De Schatkamer van Europa

Sint Petersburg: De Schatkamer van Europa !
Sint Petersburg wordt tot de mooiste steden van
Europa gerekend. Het wereldberoemde museum de
Hermitage herbergt meer dan 3.000.000 kunstschatten,
waaronder meer dan 20 Rembrandts, meer dan
honderd stukken van Fabergé (van de eieren) en de
beroemde Barnsteen-kamer.
Naast de kunstschatten en monumenten van de
onvoorstelbaar rijke Tsaren zijn in Sint-Petersburg
andere schatten. Voor de oplettende vastgoedbelegger
is er voor een stad met zo’n turbulent en rijk verleden
veel waardevols te vinden.
Tekst:
Stadswapen van Sint Petersburg
Anna Burgmans-Pin (Transforma Projects BV) en
Alina Kouberskaja (St Peterburg Vastgoed Fonds)
Nu – 15 jaar na de val van de muur – werkt een nieuwe generatie Russen aan een modern Sint
Peterburg. De economische omschakeling lijkt te zijn gelukt en de vastgoed-bedrijven van het
eerste uur hebben inmiddels voldoende kennis en ervaring om in een moderne
marktgeoriënteerde economie te opereren. Eén van de motoren achter deze stadsvernieuwing
is het Sint-Petersburg Vastgoed Fonds, het gemeentelijk vastgoedbedrijf, dat werkt aan een
privatiseringsoperatie van het overheidsvastgoed. Door middel van 150 vastgoedveilingen per
jaar wordt de komende jaren in snel tempo de markt geprivatiseerd. Grote objecten als de
tophotels en andere gezichtsbepalende gebouwen zijn al onder de hamer geweest.
De komende jaren worden huizen, appartementen, kavels, bedrijfsterreinen en kantoren
verkocht. Het meer recente communistische verleden heeft ook haar sporen op de stad
achtergelaten. Grote verouderde industrie- en wooncomplexen liggen in het centrum van een
stad met meer dan 4.200.000 inwoners.
Korte geschiedenis van Sint-Petersburg
De stad Sint-Petersburg is betrekkelijk jong. Sint Petersburg werd in 1703 gesticht door Peter
de Grote als 'venster op het Westen' en werd de hoofdstad van Rusland. De stad werd als
zeehavenstad gebouwd aan de Oostzee-monding van de rivier de Neva. Tsaar Peter
modelleerde de stad en haar vloot naar Nederlands model, met onder meer zo'n veertig
grachten. In het centrum van Sint-Petersburg ligt het Nieuw
Holland Eiland, waar anno 2006 voor $ 387 miljoen een
renovatieproject wordt gerealiseerd. Het zogenaamde
Winterpaleis – nu museum de Hermitage – en de andere grote
stedenbouwkundige ontwikkelingen zoals de aanleg van de
centrale straat (Nevsky Prospekt) stammen ook het de 18e
eeuw. De stad zou tot de communistische revolutie van 1917
– die in Sint-Petersburg begon – het regeringscentrum van
Vleugel winterpaleis
Rusland blijven.
In 1924 kreeg de stad de naam Leningrad, als eerbetoon aan de dan overleden
communistenleider. In de Tweede Wereldoorlog doorstond de stad een bijna tweeënhalf jaar
durende belegering door de nazi's, die grote opofferingen van de burgerbevolking eiste.
Gedurende de wintermaanden was er zo nu en dan enige bevoorrading over het nabijgelegen
Ladogameer, maar de verschrikkelijke honger bleef. Men schat dat er meer dan een miljoen
burgers zijn omgekomen. Voor de heldhaftige verdediging kreeg Leningrad de eretitel
Heldenstad. Na de val van de muur werd de vroegere naam weer in ere hersteld en is SintPetersburg bezig met een inhaalslag.
Economische ontwikkeling Rusland
Sinds de ontmanteling van de Sovjet Unie in 1991 zijn grootschalige economische reformaties
doorgevoerd: liberalisatie van internationale handel, afschaffing van prijsstelsels, deregulering
op het terrein van kapitaalverstrekking en buitenlandse investeringen enzovoorts.
