Word document

KOOPRECHT BELOOFT JURIDISCH MOERAS
Ondoordacht, onverstandig, onnodig. De aankondiging in het regeerakkoord van een
kooprecht voor huurders stuit bij veel betrokkenen op onbegrip. Er wordt gewaarschuwd voor
ongewenste effecten en er is veel twijfel over de haalbaarheid. Een verkenning van een
maatregel waarvan de overlevingskansen in het juridisch moeras hoogst onzeker zijn.
Woningcorporatie UWOON, eigenaar van zo’n achtduizend woningen in Harderwijk, Elburg
en Ermelo, heeft tweehonderd huurwoningen te koop staan. Het zijn aantrekkelijke
eengezinswoningen die geen grote rol meer spelen in de lokale volkshuisvesting en
woonruimteverdeling. UWOON verkoopt woningen niet alleen als ze vrijkomen, vertelt
directeur-bestuurder Leo van Doorn. ‘Verleden jaar hebben we in Elburg zeventig zittende
huurders gevraagd of ze bereid waren hun woning te kopen, en onder welke voorwaarden. Dat
heeft geleid tot vier verkopen. In totaal hebben we in 2009 nog geen tien woningen verkocht.
Zeker voor zittende huurders is de sprong van een huur van 350 tot 400 euro naar de lasten
van een koopwoning te groot. Daar komt bij dat in deze regio de vraag naar huurwoningen het
aanbod overtreft. Grootscheepse verkoopacties vinden we daarom niet verantwoord.’
Gevraagd naar hoe het de kopers na de aankoop van een huurwoning vergaat, wijst Van
Doorn naar het verleden. ‘In de jaren zestig en zeventig heeft de toenmalige corporatie in
Harderwijk veel huurwoningen verkocht. Die woningen staan er nu slechter bij dan de
huurvoorraad. Er wordt vaak gezegd dat eigenaar-bewoners meer betrokken zijn bij hun
woning en er meer in investeren. Dat is misschien zo, maar de investeringen vinden vooral
plaats in de keuken en badkamer. De buitenschil die voor een groot deel de woonkwaliteit in
een wijk bepaalt, is het kind van de rekening. Bij eengezinswoningen zullen mensen zelf nog
wel schilderen, de een beter dan de ander. Maar grotere ingrepen aan bijvoorbeeld dak,
voegwerk of isolatie schieten er bij in. Mensen hebben daar vaak het geld niet voor.’
Weinig enthousiasme
De ervaringen van Van Doorn geven in een notendop de bezwaren weer die zijn gerezen
tegen het in het regeerakkoord opgenomen voornemen huurders het recht te geven hun
woning ‘tegen een redelijke prijs’ te kopen. Zelfs voorstanders zoals Leon Bobbe stellen (zie
Aedes-Magazine 22) voor ‘na te denken over condities waaronder het kooprecht wél kan’.
Met andere woorden: een ongeclausuleerd kooprecht gaat blijkbaar iedereen een brug te ver.
Neem ook het commentaar van Bas Jan van Bochove, lid van de Tweede Kamer voor het
CDA, een van de twee regeringspartijen die het kooprecht volkomen onverwacht (alleen
GroenLinks sprak in haar verkiezingsprogramma over een kooprecht, maar onder
voorwaarden) tot kabinetsbeleid promoveerden. ‘Je kunt je de vraag stellen of de formulering
in het regeerakkoord ook betekent dat huurders echt een kooprecht krijgen. Ik weet dat je het
zo kunt lezen, daar geen misverstand over, maar de uitwerking zal een kwestie zijn van goed
overleg tussen de minister en alle betrokken partijen. Het doel van de formulering is helder:
bevorderen dat corporaties zo veel mogelijk woningen verkopen aan zittende huurders. Het
klopt dat tal van corporaties dat nu al via allerlei varianten doen, maar er zijn ook genoeg
voorbeelden waarbij corporaties niet ingaan op de wens van huurders hun woning te kopen.
De maatregel beoogt de mogelijkheden van deze huurders te vergroten.’
