clausule van hypotheek voor alle sommen ook alle andere schulden van de schuldenaar tegenover b.v. zijn bank waarborgen. (8. DE BEDRAGEN WAARVOOR INSCHRIJVING WORDT GENOMEN) (Model 1 art. 1) (Model 2 art. 1) Het is belangrijk nauwkeurig aan te duiden voor welke bedragen er hypotheek wordt genomen. Doorgaans moeten we rekening houden met drie elementen: (Model 3, punt 4) - De hoofdsom Deze hoofdsom zal gelijk of lager zijn dan het bedrag van de schuldvordering. Men kan geen hypotheek nemen voor een bedrag in hoofdsom dat hoger is dan de hoofdsom van de schuldvordering; omgekeerd wel. Indien we natuurlijk hypotheek vestigen voor toekomstige schuldvorderingen, speelt dit element niet. De grootte van de toekomstige schuldvorderingen is per definitie onbekend. Het bedrag waarvoor nu hypotheek wordt genomen, zal dus geen verband houden met de grootte van de hoofdsom van een of andere schuldvordering. Het bedrag waarvoor hypotheek wordt gevestigd kan hoger zijn dan het bedrag waarvoor de hypotheek wordt ingeschreven. De hypothecaire schuldeiser kan er zich gedurende een bepaalde tijd immers mee tevreden stellen om het bedrag van de inschrijving te beperken; dit heeft natuurlijk tot gevolg dat zijn prioriteitsrechten tegenover andere schuldeisers beperkt zijn tot het bedrag van de inschrijving. - Het toebehoren Dit zijn sommen die betrekking hebben op de schuldvordering of de hypotheek en waarvoor bijkomende voor een beperkt bedrag (veel voorkomend is 10% van de hoofdsom) hypotheek wordt genomen. Onder toebehoren verstaan we bijvoorbeeld de wederbeleggingsvergoeding bij een krediet, bepaalde interesten en provisies, of de betaling van brandverzekeringspremies. (Model 3, punt 5) - Drie jaar interesten Artikel 87 van de Hypotheekwet voorziet dat bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers die ingeschreven zijn voor een kapitaal dat interesten opbrengt (dus b.v. een krediet) automatisch eveneens bevoorrecht zijn ten belope van drie jaar interesten op de hoofdsom. Bij de hypotheekvestiging wordt dit doorgaans nog eens "pro memorie" herinnerd. (9. DE AANDUIDING VAN DE GOEDEREN OF RECHTEN DIE GEHYPOTHEKEERD WORDEN.) (Model 1 art. 2) (Model 2 art. 2) De bezwaarde goederen dienen nauwkeurig omschreven te worden. De akte dient een bijzondere opgave te © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 5/12 bevatten van de aard en de ligging (art. 78 Hypotheekwet). De ligging zal de notaris doorgaans preciseren aan de hand van de kadastrale gegevens, het adres en aanpalende eigendommen. Indien niet het eigendomsrecht maar een zakelijk recht (b.v. recht van vruchtgebruik) wordt gehypothekeerd, zal dit zo aangeduid worden. Hetzelfde geldt indien niet het volledige recht, doch enkel een onverdeeld deel wordt gehypothekeerd. Er kunnen op eenzelfde onroerend goed meerdere hypotheken rusten ten voordele van verschillende schuldeisers. Daarom voorziet de wet een rangorde tussen deze hypotheken onderling. Voor de vaststelling van de prioriteit is de datum van de inschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder bepalend. Twee hypotheken op dezelfde dag ingeschreven hebben onderling dezelfde rang. (10. DE RANG VAN DE HYPOTHEEK) (Toelichting nr. 5) (11. Tussenkomsten van een schenker) (Model 1 art. 6) (Model 2 art. 6) Indien het onroerend goed dat in hypotheek wordt gegeven in het verleden (in het algemeen neemt men de voorbije dertig jaar in ogenschouw) het voorwerp uitgemaakt heeft van een schenking, zal de schuldeiser eisen dat de schenker in de hypotheekakte tussenkomst om bepaalde verklaringen af te leggen of verbintenissen aan te gaan. Zoniet zou de hypotheek in bepaalde gevallen gevaar kunnen lopen. Een overzicht van de belangrijkste gevallen: De bedongen terugkeer (art. 951 B.W.) De