Bepalen van grondoppervlak voor een FSI

Bepalen van grondoppervlak voor een FSI-berekening
Voor het bepalen van de aanwezige of te realiseren bebouwingsdichtheid gebruiken we onder meer
de Floor Space Index (of Function Space Index), FSI. Dit is de verhouding tussen het bruto oppervlak
van gebouwvloeren (ofwel gebouwoppervlak) en het oppervlak van het grondvlak. Voor een
toelichting op de systematiek gebruiken we een standaard rijtje eengezinswoningen.
We onderscheiden FSI op verschillende schaalniveaus:
1. Gebouw
2. Kavel
3. Bouwblok
4. Wijk
FSI Gebouw: relatie tussen het bouwvlak (bijvoorbeeld in bestemmingsplan) en het gebouw
Voor een rijtjeshuis is de FSI bijvoorbeeld circa 2,5.
Een eengezinswoning met een grondvlak van 50 m2 heeft 2 lagen + vliering (50%) dus een
gebouwoppervlak van 125m2.
FSI = 125 / 50 = 2,5
FSI Kavel: relatie tussen kavel en gebouw
Voor een rijtjeshuis, plus voortuin, achtertuin en achterpad, is de FSI bijvoorbeeld circa 0,91.
Een eengezinswoning met een kavel van 137m21 en een bouwvlak van 50m2. Het gebouw heeft 2
lagen + vliering (50%) dus een gebouwoppervlak van 125m2. In de tuin wordt vaak ook nog
uitgebouwd, ca. 25 m2.
FSI = 150 / 137 = 0,91
FSI Bouwblok: relatie tussen bouwblok (incl. parkeren en ontsluiting) en gebouwen
Voor een blok met rijtjes eengezinswoningen (in dit voorbeeld totaal 21), inclusief de daarbij horende
tuinen, trottoirs, parkeerplaatsen en ontsluitingswegen, is de FSI bijvoorbeeld 0,66 .
Het grondvlak is ca 5000 m2. De gebouwen samen, 21 woningen (125m2) + uitbouwen (25m2) + 10
garageboxen (18m2), zijn totaal 3330 m2.
FSI = 3330 / 5000 = 0,66
Wijk: relatie tussen woonwijk (inclusief gebiedsvoorzieningen) en gebouwen
In dit voorbeeld zou de FSI op wijkniveau uitkomen op circa 0,4-0,5. Op wijkniveau passen ook
gebiedontsluitingswegen, hoofdgroenstructuur, parken, scholen, winkels e.d. in het geheel. Enerzijds
zijn daarbij dichtbebouwde functies als winkelcentra onderdeel van, anderzijds grote onbebouwde
vlakken als wegen en groen. Hierop sturen heeft voor ruimtelijke ontwikkeling weinig zin.
1
Uitgaande van een kavelbreedte van 5 meter,een voortuin van 2,5 meter en een achtertuin van 7,5 meter.