Art. 1743 BW Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt

DE HUUROVEREENKOMST
BIJ VERVREEMDING VAN
HET VERHUURDE GOED
Dirk MICHIELS
Geassocieerde notaris
Gastdocent KU Leuven
INLEIDING
De juridische analyse van de driehoeksverhouding
huurder – verhuurder – verkrijger vormt het onderwerp
van deze bijdrage
De bescherming van de huurder gaat in stijgende lijn
Hoofdstuk I : Het gemeen recht
Hoofdstuk II : De handelshuurwet
Hoofdstuk III : De pachtwet
Hoofdstuk IV : De woninghuurwet
HET GEMEEN RECHT
Art. 1743 B.W.
Indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, kan
de pachter of de huurder, die een authentieke huur of
een huur met vaste dagtekening heeft, niet uit het
gehuurde gezet worden door de koper, tenzij de
verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft
voorbehouden.
Algemene draagwijdte : elke vorm van vervreemding
(verkoop,
schenking,
ruiling,
overdracht
van
vruchtgebruik, erfpacht of opstal, inbreng in
vennootschap) ; bewoning of niet-bewoning
NIET : jachtpacht, visrecht en verhuring meubilair (Cass.)
HET GEMEEN RECHT
Rechtsverhoudingen vervat in art. 1743 B.W.
= beding ten behoeve van derden van de vervreemder
ten behoeve van de huurder, voor de uitvoering van de
verbintenissen uit de huurovereenkomst die moet
plaatsvinden na de vervreemding,
gekoppeld aan een overdracht van schuldvordering
van de vervreemder aan de verkrijger, wat de periode
na de vervreemding betreft.
HET GEMEEN RECHT
Voorbeelden :
Cass. 29 februari 1980 : de koper kan de huurder op het
einde van de huurovereenkomst aanspreken voor de
volledige huurschade, ook deze van voor de
vervreemding (aangezien de huurder het verhuurde
goed op het einde van de huur moet teruggeven in
dezelfde staat als bij het begin van de huur).
Cass. 27 juni 1946 : de koper wordt in de plaats gesteld
van de verkoper vanaf de vervreemding (dus slechts
naar de toekomst toe) ; derhalve heeft de huurder geen
verhaal op de koper indien deze de huurwaarborg niet
heeft ontvangen van de verkoper.
HET GEMEEN RECHT
Art. 1719 B.W. : De verhuurder is, uit de aard van het
contract, zonder dat daartoe enig bijzonder beding
nodig is, verplicht:
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het
kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen
hebben zolang de huur duurt.
Vrijwaringsplicht van de verhuurder
Registratieverplichting ontlast hiervan niet
behoudens uitdrukkelijk beding in het contract
HET GEMEEN RECHT
Art. 1328 B.W., art. 1743 B.W. en art. 1 Hyp.W.
• Art. 1328 B.W. : Onderhandse akten hebben, ten aanzien van
derden, geen dagtekening dan van de dag waarop zij zijn
geregistreerd, ofwel van de dag van het overlijden van degene of
van een van degenen die de akten ondertekend hebben, ofwel van
de dag waarop de hoofdinhoud ervan is vastgesteld in akten door
openbare ambtenaren opgemaakt, zoals processen-verbaal van
verzegeling of van boedelbeschrijving.
• Art. 1 Hyp.W. : Alle akten onder de levenden, om niet of onder
bezwarende titel, tot overdracht of aanwijzing van onroerende
zakelijke rechten (…), worden de dag van ontvangst in hun geheel
overgeschreven in een daartoe bestemd register, op het kantoor van
bewaring der hypotheken van het arrondissement waar de goederen
zijn gelegen. Tot dan toe kan men zich op die akten niet beroepen
tegen derden die zonder bedrog gecontracteerd hebben. (…)
HET GEMEEN RECHT
Omstreden vraag : vanaf wanneer neemt de verkrijger de plaats
in van de vervreemder t.o.v. de huurder ?
