Flexibiliteit in bestemmingsplannen - Tycho Lam

Symposium: (Geen) zorgen om
leegstand
#bbdebat
Flexibiliteit in
bestemmingsplannen
24 september 2015
mr. T.E.P.A. Lam
advocaat Hekkelman Advocaten
senior-onderzoeker Radboud Universiteit Nijmegen
2
3
Leegstand
• Leegstand kan vervelende gevolgen hebben
– Leefbaarheid gemeente aangetast: verpaupering, verlaten
gebieden etc.
– Grond onbenut laten
– Financiële gevolgen eigenaren, ontwikkelaars en beleggers
• Verantwoord ruimtegebruik nodig
• Een van de instrumenten die gemeenten kunnen inzetten om
leegstand tegen te gaan:
– Flexibele bestemmingsplannen
4
Leegstand
5
Flexibiliteit
• Gemeente kan meer inspelen op nieuwe initiatieven door
flexibiliteit in bestemmingsplannen op te nemen
– Bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning af te wijken
van het bestemmingsplan
– Wijzigingsbevoegdheden
– Uitwerkingsplichten
– Bevoegdheid om nadere eisen te stellen
6
Wijzigingsbevoegdheid Kerkrade (1)
Flinke krimp bevolkingsaantal Kerkrade
Bron: Structuurvisie Kerkrade 2010-2020
7
Wijzigingsbevoegdheid Kerkrade (2)
Bron: Bestemmingsplan Kerkrade Oost I
8
Wijzigingsbevoegdheid Kerkrade (3)
• AbRS 3 juli 2013, ECLI:NL:RVS:2013:152 (Kerkrade)
– Uit de gemeentelijke structuurvisie volgt dat het in de
periode tot 2020 noodzakelijk is om ten minste 2900
woningen aan de woningvoorraad in Kerkrade te onttrekken
door sloop en het afremmen van woningbouwproductie
– De raad heeft de mogelijkheid van bevolkingskrimp in
redelijkheid ten grondslag mogen leggen aan de
wijzigingsbevoegdheid voor het doen vervallen van
bouwvlakken
9
De Blauwe stad (1)
• Oorspronkelijk idee:
– 1500 dure woningen
– Jaarlijks vanaf 2005 elk jaar 120 kavels verkopen
– In 2010 hadden er ongeveer 700 kavels verkocht moeten
zijn
• Slechts 270 kavels verkocht in 2010
• Totale kosten van het project 785 miljoen
• Provincie is op zoek naar nieuwe ontwikkelingsvisie voor het
gebied
10
De Blauwe stad (2)
11
De Blauwe stad (3)
• AbRS 17 juli 2002, 199900464/1, BR 2002/186
– Uitwerkingsplan geeft op zodanige wijze doelstellingen aan
dat voldoende inzicht wordt verkregen in de hoofdlijnen van
de toekomstige ontwikkeling van het plangebied
– Naarmate gevestigde belangen in een gebied groter zijn,
vanuit rechtszekerheid een groter inzicht in de hoofdlijnen
– Hier gaat het om een uit te werken deel van een plan dat ziet
op een open nieuw in te richten buiten gebied
– Hoeft aan minder stringente uitwerkingsregels te voldoen
dan in het geval van een uitwerkingsplan dat op een
verstedelijkt gebied ziet
12
De Blauwe stad (4)
• Behoefte aan de ontwikkeling vooraf niet voldoende onderzocht
• Had dit voorkomen kunnen worden door de Ladder voor
duurzame verstedelijking?
13
Ruime bestemming (1)
• Globale/ruime bestemming in plannen zorgt voor flexibiliteit
– Wordt geen eindbeeld vastgelegd
– Verschillende uitvoeringen en inrichtingen toegestaan
– Betrekking op bouwen en gebruiken
– Minder rechtszekerheid
• Voorbeeld van ruime bestemming is ‘maatschappelijk’
– Bijv. cultuur, religie, sportvoorzieningen, volksgezondheid,
onderwijs, kinderboerderij, voorzieningen op het gebied van
welzijn en zorg etc.
14
Ruime bestemming (2)
• AbRS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4003
– Het begrip ‘maatschappelijke voorzieningen’ is in het
bestemmingsplan omschreven als ‘educatieve, sociaalmedische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke
voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare
dienstverlening, alsook ondergeschikte horeca ten dienste
van deze voorzieningen’
15
Ruime bestemming (3)
Valt beiden onder definitie maatschappelijk
16
Beperking flexibiliteit (1)
• AbRS 5 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4003 vervolg
– Raad heeft onderzoek naar ruimtelijke gevolgen gebaseerd
op verwachting dat op de grond met de bestemming
‘maatschappelijk’ een kerkgebouw zal worden gebouwd
– De gevolgen van een andere invulling zijn niet meegenomen
– Niet onderzocht of bij de realisatie van een ander toegelaten
functie een aanvaardbaar woon- en leefklimaat van
omliggende woningen is gewaarborgd
– Raad had bij de voorbereiding niet alleen mogen uitgaan
van de geplande invulling, maar had maximale
planologische mogelijkheden moeten onderzoeken
17
Beperking flexibiliteit (2)
• Zoveel mogelijk flexibiliteit ↔ onderzoek bestemmingsplan
• Vaste jurisprudentie: maximale mogelijkheden bestemmingsplan
– Inclusief alle flexibiliteitsinstrumenten
– Inclusief bestaande, onbenutte mogelijkheden
• Onderzoeksplicht kan niet worden doorgeschoven
18
Flexibiliteit en de Ladder
• AbRS 6 mei 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1400 (Hengelo)
– Wijzigingsbevoegdheid waardoor een extra zorggebouw met
een max. opp. van 1.200 m2 voor max. 16 zorgeenheden
voor begeleid wonen wordt toegestaan
– De Ladder moet ook worden doorlopen bij een
wijzigingsbevoegdheid
• AbRS 4 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1038 (Kooiplein)
– Plan met uitwerkingsplicht voor 445 woningen is stedelijke
ontwikkeling en moet de ladder doorlopen worden
19
Ladder en maximale planologische
mogelijkheden
• AbRS 25 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1275, BR
2013/152
– De voor “Gemengd - Uit te werken” aangewezen gronden
zijn bestemd voor: wonen, kantoren, consumentverzorgende
dienstverlening, horeca, culturele- en sportvoorzieningen
– Voor alle stedelijke functies dient de actuele regionale
behoefte in de toelichting te worden aangetoond
– Bij het toepassen van de Ladder moet dus worden uitgegaan
van de maximale planologische mogelijkheden van een
bestemmingsplan
20
Stellingen
• Geen maximalisatie bij flexibiliteit
• Flexibiliteit voorkomt leegstand
21
Symposium: (Geen) zorgen om
leegstand
#bbdebat