A.2. BESLISSING: Verkavelingsdossier nr. 901. Het afsplitsen van

A.2. BESLISSING: Verkavelingsdossier nr. 901. Het afsplitsen van een lot bestemd voor het oprichten
van een eengezinswoning in halfopen bebouwing.
Feiten en context
·
Het college van burgemeester en schepenen heeft de verkavelingsaanvraag, ingediend door
Bruno Mertens (@TOPO) met als adres Frederik de Merodestraat 111, 2800 Mechelen, ontvangen.
·
De aanvraag, die per beveiligde zending werd verzonden op 9 juli 2015 werd ontvangen op 9 juli
2015.
·
Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verzonden op 6
augustus 2015.
·
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Jozef Michielsstraat 9 en met als
kadastrale omschrijving afd. 2, sectie A 255 P.
·
Het betreft een aanvraag tot het afsplitsen van een lot bestemd voor het oprichten van een
eengezinswoning in halfopen bebouwing.
Juridische gronden
·
29 april 1997: Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende wegen voor
voetgangersverkeer.
·
8 juli 1997, gewijzigd via omzendbrief van 25 januari 2002 en 25 oktober 2002: Omzendbrief
betreffende inrichting en toepassing van ontwerp-gewestplannen en gewestplannen.
·
18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013:
Decreet Integraal Waterbeleid.
·
8 juli 2005: Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende openluchtrecreatieve
verblijven en de inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven.
·
5 juni 2009, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 4 december 2009: Gewestelijke
stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid.
·
1 september 2009: Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening met wijzigingsdecreten en
uitvoeringsbesluiten.
·
5 juli 2013: Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
Adviezen
De gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar bracht op 17 december 2015 volgend advies uit:
Stedenbouwkundige basisgegevens uit de plannen van aanleg
Ligging volgens de plannen van aanleg en bijbehorende voorschriften
Het goed is volgens het vastgestelde gewestplan Herentals - Mol, goedgekeurd op 28 juli 1978,
gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en
kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een
daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaalculturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor
agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden
toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk
Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Bepalingen welk plan van toepassing is op de aanvraag
Het goed is niet gelegen binnen de grenzen van een goedgekeurd plan van aanleg of een ruimtelijk
uitvoeringsplan.
Het goed is niet gelegen binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde en niet vervallen
verkaveling.
Het blijft de bevoegdheid van de overheid de aanvraag te toetsen aan de gebruikelijke inzichten en
noden betreffende een goede aanleg der plaats, gebaseerd op de eerder geciteerde voorschriften
van het van kracht zijnde gewestplan.
Overeenstemming met dit plan
De aanvraag is principieel in overeenstemming met het geldende gewestplan, zoals hoger
omschreven. Afwijkingsbepalingen/// Verordeningen
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater,
goedgekeurd door de Vlaamse regering op 5 juli 2013: is van toepassing.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid, goedgekeurd door de
Vlaamse regering op 5 juni 2009, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 4 december 2009,
18
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende openluchtrecreatieve verblijven en de
inrichting van gebieden voor dergelijke verblijven, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 8 juli
2005: is niet van toepassing.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende wegen voor voetgangersverkeer,
goedgekeurd door de Vlaamse regering op 29 april 1997: is niet van toepassing.
Andere zoneringsgegevens van het goed/// Externe Adviezen
Op 11 augustus 2015 werden de adviezen ingewonnen van Pidpa, Eandis, Pidpa-Riolering, Telenet,
Proximus en van de dienst infrastructuur van de gemeente Hulshout.
Op 13 augustus 2015 bracht Pidpa een gunstig advies uit met als referentie D-20-504. Dit advies werd
ontvangen op 20 augustus 2015 en volgens dit advies is er geen uitbreiding nodig van het
distributienet in de openbare weg en zijn de kavels aansluitbaar op de bestaande hoofdleiding. Op
verzoek van de belanghebbenden stuurt Pidpa de kostenraming voor de nieuwe aftakking of een
aanpassing van de bestaande aftakking(en) rechtstreeks aan de betrokkenen.
Op 20 augustus 2015 bracht Eandis een voorwaardelijk gunstig advies uit met als referentie
SSOL/1508/2012. Dit advies werd ontvangen op 25 augustus 2015 en volgens dit advies bedraagt de
kostprijs voor de uitbreiding van het distributienet 500 euro. Bijkomend wordt nog opgemerkt dat de
loten pas mogen worden verkocht wanneer de financiële verplichting aan Eandis is voldaan. De
aansluitkosten van de individuele woningen zijn niet inbegrepen in de voorwaarden van Eandis, zij
worden later met de eigenaars afgerekend.