3 strekkingen : DE PAGE, DABIN & PAUWELS
1. DE PAGE : vanaf de wilsovereenstemming met
eigendomsoverdracht (huurder is geen derde art. 1 Hyp.W.)
2. DABIN : vanaf de overschrijving van de akte op het
hypotheekkantoor (huurder is een derde art. 1 Hyp.W.)
3. PAUWELS : vanaf het moment dat de eigendomsoverdracht
vaste datum heeft verkregen (art. 1328 B.W.) = juist
HET GEMEEN RECHT
Art. 1575 Ger.W. :
Huurcontracten die geen vaste dagtekening hebben voor de
overschrijving van het beslagexploot kunnen niet worden
ingeroepen tegen de ingeschreven schuldeisers, noch tegen
enige andere schuldeiser die naar behoren de in artikel 1565
bedoelde overschrijving heeft gedaan, noch tegen de
beslagleggers, noch tegen de koper.
Evenmin kunnen tegen deze schuldeisers, de beslagleggers
of de koper huurcontracten worden ingeroepen, die de
beslagene heeft toegestaan na de overschrijving van het bevel of
van het exploot van beslaglegging, zelfs indien zij een vaste
dagtekening hebben, en huurcontracten, toegestaan na het
bevel, al werd dit niet overgeschreven, indien zij voor langer dan
negen jaar zijn aangegaan of kwijting inhouden van ten minste
drie jaar huur.
DE HANDELSHUUR
Art. 12 Handelshuurwet :
Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt
om de huurder uit het goed te zetten in geval van
vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of
onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit
zetten in de gevallen vermeld onder 1° (eigen gebruik), 2°
(uitsluiting handelsbestemming), 3° (wederopbouw) en 4°
(grote tekortkomingen) van artikel 16, en mits hij de huur
opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de
verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de
opzegging gegrond is, alles op straffe van verval.
Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste
dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval
de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes
maanden in gebruik heeft ( = “gunstregime”).
DE HANDELSHUUR
* Vanaf wanneer neemt de verkrijger de plaats in van de
vervreemder m.b.t. het verkochte goed ?
Cfr. strekking PAUWELS (vaste datum
eigendomsoverdracht)
* Cass. 19 juni 2003 : art. 1575 Ger.W. primeert op art. 12
HHW
DE PACHT
Art. 55 Pachtwet : In geval van vervreemding van het
pachtgoed treedt de verkrijger volledig in de rechten en
verplichtingen van de verpachter.
Art. 55 Pachtwet primeert op art. 1575 Ger.W.
DE WONINGHUUR
Art. 9 Woninghuurwet :
Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening vóór de
vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om
niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van
de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke
akte, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in
geval van vervreemding bedingt.
Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste
dagtekening vóór de vervreemding heeft, indien de huurder het
verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval
kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde
beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in
artikel 3, § 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval,
een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie
maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de
authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.
DE WONINGHUUR
Primeert art. 9 Woninghuurwet op art. 1575 Ger.W. ?
Meerderheid : ja
CLAUSULES IN DE VERKOOPAKTE
• De verkoper verklaart dat het verkochte goed verhuurd is tegen
voorwaarden goed gekend door de koper, hetgeen deze laatste
beaamt. De partijen stellen de instrumenterende notaris vrij
hiervan een nadere omschrijving te geven.
• De koper treedt in de rechten en verplichtingen van de verkoper
ten opzichte van elke huurder en zal zich rechtstreeks met deze
laatste moeten verstaan voor alles wat de huursituatie aangaat,
onverminderd de rechten die hij als koper kan doen gelden
ingevolge de wet en waaraan deze bepaling geenszins afbreuk
doet, dit alles zonder tussenkomst van de verkoper noch
verhaal tegen deze laatste, met dien verstande dat voor
overeenkomsten onderworpen aan de woninghuurwet de koper
wel steeds zal moeten handelen in de veronderstelling dat een
eventuele schriftelijke huurovereenkomst geregistreerd is
(aangezien verhuurder verplicht is tot registratie te laten
overgaan), onverminderd de rechten van de huurder.