Van Bochove erkent dat niet veel huurders zitten te wachten op aankoop van hun woning,
zoals ook blijkt uit het commentaar van de Nederlandse Woonbond. Directeur Ronald Paping
wijst op de mogelijke gevolgen van het kooprecht voor de huurders die niet kunnen kopen. ‘Ik
bespeur in onze achterban weinig enthousiasme voor koop. Veel huurders blijven om allerlei
redenen liever huren. Ik ben dan ook niet onder de indruk van cijfers van bijvoorbeeld de
Vereniging Eigen Huis als zouden een miljoen huurders hun huis willen kopen. De animo om
te huren of kopen hangt af van persoonlijke omstandigheden en voorkeuren en verschilt niet
of nauwelijks als er sprake zou zijn van een fiscaal gelijke behandeling. Ik vraag me
bovendien af onder welke voorwaarden huurders hun huis willen kopen. Als het tegen de helft
van de prijs gaat, zal dat aantal van een miljoen wel kloppen. In het regeerakkoord wordt
gesproken over een redelijke prijs. Dat maakt mij achterdochtig, want bij redelijk denk ik al
snel aan lager dan de marktprijs. Volkshuisvestingsgeld wordt dan ingezet om een
ideologische maatregel mogelijk te maken. Het kooprecht kost sowieso bakken met geld als
straks al die nieuwe kopers hun hypotheekrente kunnen aftrekken. Als daardoor nieuwe
bezuinigingen nodig zijn, vrees ik dat de achterblijvende huurders het gelag betalen.’
Grotere belangen
Bij woningcorporaties leven andere bezwaren tegen het kooprecht. Zij wijzen vooral op de
obstakels die dit gaat veroorzaken voor het voeren van een goed strategisch voorraadbeheer
en meerjarenonderhoudsbeleid. ‘Een kooprecht dient uitsluitend het belang van één
consument’, zegt Arjan Deutekom, directeur-bestuurder van GoedeStede en bestuurslid van
Aedes. ‘Het voorraad- en onderhoudsbeleid van de corporatie dient een groter belang,
namelijk dat van de kwaliteit van de voorraad nu, morgen en over twintig jaar. Een
belangrijke doelstelling is daarnaast om voldoende woningen beschikbaar te houden voor
mensen die een betaalbare huurwoning willen. Dat wordt door het kooprecht doorkruist. Stel
we hebben een grote eengezinswoning waar een mevrouw na het uitvliegen van de kinderen
alleen is blijven wonen. Zij eist haar recht op de woning te kopen. Terwijl wij liever hebben
dat ze naar een andere woning verhuist, want dan kunnen wij in haar woning weer een groot
gezin huisvesten.’
Deutekom en Van Doorn zijn niet onder de indruk van de tegenwerping dat goed onderhoud
bij een kooprecht kan worden gewaarborgd door een complexgewijze aanpak, bijvoorbeeld
via een Vereniging van Eigenaren. Deutekom: ‘Wij gaan in een wijk in Almere bij 750
eengezinsrijtjeswoningen de daken en gevels renoveren. Van de 750 zijn er honderd in
eigendom van particulieren. De ingrepen kosten zo’n dertigduizend euro, waarvoor we de
eigenaar-bewoners een pakket aanbieden zodat ze kunnen meedoen met de aanpak. Het
grootste deel van de investering moeten ze echter zelf opbrengen en dat kunnen ze niet. Zo
ontstaan dus gaten in de aanpak.’ Ook Van Doorn relativeert de slaagkans van allerlei
waarborgen voor goed onderhoud. ‘Hoe meer afspraken je maakt met de toekomstige koper
over bijvoorbeeld onderhoud, hoe minder hij zich eigenaar voelt, hoe minder hij bereid is de
woning te kopen. Veel kopers kijken op het moment van aankoop alleen naar de
hypotheeklasten. Later komen ze er achter dat ze ook geld moeten reserveren voor onderhoud.
Van een Vereniging van Eigenaren hebben veel mensen nog nooit gehoord.’