Op 20 augustus 2015 bracht Pidpa-Riolering een voorwaardelijk gunstig advies uit met als referentie
ALG 1343565. Dit advies werd ontvangen op 26 augustus 2015 en luidt als volgt:
Aangezien de betreffende verkaveling zich situeert in een gebied met bestaande riolering die reeds
aangesloten is op een zuiveringsinstallatie (centraal gebied of geoptimaliseerd buitengebied) dienen
de toekomstig op te richten gebouwen, op de percelen van de verkaveling, onmiddellijk te worden
aangesloten op de bestaande riolering.
1. Rekening gehouden moet worden met volgende richtlijnen:
·
De gewestelijk stedenbouwkundige verordening van 5 juli 2013 inzake hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. In het bijzonder het
gebruik van hemelwater ter plaatse, infiltratie en buffering van hemelwater, een vertraagde afvoer
aan beperkt debiet van het hemelwater;
·
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening, in uitbreiding van de gewestelijk
stedenbouwkundige verordening, inzake lozen van huishoudelijk afvalwater, aansluiting op de
openbare riolering en afkoppelen hemelwater;
·
De “Basisvoorwaarden voor het rioleringsbeleid” Pidpa-Riolering.
2. Eindbeoordeling:
·
De DWA-afvoer en de RWA-afvoer zullen dienen aangesloten te worden op de bestaande
gemengde riolering in de Jozef Michielsstraat.
·
Ter hoogte van de rooilijn dient er een afzonderlijk huisaansluitputje voor DWA en RWA
voorzien te worden. Deze putjes dienen maximaal 1,00 meter uit elkaar geplaatst te worden en
minimaal 0,50 meter.
·
De huisaansluitputjes, de plaatsing ervan en de aansluiting op de riolering zijn ten laste van de
verkavelaar. De aanvraag voor de uitvoering van deze werken dient gericht te worden aan
PidpaRiolering.
·
Het volledig uitgevoerd zijn van alle opgelegde rioleringswerken (RWA en DWA) geldt als een
voorwaarde voor het afleveren van een positief advies vanuit Pidpa-Riolering aan de gemeente mbt.
het verkoopsattest voor de verkavelaar.
·
De verkavelaar draagt alle kosten inzake beproevingen op materialen en uitgevoerde werken,
zoals voorzien in de bepalingen van het TB 250 versie 3.0.
·
De aansluiting op de riolering dient per woning afzonderlijk aangevraagd te worden bij PidpaRiolering.
·
De riolering op privéterrein dient verplicht gekeurd te worden.
Het advies is gunstig, mits rekening gehouden wordt met bovenstaande te volgen richtlijnen en
voorwaarden. Op 3 september 2015 bracht Telenet een gunstig advies uit met als referentie 21985HJ. Dit advies werd ontvangen op 4 september 2015 en uit het advies van Telenet blijkt dat de nodige
infrastructuur al aanwezig is om de distributie van informatie- en communicatiesignalen te
verzekeren. Er wordt door Telenet dan ook geen verdere verplichting opgelegd. Deze vaststelling
omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee
verrekend. Aanvragen tot het verplaatsen van apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend
worden.
Op 17 september 2015 bracht dienst infrastructuur gemeente Hulshout een voorwaardelijk gunstig
advies uit dat luidt als volgt:
Algemeen:
Het perceel is gelegen op de hoek van Bundesstraat met Jozef Michielsstraat, een rijweg in KWSverharding, met aanliggend voetpad langsheen de Jozef Michielsstraat. In de Jozef Michielsstraat
wordt in de woonzone een aanliggend fietspad ingericht. Het hierboven beschreven dwarsprofiel
strekt zich uit binnen een beschikbare rooilijnbreedte van 14,00 meter.
De verkavelaar stelt voor om hiervoor ca. 2a 15ca gratis, ter inlijving in het openbaar domein, ter
beschikking te stellen van de gemeente.
De eigenaar dient er zich toe te verbinden uiterlijk na de voorlopige oplevering der werken en
alvorens één lot te vervreemden of te bebouwen, de gronden begrepen in het toekomstig openbaar
domein en eventuele andere publieke ruimten met alle bijhorende infrastructuur, vrij en onbelast
ten kosteloze titel aan de gemeente over te dragen.
Het toekomstig openbaar domein dient binnen de rooilijnen ontdaan te zijn van hagen,
aanplantingen, bomen, struiken, stronken, afsluitingen en andere obstakels.
De afbakening van het openbaar domein dient op het terrein duidelijk zichtbaar te zijn.
De verkaveling wordt slechts uitvoerbaar nadat door de verkavelaar voldaan is aan artikel
4.2.16.§1en artikel 4.2.16.§2. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (september 2009) i.v.m.
met het geheel van de lasten en voorwaarden opgelegd aan de verkavelaar en na het verlijden van
de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar.
Een en ander zal blijken uit een attest van het college van burgemeester en schepenen waaruit blijkt
dat in toepassing van artikel 4.2.16.§2. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (september
2009) voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten
uitgevoerd is (met inbegrip van deze opgelegd door de milieudienst ) of gewaarborgd is door:
1.
de storting van een afdoende financiële waarborg
2.
een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg
De verkaveling wordt slechts uitvoerbaar en de loten in de verkaveling mogen derhalve slechts
verkocht of te koop gesteld worden nadat door de gemeente een attest werd afgeleverd waaruit
blijkt dat de verkavelaar aan alle gestelde voorwaarden heeft voldaan.