De eerste 5 jaren van de reformaties hebben geleid tot een grote terugval in industriële
productie en welvaart en een ernstige financiële crisis, met als klapstuk een ineenstorting van
de banksector. Pas sinds het begin van deze eeuw is de economie weer gaan groeien
(gemiddeld 6,8% per jaar 1999-2004). Hogere olie- en gasprijzen, maar ook toegenomen
industriële productie en een groeiende dienstensector droegen hiertoe bij. Onlangs kondigde
Rusland versnelde aflossingen van haar internationale leningen aan. Sinds 2000 zijn de reële
inkomens van Russen met 12% gestegen. Het lijkt er dus op dat de omschakeling naar een
markteconomie eindelijk haar vruchten begint af te werpen.
Sint-Petersburg is het culturele centrum van Rusland. Toerisme is een belangrijke sector in de
stad die één van ’s werelds populairste toeristenbestemmingen is, met meer dan 3 miljoen
bezoekers in 2003 en een groei van 10% per jaar.
Vastgoedmarkt Sint-Petersburg
De vastgoedmarkt is een van de snelst groeiende sectoren in Sint-Petersburg, met
prijsstijgingen van 150%. Er is een sterk groeiende vraag naar betere woningen. Investeerders
rapporteren rendementen van 60%-70% per jaar (bron: economische voorlichtingsdienst
Verenigde Staten). Huidige prijsstijgingen zijn in de orde van 3 tot 4 % per maand.
De gemiddelde woningen zijn klein (80% van de verkochte woningen is kleiner dan 75m2,
50% kleiner dan 46 m2). De prijs per vierkante meter is ca. $ 1250 (laatste kwartaal 2005).
Woongebieden beslaan momenteel echter slechts 7% van het oppervlak van de stad.
Communistische planologie heeft ertoe geleid dat er in centrale gebieden van de stad grote
industriële complexen liggen. De lokale overheid doet er momenteel alles aan deze
bedrijvigheid te verplaatsen. Voor grote ontwikkelaars biedt dit veel kansen.
De commerciële vastgoedmarkt verkeert – net als de woningenmarkt – in een hausse.
Huurprijzen voor kantoren zijn de afgelopen jaren gestegen met 10-15% per jaar. In winkels
wordt momenteel veel geïnvesteerd (ca. 930.000 m2 in ontwikkeling).
De hotelmarkt is in Sint-Petersburg apart het vermelden waard. De stad is immers een
toeristenmagneet. Volgens analisten zijn er de komende jaren nog minimaal 30.000 extra
bedden nodig in het lagere en middelste prijssegment. Met de huidige snelheid (20 nieuwe
kleine hotels (max. 20 bedden) in 2003) duurt het nog lang voordat dit aantal is behaald en
ligt er dus nog een grote markt voor ontwikkelaars en investeerders.