schenker kan in de akte van schenking hebben bepaald dat het geschonken goed bij vooroverlijden van de begiftigde of van de begiftigde en diens afstammelingen in zijn vermogen terugkeert. Indien deze voorwaarde vervuld is, keert het goed vrij van hypotheek in het vermogen van de schenker terug. De schenker mag evenwel afstand doen van zijn recht van terugkeer, wat de schuldeiser dan ook zal eisen, minstens voor de duur van de hypotheek (clausule 1). Herroeping van de schenking wegens het niet uitvoeren van lasten (art. 954 B.W.) De schenking geschiedt soms op voorwaarde dat de begiftigde gestipuleerde lasten zal uitvoeren of gestipuleerde voorwaarden zal vervullen. De schenker mag bij niet-uitvoering de begiftigde tot uitvoering doen veroordelen of de vernietiging (de wet hanteert de term herroeping) van de schenking vragen. In dat geval keert het onroerend goed in het vermogen van de schenker terug, vrij van hypotheek. De schuldeiser zal de schenker verzoeken om afstand te doen van de gestipuleerde lasten en voorwaarden of de schenker laten verklaren dat de aan de begiftigde opgelegde lasten en voorwaarden integraal uitgevoerd zijn (clausule 1 en 2). Eventueel, als het geldelijke lasten betreft die aan de basis hebben gelegen van de inschrijving van het door de wet verleende voorrecht, zal men vragen dat de schenker in de hypotheekakte akkoord gaat dat de inschrijving genomen ten voordele van de schuldeiser de voorrang heeft boven zijn eigen ambtshalve inschrijving en dat dit akkoord in de marge van de ambtshalve genomen inschrijving vermeld wordt (clausule 3). Inbreng/inbreng in natura (art. 859 B.W.) Indien een onroerend goed is geschonken aan een erfgerechtigde als voorschot op diens erfdeel, zonder vrijstelling van inbreng, dan moet de begiftigde het onroerend goed in principe in natura in de nalatenschap inbrengen. Indien het onroerend goed door de gevolgen van de verdeling in een andere kavel valt dan die van de begiftigde, vervalt de door deze verleende hypotheek. De schuldeiser zal daarom eisen dat de schenker verklaart dat de schenking wordt gedaan bij vooruitmaking of dat de begiftigde is vrijgesteld van inbreng in natura. Die verklaring zal dienen opgenomen te worden volgens de vormvoorschriften voor schenkingen (de notaris moet door twee getuigen bijgestaan worden of door een tweede notaris) (clausule 4). Inkorting Reservataire erfgenamen kunnen de schenkingen die de overledene boven het beschikbare gedeelte gedaan heeft, doen inkorten. Indien die inkorting in natura (en dus niet in geld) gebeurt, vervallen de zakelijke rechten die de begiftigde verleend heeft op de goederen die aan inkorting onderworpen zijn. De reservataire erfgenamen krijgen dus het onroerend goed terug, vrij van de hypotheek die de begiftigde erop gevestigd heeft. Het is bijzonder moeilijk om op voorhand in te schatten of dit risico bestaat. Alleen al het patrimonium van de schenker op het ogenblik van zijn overlijden valt niet op voorhand te evalueren. Maar zelfs indien men oordeelt dat het risico reëel is, valt er weinig aan te doen. Er bestaan geen clausules of andere middelen om zich op voorhand tegen dit risico te beschermen. © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 6/12 Schenking met voorbehoud van een zakelijk recht (vruchtgebruik, gebruik, bewoning) In dergelijk geval loopt de hypotheek geen echt gevaar. Men moet er wel voor zorgen dat het zakelijk recht geen hinderpaal vormt om de zekerheid te gelde te maken. Daarom is het nodig dat de begunstigden van dat recht in de hypotheekakte van hun recht afzien in geval van verkoop van het onroerend goed voordat de verbintenissen van de hypotheekgever tegenover de schuldeiser zijn afgelost (clausule 5). Voor het recht van vruchtgebruik