Riolering:
Algemene modaliteiten:
De afvoer van het hemelwater en afvalwater dient te gebeuren conform de basisvoorwaarden voor
het rioleringsbeheer zoals vastgelegd door de rioleringsbeheerder HidroRio.
De belangrijkste punten worden hieronder (niet limitatief) opgesomd:
·
De woningen dienen, overeenkomstig het besluit van de Vlaamse Regering d.d. 1 juni 1995, de
VLAREM II, te beschikken over een gescheiden afvoerstelsel. Lozing op het gemengd stelsel gebeurt,
in afwachting van de ontdubbeling van de straatriolering, door de samenbrengen van de RWA en
DWA-streng ter hoogte van de rooilijn,
·
Voor de loten waar er geen huisaansluitingen zijn voorzien dienen er door de rioolbeheerder
nieuwe aansluitingen gemaakt worden, ten laste van de verkavelaar. De putjes dienen maximaal 1m
uit elkaar geplaatst te worden en minimaal 0,50 meter.
·
De bouwheer of de titularis van het gebouw is verplicht op de afvoer van het afvalwater van
toiletten een voorbezinkput te plaatsen als deel van de private rioleringsinstallatie. Deze put zal alle
vaste bestanddelen van het afvalwater dat daarin terecht komt, opvangen, waarna dit deels
biologisch afgebroken zal worden. De minimale inhoud voor een goede werking moet 2.000 liter
(voor 1 t.e.m. 4 gebruikers en bijkomend 300 liter per inwoner vanaf 5 inwoners) zijn. De overloop
van deze tank wordt aangesloten op de afvalwaterleiding binnen het privéterrein.
·
Het hemelwater van de woningen wordt opgevangen, herbruikt, gebufferd en/of afgevoerd
conform de stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen,
buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater d.d. 5 juli 2013, in werking
getreden op 1 januari 2014.
Opritten en infiltreerbare wegbermen:
De nieuwe opritten en wegbermen dienen uitgevoerd overeenkomstig het raadsbesluit van 24 juni
2013. Dit besluit bevat het gemeentelijk reglement tot de aanleg, inrichting en behoud van
infiltreerbare wegbermen en opritten.
Nutleidingen:
Financiële lasten en andere tussenkomsten: raming en een advies:
De projectontwikkelaar zal alle financiële en/of andere tussenkomsten en voorwaarden met
betrekking tot de aanleg of wijzigingen aan de nutsleidingen opgelegd door onderstaande
nutsmaatschappijen ten laste nemen. Het bedrag van de financiële en/of andere tussenkomsten zal
blijken uit de door de hierna vermelde maatschappijen opgemaakte kostenraming en/of advies.
PIDPA: in verband met het waterleidingnet
PIDPA/HIDRORIO: in verband met riolering (DWA) en regenwaterafvoer (RWA)
EANDIS IVERLEK: in verband met elektriciteit, openbare verlichting en gas, met inbegrip van het
desgevallend kosteloos ter beschikking stellen van grond voor de inplanting van een HS-cabine.
TELENET: in verband met informatie en telecommunicatiesignalen
BELGACOM: in verband met informatie en telecommunicatiesignalen
In projecten met nieuwe wegen waar de nutsleidingen slechts langs één zijde van de weg worden
aangelegd dienen voorafgaandelijk aan de aanleg van de wegverharding, steeds de nodige
wachtbuizen te worden geplaatst voor de huisaansluitingen langs de overzijde, dit om latere opbraak
van het wegdek te voorkomen. Bestaande palen van bovengrondse nutsleidingen die zich vóór een
bouwperceel bevinden dienen op kosten van de projectontwikkelaar verplaatst te worden naar een
zijdelingse perceelgrens.
Nieuwe palen voor nutsleidingen dienen ingeplant te worden ter hoogte van een zijdelingse
perceelgrens.
Advies
Gunstig, mits opvolging van de vigerende wetgeving en naleving van bovenstaande te volgen
richtlijnen en voorwaarden.
Op 11 augustus 2015 werd het advies ingewonnen van Proximus. Tot nu toe werd nog geen advies
ontvangen, wat betekent dat in principe aan het advies voorbij gegaan kan worden. Indien blijkt dat
vanuit Proximus toch nog voorwaarden zouden worden opgelegd in het kader van de aanvraag, dient
hieraan alsnog voldaan te worden door de verkavelaar. Relatie met andere wetgevingen///
Het openbaar onderzoek
Wettelijke bepalingen afhankelijk van de aard van de aanvraag
Het besluit van de Vlaamse regering van 5 mei 2000 betreffende de openbare onderzoeken over
aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsaanvragen en aanvragen tot
verkavelingswijziging, gewijzigd bij besluit van de Vlaamse regering van 30 maart 2001, 8 maart 2002,
5 juni 2009, 7 mei 2010 en 9 september 2011 bepaalt dat een openbaar onderzoek vereist is.
