de grenzen van de redelijkheid en billijkheid (in het

J.J. Dijk1
DE GRENZEN VAN DE REDELIJKHEID EN BILLIJKHEID (IN
HET HUURRECHT)
“Je wint je zaak op de stukken”, zei Albert Flesseman altijd toen ik bij hem als
advocaat-stagiair in opleiding was. Dat dit adagium vaak opgaat, heb ik toen als
advocaat, maar ook later als rechter vaak genoeg ervaren. Mijn opleider in de
rechtbank had ook een dergelijk adagium: “als rechter heb je de taak om binnen
hetgeen partijen naar voren brengen, een redelijke en rechtvaardige oplossing te
vinden”. Een loffelijk streven, maar de rechter die tegelijkertijd ook de wet wil
toepassen, hetgeen toch ook tot zijn (of meestal: haar) takenpakket behoort, loopt er
nogal eens tegen aan dat de dan gevonden oplossing niet redelijk of rechtvaardig
voorkomt. Het huurrecht is bij uitstek een gebied waar dat probleem speelt, waar de
rechter tegen grenzen aanloopt die linksom of rechtsom overschreden zouden
moeten worden om tot een redelijke en rechtvaardige uitkomst te komen.
Die situatie speelt regelmatig wanneer het de vergaande bescherming van de
huurder van woonruimte betreft. Die vergaande bescherming is op zichzelf goed te
begrijpen, zeker wanneer hierbij wordt bedacht dat ongestoorde huisvesting als
belangrijk recht in internationale verdragen betreffende de mensenrechten is
opgenomen of daaruit kan worden afgeleid. Maar er zijn ook situaties denkbaar
waarin de huurder die bescherming niet behoeft of hem die bescherming gelet op
alle omstandigheden van het geval niet behoort toe te komen. Ook de huurder van
middenstandsbedrijfsruimte wordt door de wet vergaand beschermd, in elk geval
gedurende een zekere termijn. In een situatie waarin de betreffende huurder een
zwakkere partij is dan de verhuurder en hij voor zijn nering in belangrijke mate
afhankelijk is van de locatie van zijn onderneming, is die bescherming zeker te
rechtvaardigen. Maar die situatie doet zich bepaald niet altijd (meer) voor en ook
dan kan een ongeclausuleerde toepassing van de wet tot onredelijke of onrechtvaardige uitkomsten leiden.
Gelukkig hebben we naast het specifieke huurrecht van boek 7 BW ook het
algemene vermogensrecht en met name de aanvullende en beperkende werking
van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 en 6:248 BW). Daaruit volgt dat
schuldeiser en schuldenaar verplicht zijn zich jegens elkaar conform de eisen van
redelijkheid en billijkheid te gedragen, dat een overeenkomst tussen contractspartijen niet alleen de door hen overeengekomen rechtsgevolgen heeft, maar ook die
welke uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien en dat een tussen hen
1
Mr. J.J. Dijk is rechter bij de Rechtbank Noord-Holland en raadsheer-plaatsvervanger bij het
Gerechtshof Den Haag.
1
J.J. Dijk
geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Op grond
hiervan kunnen niet alleen afspraken die partijen in hun contract hebben opgenomen
opzij worden gezet, maar kunnen zelfs dwingendrechtelijke huurbepalingen buitenspel worden gezet.
Het gemak waarmee sommige raadslieden zich in de (rechts)praktijk op de
redelijkheid en billijkheid beroepen, is soms verbijsterend. Gevraagd naar de
(juridische) grondslag van hun vordering, komen sommigen niet verder dan:
“Nou ja, dat is toch redelijk.” De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat ook menig
(kanton)rechter zich met groot gemak van de redelijkheid en billijkheid bedient om
tot een uitspraak te komen, waardoor raadslieden die wel de moeite hebben
genomen om in de wet te kijken op hun beurt weer verbijsterd zijn. In deze
bijdrage zal ik trachten enige grenzen van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in de artikelen 6:2 en 6:248 BW en dan met name
bij toepassing daarvan in het huurrecht, aan te geven.