bestaat een andere mogelijkheid erin dat vruchtgebruik mee te laten hypothekeren. (12. DE OPZEGGING VAN DE HYPOTHEEK) Principe (Model 1 art. 4) (Model 2 art. 4) (Model 5) Sinds de reeds geciteerde Wet van 13 april 1995, kan de eigenaar van het gehypothekeerde goed (hetzij de hypotheeksteller, hetzij de latere eigenaar van het onroerende goed) of de houder van bepaalde zakelijke rechten op het onroerende goed, de gevestigde hypotheek opzeggen. Deze opzegging is mogelijk in twee gevallen: - indien de hypotheek is gevestigd tot zekerheid van toekomstige schuldvorderingen; - indien de hypotheek is gevestigd tot waarborg van schuldvorderingen uit hoofde van een overeenkomst van onbepaalde duur zoals een kredietopening van onbepaalde duur. In deze gevallen kan de huidige titularis van het eigendomsrecht of een ander zakelijk recht wiens recht gehypothekeerd is, deze hypotheek opzeggen met een opzegtermijn van minstens drie en maximum zes maanden, gericht aan de schuldeiser met een ter post aangetekend schrijven met ontvangstmelding. De opzegtermijn gaat in op de dag van de ontvangstmelding. In model 5 vindt men een voorbeeld van opzeggingsbrief. Wat zijn de gevolgen van de opzegging? - Voor de toekomstige schuldvorderingen heeft de opzegging tot gevolg dat de hypotheek enkel nog strekt tot zekerheid van gewaarborgde schuldvorderingen die bestaan bij het verstrijken van de opzegtermijn. - Voor de overeenkomsten van onbepaalde duur zoals de kredietopening van onbepaalde duur blijven slechts die schuldvorderingen gewaarborgd die bij het verstrijken van de opzegtermijn bestaan ten gevolge van de overeenkomst. Door de schuldeiser te nemen maatregelen bij de opzegging van een hypotheek - Inventaris Diegene die de hypotheek opzegt kan eisen dat de kredietgever hem schriftelijk de inventaris meedeelt van de schuldvorderingen die nog gewaarborgd zijn op het einde van de opzegtermijn. Er zal dus bij elke opzegging een overzicht dienen gemaakt te worden van alle bestaande schulden indien de opzegger van de hypotheek erom vraagt. Schuldvorderingen die niet op de lijst voorkomen zullen bij een latere realisatie van de hypotheek niet kunnen genieten van de hypothecaire waarborg. - Reactie op opzegging bij een kredietopening Indien er geen bijkomende waarborgen ter vervanging van de hypotheek worden gesteld, zal de kredietgever onderzoeken of hij de kredietopening al dan niet dient op te zeggen. Indien hij beslist op te zeggen, is hij vanaf het einde van de opzeggingstermijn van de kredietopening, zo niet langer, verplicht nog nieuwe voorschotten toe te staan. (13. DE BRANDVERZEKERING) © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 7/12 (Model 1 art. 3) (Model 2 art. 3) Het is aangewezen in de akte te voorzien dat het onroerend goed gedurende de tijd dat de hypotheek op het goed rust, verzekerd is tegen brand en andere aanverwante risico's. (13bis. Ruimtelijke ordening) Krachtens artikel 137 van het Vlaams Decreet van 18 mei 1999 houdende organisatie van de ruimtelijke ordening moet de notaris in elke akte van "hypothecaire lening of krediet" die onder meer betrekking heeft op vergunningsplichtige werken bepaalde elementen vermelden zoals opgesomd in dat artikel. Dit decreet is enkel van toepassing in het Vlaamse Gewest en geldt niet voor de financiering van vergunningsplichtige werken welke worden uitgevoerd op het grondgebied van het Waalse of Brusselse Gewest. Deze bepalingen zijn slechts van toepassing ten vroegste 31 dagen nadat in het Belgisch Staatsblad is gepubliceerd dat de gemeente waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningsregister. (14. DE INSCHRIJVING VAN DE HYPOTHEEK) Het inschrijvingsborderel (Model 3) (Toelichting nr. 4, II) Het inschrijvingsborderel (zie randnummer 8 