Evaluatie van de procedure en aantal bezwaren
De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek van 12 augustus 2015 tot 10
september 2015. De voorgeschreven procedure werd gevolgd en naar aanleiding van het openbaar
onderzoek werden geen bezwaarschriften ingediend. Evaluatie van de bezwaren///
Richtlijnen en omzendbrieven
Omzendbrief van 8 juli 1997, gewijzigd via omzendbrief d.d. 25 januari 2002 en 25 oktober 2002:
toelichting bij het koninklijk besluit van 28 december 1972 (B.S. van 10 februari 1973) betreffende de
inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en de gewestplannen, gewijzigd bij het
koninklijk besluit van 13 december 1978 (B.S. van 13 januari 1979) en de decreten van 23 juni 1993
(B.S. van 12 en 14 augustus 1993) en 13 juli 1994 (B.S. van 17 september 1994). Historiek
Op het perceel waarvan het nieuw te creëren lot wordt afgesplitst, bevindt zich momenteel een
woning dewelke volgens de kadastrale gegevens werd opgericht in 1933. Deze bestaande woning
blijft behouden en het restperceel waarop de bestaande woning zich bevindt, zal uit de verkaveling
gesloten worden.
Door de verkavelaar werd een kosteloze grondafstand aan de gemeente ter inlijving bij het openbaar
domein voorgesteld en dit zowel langsheen de Jozef Michielsstraat als langsheen de Bundersstraat.
Het betreft hier een kosteloze grondafstand aan de gemeente van een stuk grond met een
oppervlakte van 215 vierkante meter. In zitting van 19 oktober 2015 werd in het kader hiervan door
de gemeenteraad de wijziging van het wegtracé met kosteloze grondafstand aan de gemeente ter
inlijving bij het openbaar domein goedgekeurd met betrekking tot de strook grond met een
oppervlakte van 215 vierkante meter ter hoogte van de Jozef Michielsstraat en ter hoogte van de
Bundersstraat.
Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en het project
Het eigendom is nabij de dorpskern van deelgemeente Westmeerbeek gelegen. De wegen Jozef
Michielsstraat en Bundersstraat zijn, gelet op de plaatselijke toestand, voldoende uitgeruste wegen
voorzien van de nodige nutsvoorzieningen. De Jozef Michielsstraat is uitgerust in een
asfaltverharding en de Bundersstraat is uitgerust in betonklinkers.
In de nabije omgeving bevinden zich zowel eengezinswoningen in open als halfopen verband evenals
meergezinswoningen.
De aanvraag behelst het afsplitsen van een lot bestemd voor het oprichten van een eengezinswoning
in halfopen bebouwing. Het te vormen lot zal worden afgesplitst van een perceel met daarop een
bestaande woning in halfopen bebouwing, waarvan het de bedoeling is deze te behouden. De
nieuwe perceelgrens zal voorzien worden tot tegen de zijgevel van de bestaande woning in dewelke
zich momenteel nog raamopeningen bevinden. Volgens de bij de aanvraag gevoegde motivatienota
zullen deze worden dichtgemaakt. Gezien de bestaande woning zal behouden blijven, wordt het
restperceel waarop deze zich bevindt uitgesloten uit de verkaveling.
Het af te splitsen lot betreft een hoekperceel en heeft een breedte van ongeveer 12,95 meter langs
de zijde van de Jozef Michielsstraat en een breedte van ongeveer 39,01 meter langs de zijde van de
Bundersstraat. Langsheen de rechter perceelgrens, dus waar het perceel aansluit tegen de bestaande
woning ter hoogte van de Jozef Michielsstraat heeft het perceel een diepte van ongeveer 41,54
meter.
Het af te splitsen lot heeft een oppervlakte van 572 vierkante meter en het restperceel met daarop
de bestaande woning zal nog een oppervlakte hebben van 426 vierkante meter. De bestaande
woning zal worden omgevormd van eengezinswoning in halfopen bebouwing tot eengezinswoning in
gesloten bebouwing gezien het perceel met daarop de bestaande woning na de afsplitsing slechts
een breedte zal hebben van ongeveer 7,79 meter.
Het perceel wordt zo afgesplitst dat het perceel met daarop de bestaande woning nog bereikbaar
blijft vanuit de Bundersstraat. Omdat de bestaande woning niet beschikt over een inpandige garage
en omdat het ter hoogte van de Jozef Michielsstraat niet mogelijk is om op het eigendom te
parkeren, wordt de mogelijkheid gecreëerd om daar waar het restperceel, met daarop de bestaande
woning, aansluit op de Bundersstraat een carport of garage op te richten.