Proportionaliteit
Genoeg inhoudelijke bezwaren dus tegen het kooprecht, maar het grootste obstakel lijkt nog
te liggen in de juridische vormgeving. Een kooprecht heeft alleen zin als het wordt gekoppeld
aan een verkoopplicht en dat raakt aan het eigendomsrecht. Over de eigendomsvraag van
corporatiewoningen kan namelijk geen misverstand bestaan, zegt Carel Adriaansens,
bijzonder hoogleraar Onroerend Goedrecht aan de Universiteit Maastricht en deskundige op
het gebied van het privaatrecht: ‘Corporaties zijn private rechtspersonen die het volledige en
onverkorte eigendom hebben van hun woningen. Dat zij hun bezit voor een deel hebben
opgebouwd met maatschappelijk gebonden vermogen, doet daar niets aan af. Dat zou
betekenen dat ook al die mensen die in de jaren tachtig met ruime subsidieregelingen hun
koophuis hebben gekocht geen volledig eigenaar zouden zijn. Daar hoor ik echter niemand
over.’
Als eigenaar kunnen corporaties zich beroepen op artikel 1 van het Eerste Protocol van het
Europees Verdrag van de Rechten van de Mens, dat zegt dat de overheid alleen inbreuk mag
maken op het eigendomsrecht als daar zwaarwegende redenen voor zijn. Adriaansens
betwijfelt of die er in dit geval zijn. ‘Zo’n zwaarwegende reden zou kunnen zijn dat woningen
op grote schaal leeg staan in een tijd van woningnood. Maar in dit geval gaat het om huurders
die al ergens wonen. Corporaties verkopen bovendien al op betekenende schaal en er staan tal
van koophuizen te koop. Er zijn dus genoeg alternatieven voor huurders die een huis willen
kopen. Ik zie daarom geen zwaarwegende en dringende redenen om deze inbreuk op het
eigendomsrecht van corporaties te rechtvaardigen.’
Tom Barkhuysen, advocaat bij Stibbe in Amsterdam en hoogleraar Staats- en bestuursrecht
aan de Universiteit Leiden, sluit zich hierbij aan. Deze deskundige in het bestuursrecht en het
Europese recht wijst verder op de uit het bewuste artikel 1 voortvloeiende vereisten van
‘noodzakelijkheid’, ‘proportionaliteit’ en een adequate schadevergoeding. ‘Een maatregel
moet niet alleen noodzakelijk zijn om het doel te bereiken, maar ook proportioneel. Dat wil
zeggen dat het belang van de eigenaar niet onevenredig mag worden aangetast. Ik zie in dit
geval niet in dat het belang dat is gemoeid met het kooprecht zwaar weegt, terwijl je aan de
andere kant wel kunt aanwijzen dat de belangen van corporaties fors worden aangetast, onder
meer door de nadelige gevolgen voor het onderhoudsbeleid. Over de prijs is de jurisprudentie
helder en hard. Bij ontneming van het eigendom moet er altijd sprake zijn van minimaal een
marktconforme vergoeding. Een kooprecht tegen een lagere prijs zal door de Nederlandse
rechter en in uiterste instantie het Europese Hof voor de Rechten van de Mens niet worden
aanvaard.’
Hoogstandje
De conclusie van deze verkenning van het kooprecht is duidelijk. Een ongeclausuleerd
kooprecht lijkt uitgesloten, er zijn tal van inhoudelijke bezwaren en op juridisch gebied is een
hoogstandje nodig om het recht in een praktisch uitvoerbare wet om te zetten. Adriaansens
denkt dan ook dat een regeling op dit gebied grote moeite zal hebben de Raad van State te
passeren. Barkhuysen verwacht kansrijke procedures voor corporaties bij nationale rechters en
eventueel het Europese Hof als het kooprecht er toch zou komen, vooral omdat er genoeg
andere alternatieven zijn om huurders een huis te laten kopen. Geen wonder dat Deutekom
van een juridisch moeras spreekt. ‘Prima om het eigen woningbezit te stimuleren. Corporaties
doen daar graag aan mee. Maar ik kan me geen conditie voorstellen waaronder ik zou kunnen
leven met een kooprecht. Mijn advies luidt dan ook: bezint eer ge begint.’