hierboven) zal vermelden (art. 83): - identiteitsgegevens van schuldeiser en hypotheeksteller; - verwijzing naar de akte van hypotheekvestiging; - bedrag van de hoofdsom en toebehoren waarvoor hypotheek wordt genomen en de termijn van de schuldvordering; - aanduiding van de aard en de ligging van de onroerende goederen. De in het inschrijvingsborderel op te nemen elementen worden in detail besproken bij Model 3. Duur van de inschrijving De inschrijving in de registers van de hypotheekbewaarder is geldig voor 30 jaar. Ze kan onbeperkt worden hernieuwd, telkens voor 30 jaar. Let op! Indien het gehypothekeerde goed op enigerlei wijze in andere handen is overgegaan (verkoop, schenking, erfenis), moet voor dat 30 jaren zijn verlopen sinds de eigendomsovergang, de inschrijving worden vernieuwd tegen de nieuwe eigenaar die de hypotheek dient te erkennen. (15. WAT MET DE HYPOTHEEK INDIEN DE HYPOTHEEKGEVER HET GEHYPOTHEKEERDE GOED WENST TE VERKOPEN?) Er zijn grosso modo drie mogelijkheden: - De hypotheek blijft op het goed. Dit impliceert dat indien de verkoper zijn schuld tot waarborg waarvan hij hypotheek had gesteld, niet meer betaalt, het goed dat nu in handen is van een nieuwe eigenaar (koper), kan verkocht worden. Deze mogelijkheid brengt onzekerheid mee voor de koper en doet minstens de verkoopprijs dalen. In de praktijk komt dit geval meestal niet voor. - Met de opbrengst van de verkoop wordt de schuld afgelost. De hypothecaire schuldeiser verleent vervolgens bij notariële akte handlichting of doorhaling van zijn inschrijving. Zo verdwijnt de hypotheek. Dit geval komt in de praktijk het meest voor. (Model 2) De schuldenaar wenst het goed te verkopen en een nieuw in de plaats te kopen. De hypothecaire inschrijving wordt dan overgeplaatst op het nieuwe goed d.m.v. een notariële akte van pandwisseling of hypotheekoverdracht. Het gaat hier niet © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 8/12 echt om een "wisseling" van hypotheek waarbij de bestaande hypotheek verder gezet wordt op het nieuwe goed. Neen, het gaat om een volledig nieuwe hypotheek op het nieuwe goed; deze nieuwe hypotheek heeft geen enkel verband met de oude hypotheek. De akte van pandwisseling bevat twee luiken. Een gewone hypotheekvestiging op het nieuwe goed en een opheffing van de hypotheek en de inschrijving op het oude goed. Deze opheffing is zo geformuleerd dat ze pas van kracht wordt als de nieuwe inschrijving is genomen. De inschrijving op het nieuwe goed zal de rang verkrijgen die onmiddellijk na bestaande inschrijvingen op dat goed kwam. De nieuwe inschrijving neemt de oude rang dus niet mee. Dat is logisch, want het gaat om een totaal nieuwe inschrijving. Het enige verschil met een eerste hypotheekvestiging betreft de kosten die verschuldigd zijn. Er zullen geen tweede maal hypotheek- en registratierechten (wel het vast recht van 25 EUR) verschuldigd zijn. (16. DE GEDWONGEN VERKOOP VAN HET GEHYPOTHEKEERDE GOED) In geval van wanbetaling van de schuldenaar zal de schuldeiser zijn waarborg realiseren. Hij zal m.a.w. de gehypothekeerde woning gerechtelijk laten verkopen. Alvorens dergelijke openbare verkoop kan plaatshebben en de opbrengst van de verkoop kan verdeeld worden, dient een lange procedure te worden doorlopen. Deze procedure wordt beschreven in de artikelen 1560 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek. Deze bijzondere procedure kan maar gestart worden indien we over een uitvoerbare titel beschikken. (Toelichting nr. 5) Hebben we dit niet, dan dienen we eerst een vonnis ten gronde te hebben tegen de schuldenaar. A. Bijzondere bepalingen bij hypothecaire woningkredieten Aangetekende ingebrekestelling Minnelijke schikking bij hypothecaire woningkredieten (Model 6) Ingevolge artikel 45 