De bouwstrook voor hoofdgebouwen zal een breedte hebben van ongeveer 9,70 meter op de
voorgevelbouwlijn en een diepte van 17,00 meter langsheen de zijde van de Bundersstraat en wordt
voorzien op 12,75 meter uit de as van de weg Jozef Michielsstraat en op 12,00 meter uit de as van de
weg Bundersstraat. Langs de zijde van de Jozef Michielsstraat zal de achteruitbouwstrook een diepte
hebben van ongeveer 5,75 meter en langsheen de Bundersstraat zal deze een diepte hebben van
7,00 meter. De voorgevelbouwlijn van de nieuw op te richten woning zal voorzien worden in het
verlengde van deze van de bestaande woning ter hoogte van de Jozef Michielsstraat.
Binnen de strook voor hoofdgebouwen zal een woning kunnen worden opgericht volgens het
standaardprofiel dat gehanteerd wordt in het geval van halfopen bebouwing. Er zal dus een woning
kunnen worden opgericht met een dakbasis van 9,00 meter en kroonlijsthoogte van 6,50 meter.
Hierachter mag nog een uitbouw voorzien worden met een hoogte van maximaal 6,50 meter tot op
een diepte van 13,00 meter en een uitbouw met een hoogte van maximaal 3,50 meter tot op een
diepte van 17,00 meter.
Binnen de tuinstrook wordt geen afzonderlijke strook voor bijgebouwen voorzien, maar volgens de
bij de aanvraag gevoegde stedenbouwkundige voorschriften kunnen in de tuinstrook die
tuinconstructies worden toegestaan die kunnen geplaatst worden zonder stedenbouwkundige
vergunning zoals bepaald in het besluit van den Vlaamse regering van 16 juli 2010 en latere
wijzigingen.
Zoals weergegeven op het verkavelingsplan en zoals ook goedgekeurd door de gemeenteraad in
zitting van 19 oktober 2015 zal een strook grond met een oppervlakte van 215 vierkante meter
langsheen de Jozef Michielsstraat en de Bundersstraat kosteloos worden afgestaan aan de gemeente
ter inlijving bij het openbaar domein zodat in de toekomst een rooilijn kan gerealiseerd worden met
een breedte van 14,00 meter ter hoogte van de Jozef Michielsstraat. Watertoets
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een recent overstroomd of
overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld te worden dat geen
schadelijk effect wordt veroorzaakt, mits het af te splitsen lot wordt voorzien van een septische put,
een regenwater- en/of infiltratievoorziening en mits bij de uiteindelijke stedenbouwkundige
vergunning voldaan wordt aan de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake
hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van
afvalwater en hemelwater, goedgekeurd door de Vlaamse regering op 5 juli 2013.
Volgens de watertoets die werd uitgevoerd op 6 oktober 2015 dienden er geen bijkomende adviezen
te worden ingewonnen met betrekking tot de waterhuishouding op de percelen. Ook bij de
eventuele latere stedenbouwkundige vergunnnigsaanvragen zal nog een watertoets uitgevoerd
moeten worden. Deze stedenbouwkundige vergunningsaanvragen dienen tevens te voldoen aan de
gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende hemelwaterputten,
infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater,
goedgekeurd door de Vlaamse regering op 5 juli 2013.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Het eigendom is volgens het vastgestelde gewestplan gelegen in woongebied. De aanvraag voor het
afsplitsen van een lot bestemd voor het oprichten van een eengezinswoning in halfopen bebouwing
is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het vastgestelde gewestplan.
De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van een goede perceelsordening en integreert zich op
aanvaardbare wijze in de omgeving, beoordeeld met inachtneming van de beginselen bepaald in
artikel 4.3.1.§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, mits rekening wordt gehouden met de
hieronder aangehaalde opmerkingen en voorwaarden. Functionele inpasbaarheid
Het eigendom is volgens het vastgestelde gewestplan gelegen in woongebied. De aanvraag voor het
afsplitsen van een lot bestemd voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning is in
overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het geldende gewestplan en inpasbaar in
de onmiddellijke omgeving, waar wonen de hoofdtoon aangeeft en waar zich reeds andere
eengezinswoningen in halfopen bebouwing en zelfs meergezinswoningen bevinden. Het betreft hier
een afsplitsing waarbij een voldoende breed en ruim lot wordt gecreëerd en waarbij ook het perceel
waarvan wordt afgesplitst een aanvaardbare breedte en diepte behoudt. Gezien de beperkte
oppervlakte van het af te splitsen lot en omdat er hierdoor geen mogelijkheid is om bijkomende
parkeerplaatsen te voorzien in het kader van een eventuele complementaire functie, kunnen functies
complementair aan het wonen niet worden toegestaan. De bij de aanvraag gevoegde
stedenbouwkundige voorschriften zullen dan ook in die zin worden aangepast.