Het zal de lezer van dit stuk vermoedelijk wel bekend zijn dat de redelijkheid en
billijkheid zoals bedoeld in voormelde artikelen zowel een aanvullende als een
beperkende werking kunnen hebben. Minder bekend, maar mogelijk niet verrassend
zal voor de lezer zijn dat blijkens de parlementaire geschiedenis betreffende artikel
6:2 BW, vooral is gediscussieerd over de beperkende werking van de redelijkheid en
billijkheid. Aanvankelijk ging deze bepaling voor wat betreft de beperkende
werking nog uit van de goede trouw (in plaats van de redelijkheid en billijkheid)
die een uit overeenkomst of wet voortvloeiende verbintenis kon doen vervallen of
buiten toepassing stellen, indien een beroep op het overeengekomene of het door de
wet bepaalde onder de gegeven omstandigheden als een misbruik van recht moet
worden aangemerkt. Uit de toelichting op deze bepaling volgt voor welk dilemma
men zich gesteld zag: “Van wenselijkheidsstandpunt is enerzijds betoogd, dat de
rechtszekerheid en de waarde van het eens gegeven woord eisen, dat men zich niet
op grond van goede trouw of billijkheid aan een op zich genomen verbintenis mag
kunnen onttrekken. Anderzijds wordt staande gehouden, dat het recht tot onrecht
leidt, wanneer men partijen onder door hen niet voorziene omstandigheden aan de
verbintenis, zoals die volgens overeenkomst en wet luidt, houdt; bovendien heeft de
ervaring geleerd, dat de rechter in zodanige gevallen – al of niet noodgedwongen –
toch tot eenzelfde resultaat weet te komen door aan de inhoud van de overeenkomst
of de wet door interpretatie slechts een beperkte zin toe te kennen. (…)” (PG boek 6,
blz. 44). Trouw aan het eens gegeven woord is een belangrijk uitgangspunt van ons
recht en het zou niet bijdragen aan de rechtszekerheid indien al te gemakkelijk
afgeweken zou kunnen worden van wettelijke bepalingen. Maar er kunnen zich
altijd situaties voordoen waarin het vasthouden aan wet of overeenkomst indruist
tegen het rechtsgevoel. De vraag is dan natuurlijk waar het omslagpunt ligt. Blijkens
de parlementaire geschiedenis werd dat punt aanvankelijk gezocht in de term
“misbruik van recht”: alleen als het vasthouden aan een verbintenis uit wet of
2
De grenzen van de redelijkheid en billijkheid (in het huurrecht)
overeenkomst misbruik van recht zou opleveren, zou een beroep op de beperkende
werking van de goede trouw kunnen slagen. Daarbij deed zich dan meteen de vraag
voor of misbruik van recht alleen aanwezig zou kunnen zijn indien de rechthebbende het uitsluitend oogmerk heeft om de ander te benadelen of ook wanneer er
een te grote onevenredigheid tussen zijn belang bij de uitoefening van het recht en
het aan de andere partij toegebrachte nadeel bestaat (PG boek 6, blz. 44). De
parlementaire gedachtewisseling hierover leidde vervolgens tot het voorstel om de
woorden “misbruik van recht” te vervangen door “onbetamelijk” (PG boek 6, blz. 50).
Ook die omschrijving leidde weer tot de discussie onder welke omstandigheden
sprake kon zijn van onbetamelijkheid en of de wetgever kon volstaan met een
dergelijke open norm. Zoals bekend is de term “onbetamelijk” uiteindelijk niet in
de wet terechtgekomen, maar is gekozen voor de term “onaanvaardbaar”, terwijl
de “goede trouw” is vervangen door “de eisen van redelijkheid en billijkheid”,
waardoor lid 2 van artikel 6:2 BW aansloot op de terminologie van lid 1. Met de
term “onaanvaardbaar” werd tot uitdrukking gebracht dat de beperkende werking,
anders dan de aanvullende werking, terughoudend moet worden toegepast (PG boek 6,
blz. 70). Daarbij werd het wenselijk geacht dat de rechter de omstandigheden op grond
waarvan hij tot de beperkende werking wegens de redelijkheid en billijkheid komt, in
zijn motivering opneemt (PG boek 6, blz. 69). In het eindverslag werd naar aanleiding
van vragen over de betekenis van redelijkheid en billijkheid aangegeven dat werd
gedacht aan de zorgvuldigheid die men in het maatschappelijk verkeer jegens elkaar in
acht behoort te nemen, dus het ongeschreven recht. Daarbij gaat het om de concrete
omstandigheden van het geval en zal steeds grote betekenis toekomen aan de (rechts)
verhouding waarin partijen tot elkaar staan. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid werd beperkt tot extreme gevallen. Naarmate de redelijkheid en
billijkheid geacht kunnen worden in de regeling te zijn verdisconteerd, zal de rechter
terughoudender moeten zijn (PG boek 6, blz. 71).