CLAUSULES IN DE VERKOOPAKTE
De verkoper verklaart binnen 8 dagen vanaf heden het nodige te
doen voor de overdracht van de huurwaarborgen.
OF
De verkoper overhandigt bij deze aan de koper de huurwaarborg
ten bedrage van # euro, hetgeen gecompenseerd zal worden met
de prijs, waarvan kwijting.
OF
De koper is gesubrogeerd in de rechten en plichten van de
verkoper met betrekking tot de huurwaarborg die door de huurder
is gedeponeerd bij de # Bank op rekening nummer #.
CLAUSULES IN DE VERKOOPAKTE
• De koper verklaart door de instrumenterende notaris te zijn
ingelicht omtrent de bescherming die de wet biedt aan de
huurder met betrekking tot zijn hoofdverblijfplaats, de
opzegmodaliteit die de wet biedt aan de koper van een
onroerend goed, de voorwaarden en de gevolgen hiervan,
alsmede van de noodzaak om in geval van huurovereenkomst
zonder vaste datum de eventuele opzeg te geven binnen de
drie maanden vanaf het verlijden van deze akte.
• De koper zal het genot van het verkochte goed bezitten
OFWEL : vanaf heden door ontvangst van de huurgelden pro
rata temporis;
OFWEL : vanaf de eerstkomende vervaldag.
DE CASUS “ROT OP”
•
•
•
•
•
De firma “ROT OP” is gespecialiseerd in het opknappen van vervallen panden,
teneinde deze weer aantrekkelijk te maken voor de verkoop of verhuring.
De eigenlijke naam van deze firma is niet gekend, maar bij de huurders wordt
ze “ROT OP” genoemd, omdat ze het blijkbaar steeds weer gedaan krijgt, al
dan niet met zachte dwang of via de rechtbank, de huurders te laten
vertrekken. Praktijken die in België eigenlijk niet thuishoren, en waartegen de
huurdersbond als meermaals klacht heeft ingediend.
In de Arme Klarenstraat te Brussel heeft deze firma weer een verloederd pand
gekocht, bewoond door migranten, met vriendelijk verzoek binnen de maand te
verhuizen.
De oudste zoon, Mohammed, heeft het zo niet bekeken, en haalt een
huurcontract boven van 9 jaar, waarbij de eigenaar enkel om de drie jaar mag
opzeggen wegens, bijvoorbeeld, grote verbouwingswerken. In ruil voor het in
orde stellen van het pand binnen het jaar mochten de huurders één jaar gratis
wonen. Het contract is nog maar 7 maanden geleden afgesloten en de werken
door de huurders zijn volop aan de gang.
De firma “ROT OP” antwoordt hierop dat het huis eigenlijk nog onbewoonbaar
is, en dat zij dat zullen laten vaststellen door de bevoegde instanties.
DE CASUS “PEETERS”
• De Heer PEETERS verhuurt een winkelpand aan de Meir in
Antwerpen. Na 3 jaar gaat de huurder failliet. Een nieuwe
kandidaat-huurder biedt zich aan; hij wenst in het pand zijn
kantoren te vestigen.
• Er wordt een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een
periode van 9 jaar, waarbij de huurder een voorkeurrecht krijgt om
bij een eventuele verkoop aan dezelfde voorwaarden te kopen als
deze die door een derde worden geboden.
• Na 3 jaar wordt uitvoerend onroerend beslag gelegd op het pand,
aangezien de Heer PEETERS zijn lening bij de bank niet meer
betaalt.
• De huurder krijgt een brief van een notaris die hem meedeelt door
de beslagrechter te zijn aangesteld om over te gaan tot de
openbare verkoop van het pand, en laat zijn huurovereenkomst
onmiddellijk registreren.
•
Wat mag de huurder van de koper of de notaris verwachten ?