Mobiliteitsimpact
Gezien er door het realiseren van de verkaveling slechts één bijkomend lot zal worden gecreëerd,
kan verwacht worden dat het gevraagde slechts een beperkte mobiliteitsimpact met zich mee zal
brengen. Wel dient te worden opgemerkt dat steeds voldoende parkeerplaatsen dienen voorzien te
worden op het eigen terrein teneinde de parkeerdruk niet af te wentelen op het openbaar domein.
Dit betekent dat, gezien de beperkte oppervlakte van het af te splitsen lot, in de nieuw op te richten
woning verplicht een inpandige garage dient voorzien te worden. Voor deze inpandige garage kan
dan een bijkomende parkeerplaats in openlucht voorzien worden op de oprit naar deze garage.
Het perceel wordt zo afgesplitst dat het perceel met daarop de bestaande woning nog bereikbaar
blijft vanuit de Bundersstraat. Omdat de bestaande woning niet beschikt over een inpandige garage
en omdat het ter hoogte van de Jozef Michielsstraat niet mogelijk is om op het eigendom te
parkeren, wordt de mogelijkheid gecreëerd om daar waar het restperceel, met daarop de bestaande
woning, aansluit op de Bundersstraat een carport of garage op te richten. Dit is noodzakelijk
zodoende voldoende parkeerplaatsen te kunnen voorzien ten behoeve van de bestaande woning, die
behouden zal blijven.
Schaal van het project en visueel-vormelijke elementen
De aanvraag betreft het afsplitsen van een lot bestemd voor het oprichten van een eengezinswoning
in halfopen bebouwing. Zowel voor wat betreft de schaal van het project als visueel-vormelijk is het
gevraagde aanvaardbaar en inpasbaar in de onmiddellijke omgeving. De voorgestelde
stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot het toegestane bouwvolume zijn gebruikelijk
voor wat betreft eengezinswoningen in halfopen bebouwing.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De voorgestelde verkaveling zorgt voor een verdichting qua woongelegenheden die aanvaardbaar is
gezien de in de onmiddellijke omgeving voorkomende bebouwing. Het te creëren lot en het
restperceel zijn nog voldoende breed en diep en kunnen beschouwd worden als volwaardige
percelen voor resp. een eengezinswoning in halfopen en gesloten bebouwing.
De nieuwe perceelgrens zal voorzien worden tot tegen de zijgevel van de bestaande woning in
dewelke zich momenteel nog raamopeningen bevinden. Volgens de bij de aanvraag gevoegde
motivatienota zullen deze worden dichtgemaakt. Dit is noodzakelijk en dient te gebeuren vooraleer
de verkaveling uitvoerbaar is en vooraleer het afgesplitste lot en het restperceel met daarop de
woning kunnen verkocht worden.
Gezien het hier een hoekperceel betreft met slechts een beperkte oppervlakte kunnen in de tuinzone
geen afzonderlijk bijgebouwen of overdekte constructies worden toegestaan. De
stedenbouwkundige voorschriften met betrekking tot de bijgebouwen werden dan ook in het rood
gewijzigd. Cultuurhistorische aspecten Niet van toepassing. Bodemreliëf
Volgens de stedenbouwkundige voorschriften die bij de aanvraag werden gevoegd, worden
reliëfwijzigingen niet toegestaan. Enkel het grondpeil tussen de rooilijn en de bouwlijn en in een
strook tot 8,00 meter achter de achtergevel kan genormaliseerd worden op het voorliggend wegpeil
of op het gelijkvloerse niveau. De overgang naar het oorspronkelijke peil wordt geleidelijk
uitgevoerd. Het niveau van het terrein mag echter in geen geval hoger worden gebracht dan het
niveau van de aanpalende percelen en overtollig hemelwater ten gevolge van een reliëfwijziging
dient te worden opgevangen op het eigen terrein. Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en
veiligheid in het algemeen
Om de waterhuishouding op de omliggende percelen niet te verstoren, kunnen reliëfwijzigingen
slechts beperkt worden toegestaan en dienen eventuele verhardingen op de percelen steeds te
worden aangelegd met waterdoorlatende materialen of materialen aangepast met een brede voeg.
Waterdichte vlakken kunnen enkel worden toegestaan voor het verharden van terrassen achter de
woning met een maximale oppervlakte van 30 vierkante meter, mits ze afwateren naar de tuin en
mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. Eventueel overtollig hemelwater dient steeds op het
eigen terrein te worden opgevangen. Het overmatig verharden van het perceel kan niet worden
toegestaan.
Overeenkomstig het advies van de dienst infrastructuur dient de Jozef Michielsstraat een rijweg te
zijn met een dwarsprofiel dat zich uitstrekt binnen een rooilijnbreedte van 14,00 meter en dient de
Bundersstraat een rijweg te zijn die zich uitstrekt binnen een rooilijnbreedte van 10,00 meter. Dit
betekent dat een kosteloze grondafstand aan de gemeente van een strook grond met een
oppervlakte van 215 vierkante meter ter inlijving bij het openbaar domein ter hoogte van het af te
splitsen perceel noodzakelijk is. Deze kosteloze grondafstand dient overeenkomstig het
gemeenteraadsbesluit van 19 oktober 2015 te gebeuren alvorens het af te splitsen lot te
vervreemden of te bebouwen.