van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, dient de hypotheekonderneming (dit is de instelling die beroepshalve hypothecaire woningkredieten aan particulieren verstrekt) bij wanbetaling van een verschuldigd bedrag binnen de drie maand na de vervaldag aan de kredietnemer een ter post aangetekende verwittiging te zenden die de gevolgen van de wanbetaling vermeldt. Bij niet-naleving van deze verplichting mag de contractuele verhoging van de rentevoet wegens vertraging in de betaling zoals voorzien in artikel 1907 B.W. voor deze vervaldag niet worden toegepast; bovendien moet voor deze vervaldag een betalingsuitstel van zes maanden te rekenen vanaf de achterstallige vervaldag zonder bijkomende kosten of interesten worden toegekend. Een voorbeeld van dergelijke aangetekende brief vindt u in Model 6. (Zie ook model IV.280 Hypothecair krediet) Minnelijke schikking In toepassing van artikel 59 van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet moet elke tenuitvoerlegging met betrekking tot een goed dat gehypothekeerd werd tot waarborg van een krediet dat onder toepassing valt van deze Wet op het hypothecair krediet (bedoeld zijn hypothecaire woningkredieten aan particulieren) op straffe van nietigheid voorafgegaan worden door een poging tot minnelijke schikking die op het zittingsblad wordt aangetekend, voor de beslagrechter. De meest gerede partij richt zich tot de beslagrechter, zonder vormvoorschriften; een mondeling verzoek volstaat. Vervolgens roep de griffier de partijen op (art. 732 en 733 Ger. W.). B. Bevel De eerste stap in de gewone procedure is de betekening van het "bevel". Bij deurwaardersexploot wordt de debiteur aangemaand om te betalen; er wordt medegedeeld dat bij gebreke aan betaling er beslag zal worden gelegd op de onroerende goederen van de schuldenaar. Het bevel kan overgeschreven worden in de registers van de hypotheekbewaarder. Het bevel is zes maanden geldig. Na deze zes maanden zal het bevel dan ook niet meer vermeld worden in de registers van de hypotheekbewaarder. C. Beslag © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 9/12 Uitvoerend beslag kan slechts worden gelegd vijftien dagen na het bevel. Het beslag dient wel binnen de zes maanden na het bevel te volgen. Het beslag wordt gelegd door middel van betekening van een deurwaardersexploot aan de schuldenaar. Het beslagexploot moet dan binnen de vijftien dagen in het daartoe bestemde register worden overgeschreven op het hypotheekkantoor van de plaats waar de goederen gelegen zijn. Deze overschrijving is drie jaar geldig. Ze kan evenwel onbeperkt worden hernieuwd vooraleer drie jaar zijn verstreken door neerlegging van een verzoekschrift op het hypotheekkantoor. Belangrijk is dat de verkoop en de overschrijving van de toewijzing in de registers van de hypotheekbewaarder moeten gebeurd zijn vooraleer de drie jaar, desgevallend hernieuwd met drie jaar, verstreken zijn, zo niet vervalt het beslag en moet de procedure van vooraf aan herbegonnen worden. Indien er reeds vroeger een beslag is gelegd en overgeschreven, zal de hypotheekbewaarder het tweede beslag moeten weigeren. Het beslag en/of het overgeschreven bevel hebben een aantal belangrijke gevolgen: - Huur- en pachtgelden worden vanaf het beslag onroerend, en worden dus later samen met de verkoopprijs verdeeld onder de schuldeisers. - Huurcontracten die geen vaste datum hebben kunnen niet worden ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen beslagleggers of schuldeisers die een bevel hebben doen overschrijven. Evenmin kunnen tegen hen huurcontracten worden tegengeworpen die dateren van na de overschrijving van het bevel of beslag. - Vanaf de overschrijving van het bevel of beslag kunnen vervreemdingen of vestigingen van hypotheek niet