Uit het voorgaande volgt dat de wetgever de rechter veel ruimte laat bij het invullen
van de redelijkheid en billijkheid, met dien verstande dat de beperkende werking
van de redelijkheid en billijkheid kennelijk gereserveerd moet worden voor extreme
gevallen en de rechter daarbij dus een grote terughoudendheid dient te betrachten. In
artikel 3:12 BW is door de wetgever nog een aantal gezichtspunten gegeven
betreffende de redelijkheid en billijkheid, te weten de algemeen erkende rechtsbeginselen, de in Nederland levende rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en
persoonlijke belangen die bij het gegeven geval zijn betrokken. Het is aan de rechter
om de verschillende gezichtspunten in het concrete geval af te wegen. Het zal
duidelijk zijn dat deze toch vage normen de rechter, ondanks de terughoudendheid
die hij dient te betrachten, veel ruimte laten. En van die ruimte wordt, vooral in de
lagere rechtspraak, veelvuldig gebruikgemaakt, ook als het gaat om toepassing van
de redelijkheid en billijkheid in het huurrecht.
Het komt daarbij meestal neer op het toetsen van de belangen van partijen,
waarbij het aan degene die zich beroept op de aanvullende of beperkende werking
3
J.J. Dijk
van de redelijkheid en billijkheid is, om die belangen en verdere omstandigheden te
stellen en deugdelijk te onderbouwen. Het is vervolgens aan de rechter om die
omstandigheden die hem tot zijn oordeel brengen, in zijn vonnis naar voren te laten
komen.
De kantonrechter in Haarlem, 17 november 2010 (Prg. 2011, 278) vond de enkele
omstandigheid dat een verhuurder gedurende lange tijd had stil gezeten, voldoende
om een beroep op de redelijkheid en billijkheid te aanvaarden.2 Het betrof hier een
huurovereenkomst voor een winkelruimte, waarin, zoals niet ongebruikelijk is, een
bepaling was opgenomen die voorzag in een automatische jaarlijkse indexering van
de huur. De verhuurder had gedurende achttien jaar de huur niet geïndexeerd en
maakte vervolgens alsnog aanspraak op de indexeringen. De kantonrechter honoreerde het beroep van de huurder op de redelijkheid en billijkheid, maar werd daarin
gecorrigeerd door het Hof Amsterdam.3 Nu de huurder zich had verbonden tot
automatische indexeringen, mocht hij er door het stilzitten van de verhuurder niet op
vertrouwen dat deze van die indexeringen zou afzien. Het was de eigen verantwoordelijkheid van de huurder om ervoor te zorgen dat de door hem betaalde huur
met de geïndexeerde huur overeen kwam, ook al had de verhuurder daar zolang niet
om gevraagd. Wordt het stilzitten ten aanzien van de indexeringen gecombineerd
met andere omstandigheden, zoals het geval was in Ktr. ’s-Hertogenbosch,4 dan kan
een beroep op strijd met de redelijkheid en billijkheid wel succes hebben. Hier was
van belang dat de huurder van de woonruimte een huurtoeslag ontving die hij door
de huurverhoging zou verliezen en dat hij zich niet had kunnen voorbereiden op de
huurverhoging door bijvoorbeeld een goedkopere woning te zoeken. Dat een partij
die zich beroept op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid veelal
niet kan volstaan met het aanvoeren van slechts één omstandigheid en dus aan een
hoge stelplicht zal moeten voldoen.5
Aan het stellen van dergelijke omstandigheden worden vermoedelijk minder hoge
eisen gesteld in de situatie waarin de verhuurder bij het vasthouden aan een
bepaalde regel in feite geen enkel rechtens te respecteren belang heeft. Dergelijke
situaties tenderen, zoals ook uit de hiervoor weergegeven parlementaire geschiedenis volgt, al snel naar misbruik van recht, maar worden vaak afgedaan in de sleutel
van de redelijkheid en billijkheid. In het huurrecht gaat het dan veelal om situaties
waarin de opzegging van de huur, die zowel wat betreft termijnen als verdere
formaliteiten vaak aan strenge eisen moet voldoen, niet helemaal goed is gegaan.