Rendementen vastgoed
We hebben onderzoek gedaan naar verschillende segmenten van de vastgoedmarkt in SintPetersburg. De resultaten zijn weergegeven in onderstaand overzicht:
woningen
bedrijfsruimte
kantoren
koopprijs
koopprijs
huur
koopprijs huur
koopprijs
periode
nieuwbouw bestaande
m2
m2
m2
m2
bouw
1 kwartaal 2003
540
690
17
800
11
700
2 kwartaal 2003
580
740
18
900
11
746
3 kwartaal 2003
640
800
20
1010
12
794
4 kwartaal 2003
730
900
20
1125
12
846
1 kwartaal 2004
880
1030
21
1250
13
900
2 kwartaal 2004
950
1160
24
1360
14
1054
3 kwartaal 2004
970
1210
25
1485
16
1208
4 kwartaal 2004
1010
1200
25
1505
16
1205
1 kwartaal 2005
1020
1200
26
1450
17
1215
2 kwartaal 2005
1000
1190
28
1550
19
1225
3 kwartaal 2005
1000
1200
30
1750
20
1235
4 kwartaal 2005
1020
1250
32
1840
22
1250
*
alle genoemde bedragen zijn in US dollars
**
genoemde huren zijn kale huur, inclusief BTW (20%)
*** voor woningen waren bij het schrijven van het artikel nog geen huurgegevens
voorhanden
De behaalde rendementen zijn spectaculair. Rekent u maar mee:
Indirect rendement (prijsstijgingen 2003-2005)
Nieuwbouw
189%
Bestaande bouw
181%
Bedrijfsruimte
230%
Kantoren
179%
Directe rendementen (huuropbrengst 2003-2005) (BAR: Bruto aanvangsrendementen)
Bedrijfsruimte
20% – 26% (factor 3,9 – 5,1)
Kantoren
15% – 21% (factor 4,7 – 6,5)
Ter vergelijking: voor Nederland was de prijsstijging voor woningen over dezelfde periode
ca. 10%. Voor kantoren en bedrijfsruimte zijn zelfs dalingen waargenomen. BARrendementen voor vastgoed in Nederland liggen tussen 7% en 11% (factor 9-15). Er is sprake
van een booming vastgoed-markt. Het einde van deze trend is voorlopig niet in zicht. Voor
ondernemende vastgoedbeleggers is Sint-Petersburg een schatkamer vol interessante
beleggingen!
Bijzonderheden vastgoed beleggen in Rusland
De vastgoedbelegger moet wel rekening houden met 2 bijzonderheden van de Russische
financiële markt:
1. Het hypotheeksysteem in Rusland is niet volledig ontwikkeld. In de particuliere
woningmarkt en klein bedrijfsonroerend goed wordt niet of nauwelijks gewerkt met
hypotheken. Kopers betalen contant, bij nieuwbouw zelfs voordat gebouwen worden
opgeleverd en zijn feitelijk dus co-investeerders. Bij grotere onroerend goed transacties is
bancaire financiering overigens wel mogelijk, afhankelijk van het specifiek project.
De huidige rentestanden (10-12%) zijn hoog. De overheid neemt maatregelen om die
rentestanden te drukken en betere vastgoedfinanciering mogelijk te maken. Dit beleid
lijkt te werken
2. De Russische munt is door de Russische centrale bank gekoppeld aan de koersen van
dollar en euro. De roebel is voor 65% gebaseerd op de waarde van de dollar en voor 35%
op de euro. De verwachting is dat er een steeds grotere koppeling aan de euro komt (tot
wellicht 50%/50%). Veel vastgoedtransacties worden in Rusland gedaan met (contante)
dollars of euro’s. Prijzen worden ook vaak aangegeven in dollars of euro’s.
Vastgoedbeleggers kunnen dus relatief moeilijk beleggen met vreemd vermogen. De trend is
dan ook om meer eigen vermogen in te leggen onder andere door samenwerking met andere
beleggers. De groeiende rol van de euro in Rusland betekent een voordeel voor beleggers uit
eurolanden, omdat zij hierdoor minder valutarisico lopen.
Beleggen in Rusland
Rusland is een groot land met een bijzondere geschiedenis en een bijzondere zakelijke
cultuur. Het is belangrijk de juiste mensen te kennen en de taal te spreken. Het is vrijwel
noodzakelijk een lokale partner te hebben bij vastgoedbeleggingen die weg kent en op de
hoogte is van de regelgeving. Er zijn in Nederland organisaties die adviseren en begeleiden bij
zakendoen in Rusland, maar het hebben van lokale contacten die de weg kennen en de taal
beheersen is erg belangrijk. Steeds vaker organiseren Nederlanders dit samen, bijvoorbeeld
door vanuit Nederland vastgoed CV’s op te richten. Deskundige fiscale, juridische en andere
begeleiding is dan belangrijk.
Voor meer informatie over investeren in St. Petersburg: www.transformabv.nl.