Er dient voldaan te worden aan de adviezen van de nutsmaatschappijen en er kan slechts een attest
overeenkomstig artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening worden afgeleverd voor
zover voldaan is aan de financiële verplichtingen en lasten opgelegd door de nutsmaatschappijen en
van zodra de kosteloze grondafstand gebeurd is.
De opritten en wegbermen van de toekomstige loten dienen te worden uitgevoerd overeenkomstig
het raadsbesluit van 24 juni 2013. Dit besluit bevat het gemeentelijk reglement tot de aanleg,
inrichting en behoud van infiltreerbare wegbermen en opritten.
De aanvraag is verenigbaar met de goede plaatselijke ruimtelijke ordening en de goede plaatselijke
ruimtelijke ordening wordt niet geschaad, mits rekening wordt gehouden met de hierboven
aangehaalde opmerkingen en voorwaarden. Algemene conclusie
De voorgestelde aanvraag is omwille van bovenvermelde redenen aanvaardbaar, mits volgende
voorwaarden worden nageleefd:
·
Er dient voldaan te worden aan het advies van van Eandis met als referentie SSOL/1508/2012,
het advies van Pidpa-Riolering met als referentie ALG 1343565, het advies van de dienst
infrastructuur gemeente Hulshout en indien blijkt dat ook door Proximus nog voorwaarden worden
opgelegd in het kader van de verkavelingsaanvraag dient ook hieraan nog voldaan te worden.
·
In de nieuw op te richten woning dient verplicht een inpandige garage voorzien te worden. Voor
deze inpandige garage kan dan een bijkomende parkeerplaats in openlucht voorzien worden op de
oprit naar deze garage. Op die manier kunnen op het perceel voldoende parkeerplaatsen voorzien
worden.
·
Gezien de beperkte oppervlakte van het af te splitsen lot en omdat er hierdoor geen
mogelijkheid is om bijkomende parkeerplaatsen te voorzien in het kader van een eventuele
complementaire functie, kunnen functies complementair aan het wonen niet worden toegestaan.
·
Omdat de bestaande woning niet beschikt over een inpandige garage en omdat het ter hoogte
van de Jozef Michielsstraat niet mogelijk is om op het eigendom te parkeren, wordt de mogelijkheid
gecreëerd om daar waar het restperceel, met daarop de bestaande woning, aansluit op de
Bundersstraat een carport of garage op te richten. Dit is noodzakelijk zodoende voldoende
parkeerplaatsen te kunnen voorzien ten behoeve van de bestaande woning, die behouden zal
blijven.
·
De nieuwe perceelgrens zal voorzien worden tot tegen de zijgevel van de bestaande woning in
dewelke zich momenteel nog raamopeningen bevinden. Deze dienen te worden dichtgemaakt
alvorens de verkaveling uitvoerbaar is en vooraleer het afgesplitste lot en het restperceel met daarop
de woning kunnen verkocht worden.
·
Gezien het hier een hoekperceel betreft met slechts een beperkte oppervlakte kunnen in de
tuinzone geen afzonderlijk bijgebouwen of overdekte constructies worden toegestaan.
·
Zoals al opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften kunnen reliëfwijzigingen slechts
beperkt worden toegestaan. Het niveau van het terrein mag in geen geval hoger worden gebracht
dan het niveau van de aanpalende percelen.
·
Eventuele verhardingen op de percelen dienen te worden aangelegd met waterdoorlatende
materialen of materialen aangepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken kunnen enkel worden
toegestaan voor het verharden van terrassen achter de woning met een maximale oppervlakte van
30 vierkante meter, mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
Eventueel overtollig hemelwater dient steeds op het eigen terrein te worden opgevangen en het
overmatig verharden van het perceel kan niet worden toegestaan.
·
De kosteloze grondafstand aan de gemeente van een strook grond met een oppervlakte van 215
vierkante meter ter inlijving bij het openbaar domein ter hoogte van het af te splitsen perceel dient
overeenkomstig het gemeenteraadsbesluit van 19 oktober 2015 te gebeuren alvorens het af te
splitsen lot te vervreemden of te bebouwen.
·
Er kan slechts een attest overeenkomstig artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke
Ordening worden afgeleverd voor zover voldaan is aan de financiële verplichtingen en lasten
opgelegd door de nutsmaatschappijen en van zodra de kosteloze grondafstand gebeurd is.
·
De opritten en wegbermen van de toekomstige loten dienen te worden uitgevoerd
overeenkomstig het raadsbesluit van 24 juni 2013. Dit besluit bevat het gemeentelijk reglement tot
de aanleg, inrichting en behoud van infiltreerbare wegbermen en opritten.