Dat beroep kan slagen in gevallen waarin de huurder weliswaar niet tijdig heeft
opgezegd of niet op de juiste wijze, maar de verhuurder hierdoor niet in zijn
2
3
4
5
4
Ktr. Haarlem 17 november 2010, Prg. 2011, 278.
Hof Amsterdam 10 april, WR 2013/45.
Ktr. ’s-Hertogenbosch 2 mei 2013, WR 2013/44.
HR 17 februari 2012, RvdW 2012/321.
De grenzen van de redelijkheid en billijkheid (in het huurrecht)
belangen is geschaad, omdat hij op andere wijze al tijdig op de hoogte was geraakt
van de wens van de huurder om de huurovereenkomst te beëindigen. De Hoge Raad
heeft dit al aanvaard in 1983.6 In een arrest van het Hof Leeuwarden ging het om
een huurder die had verzuimd om, hoewel dat op grond van de huurovereenkomst
verplicht was, schriftelijk op te zeggen.7 Het Hof overwoog dat het beroep van de
verhuurder op de opzeggingsbepalingen in de huurovereenkomst naar maatstaven
van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is indien de huurder tijdig, namelijk
vóór het einde van de opzegtermijn, ondubbelzinnig aan de verhuurder heeft laten
weten dat hij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en het de huurder ook
duidelijk was dat de verhuurder dat wist. Als aan die voorwaarden is voldaan, heeft
de verhuurder geen redelijk belang meer bij het schriftelijkheidsvereiste van de
opzegging. Eenzelfde oordeel volgde ook in de zaken waarin het Hof ’s-Gravenhage
arrest wees:8 omdat het de verhuurder tijdig duidelijk was dat de huurder de huur
niet wilde voortzetten, is het vasthouden aan de overeengekomen opzegvereisten,
waarbij de verhuurder in dat geval geen redelijk belang meer heeft, naar maatstaven
van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Gelet op het voorgaande is dan ook
niet verwonderlijk dat het beroep van de huurder op de redelijkheid en billijkheid in
een geval waarin hij de overeengekomen opzegtermijn met bijna twee maanden had
overschreden, niet kon slagen.9 De huurder had weliswaar aan de verhuurder
kenbaar gemaakt dat hij een andere optie in onderzoek had, maar duidelijk werd ook
(na het horen van getuigen) dat de huurder de huur niet wilde opzeggen totdat hij
voldoende zekerheid omtrent die andere optie had. Hier was voor de verhuurder dus
niet op voorhand duidelijk of de huurder wel of niet wilde verder huren. Een ander
voorbeeld van een zaak waarin degene die zich op een regel beroept daarbij geen
rechtens te respecteren belang heeft, betrof een huurder van overige bedrijfsruimte
wiens beroep op de wettelijke ontruimingsbescherming, welk beroep uitsluitend
bedoeld was om van een opvolgend huurder een overnamesom af te dwingen, naar
maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar werd geacht.10 Zoals
gezegd tenderen deze gevallen naar misbruik van recht en is de drempel van de
onaanvaardbaarheid in die gevallen sneller overschreden.
Zoals uit het laatste voorbeeld blijkt, kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid
onder bijzondere omstandigheden ook een wettelijke regeling van dwingend recht
opzij zetten. Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de rechter daarbij rekening
moet houden met het eventueel verdisconteerd zijn van de redelijkheid en billijkheid
in de wettelijke regeling en met de rechtsverhouding tussen partijen. Als het in het
huurrecht gaat om wettelijke regels die volgens één der partijen opzijgezet zouden
moeten worden, zal het veelal gaan om regelingen die beogen de zwakkere partij, te
6
7
8
9
10
HR 29 april 1983, NJ 1983/627.
Hof Leeuwarden 17 november 2009, ECLI:NL:GHLEE:2009:BK3641.
Hof ’s-Gravenhage 11 april 2003, Prg. 2003/6115 en 22 juli 2005, Prg. 2006/13.
Ktr. Eindhoven 17 april 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:1769.
Pres. Rb. Utrecht 18 februari 1999, Prg. 1999/5149.