worden tegengeworpen aan dezelfde personen. D. Aanstelling van een notaris door de beslagrechter (Model 7) Binnen een maand na de overschrijving van het beslag dient de schuldeiser bij de beslagrechter een verzoekschrift in te dienen tot benoeming van een notaris die belast wordt met de openbare verkoop en de verdeling van de prijs (rangregeling) van het betrokken onroerend goed. De aangestelde notaris wordt binnen de vijftien dagen na de uitspraak van zijn aanstelling op de hoogte gesteld. E. Opmaak van verkoopsvoorwaarden De volgende stap in de procedure is de opmaak van verkoopsvoorwaarden. Deze verkoopsvoorwaarden zijn meestal zeer uitgebreid en bevatten naast een algemeen deel dat geldt voor alle verkopen van de notaris of van alle notarissen binnen een arrondissement (wanneer deze notarissen uniforme voorwaarden hebben vastgelegd) een reeks elementen: de dag van de verkoop, de publiciteit die zal gevoerd worden om de verkoop bekend te maken, om welke goederen het precies gaat, eventueel bijzondere kenmerken van het goed (b.v. het goed is geclasseerd). De notaris deelt zijn verkoopsvoorwaarden mee aan bepaalde schuldeisers die hierop hun opmerkingen kunnen maken. F. Verkoop De verkoop verloopt normalerwijze in meerdere zitdagen. Naast de eerste zitdag kan er een tweede zitdag worden vastgesteld. Deze vindt plaats ten vroegste veertien dagen en ten laatste dertig dagen na de eerste zitdag. Na deze laatste "gewone zitdag" heeft elkeen nog het recht gedurende vijftien dagen een hoger bod te doen. Het meer gebodene mag niet lager zijn dan één tiende van de reeds bekomen prijs; het mag evenwel niet lager zijn dan 250 EUR en moet niet hoger zijn dan 6200 EUR. Dit bedrag dient gedeponeerd te worden bij de notaris. Ten gevolge van dit hoger bod wordt nog een laatste en definitieve zitdag gehouden. De titel van de koper (te vergelijken met de notariële verkoopakte bij een gewone onderhandse verkoop) bestaat uit de verkoopsvoorwaarden en het proces-verbaal van toewijzing op de definitieve zitdag. G. Rangregeling De toewijzing na deze gerechtelijke openbare verkoop heeft tot gevolg dat de rechten van de ingeschreven schuldeisers overgaan op de prijs (art. 1639 Ger. W.). Dit betekent dat alle inschrijvingen, alsook overschrijvingen van bevel of beslag, verdwijnen en dat de ingeschreven schuldeisers - zoals bijvoorbeeld de schuldeiser die een hypotheek had genomen op het goed - hun rechten nu uitoefenen op de prijs en niet langer op het goed zelf. Dat het goed door de verkoop vrij wordt van alle hypotheken en andere lasten is maar logisch. Wie zou dit goed anders willen kopen? Door dergelijke openbare verkoop komt © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 10/12 het goed terug in de handel en krijgen de schuldeisers wat hen toekomt, namelijk maximaal de opbrengst van het goed. Na de verkoop zal de notaris een akte van rangregeling opstellen. Hierin zal hij nauwkeurig aanduiden welk gedeelte van de prijs aan wie toekomt, dit volgens de volgorde voorzien door de wet. Eerst worden een aantal kosten prioritair betaald, zoals de kosten die gemaakt werden om het goed te kunnen verkopen (procedurekosten, publiciteitskosten,...) alsook het ereloon van de notaris. Vervolgens komen de bevoorrechte schuldeisers aan bod. Dit zijn onder meer de hypothecaire schuldeisers, die aan de beurt komen volgens hun rang: eerst de inschrijving in eerste rang, vervolgens deze in tweede rang enz. Tenslotte komen de schuldeisers aan bod die over geen voorrecht of hypotheek beschikken, de zogenaamde chirografaire schuldeisers. De overblijvende opbrengst worden onder dezen "ponds-pondsgewijze" verdeeld, dit betekent dat elk een aandeel krijgt dat in verhouding staat tot de grootte van zijn schuldvordering. Indien alle