Argumentatie
Het college van burgemeester en schepenen heeft kennisgenomen van het advies van de
gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar, uitgebracht op 17 december 2015.
Het advies van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar alsook zijn planologische en
ruimtelijke motivering wordt hierbij overgenomen.
BESLUIT:
Artikel 1:
Het college van burgemeester en schepenen beslist om de verkavelingsvergunning af te geven aan de
aanvrager, mits volgende voorwaarden worden nageleefd:
·
Er dient voldaan te worden aan het advies van Eandis met als referentie SSOL/1508/2012, het
advies van Pidpa-Riolering met als referentie ALG 1343565, het advies van de dienst infrastructuur
gemeente Hulshout en indien blijkt dat ook door Proximus nog voorwaarden worden opgelegd in het
kader van de verkavelingsaanvraag dient ook hieraan nog voldaan te worden.
·
In de nieuw op te richten woning dient verplicht een inpandige garage voorzien te worden. Voor
deze inpandige garage kan dan een bijkomende parkeerplaats in openlucht voorzien worden op de
oprit naar deze garage. Op die manier kunnen op het perceel voldoende parkeerplaatsen voorzien
worden.
·
Gezien de beperkte oppervlakte van het af te splitsen lot en omdat er hierdoor geen
mogelijkheid is om bijkomende parkeerplaatsen te voorzien in het kader van een eventuele
complementaire functie, kunnen functies complementair aan het wonen niet worden toegestaan.
·
Omdat de bestaande woning niet beschikt over een inpandige garage en omdat het ter hoogte
van de Jozef Michielsstraat niet mogelijk is om op het eigendom te parkeren, wordt de mogelijkheid
gecreëerd om daar waar het restperceel, met daarop de bestaande woning, aansluit op de
Bundersstraat een carport of garage op te richten. Dit is noodzakelijk zodoende voldoende
parkeerplaatsen te kunnen voorzien ten behoeve van de bestaande woning, die behouden zal
blijven.
·
De nieuwe perceelgrens zal voorzien worden tot tegen de zijgevel van de bestaande woning in
dewelke zich momenteel nog raamopeningen bevinden. Deze dienen te worden dichtgemaakt
alvorens de verkaveling uitvoerbaar is en vooraleer het afgesplitste lot en het restperceel met daarop
de woning kunnen verkocht worden.
·
Gezien het hier een hoekperceel betreft met slechts een beperkte oppervlakte kunnen in de
tuinzone geen afzonderlijk bijgebouwen of overdekte constructies worden toegestaan.
·
Zoals al opgenomen in de stedenbouwkundige voorschriften kunnen reliëfwijzigingen slechts
beperkt worden toegestaan. Het niveau van het terrein mag in geen geval hoger worden gebracht
dan het niveau van de aanpalende percelen.
·
Eventuele verhardingen op de percelen dienen te worden aangelegd met waterdoorlatende
materialen of materialen aangepast met een brede voeg. Waterdichte vlakken kunnen enkel worden
toegestaan voor het verharden van terrassen achter de woning met een maximale oppervlakte van
30 vierkante meter, mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is.
Eventueel overtollig hemelwater dient steeds op het eigen terrein te worden opgevangen en het
overmatig verharden van het perceel kan niet worden toegestaan.
·
De kosteloze grondafstand aan de gemeente van een strook grond met een oppervlakte van 215
vierkante meter ter inlijving bij het openbaar domein ter hoogte van het af te splitsen perceel dient
overeenkomstig het gemeenteraadsbesluit van 19 oktober 2015 te gebeuren alvorens het af te
splitsen lot te vervreemden of te bebouwen.
·
Er kan slechts een attest overeenkomstig artikel 4.2.16 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke
Ordening worden afgeleverd voor zover voldaan is aan de financiële verplichtingen en lasten
opgelegd door de nutsmaatschappijen en van zodra de kosteloze grondafstand gebeurd is.
·
De opritten en wegbermen van de toekomstige loten dienen te worden uitgevoerd
overeenkomstig het raadsbesluit van 24 juni 2013. Dit besluit bevat het gemeentelijk reglement tot
de aanleg, inrichting en behoud van infiltreerbare wegbermen en opritten. Artikel 2:
De aanvrager is er verder toe verplicht het besluit van de gemeenteraad van 20 december 2004 na te
leven, alle nutsleidingen in de verkaveling aan te leggen, overeenkomstig de adviezen van de
nutsmaatschappijen en dit ten laste van de verkavelaar en de retributie voor het aanvragen, het
opzoeken, het samenstellen en het afleveren van een verkavelingsvergunning, een
stedenbouwkundige vergunning, een stedenbouwkundig of planologisch attest en
stedenbouwkundige inlichtingen en uittreksels, zoals gestemd in de gemeenteraad van 14 september
2015 te betalen.
Artikel 3:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere
vergunningen of machtigingen, als die nodig zouden zijn.
Beslissing college: gunstig