5
J.J. Dijk
weten de huurder, te beschermen. Gelet daarop kan worden gesteld dat in die
regelingen de redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de rechtsverhouding
tussen partijen, al zijn verdisconteerd, hetgeen tot een grote terughoudendheid van
de rechter zou moeten leiden. De vele rechtspraak op dit vlak laat een dergelijke
grote terughoudendheid niet altijd zien. Met enige regelmaat wordt in kwesties
waarin de verhuurder had beoogd vanwege de verkoop van zijn woning deze slechts
tijdelijk te verhuren, een beroep van de huurder op de wettelijke huurbescherming
naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Je kunt je
afvragen of dit wel terecht is, omdat de Leegstandwet thans de mogelijkheid biedt
om in dergelijke situaties tijdelijk te verhuren onder de voorwaarde dat de
verhuurder een vergunning heeft verkregen. In de meeste gevallen is evenwel
sprake van aanvullende omstandigheden die het honoreren van het beroep van de
verhuurder op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar of in elk geval begrijpelijk maken, zoals de wetenschap van de huurder van de
tijdelijkheid van de huur, de speciale relatie tussen partijen (vrienden, ex-geliefden),
de inspanningen die de verhuurder heeft verricht om andere woonruimte voor de
huurder te vinden, de eventuele beschikbaarheid daarvan of de financiële noodsituatie van de verhuurder.11 Ook huurders van bedrijfsruimte krijgen soms wegens
de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet de bescherming die zij
normaliter op grond van de wet wel zouden hebben. Zo achtte de Kantonrechter
Delft,12 het beroep op huurbescherming van de huurder/franchisenemer die met de
verhuurder/franchisegever was overeengekomen dat hij het vestigingspunt zou
verlaten als de franchiseovereenkomst eindigt, in strijd met de redelijkheid en
billijkheid. Ook de onvoorwaardelijke toezegging van een huurder in een gerechtelijke procedure, dat deze bij een wijziging van de bestemming de overeengekomen
huurprijs zou betalen, stond gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid aan een
beroep van die huurder op de wettelijke huurprijswijzigingsmogelijkheden in de
weg.13 Of hier nu sprake was van de extreme omstandigheden waarover in de
parlementaire geschiedenis wordt gesproken, kan worden betwijfeld. Eerder lijken
hier de rechters in kwestie de trouw aan het gegeven woord zwaarder te waarderen
dan de wettelijke regeling die op de situatie van toepassing was. Dat past overigens
wel weer in de lijn van de parlementaire geschiedenis, waarin immers ook veel
belang werd gehecht aan het naleven van het eens gegeven woord.
De toepassing van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in
huurrechtelijke situaties is nog veel uitgebreider dan ik hiervoor heb kunnen
weergeven. Zoals gezegd wordt hiervan veelvuldig gebruikgemaakt in de rechtspraktijk en nog veel vaker doet één van partijen daarop een (tevergeefs) beroep. Een
11
12
13
6
Zie onder meer Vzngr. Rb. Amsterdam 6 april 2009, Prg. 2009/113 en Hof ’s-Gravenhage 20 juli
2010, WR 2011/6, in stand gebleven bij de HR 9 december 2011, RvdW 2011/1567.
Ktr. Delft 30 oktober 1997, WR 1999/18.
Ktr. Sneek 21 januari 1998, Prg. 1998/4924.
De grenzen van de redelijkheid en billijkheid (in het huurrecht)
beroep op de beperkende werking kan alleen succesvol zijn indien degene die het
beroep doet daarvoor voldoende zwaarwegende omstandigheden stelt. Dat gaat in
de praktijk vaak mis, en vooral bij die raadslieden die als enige juridische grondslag
voor het anker van de redelijkheid zijn gaan liggen: juist zij hebben vaak weinig
benul van de vergaande stelplicht die in die gevallen op hen rust. De rechter op zijn
beurt zal in zijn vonnis de omstandigheden die hem tot zijn oordeel brengen moeten
weergeven. Duidelijk is dat een enkele afweging van de belangen van partijen
onvoldoende is: de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid komt pas
aan de orde indien sprake is van een te grote onevenredigheid tussen het belang van
degene die vasthoudt aan de overeengekomen of wettelijke regel en dat van de partij
die daardoor nadeel heeft. Dat de rechter in zijn oordeel over de redelijkheid en
billijkheid ook rekening houdt met algemeen erkende rechtsbeginselen en/of de in
Nederland levende rechtsovertuigingen – wat die ook moge zijn –, blijkt meestal
niet uit zijn vonnis, maar aangenomen mag worden dat deze (impliciet) van invloed
zijn op de weging van de belangen van partijen.