schuldeisers akkoord gaan met de door de notaris voorgestelde regeling wordt een definitief proces-verbaal van rangregeling opgesteld. Zoniet volgt de notaris een in de wet voorziene procedure waarbij het laatste woord uiteindelijk aan de rechtbank toekomt. (16. DE HYPOTHECAIRE VOLMACHT/HET HYPOTHECAIR MANDAAT ALS WAARBORG) De schuldeiser vergenoegt er zich soms mee in plaats van een hypotheek een hypothecaire volmacht als waarborg te nemen. De waarde van beide waarborgen is nochtans verschillend. - De hypotheekvestiging zelf is een volwaardige zekerheid die een voorrecht creëert. - Het hypothecair mandaat creëert enkel een volmacht om hypotheek te stellen. Zolang de volmacht niet omgezet wordt in hypotheek (via authentieke akte) beschikt de schuldeiser over geen enkel voorrecht bij verkoop van het onroerend goed. Hij staat bovendien machteloos tegen een verkoop van het onroerend goed tegen zijn zin in. Meestal wordt deze waarborg als volgt gesteld: - notariële volmacht aan vertegenwoordigers van de schuldeiser (niet aan de schuldeiser zelf, dit om 1% registratierecht te vermijden); - indien de schuldeiser het nodig acht zet de gemandateerde de volmacht om in een hypotheekvestiging. Vervolgens wordt de hypotheek ingeschreven. De kosten zijn veel kleiner dan bij eigenlijke hypotheekvestiging: naast enkele diversen is enkel het notarieel ereloon (= 1/4 van ereloon bij hypotheekvestiging) en het vast registratierecht van 25 EUR verschuldigd. Literatuur * hypotheek-algemeen De Page, VII, nrs. 428 e.v. Genin, E., "Privilèges et hypothèques", Répertoire Notarial, T.X., Brussel, Larcier. Voorrechten en hypotheken, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België (losbladig). Cuypers, A., "De hypotheek voor toekomstige schuldvorderingen. De hypotheek voor "alle sommen". Het nieuwe artikel 51bis van de wet op het hypothecair krediet: revolutie of evolutie in het hypotheekrecht?", T. Not., 1995, 322-362. De Leval, G., Droit du recouvrement, La saisie immobilière, Brussel, Larcier, 1996. * hypotheek-hypothecair krediet Meulemans, D. en Schepers, G., De nieuwe Wet op het hypothecair krediet, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen België, 1993, in het bijzonder p. 381-404. Casus De Bank heeft een krediet gegeven aan Meneer Vandecastele, mits hypotheek op zijn woning. Meneer Vandecastele wenst zijn woning nu te verkopen en een andere woning in de plaats te kopen. De hypotheek zal worden overgeplaatst naar het nieuwe goed. Technische gegevens © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 11/12 (Toelichting nr. 12) Vorm: aangetekend schrijven met ontvangstmelding, te versturen aan de schuldeiser, d.i. de begunstigde van de hypotheek (art. 51bis van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet). Checklist 1. aangetekend met ontvangstmelding? 2. welke akte? welke notaris? over welk onroerend goed gaat het? 3. hoe lang is de opzeggingstermijn? wanneer gaat deze termijn in? 4. vraag overeenkomstig artikel 51bis van de Wet van 4 augustus 1992 Opzegging hypotheek (Model 1 art. 4) ... Aangetekend met ontvangstmelding ... ... ..., op ... Betreft: opzegging van hypotheek Geachte Heer/Mevrouw, Hierbij delen wij u mee dat wij de hypotheek die door ons bij akte verleden voor notaris te ... op ... werd verleend op het onroerende goed gelegen te ... opzeggen. De opzeggingstermijn bedraagt 3/.../6 maanden en gaat in op de dag van de ontvangstmelding. U gelieve ons overeenkomstig artikel 51bis van de Wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet een inventaris te bezorgen van de schuldvorderingen die nog gewaarborgd zullen zijn op het einde van de opzeggingstermijn. Hoogachtend, ... © 2024 Wolters Kluwer Belgium N.V.- www.jura.be Datum 12/03/2024 dn300063770 12/12