Stapt de rechter te gemakkelijk over de drempel van de onaanvaardbaarheid
heen, dan zal hij door de hogere rechter, die vaak wat strikter in de leer is, worden
gecorrigeerd, hetgeen ook aansluit op de bedoeling van de wetgever. Dat de lagere
rechter in de ogen van de hogere rechter en in die van de wetgever de beperkende
werking van de redelijkheid en billijkheid soms wat al te soepel toepast, zal mijns
inziens, zeker waar het het huurrecht betreft, in de ogen van de betrokken
justitiabelen niet erg bezwaarlijk zijn: zij menen vaak dat hen meer recht wordt
gedaan als uitgegaan wordt van de eisen van redelijkheid en billijkheid dan wanneer
strak wordt vastgehouden aan wet of overeenkomst. En, waar ik ook mee begonnen
ben, het vinden van een rechtvaardige oplossing is tenslotte ook een taak van de
rechter, net als overigens het deugdelijk motiveren van een vonnis, zeker wanneer
een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid wordt
gehonoreerd.
Bronnen
PG Boek 6: Parlementaire Geschiedenis van het nieuw Burgerlijk Wetboek,
Parlementaire stukken systematisch gerangschikt en van noten voorzien, onder
(eind)redactie van C.J. van Zeben en J.W. du Pon, Deventer, resp. 1990 en 1991.
A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag, 2013.
H.J. Rossel, Huurrecht Algemeen, Deventer, 2007.
Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht,
deel 4-III, Verbintenissenrecht, Algemeen Overeenkomstenrecht, Deventer, 2010.
M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer, 2013.
G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, Den Haag, 2009.
7
J.C. Toorman1
PROCEDURELE GRENZEN VAN HET MOGELIJKE IN HET
HUURRECHT
Albert Flesseman dwingt respect af. Dat doet hij op veel manieren, onder meer door de
effectieve manier waarop hij procedeert.2 Zijn stagiaires leren hoe je doorgaans de
aanval moet kiezen.3 Voor die aanval leent met name het kort geding zich goed. Of
niet? De huurrechtelijke procedure heeft een aantal eigenaardigheden die het kort
geding tot een enerzijds aantrekkelijk en anderzijds verraderlijk instrument maken.
Hierna passeert een aantal van die eigenaardigheden de revue naast andere procedurele
bijzonderheden uit het huurrecht. Het gaat om de grenzen van de procedurele
mogelijkheden, die – maar dat verrast niemand – juist door Flesseman vaak zijn
opgezocht. Zijn eigen zaken leiden ons daarom grotendeels door het beschreven veld.
Renovatie
Toen in 2003 de renovatieregeling werd ingevoerd, stond de wetgever zonder twijfel
voor ogen dat daarmee een oplossing werd gegeven die het evenwicht tussen de
rechtspositie van huurder en verhuurder zou bewaren. Wellicht is daarbij het
praktische aspect enigszins op de achtergrond gebleven. Immers, wat staat een
verhuurder te wachten die een winkelcentrum wil renoveren en/of wil herontwikkelen? Ja natuurlijk, hij kan de weg van art. 7:220 lid 2 BW volgen en moet dan dus
aan de huurder een redelijk voorstel doen om na aanvaarding daarvan een renovatie
met behoud van de huurovereenkomst uit te kunnen voeren. Zoals echter door SixHummel terecht is gesignaleerd,4 ontstaan problemen als de huurder het voorstel
afwijst en partijen het in overleg niet eens worden over een aanpassing van het
voorstel. De verhuurder kan dan in een bodemprocedure een oordeel vragen aan de
rechter omtrent de redelijkheid van dat ene voorstel. Om zeker van die beoordeling
te zijn zal hij in voorkomende gevallen ook de uitkomst van hoger beroep en zelfs
cassatie moeten afwachten. En wat nu als de rechter (uiteindelijk) oordeelt dat het
1
2
3
4
Mr. J.C. Toorman is raadsheer bij het Gerechtshof te Amsterdam.
Waarmee ik in dit verband niet meer of minder bedoel dan dat hij zijn procedures opvallend vaak
wint. Ik stel – maar kan het niet onderbouwen en ben als oud-kantoorgenoot ook niet objectief – dat
Flesseman zaken wint die anderen zouden verliezen door slim te procederen. Daarnaast schat
Flesseman vooraf de kans van slagen van procedures goed in, en ook dat is een niet te verwaarlozen
kwaliteit, waarover niet alle huurrechtadvocaten beschikken.
Helaas was ik niet een van hen, maar ik heb als advocaat-medewerker en later als partner bij Boekel
De Nerée wel met enige regelmaat voor en met Flesseman gewerkt.
J.K. Six-Hummel, Groene Kluwer, art. 7:220 lid 2 BW aant. 45a.
9
J.C. Toorman
voorstel niet redelijk was? Terug naar af: een nieuw voorstel moet dan opnieuw
worden beoordeeld.
De geschetste situatie roept om een andere oplossing en die wordt op verschillende
manieren gevonden. Verhuurders gaan tot het uiterste om er in onderhandelingen uit
te komen en het geschil met de huurder buiten de rechter op te lossen, desnoods
tegen een wat hogere prijs. Dat is jammer, maar begrijpelijk gelet op de kosten die
met uitstel van renovatieplannen zijn gemoeid en de wirwar die ontstaat als met de
ene huurder een oplossing is bereikt, en met de ander niet.
Creatieve advocaten – en zo zijn we weer bij Flesseman – hebben het kort geding
gebruikt om hun zaak te beslechten. Een van de eerste zaken op dit vlak speelde in
Zwolle,5 waar de rechter bij wege van voorlopige voorziening een door Flesseman
namens zijn cliënten gevorderde medewerking aan renovatie afdwong, terwijl nog
niet zeker was of het renovatievoorstel als redelijk kon worden beoordeeld. Om
precies te zijn: het voorstel werd voorshands redelijk geacht, maar over de hoogte
van een in het kader van de renovatie aan de huurder te betalen financiële
vergoeding6 werd getwist.
Enige tijd later kunnen we het spoor van Flesseman verder volgen in een min of
meer vergelijkbare casus, met een in het oog springend verschil: het redelijk
voorstel werd hangende de procedure vervangen door een nieuw voorstel. De
voorzieningenrechter7 was bereid dit tweede voorstel (dat dus niet de in art. 7:220
lid 2 BW beschreven weg had gevolgd) als ‘het’ redelijk voorstel te beschouwen en
gaf daarover een onomwonden oordeel: dit voorstel was redelijk.
Is met het aldus gebaande pad een bevredigende oplossing bereikt? Naar mijn
oordeel nauwelijks. Na deze voor de verhuurder succesvolle kort gedingen kan de
rechter in een bodemprocedure alsnog oordelen dat het voorstel niet redelijk was en
dat de huurder niet had hoeven meewerken aan renovatie. Als de renovatie
inmiddels een feit is, kan dit tot grote complicaties leiden, met name als de
verhuurder niet in staat of bereid zou zijn een ander voorstel te doen dat wel
redelijk is.8 Nu zal een bodemrechter niet lichtvaardig tot zo’n oordeel overgaan,
maar hij kan het wel.
5
6
7
8
10
Rb. Zwolle-Lelystad 19 januari 2007, ECLI:NL:RBZLY:2007:AZ6603.
De literatuur is het er wel over eens dat een redelijk voorstel geen volledige schadeloosstelling
behoeft te bevatten en ik houd het er dan ook maar op dat de voorzieningenrechter daar met het door
hem gebruikte woord ‘schadevergoeding’ ook niet op heeft willen duiden.
Rb. Haarlem 27 augustus 2008 ECLI:NL:RBHAA:2008:BF0276.
Dit zal bij uitstek het geval zijn als het voorstel afstuit op niet-financiële bezwaren van de rechter,
bijvoorbeeld het oordeel dat de huurder de voorgestelde wijziging van het gehuurde niet hoeft te
aanvaarden of dat de voorgestelde wijzigingen niet als renovatie in de zin van art. 7:220 lid 2 BW
zijn te kwalificeren.